Samozřejmě, že nový vlastník bytu nemusí souhlasit s tím, co si soukromě dohodli někteří vlastníci jednotek mezi sebou. Je třeba rozlišit věcná práva a povinnosti (které přecházejí s nabytím vlastnictví věci) od obligačních práv a povinností (která se vážou ke konkrétní osobě bez ohledu na to jaký majetek vlastní).

Například nabyvatel jednotky může odmítnout odebírat a hradit některou službu, spojenou s užíváním bytu, není-li povinnost k jejímu odběru zakotvena v prohlášení vlastníka budovy, nebo ve stanovách SVJ, nebo v katastru nemovitostí na listu vlastnictví jednotky.

Nabyvatel jednotky nebude hradit dluh předchozího vlastníka jen proto, že členové výboru by si to naivně přáli.

Právě pro nepochopení rozdílu mezi věcnými a obligačními právy je zde v diskusích – i mezi českými prasečími právníky – tolik divení a nechápání ohledně zcela triviální skutečnosti, že na nabyvatele jednotky nepřechází sama od sebe povinnost hradit dluh předchozího vlastníka.

Vztah dlužník-věřitel patří mezi typické obligační (závazkové) vztahy mezi osobami. Pokud má SVJ zájem, aby povinnost vlastníka splácet svůj dluh přešla na budoucího nabyvatele jednotky, musí členové výboru použít to, co mají mezi ušima (mozek). Měli by zatížit jednotku dlužníka zástavním právem ve prospěch SVJ, nebo nechat zřídit reálné břemeno na jednotce podle § 1303 NOZ. Namísto toho fantazírují o § 1186 NOZ, jako by se tam skrýval nějaký nevyslovený přechod dluhu.

Povinnost, která má automaticky přejít na nabyvatele jednotky, musí tedy být definována jedním ze čtyř způsobů:

• věcné břemeno zapsané v katastru
• prohlášení vlastníka budovy
• stanovy SVJ
• zákon

lake