Jak je to se zpětným vznikem SVJ?
Na ustavujícím shromáždění vlastníků bylo založeno schválením stanov SVJ. V notářském zápisu sepsaném přítomnou notářkou se mimo jiné uvádí:
„Dne 15.11.2023 (slovy: patnáctého listopadu roku dva tisíce dvacet tři) došlo v zasedací místnosti družstva …, stavební bytové družstvo,…, k rozhodnutí orgánu právnické osoby – shromáždění Společenství vlastníků jednotek ---------------------------------------------- ----------Podle čestného prohlášení původního vlastníka budovy, družstva …, stavební bytové družstvo, se sídlem …, IČ …, ze dne 27.10.2023 vzniklo společenství vlastníků v domě číslo popisné … v … v souladu se zákonem č. 311/2013 Sb. ve znění zákona č.177/2018 Sb. ke dni 30.1.2020, neboť k tomuto datu bylo družstvu …, stavební bytové družstvo, doručeno vyrozumění od Katastrálního úřadu pro … kraj, Katastrální pracoviště …, o provedení vkladu do katastru nemovitostí dle listiny – smlouvy o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva na domě číslo popisné … v …, ulice …, a tím se ke dni 30.1.2020 snížil spoluvlastnický podíl družstva na společných částech uvedeného domu pod jednu čtvrtinu. Prohlášení vlastníka budovy bylo zavkladováno do 1. 7. 2000, jedná se tedy o odložený vznik SVJ podle §9 bodu 4 zákona 72/1994 Sb. Z tohoto důvodu byly splněny podmínky pro vznik společenství vlastníků dle čl. II, bodu 2. zákona č.177/2018 Sb…“
„Osvědčuji, že z předložených dokladů jsem zjistila,
následující: --------------------------------- Jednotky v budově číslo
popisné … postavené na pozemku parcelní číslo st. … v katastrálním
území … byly vymezeny Prohlášením vlastníka budovy ze dne 16.9.1997,
V…/1997.------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Podle potvrzení původního vlastníka budovy, družstva …, stavební bytové
družstvo, se sídlem …, IČ …, ze dne 27.10.2023 bylo družstvu …,
stavební bytové družstvo, doručeno dne 30.1.2020 vyrozumění od
Katastrálního úřadu pro … kraj, Katastrální pracoviště …,
o provedení vkladu do katastru nemovitostí dle listiny – smlouvy
o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva na domě
číslo popisné … v …, ulice …, a tímto dnem se snížil
spoluvlastnický podíl družstva na společných částech uvedeného domu pod
1/4. ------------------- Založení Společenství vlastníků jednotek …, V ,
se sídlem …, se řídí zákonem č. 311/2013 Sb…“
Ze stanov:
" Společenství vlastníků vzniklo ke dni 30.1.2020 v souladu se zákonem č. 311/2013 Sb. ve znění zákona č.177/2018 Sb. čl. II bod 2. Prohlášení vlastníka budovy bylo zavkladováno do 1. 7. 2000, jedná se tedy o odložený vznik SVJ podle §9 bodu 4 zákona 72/1994 Sb."
Podle mého názoru SVJ vznikalo podle ZoVB automaticky ze zákona, ovšem jen v případě pokud došlo ke skutečnosti zakládající povinnost založit SVJ do účinnosti NOZ tj. do r. 2013. Pokud ovšem došlo ke skutečnosti zakládající povinnost založit SVJ až za účinnosti NOZ (vyrozumění katastrálního úřadu o snížení spoluvlastnického podílu pod 1/4 v našem případě dne 30.1.2020), pak SVJ nevzniklo automaticky, nýbrž se podle NOZ a zákona č. 311/2013 založí svolaným shromážděním vlastníků a schválením stanov.
Datum založení SVJ bude den konaného shromáždění, na kterém se stanovy schválily a datem vzniku bude den zápisu SVJ do veřejného rejstříku, i když SVJ vzniklo opožděně asi o 3 roky později, než měl být prokázán vznik SVJ dle zákonné lhůty, kterou katastr zapsal do listu vlastnictví. Dle mého názoru by neměl být vznik SVJ datován zpětně ke dni 30.1.2020.
Nebo se snad ve svém názoru mýlím?
Pravdu máte samozřejmě Vy. Stanovy obsahují zjevné protizákonné nesmysly. Není pravdivé tvrzení, že „… jedná se tedy o odložený vznik SVJ podle §9 bodu 4 zákona 72/1994 Sb.“ Tento zrušený zákon byl při vzniku SVJ nepoužitelný a nemohl být žádným způsobem uplatněn.
Lživé je i toto tvrzení notářky: „… došlo … k rozhodnutí orgánu právnické osoby – shromáždění Společenství vlastníků jednotek“. V té době neexistovala právnická osoba SVJ, tedy shromáždění nemohlo být orgánem dosud neexistující osoby.
☀ Podle 2013/311/§24/2 platí, že sníží-li se po dni nabytí účinnosti tohoto zákona spoluvlastnický podíl správce uvedeného v odstavci 1 na společných částech domu na méně než jednu polovinu, svolá správce nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek
☀ Podle 2018/177/§2/2 platí, že § 24 odst. 2 zákona č. 311/2013 Sb. se nepoužije do doby splacení úvěru, nejpozději však do doby, než se spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu sníží na méně než jednu čtvrtinu.
Jak už jste napsal, ode dne 01.01.2014 je vyloučen „automatický“ vznik právnické osoby SVJ podle (zrušeného) ZoVB. Ke vzniku SVJ mohlo dojít již jedině postupem podle občanského zákoníku, to jest dvoustupňově:
- Dne 30.1.2020 bylo družstvu doručeno vyrozumění, že jeho spoluvlastnický podíl na společných částech se snížil pod jednu čtvrtinu. Z toho je třeba vyjít.
- BD jako správce mělo povinnost svolat do 90 dnů (do 29.04.2020) shromáždění vlastníků jednotek k založení SVJ. Je bezvýznamné, že shromáždění vlastníků jednotek bylo svoláno později.
- Na tomto shromáždění měly být přijaty stanovy SVJ (pokud nebyly náležitosti stanov obsaženy již v prohlášení) a měli být určeni první členové statutárního orgánu; tím bylo SVJ založeno (avšak dosud nevzniklo).
- Následně pak SVJ vzniklo zápisem do veřejného rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Dnem vzniku SVJ tedy je den zápisu SVJ do rejstříku. Při tom byly do sbírky listin rejstříkového soudu vloženy stanovy, SVJ dostalo přidělené IČ, a zároveň byli zapsáni první členové volených orgánů SVJ. Jakákoliv jiná tvrzení o vzniku SVJ jsou v rozporu se zákonem.
Podotýkám, že pokud snad k zápisu SVJ do rejstříku došlo na základě nepravdivých údajů, pak oprava zapsaných skutečností se řídí podle 2013/304/§79 (zákon o veřejných rejstřících).
Justitianus
Děkuji za váš fundovaný komentář. Do veřejného rejstříku byly zapsány údaje odpovídající notářskému zápisu přítomné notářky.
Statutárním orgánem byl na už zmiňovaném ustavujícím shromáždění vlastníků zvolen předseda společenství dosavadní správce stavební družstvo původní vlastník budovy, který navrhl zápis do veřejného rejstříku a o jehož čestném prohlášení notářka v notářském zápisu uvedla:
„Podle čestného prohlášení původního vlastníka budovy, družstva …, stavební bytové družstvo, se sídlem …, IČ …, ze dne 27.10.2023 vzniklo společenství vlastníků v domě číslo popisné … v … v souladu se zákonem č. 311/2013 Sb. ve znění zákona č.177/2018 Sb. ke dni 30.1.2020, neboť k tomuto datu bylo družstvu …, stavební bytové družstvo, doručeno vyrozumění od Katastrálního úřadu pro … kraj, Katastrální pracoviště …, o provedení vkladu do katastru nemovitostí dle listiny – smlouvy o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva na domě číslo popisné … v …, ulice …, a tím se ke dni 30.1.2020 snížil spoluvlastnický podíl družstva na společných částech uvedeného domu pod jednu čtvrtinu. Prohlášení vlastníka budovy bylo zavkladováno do 1. 7. 2000, jedná se tedy o odložený vznik SVJ podle §9 bodu 4 zákona 72/1994 Sb. Z tohoto důvodu byly splněny podmínky pro vznik společenství vlastníků dle čl. II, bodu 2. zákona č.177/2018 Sb…““
Na základě návrhu zvoleného předsedy SVJ (bytového družstva) pak rejstříkový soud zapsal společenství do veřejného rejstříku s těmito údaji:
"Datum vzniku: 30. ledna 2020 zapsáno 28. listopadu 2023
Spisová značka: S 14802 vedená u Krajského soudu v … zapsáno 28. listopadu 2023
Název: Společenství vlastníků jednotek … zapsáno 28. listopadu 2023
Sídlo: … zapsáno 28. listopadu 2023
Identifikační číslo: … zapsáno 28. listopadu 2023
Právní forma: Společenství vlastníků jednotek zapsáno 28. listopadu 2023
Účel společenství: zajišťování správy nemovité věci zapsáno 28. listopadu 2023
Název nejvyššího orgánu: shromáždění zapsáno 28. listopadu 2023
Statutární orgán: Předseda společenství:
…,stavební bytové družstvo, IČ:… … Den vzniku funkce: 15. listopadu 2023 zapsáno 28. listopadu 2023
při výkonu funkce zastupuje: Ing. …, dat. nar. … … zapsáno 28. listopadu 2023
Počet členů: 1 zapsáno 28. listopadu 2023
Způsob jednání: Předseda zastupuje společenství ve všech záležitostech samostatně. zapsáno 28. listopadu 2023
Ostatní skutečnosti: Společenství vzniklo ke dni 30.1.2020 v souladu se zákonem č. 311/2013 Sb. ve znění zákona č. 177/2018 Sb., účinném od 1.9.2018. zapsáno 28. listopadu 2023"
Nevím, nakolik nese odpovědnost i rejstříkový soud, že zapsal zpětný vznik společenství na základě argumentů předsedy společenství i notářky, přestože je zřejmé, že jimi uvedené argumenty jsou v rozporu se zákony.
Podle § 1204 občanského zákoníku platí, že společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Datum 30.01.2020 má pouze ten význam, že od toho dne se počítal běh devadesátidenní lhůty, do které mělo BD povinnost svolat vlastníky jednotek k založení SVJ. Žádný jiný význam toto datum nemělo a nemá.
Vaše SVJ vzniklo dne 28. listopadu 2023. Statutár je hlupák který nezná zákon, ale nelze mu to vyčítat, když k zápisu do rejstříku předložil zprasené stanovy. Ale ty jste si schválili vy sami, i s tou nesmyslnou lží o vzniku SVJ v roce 2020.
Rejstříkový soud není od toho, aby přezkoumával každé lejstro, které dostane na stůl. Zapisuje to, co je mu k zápisu předloženo. Pokud hledáte chybu, najdete ji u vás, vlastníků jednotek. Schválili jste si nesmysl a zvolili jste si zmateného statutára, ktery nezná zákon. Dokonce je zároveň správcem (to znamená že sám utrácí vaše peníze a kontroluje při tom jen sám sebe).
Koho jste si zvolili, toho máte. Jak jste se mohli domnívat, že tento správco-předseda bude konat hospodárně a zodpovědně – to je mimo mé chápání.
Řekl bych, že otázka dne vzniku SVJ je ten nejmenší problém který teď všichni máte.
Justitianus
Poslední komentáře