Jak donutit výbor k akci?
Dobrý den, prosím o radu..
jsem vlastníkem bytu v domě s celkem 12 jednotkami. V domě je stará otopná soustava, pravděpodobně jsou jednotlivé trubky neprostupné, protože v obdobích, kdy venkovní teplota klesne pod –5°C a všichni přidají na topení, ve dvou horních bytech jsou napůl studené radiátory (u vstupu do radiátoru trochu zahřáté, u výstupu studené). V takových obdobích teplota v mém bytě nepřekračuje 18°C i s naplno puštěnými ventily topení.
V minulosti byl tento problém řešen oběhovým čerpadlem přidaným k problémovým stupačkám. To ale správcovská firma (pravděpodobně na pokyn jednoho z členů výboru SVJ) odstranila.
Po několika pokusech o domluvu se členy výboru jsem v lednu 2010 předal písemnou žádost o zajištění vytápění mého bytu předsedovi výboru. Uplynul další rok a nic se nezměnilo. Místo toho, aby byly zajištěny dodávky tepla do mého bytu, snaží se členové výboru dokázat, že si za to, že nemám v bytě teplo, můžu sám („vyměňte si okna za plastová, nebude vám teplo utíkat“ apod.).
Existuje nějaká možnost, jak donutit výbor zajistit dodávky tepla do mého bytu? (klidně si připlatím za to, že mými dřevěnými okny uniká více tepla než by unikalo plastovými, pokud to teplo vůbec do mého bytu dojde)
Druhá část otázky – v současné době je teplo rozúčtováváno podle plochy bytu. Přestože do mého bytu není teplo dodáváno ve stejné míře, jako do ostatních bytů a přitápět si musím elektrickými přímotopy, platím za teplo stejnou částku, jako ostatní vlastníci bytů (v přepočtu na m2). Je možné nějak dosáhnout vrácení platby za „dodávky tepla“ na základě nečinnosti výboru po mé žádosti o zajištění dodávek tepla?
Děkuji
Pane Yakopako,
na úvodní stránce tohoto portálu máte upozornění, že před položením dotazu je třeba použít vyhledávání. Vytápění se zde řešilo asi desetkrát, stále dokola. Takže zadejte hledat „zima v bytě“ a přečtěte si třeba pátý příspěvek v pořadí.
Mimochodem: Svůj nárok na řádné dodržování teploty v bytě uplatňujete individuálně vůči SVJ. Tvrzení o tom, že by se o věci mělo hlasovat, je mylné. Nejde o nárok podle ZoVB, nýbrž o nárok konečného spotřebitele na řádnou dodávku služby podle zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií a prováděcí vyhlášky č. 194/2007 Sb..
lake
Výjimečně si dovolím nesouhlasit s panem lakem se druhým odstavcem. Pokud bude potřeba k zajištění tepla rekonstrukce zdroje, rozvodů, radiátorů, … tak tu rekonstrukci odsouhlasí kdo? Sám předseda, sám vlastník, výbor, …? Bude to muset být odhlasováno dle platných stanov! Nárok na zajištění tepla sice může uplatňovat vůči SVJ, ale někdo bude muset stav posoudit, navrhnout řešení včetně předpokládaných nákladů a nakonec to bude muset někdo odsouhlasit! A i to posouzení a návrh řešení nemusí být zadarmo, tzn. znovu odsouhlasené dle stanov!
Pane Lukáši,
nemáte pravdu a uvádíte tazatele v omyl. Je velký rozdíl, zda se na SVJ obrátí jako konečný spotřebitel, nebo jako člen SVJ. Nejlépe se to pozná v okamžiku, kdy tazatel bude v průběhu událostí nucen obrátit se na soud.
Můj scénář:
Vyzve SVJ jako konečný spotřebitel k dodržování teplot podle vyhlášky č. 194/2007 Sb.. Neuspěje-li a obrátí se na soud s průkaznými podklady (měření v bytě), má prakticky jistotu, že bude úspěšný. Společenství dostane uloženu povinnost zajistit teplotu stanovenou právním předpisem.
Váš scénář:
Bude čekat rok až se sejde shromáždění. Na něm předloží svůj návrh. Neuspěje-li, obrátí se na soud jako přehlasovaný vlastník ve smyslu ZoVB. Soud jej na prvním stání poučí, že se nejedná o důležitou záležitost podle § 11 odst. 3 ZoVB, žalobu zamítne a uloží mu uhradit soudní poplatky a výlohy protistrany.
Inu, každá zkušenost něco stojí ...
lake
Tak zase jsem o něco chytřejší. Co znamená vyzve SVJ? Předpokládám, že žádost poprvé zašle výboru, pokud výbor nereaguje, svolá dle stanov shromáždění? Nebo to dá k soudu okamžitě, jakmile nedostane od výboru v nějaké lhůtě odpověď? SVJ je dost abstraktní pojem. Co znamená průkazné podklady ohledně měření teplot? Předpokládám, že pokud bude zapisovat teploty z domácího teploměru na papír, tak to asi nebude průkazné. Jak zároveň prokáže, že měl po dobu měření zapnuté topení naplno. Jak vyvrátí námitku, např. že veškeré teplo mu utíká starými okny, protože tam má škvíry že by tam prostrčil člověk palec (neznám stav oken žadatele). Okna jsou většinou ve vlastnictví vlastníka, takže je to podstatný argument.
Pane Lukáši,
"vyzvat SVJ" znamená nejlépe poslat to písemně s doručenkou na adresu SVJ.
SVJ není abstraktní pojem, nýbrž vysoce konkrétní: je to právnická osoba, má svou adresu, IČ, statutární orgán. Za správní delikt může SVJ být udělena sankce. Na SVJ lze v občanskoprávním řízení vymáhat finanční kompenzaci za nedodržení teploty v bytě, např. 30 Kč na osobu a den.
Co jsou průkazné podklady uváží nezávislý soud. Do spekulací se nebudu pouštět.
Vlastník bytu nemusí vyvracet žádnou námitku o netěsnících oknech. Postačí, bude-li se měřit teplota vody na vstupu a výstupu do/z do radiátorů v bytě, nebo povrchová teplota radiátorů, a porovná se s teplotami podle topné křivky, nebo s teplotami změřenými stejným způsobem v nižších patrech. Ihned bude jasné, zda radiátory topí či netopí jak mají.
Netvrdil jsem, že vlastník bude něco měřit na koleně a zapisovat to na papír. Pro posouzení v SVJ to může postačovat, avšak takto se průkazné podklady pro případné soudní řešení jistě nezískají. Je možné obrátit se na odborníka vybaveného kontaktním teploměrem, nebo kulovým teploměrem. To může být odborník z vysoké školy, soudní znalec v oboru, pracovník státní zkušebny, pracovník Krajské hygienické stanice, projektant zabývající se vyvážením topných soustav, atd.
---------------------------------------
Mimochodem, není vyloučeno, že věc může být vyřešena vyregulováním topné soustavy, nebo instalací oběhového čerpadla, nebo úpravou topné křivky, nebo odkalením radiátoru, atd. To je však problém SVJ, nikoliv konečného spotřebitele.
Spekulovat o tom, co a jakým kvórem se má schvalovat na shromáždění, je naprosto předčasné. Konečný spotřebitel má v první řadě podat reklamaci. Teprve od toho se mohou odvíjet další kroky.
lake
Hezky napsáno, ale kdo výše uvedené měření odborníkem zaplatí. Opět se ptám, protože výbor s předsedou to zásadně omítne. Pravděpodobně nepůjde o levnou záležitost a chci vidět jak vlastník bytu bude na vše vynakládat svoje prostředky.
Rozhodnutím shromáždění. Výbor je povinen konat to, o čem rozhodne shromáždění. Vznesl jste požadavek zařadit váš problém na jednání shromáždění?
Vznesl jsem požadavek zařadit tento bod do jednání shromáždění SVJ. Byl zamítnut.
Problém se týká pouze 2 jednotek v domě, kde jich je 12. Tyto 2 jednotky de facto dotují topení ostatním. Jakékoliv hlasování tedy končí poměrem 2:10 (kde podíly těch 2 nestačí k přehlasování těch 10).
Stejně tak je nereálné vyměnit výbor. Většina vlastníků jsou starší lidé, kteří chtějí mít klid a nechtějí nic dělat, takže schválí cokoliv, co řekne „autorita“, tedy člen výboru.
jen pro dokreslení dva citáty z posledního shromáždění… předseda: pan „Yakopako“ je zvyklý a vydrží to (v rámci debaty o špatných dodávkách topení) místopředseda: …snížili jsme dodávky do domu, teď musíme šetřit sami. Třeba já, když mám v kuchyni 25°, tak už neotevírám okno, ale stáhnu topení na trojku…
To se pěkně říká, ale ono je to trochu složitější. Pokud s topením má problém jen pár bytů, tak bude může být problematické to odsouhlasit 75% všech a pokud nemáte k tomu dostatek podkladů, tak to neodsouhlasíte ani náhodou. Představa, že přijdete na shromáždění a řeknete: „špatně mi topí topení a v zimě je mi zima, dělejte s tím něco“, je úplně mimo realitu. Lidi nejsou blbci a půjde to z peněz všech, pokud se nedohodnou jinak. Tzn. že aby Vám odsouhlasili rekonstrukci vytápění, budete je muset o tom přesvědčit. Pokud bude vlastník pouze subjektivně tvrdit, že mu je v zimě zima, tak pro to nezvedne ruku vůbec nikdo, kromě něho. V první řadě by to asi chtělo nechat udělat odborné posouzení, že tam problém opravdu je a technické návrhy řešení! Pak je potřeba odhadnout výši nákladů, kolik by to stálo a až pak to řešit na shromáždění.
Nejefektivnější způsob, jak vyřešit nečinnost výboru, je jeho výměna. Jako nový předseda to uděláte určitě lépe, a zjistíte, že máte od každého vlastníka návrh na to, co by se mělo rozhodně okamžitě udělat. Pak i když na tom budete dělat 16 hod. denně, tak nebudete vědět co dřív.
Z toho co jste napsal stojím za výborem. Také jsme řešili neustále stížnosti jedné paní na to, že ji nehřejí radiátory a že má v době zimu. Výsledek: 3 přepadové kontroly u ní v bytě – pokaždé puštěné topení na 1–2 z pěti nebo úplně vypnuté, aby ušetřila a zapnutý elektrický přímotop. Jak přišlo vyúčtování za teplo, bylo všechno jasné. Její platby dle kreditů byly minimální. Tzn. že paní v praxi netopila a platila pouze za podlahovou plochu. A stížnosti máme neustále několikrát do měsíce. To máte pak těžké.
Jako člen výboru bych Vám doporučil to samé. V první řadě si vyměnte stará okna. Dělat něco s topením v děravém bytě je nesmysl!
Dobrý den,
pravděpodobně jste můj dotaz nečetl pořádně, jinak byste si všiml, že:
- platíme podle podlahové plochy, takže zde nějaká tendence šetřit na vlastních nákladech za topení nehraje žádnou roli.
- při naplno puštěných regulátorech topení dosahuji výsledků, jaké jsem popsal.
Takže nejen že platím za něco, co nedostávám, ale navíc za to platím dvakrát (to topení přímotopy také něco stojí).
Stará okna mám velmi dobře těsněná. I kdyby ne, aby mohlo teplo z mého bytu těmi okny utéci, musí se tam nejdříve nějak dostat a to je problém, který se snažím vyřešit (I kdybych měl okna trvale otevřená, nemělo by se stát, že naplno otevřené topení bude studené)
Zkuste mi poradit něco jiného…
Souhlasím s napravou problému vyměnit okna, ale zustalo mi utajeno co toje „přepadová kontrola“ vyznam toho slova chapu, ale jak ji udělat bez porušení zakonných předpisů…
Vlastník bytu, kde to špatně topí, chce vyřešit problém. Jako člen výboru máte také zájem vyřešit problém. Tzn. že v lednu nebo v únoru jak mrzne, se stavíte u vlastníka do problémového bytu. Pokud to má zájem opravdu řešit, tak Vás tam pustí a můžete všechno projít osobně a udělat si na to vlastní názor a společně navrhnout řešení. Pokud je všechno puštěné naplno a je tam opravdu zima, tak se to budete snažit nějak vyřešit ku prospěchu všech. Pokud by mě do bytu nepustil, tak už nebudu jeho problém řešit, ať si dělá vola z někoho jiného. Osobně jsem po namátkové kontrole v zimních měsících zjistil, že vlastník, který si stěžuje na to, že má v bytě zimu, má skoro všechny radiátory vyplé. Tzn. že už to dál nehodlám řešit!
společná kontrola mého topení proběhla. Kromě mne a členů výboru se jí účastnil externí odborník. Výsledek – máte dvě topení na jedné stupačce. Jedno z nich vypněte úplně a druhé bude aspoň trochu topit…
Pane Lukáši s první částí zcela souhlasím, ihned po mém jmenování do funkce předsedy bylo od 15 vlastníků 15 žádostí co je nejnutnější udělat. Zpátky k topení, předpokládám, že odvzdušněné topení máte, také může být " zarostlý" radiátor rzí, nebo neprůchodný ventil, malý tlak oběhového čerpadla ? Příčin je hodně, bude nutné v součinnosti s výborem začít prověřovat jednu po druhé nebo tak činit na vlastní náklady a následně to výboru vyúčtovat.
Poslední komentáře