Hlasování spoluvlastníků
Z § 1206 vyplývá, že shromáždění tvoří všichni vlastníci, tedy i spoluvlastníci, v případě spol. jmění manželů oba manželé. § 1185 umožňuje vzájemné zmocnění manželů k jednání. Jak to ale bude vypadat, když ke zmocnění nedojde ? Jak bude jeden manžel („nezmocněný“) hlasovat, může-li vůbec, a kolik se mu započte hlasů ? Jen polovina podle jeho podílu ?
„Z § 1206 vyplývá, že shromáždění tvoří všichni vlastníci“
Nikoliv. Z § 1206 vyplývá, že shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek.
Paragraf 1185/2 je třeba přečíst celý. Říká, že „spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu.“
Jsem toho názoru, že hlasování na shromáždění není výkonem práv vůči osobě odpovědné za správu domu (společenství vlastníků nebo správce), ale výkonem práv vůči vlastníkům.
Výkonem práv mezi spoluvlastníky a osobou odpovědnou za správu domu je např. zaslání předpisu plateb, vyúčtování, nahlížení do dokladů apod.
Zdenek napsal: „Jsem toho názoru, že hlasování na shromáždění není výkonem práv vůči osobě odpovědné za správu domu (společenství vlastníků nebo správce), ale výkonem práv vůči vlastníkům.“
To určitě není pravda. Pane Zdenku, zmátla Vás nedůslednost zákonodárce, který nedovedl jednoznačně rozlišit kdy jde o „shromáždění“ jako nejvyšší orgán právnické osoby a kdy jde o „shromáždění“ vlastníků jednotek, kteří si rozhodují mezi sebou (bez ohledu na to, zda v domě vznikla právnická osoba či nevznikla). Obě „shromáždění“ v zákoně splývají do jediné události.
- Tam, kde má ZoVB na mysli rozhodování SVJ – právnické osoby ve věcech podle § 9 ZoVB, píše se o „většině hlasů“. Hlas je matematický podíl, není to člověk. Usnesení shromáždění SVJ není právním úkonem. Právní úkony za SVJ činí pouze statutární orgán.
- Tam, kde jde o rozhodování jednotlivých osob – vlastníků jednotek mezi sebou, píše se v ZoVB o „většině vlastníků jednotek“. Rozhodování vlastníků jednotek je přímo jejich právním úkonem. Vůbec k tomu SVJ nepotřebují, viz např. rozhodování o nakládání s vlastním majetkem podle § 11 odst. 5 ZoVB. A SVJ není oprávněno rozhodovat o cizím majetku svým jménem (kromě oprav), viz např. stavební řízení.
Psal jsem o dvojím obsahu pojmu „shromáždění“ zde: http://www.portalsvj.cz/…rnizaci-11–5#….
K tomu trochu historie:
Zákonodárci stvořili ZoVB jako málo srozumitelný paskvil, zvlášť po
vytvoření právnické osoby zákonem č.103/2000. V roce 2009 si tuto vadu
uvědomili někteří poslanci a chtěli vyjasnit pojem „shromáždění“,
použitý v ZoVB ve dvou různých významech. Šlo tehdy o (nepřijatý)
návrh poslanců Zdeňky Horníkové a Jana Bürgermeistera na vydání zákona,
kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., ze dne 12. května 2009, viz
Sněmovní tisk 843/2009. Cituji z odůvodnění návrhu:
| „Jako problematická se dále jeví i dvojkolejnost stávající právní úpravy, která v rámci ustanovení § 11 zákona o vlastnictví bytů upravuje nejenom rozhodování shromáždění společenství, ale obdobně i rozhodování vlastníků jednotek o věcech, které nenáleží do působnosti společenství. Taková úprava vyvolává řadu nejasností, přičemž v praxi se rozdíly mezi těmito způsoby rozhodování často stírají. Navrhovaný zákon počítá s přijímáním všech rozhodnutí podle ustanovení § 11 zákona o vlastnictví bytů prostřednictvím shromáždění společenství a rozšiřuje tak v tomto směru jeho působnost.“ |
Jak víme, v roce 2009 k žádné úpravě nakonec nedošlo. Ale naznačená změna pravomocí SVJ nakonec nastala: byla o tři roky později zapracována do NOZ. Shromáždění právnické osoby SVJ(2012) skutečně má výrazně vyšší pravomoci, zejména pokud se týká rozhodování o majetku vlastníků. Viz § 1208 NOZ.
Proto je tak důležité stále rozlišovat, zda v domě existuje SVJ(2000) s omezenou právní způsobilostí (§ 9 ZoVB), nebo zda se jedná o SVJ(2012) s rozšířenou právní způsobilostí (§ 1208 NOZ).
lake
Zdenku,
Váš názor jsem již někde četl, ale nesouhlasím s ním.
Institut společného zástupce vznikl proto, aby se upravil postup u jednotek, které mají mnoho vlastníků (klasicky garážová stání). To je jedno z mála dobrých ustanovení NOZ. Hloupostí je samozřejmě poslední věta § 1185/2, ale žádné ustanovení NOZ není dokonalé. :-))
Shodného názoru je např. JUDr. Pražák, Bytové spoluvlastnictví, LEGES, na str. 85.
Hezký den!
Pavel
Já naopak toto ustanovení NOZ považuji za nesmyslné. Proč by se manželé nemohli spolu zůčastnit shromáždění? Toto ustanovení je protiústavní.
abcd,
já jsem povinnost určovat společného zástupce u manželů označil za hloupost, Vy se domníváte, že je protiústavní. Na to máte právo.
Nikde není psáno, ani já jsem to nepsal, že by se manželé nemohli účastnit společně shromáždění. Pouze hlasovat za jednotku musí jen jeden.
Trvám na tom, že § 1185/2 je vhodný u většího počtu spoluvlastníků. Když jich jsou desítky, tak musí být nějaký řád.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle, Ústava zaručuje, že můžete vlastnit majetek, tedy dejme tomu byt. Když byt můžete vlastnit, tak si taky svůj byt, tedy svůj majetek máte právo spravovat, tedy hlasovat, i když ten byt vlastníte s někým. Žádný zákonodárný sbor nemá právo vydat zákon, že k tomu musíte někoho zplnomocnit, aby za vás hlasoval. Pokud takové znění tento sbor šašků vydal, tak je toto znění protiústavní. Nikde není psáno, že by se manželé nemohli účastnit společně shromáždění. Jsou ovšem společenství, kde se výborníci domnívají, že takové právo rozhodnout mají oni. Dle vás, když jsou desítky vlastníků tak musí být nějaký řád. Nutit někoho zákonem zříci se práva hlasovat, tomu říkáte řád! To je ovšem neřád, ne řád.
abcd:Ústava zaručuje, že můžete vlastnit majetek, tedy dejme tomu byt. Když byt můžete vlastnit, tak si taky svůj byt, tedy svůj majetek máte právo spravovat, tedy hlasovat, i když ten byt vlastníte s někým. Žádný zákonodárný sbor nemá právo vydat zákon, že k tomu musíte někoho zplnomocnit, aby za vás hlasoval. Pokud takové znění tento sbor šašků vydal, tak je toto znění protiústavní.
P:Jak ZoVB tak i NOZ stanovují, že spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). V rámci spoluvlastnictví jedné jednotky si můžete hlasovat do libosti. Ale na shromáždění bude za tuto jednotku hlasovat pouze jeden. Pokud to považujete za protiústavní, podejte ústavní stížnost. Prohrajete.
abcd:Nikde není psáno, že by se manželé nemohli účastnit společně shromáždění. Jsou ovšem společenství, kde se výborníci domnívají, že takové právo rozhodnout mají oni.
P:Opakovaně píšu, že nikde není psáno, že by se manželé nemohli účastnit společně shromáždění. Pokud někdo tvrdí opak, takto řešte s ním a ne zde. Zde nikdo nic takového netvrdí.
abcd: Dle vás, když jsou desítky vlastníků tak musí být nějaký řád. Nutit někoho zákonem zříci se práva hlasovat, tomu říkáte řád! To je ovšem neřád, ne řád.
P:Opakovaně píši, že hlasovat si můžete v rámci jedné jednotky, nikoliv jako hejno N vlastníků na shromáždění s různými názory. Může se Vám to nelíbit, můžete s tím i nesouhlasit, ale to asi tak vše, co s tím můžete dělat.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,
v našem SVJ nebráníme jednotlivým manželům, aby na shromáždění vystupovali za svou jednotku bez jakékoliv plné moci s odkazem na § 696.
V našem SVJ máme jednu jednotku ve spoluvlastnictví 2 osob a aniž bychom k tomu potřebovali § 1185/2, vždy jsme vyžadovali na shromáždění od jednoho z vlastníků plnou moc od toho druhého. Stejným způsobem bychom postupovali, kdybychom měli např. garážové stání ve spoluvlastnictví n vlastníků.
Co nám činilo problém a co nám § 1185/2 vyřešil, tak komu ze spoluvlastníků zasílat či předávat předpisy plateb a vyúčtování či koho kontaktovat, pokud to souvisí s výkonem práv spoluvlastníků ke společenství.
Pokud je JUDr. Pražák jiného názoru, mně nevadí.
Z praktického hlediska bych výboru SVJ doporučil, aby zmocnění bylo vyžadováno vždy písemné. To znamená: vložit tuto podmínku do stanov.
Pokud se na shromáždění dostaví jeden z obou spoluvlastníků či manželů a v ruce má pouze obecnou plnou moc („manžel A zmocňuje manželku B“), pak nedostatek takové plné moci může být jednoduše zhojen. Zmocněná osoba B prostě na listinu připíše, že se svým zmocněním souhlasí a přijímá je. Tim se na papíru ocitne požadovaný souhlas obou (A + B).
lake
§ 1185 to říká jasně:" Spoluvlastníci jednotky zmocní společného
zástupce...... To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve
společném jmění." Neříká, že se mohou … Půlka hlasu neexistuje. Ale
nevyžaduje písemnou formu. Zákonodárce vcelku logicky omezil dohadování se
mezi spoluvlastníky na shromáždění. Navenek vystupují jako jeden
vlastník. Představíte si, že jeden bude pro Ano a druhý pro Ne?
Zajímavé hodnocení, u některých odpovědí na tu samou odpověď
ano… Takže si někteří pozvěte kopu spoluvlastníků jednotky a nech
se štěkají na shromáždění mezi sebou. Ale nakonec, ať si každý dělá
co uzná za vhodné. Dyť jsou tu jen názory, ne soud. A pak se ptejte, jak
tomu zabránit. Pěkný den!
1)domnívám se, že nemůže dojít k „vzájemnému zmocnění manželů“. § 1185/2 uvádí, že spoluvlastníci zmocní společného zástupce. Já si to vykládám tak, že
- manželé A a B zmocní manžela A nebo
- manželé A a B zmocní manželku B nebo
- manželé A a B zmocní kohokoliv C
Všechny varianty jsou možné ze zákona a proto se nemusí respektovat pomýlený rozsudek, že plná moc se může v SVJ uplatnit pouze, když je to ve stanovách.
Ale je pravda, že jsem viděl aplikaci § 1185/2 pro SJM napsanou právníkem ve formě: Plná moc, kde manžel A zmocňuje manželku B.
2)pokud přijde manžel bez podepsaného formuláře Společný zástupce, tak jsou dva výklady:
- JUDr. Pražák v publikaci Bytové spoluvlastnictví, komentář, LEGES 2014 uvádí, že zplnomocnění nemusí být písemné
- moje maličkost bude písemnou formu u prezence vyžadovat, mj. s odvoláním na § 159 NOZ, protože pokud nebude důkaz o zmocnění, tak kdokoliv může usnášeníschopnost napadnout a výbor bude mít důkazní problém
3)v každém případě je hlas za jednotku nedělitelný. Tj. společný zástupce bude hlasovat za celou jednotku. Pokud by přišedší manžel prohlásil, že chce hlasovat jen za sebe a nikoliv za manželku, tak sice může být fyzicky přítomen (je to spoluvlastník) ale pro účely hlasování bude veden jako nepřítomný.
Závěr: paskvil NOZ by měl být urychleně novelizován, aby byl použitelný pro praxi a nikoliv aby pouze sloužil pro psaní komentářů a byl nepoužitelnou právní mršinou na které se přiživuje halda právníků.
Hezký den!
Pavel
Dobrý den, stále v „zastupování“ nemám moc jasno… Prosím, kdo může být, dle platných předpisů, „pán C“ ? Jiný vlastník v tom stejném SVJ(např. soused), syn/dcera/děda… kteří nejsou vlastníky bytové jednotky v příslušném SVJ, nebo třeba náhodný kolemjdoucí? Děkuji, toto mi uniká. Fran
Fran,
nejste sám, kdo nemá v NOZ jasno. Asi je to tím, že NOZ je paskvil. Ale bohužel je účinný a proti novele pachatelé a jejich kámoši vystupovali do té míry, že se bude novelizovat pouze 12 paragrafů.
Domnívám se, že pan/í C může být jakákoliv svéprávná osoba. Nepovedený § 1185/2 žádný speciální požadavek na pana/í C neklade.
Je ale pravdou, že např. Pražák v Bytové spoluvlastnictví, Komentář, Praha, LEGES na str. 86 uvádí, že tímto zástupcem může být pouze jeden ze spoluvlastníků jednotky.
Opačně dovozuje Novotný, Občanský zákoník III., věcná práva, Komentář, Praha, C.H.Beck, na str. 742.
Přesto se někteří „právníci“ domnívají, že akutní novela paskvilu NOZ není potřeba. Mezitím se o tomto paskvilu bude učit na školách, třeba si ho přečtou i soudci a budou podle něho soudit atd.
Hezký den!
Pavel
No ale co s tím?? Je třeba je bombardovat, naše nejlepší, tedy zástupce, vyvolávat na to téma diskuse. Ale kolik lidí se z tohoto nárůdku ozve??
Odpůrci velké novelizace NOZ argumentují tím, že nyní je třeba ponechat čas soudům, aby mohly sporná místa vyřešit judikatorním výkladem.
Aha. Pojďme tedy čekat.
Včera jsem referoval o rozsudku Nejvyššího soudu, který skvěle vyjasnil čí jsou „vnitřní strany oken“, uvedené v mnoha prohlášeních vlastníka. Rozsudek byl vyhlášen dvacet let po nabytí účinnosti ZoVB a tři čtvrtě roku po jeho zrušení.
Zrovna píšu o jiném rozsudku NS, který konečně vyložil, zda členové výboru SVJ(2000) musí či nemusí být vlastníky jednotek v domě. Na takový rozsudek jsme čekali 14 dlouhých let, ode dne 1.7.2000, kdy se v ZoVB ocitlo SVJ jako právnická osoba. Teď už je tedy konečně jasno. Škoda, že už je to vlastně úplně jedno …
lake
Poslední komentáře