Hlasování na shromáždění

Tady máme zcela rozdílný názor.

Podle čl. 11/3 LZPS vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých.

Pokud někteří vlastníci bojkotují rozhodování o společné věci tím, že se odmítají účastnit rozhodovacích procesů porušují, podle mne, citovaný článek Listiny a zneužívají svého podílu na vlastnictví.

Nejde jen o akademickou debatu, existují SVJ s několika sty členy, často jiných národností, dlouhodobě se zdržujících v zahraničí, pronajímatelů etc., kde je problém získat potřebné kvórum.

Panu Matějkovi, který má SVJ, která mají skoro 100% účast, mohu jen tiše závidět. (U nás se i pomocí plných mocí rozhoduje složitě.)

Já se snažím řešit situaci u SVJ, kde tomu tak není.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Zdržovat se v zahraničí stejně jako pronajímat majetek patří (naštěstí už i u nás) k základním právům. Ani zdržováním se v zahraničí ani pronajímáním věci nemůže být vlastník zbaven práva nakládat svým majetkem.

Proč hned používat hodnotící slovo bojkot. To už byste rovnou mohl požadovat zakotvit, že v případě, že se člen společenství nedostaví na shromáždění na základě předvolání statutárním orgánem společenství, nechá ho statutátní orgán policejně předvést a udělí mu pořádkovou pokutu do výše 50 000 Kč.

K právům patří ale i plnění povinností.

K.Kolář

Škoda, že do toho taháte politiku a neargumentujete věcně proti mnou uváděné LZPS. Mimochodem, jde o názor publikovaný v odborné literatuře.

Samozřejmě i u nás máme zahraniční vlastníky, kteří udělili plnou moc a pronajímatele, kteří jsou v emailovém kontaktu s výborem a zajímají se, co se v SVJ děje.

Ale také máme část vlastníků, kteří jsou ze zásady proti a část, kteří zájem nemají žádný, jsou přece vlastníky, tak proč je někdo obtěžuje. Jenže oni jsou také spoluvlastníky společných částí domu.

Slovo bojkot jsem použil pro ty vlastníky, kteří nechápou, že vlastnictví zavazuje.

Domnívám se, že když jsou nastavená nějaká pravidla u družstev a s.r.o., která fungují již roky, tak by mohla být aplikována i na SVJ.

Uvítám věcnou argumentaci proti mému názoru, na lingvistické a politické hrátky nemám čas.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Problém může být právě v tom, že SVJ není ani s. r. o., ani družstvo. Je zde jedna zásadní odlišnost: členem SVJ se člen stává ze zákona (za určitých podmínek) a fakticky nemá možnost ovlivnit, kdo bude členem spolu s ním. I kdyby si mohl „vybrat“ členy v okamžiku koupě bytu (a to pouze tím, zda daný byt koupí, nebo nekoupí), může sotva ovlivnit změny složení členů SVJ v budoucnu. Naproti tomu s. r. o. zakládají společníci společenskou smlouvu a nepadá v úvahu, že by bez jejich vědomí a souhlasu docházelo ke změně v osobách společníků. Kromě toho společníků s. r. o. je zpravidla podstatně méně, často jeden, členů SVJ je vždy alespoň pět. Člena družstva družstvo přijímá a za určitých okolností i vylučuje. Naproti tomu člen SVJ svoje členství vzniklé ze zákona společenství pouze oznámí.

Co se týká způsobu rozhodování, spíše se hodí analogie s a. s. s veřejně obchodovatelnými akciemi, kde také dochází ke změnám v osobách akcionářů bez souhlasu ostatních akcionářů a akcionář má právo (nikoliv povinnost) účastnit se valné hromady, a tím i rozhodování. Jenže akcie je možné prodat, pokud mi ostatní (většinoví) akcionáři nevyhovují. To nelze klást na roveň teoretické možnosti zbavit se bytu v případě, že mi nevyhovuje soused. Bydlení oprávněně vyžaduje speciální ochranu.

Co se týká LZPS, jedná se o natolik obecnou proklamaci, že z ní lze podle mého názoru jen těžko přímo dovozovat povinnost účastnit se shromáždění. O argumentaci (nikoli protiargumentaci, neboť LZPS platí) se nicméně pokusím. Zákonodárce úmyslně zakotvil povinné členství v SVJ, ale už ne povinnou účast na shromáždění. Dá se z toho dovodit, že o záležitostech, které nesnesou odkladu, rozhoduje statutární orgán SVJ (a to bezodkladně, stejně v takovém případě nemá čas dodržet předepsanou lhůtu pro svolání shromáždění), zatímco v ostatních záležitostech zákon ctí právo vlastníka nakládat svým majetkem.

Jak už to bývá, stojí zde vedle sebe (nebo proti sobě, chcete-li) právo vlastníka nakládat svým majetkem a povinnost vlastníka počínat si tak, aby při nakládání svým majetkem neomezoval práva druhých.

Působím v různých funkcích ve v.o.s, a.s., s.r.o., družstvu a nově i v SVJ, takže rozdíl těchto právních forem trochu znám.

Nechci se pouštět do dlouhých srovnání, ale i u bytového družstva si sousedy nevybíráte, stejně jako u SVJ – pouze na začátku (§ 230 ObchZ). Nový člen bytového družstva pouze oznámí, že je novým členem, stejně jako u SVJ.

Pokud uvádíte analogii s a.s., tak u a.s. je valná hromada usnášeníschopná již při 30% základního kapitálu (§ 185/1 ObchZ). Pokud akcionáři nemají zájem se účastnit, dobrovolně se vzdávají svého práva účastnit se na valné hromadě. Nikdo jim právo nebere, oni se ho vzdávají dobrovolně. Avšak aby svou neúčastí neznemožnili fungování a.s., existuje institut náhradní valné hromady. Náhradní valná hromada musí mít stejný pořad jednání, ale rozhoduje při libovolně nízké účasti (§185/3 ObchZ). Proč ne, může rozhodovat jen o otázkách uvedených v původním programu, které ty akcionáře, kteří nepřišli, asi nezajímají.

Ale jestli můžu poprosit, vraťme se k návrhům uvedeným nahoře.

1. Navrhuji aplikovat § 127/7 ObchZ, který umožňuje v s.r.o., aby společníci, kteří nebyli na valné hromadě, vyjádřili svůj souhlas s navrhovaným rozhodnutím valné hromady i mimo valnou hromadu. Nikdo společníkovi jeho právo rozhodovat nebere, jen mu umožňuje nebýt na valné hromadě, ale souhlasit s jejím rozhodnutím. Pokud nesouhlasí, tak se tato možnost nevyužije a to je vše. Že by např. mohl na valné hromadě přesvědčovat o správnosti svého protinávrhu a hlasovat proti, tak této možnosti se svou neúčastí dobrovolně vzdává. Domnívám se, že proti tomuto návrhu nebudou námitky.
2. Navrhuji aplikovat § 239/8 ObchZ o konání náhradních členských schůzí u družstev. Je to obdobný postup jako u a.s. v § 185/3 ObchZ. Člen SVJ se rozhodne, že ho navržený program nezajímá, dobrovolně se vzdá práva rozhodovat o navrženém programu (chápu, že je otrava jednou ročně rozhodovat o tom, jak se bude opečovávat vlastní majetek většinou v hodnotě 1 mil. a výše), ale protože svým chováním brání ve výkonu vlastnických práv ostatním, kterým na jejich majetku záleží, náhradní shromáždění by rozhodovalo bez něho.
3. Ponechat základní rozhodovací kvorum na více než 50% z přítomných. Zdůvodnění jako v bodě 2).

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Jenže v návrhu ZoVB není uvedeno, že náhradní shromáždění může rozhodovat pouze o věcech uvedených v pozvánce. Vůbec bych doporučoval zvážit, zda nezakotvit, že shromáždění může rozhodovat pouze o věcech uvedených předem v pozvánce, nejlépe i návrhem usnesení (nebo s návrhy několika alternativních usnesení). Proč? Protože člen by měl mít možnost se na rozhodnutí SVJ připravit, nastudovat podklady, případně připravit instrukce svému zástupci, jak hlasovat.

Uvedené tvrzení, že člen neúčastí na shromáždění vyjadřuje nezájem účastnit se rozhodování, je značně zjednodušené. Člen prostě v řadě případů nemá možnost rozhodování se účastnit, neboť neví předem, o čem se bude jednat, a nemá možnost dodatečně se písemně vyjádřit.

To společně s chybějícím mechanismem, který by zajistil správnost zápisu ze schromáždění, výrazně oslabuje práva (jednotlivého) vlastníka. Když už jsme u těch analogií s jinými právními situacemi, zpravidla lze vždy podat námitku (např. i proti vyměření daně finančním úřadem lze podat námitku), a teprve když se námitkou nikdo nezabývá nebo není uspokojivě řešena, nezbává než se obrátit na soud, jenom proti zápisu SVJ námitku podat nelze, je tam možnost obrátit se na soud.

1. Pokud tvrdíte, že „Jenže v návrhu ZoVB není uvedeno, že náhradní shromáždění může rozhodovat pouze o věcech uvedených v pozvánce.“ tak jste asi přehlédl nový § 40/2, kde je to podle mého jednoznačně uvedeno.
2. Pokud uvádíte, že „Vůbec bych doporučoval zvážit, zda nezakotvit, že shromáždění může rozhodovat pouze o věcech uvedených předem v pozvánce,“ tak uvádím, že povinnost zveřejnění programu je uvedena v novém § 39/4. Bodu „Různé“ se asi nelze vyhnout, nedovedu si představit, že pokud někdo z členů něco navrhne až na shromáždění, tak kvůli Vašemu návrhu se bude konat nové shromáždění. Většinou z pléna jsou navrhovány drobnosti. Možná by ale šlo navrhnout zpracovatelům nového zákona aplikaci § 182/1/a ObchZ o povinnosti představenstva/vý­boru zařadit určenou záležitost do programu. Ale potom je asi 15 denní lhůta na svolání shromáždění krátká.
3. Pokud uvádíte, že " Člen prostě v řadě případů nemá možnost rozhodování se účastnit, neboť neví předem, o čem se bude jednat, a nemá možnost dodatečně se písemně vyjádřit.", tak o programu a materiálech předem jasně hovoří nový § 39/4. A aby člen mohl dodatečně souhlasit s usnesením, proto uvádím návrh, zavést analogii se s.r.o.
4. Pokud uvádíte, že „(např. i proti vyměření daně finančním úřadem lze podat námitku)“, tak si dovolím opravit terminologi. Proti vyměření daně se podává „odvolání“ podle § 48 ZSDP. „Námitka“ podle § 52 ZSDP se podává v řízení vymáhacím a zajišťovacím a nikoliv v řízení vyměřovacím.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

• Souhlas s potřebou přípravy vlastníka na shromáždění. Povinnost obsahu programu je v ZoVB zakotvena, myslím dostatečně, v §39/4.
• K rozhodování náhrad. shromáždění: nejdříve by mělo být v ZoVB jasno jaké kvorum a o čem bude hlasováním rozhodováno ( viz. příspěvek Hlasování na shromáždění 27.9. , 20.37). Z toho vyplyne, zda náhradní shromáždění, bude moci rozhodovat i o dalších záležitostech, zařazených z důvodů nezbytné potřeby, nad rámec původního programu. Je málo pravděpodobné narychlo vložené rozhodování o „změnách stavby“ a „změnách velikosti podílů“. Tomu by mohlo zabránit stanovené kvorum.
• Neúčast vlastníka na shromáždění : Pokyny, které dá svému zástupci pro hlasování o bodech programu mu budou oznámeny. Jak rychle se k nim dostane by mělo být zajištěno v ZoVB v §23/1), oznamovací povinností. Je chyba, že to tam není a je třeba to v ZoVB zakotvit. V jakém rozsahu dá vlastník pokyny pro případné hlasování i o „jiných záležitostech“ svému zástupci je na něm, ze znalosti situace v SVJ, o které může být rovněž informován zástupcem, pokud o to projeví zájem, právo na to má.
• k námitce „Usnesení“ : Jak ji řešit ? Zakotvením v ZoVB o „Novém“ shromáždění ! Otázkou zůstává, jakou účast těch co už jednou ve věcech rozhodli takové „nové“ shromáždění bude mít. Zase další „náhradní“ shromáždění ?

Závěr do ZoVB : Nebude-li „Nové“ shromáždění k „námitce“ usnášeníschopné, neplatí §40/2 a pro další postup platí §42.

Myslím, že se točí diskuze více kolem práv než kolem způsobu domoci se plnění povinností vlastníků. To je ten největší problém dobré funkčnosti SVJ a jeho statutár. orgánů. Máte jiný názor ?

K.Kolář

Právě proto, že člen SVJ nemá možnost ovlivnit kdo bude dalším členem SVJ na počátku, ani do budoucna, měla by být pravidla v ZoVB pro tyto stavy podle toho řádně ošetřena pro případ „obrany“ proti zlovůli i neznalosti při rozhodování o správě společného majetku.

K povinnosti účastnit se shromáždění:

Nevím z čeho dovozujete svůj názor, že vlastník BJ není povinnen účastnit se shromáždění z titulu, že to zákonodárce neměl v úmyslu? O tom jaké kvalifikované úmysly má,měl či neměl zákonodárce (to není fiktivní osoba, to jsou pracovníci ministerstva) svědčí tato velmi zajímavá diskuze, které bychom při zodpovědnějším přístupu zpracovatelů ZoVB byli ušetřeni a užívali si místö toho víkendu.

Ke srovnávání SVJ s družstvem, s.r.o. a a.s. :

Dovedete si představit jak by fungovaly tyto formy společností za situace, kdyby měli všichni jen práva a žádné povinnosti, tedy ani odpovědnost ?

Zkuste vyjádřit svůj názor na druhý příspěvek „Hlasování na shromáždění“.

K.Kolář

Dobrý den, člen SVJ není povinen se účastnit shromáždění vlastníků jednotek proto, že mu tuto povinnost ZoVB (stávající ani navrhovaný) neukládá.

Co se týká Vašeho příspěvku „Hlasování na shromáždění“, domnívám se, že požadovat nadpoloviční většinu všech pro platnost rozhodnutí SVJ je naprosté minimum, pod které nelze jít. Dokonce bych viděl jako přínosné zakotvit nutnost kvalifikované většiny všech pro rozhodování, a to pro jakékoli rozhodování. Naopak vymezování speciálních případů, kdy je nutná kvalifikovaná většina a kdy stačí prostá většina, nevidím jako schůdné, právě pro obtížnou možnost takové případy jednoznačně vymezit.

Co se týká obrany menšiny, bohužel s tím nelze dělat o mnoho víc, než stanovit, jak velká ona většina musí být, neboť ZoVB (a nakonec i samotný princip demokracie) je postaven právě na možnosti prosazení práv většiny na úkor menšiny.

Děkuji za vyjádření vašeho názoru. Naše příspěvky, související, se míjely a v mém „Jenže v návrhu ZoVB-1“ je i část odpovědi k tomuto.

• Souhlas s problémem „vymezení speciel. případů“. To je ale jen v konkretních případech jež jsem uvedl, kdyby mohlo dojít k zásadnímu znevýhodňování „menšinových vlastníků“. Je to úkol pro zákonodárce. Dovedu si představit, pokud nebude v takových případech zajištěna pro „menšinové vlastníky“ ošetřena jistota jejich práv v ZoVB,jaký dopad to to může mít do zájmu o koupi menších BJ – snižující. Současný zájem o koupi malých BJ není argumen. Většina kupujících bohužel nezná ZoVB až posléze zjišťují o co jde, pokud je to vůbec zajímá. Časem je to zajímat ale bude ! To se týká i koupě BJ z nové výstavby. Až se projeví tento důvod v poklesu zájmu o menší BJ, možná nastane ze strany developerů tlak na změnu ZoVB. Je to můj názor, můžu se mýlit.
• K demokracii: Souhlas, stanovit demokratická pravidla jež by uspokojovala zájmy všech je nereálné. Demokracie nemůže být ale také „cochcárna“ a musí mít taková pravidla aby ochránila v určitých zásadních situacích práva menšiny. To ale neznamená, že menšinový vlastník – v SVJ spoluvlastník, se nebude muset podrobit v řadě záležitostí zájmům většiny.

Proto znova připomínám:

SVJ není o 100% vlastnictví a každý kdo se chce stát vlastníkem BJ a členem SVJ, by do tohoto společenství měl s tímto vědomím vstupovat, má na to právo ale s vyplývajícími omezeními, která buď jsou nebo nejsou pro nej přijatelná. Nehledejme proto žádná vyjímečná opatření, pro ty co se nemohou zúčastnit shromáždění, zkusme ale spíše hledat jen ta nezbytná která jsem uváděl (změna podílu a změna stavby s dopadem na zhoršení původního stavu jeho BJ) pro zachování dobré funkčnosti SVJ. Je to v zájmu tohoto druhu vlastnictví bydlení.

K.Kolář