Garážové stání
Dobrý den,
chtěl bych zeptat jak se v.r. 2014 postupuje při hlasování v domech, kde jsou GS vedené jako nebytové jednoky? Pro info uvádím, že:
- Svj je ustanovené dle ZoB
- V dome jsou dvě NB, které mají podíl na společných částech domu cca 25 %
- NB jsou v zapsané v KN jako NB spouluvlastněné vlastníky, kteří si zakoupili GS
Lze použít toto ustanovení v jednacím řádu:
Vyhodnocení hlasování probíhá díky společnému vlastnění jednotek garážových stání, které jsou v katastru nemovitostí zapsány souhrnně jako 2 jednotky, dvoukolově. V prvním kole se vyhodnocuje, jak tyto každá z těchto jednotek budou hlasovat jako jeden celek, a to vždy prostou většinou hlasů dle spoluvlastnických podílů na jednotce. Ve druhém kole jsou započítány hlasy jednotek dle jejich podílu na vlastnictví budovy do celkového hlasování.
Děkuji, rex
Vy spojujete rozhodování na shromáždění SVJ s rozhodováním spoluvlastníků mezi sebou. V první řadě platí, že pro vyjádření vůle spoluvlastníků jednotky nemusí na shromáždění proběhnout žádné jejich hlasování. SVJ není oprávněno nic „vyhodnocovat“! Ustanovení v jednacím řádu, které jste citoval, je absolutně neplatné pro rozpor se zákonem. Spoluvlastníci věci rozhodují mezi sebou s použitím těchto ustanovení NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1128 (1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. (2) Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. |
| 89/2012 Sb. § 1129 (1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. (2) Spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně. |
| 89/2012 Sb. § 1132 K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků. |
Rada pro SVJ: dejte ruce pryč od rozhodování spoluvlastníků jednotky. Uveďte ve stanovách, že spoluvlastníci jednotky zmocní jednu osobu, která bude vykonávat jejich práva vůči SVJ, včetně hlasování na shromáždění. Je pouze věcí spoluvlastníků jednotky, kterou osobu tím pověří. Tato osoba bude přítomna na shromáždění a bude hlasovat jménem všech spoluvlastníků jednotky.
lake
Z hlediska práva a faktické reality je to přesně jak lake píše.
Ale z hlediska reálného fungování Shromáždění je to úplně mimo. Takhle to prostě fungovat nikdy nebude, ti vlastníci se předem nedomluví. Obvykle může být výbor rád, když aspoň dorazí na Shromáždění. A přijít o čtvrtinu jednotek je luxus, který si také obvykle dovolit nelze.
Takže to co mají v jednacím řádu je pro reálné fungování vymyšleno kupodivu docela dobře, byť to nemá žádnou použitelnou právní oporu. SVJ prostě zajistí po technické stránce jaksi navíc pro spoluvlasntíky daných jednotek na místě rychlé většinové hlasování, čímž se zjistí „názor jednotky“. Ještě by to chtělo nějak ošetřit to zmocnění někoho k hlasování za celou jednotku.
A na základě tohohle hlasování může v následném rozhodování Shromáždění jednotka hlasovat tak, jak se spoluvlastníci rozhodli.
Nějak podobně jsme to vyřešili my. Garáž si zvolila společného zástupce, kterému plnou mocí udělili „právo zastupovat“ garáž na shromáždění. Přišel-li on, byl do kvóra potřebného pro úsnášeníschopnost započten podíl garáže. Tím se nepřišlo o onen vysoký podíl na společných částech domu. K hlasování dostali všichni vlastníci hlasovací lístek, spoluvlastníci garáže pak každý další lístek s jinou číslovací řadou. Udělali jsme si program (podobný zdejšímu HlasovaniSVJ), který díky té druhé číslovací řadě rovnou vyhodnotil hlasování garáže a většinový názor (> 50 nebo 75%) pak započetl do hlasování domu jako hlas jednotky. Pokud nebylo dosaženo většinového názoru (malá účast, nepřevládající názor,…), pak se hlas jednotky bral jako „zdržel se“. Takže v podstatě to bylo to výše popsané, ale shromáždění se nezdržovalo záležitostí „soukromé jednotky“. Jediná režie navíc pro SVJ je prezenční listina garáže navíc a součet více lístků, což je detail. Pokud má dům v praxi fungovat, tak to snad ani oddělit nejde. Většinou taky platí, že vlastník garáže je zároveň i vlastník jednotky, takže říct, že situace v garáži není věcí SVJ moc nejde.
Panové děkuji všem za vecné názory.
Za sebe dodávám, že v praxi moc nelze spoléhat na nějakou domluvu/dohodu před hlasováním na shromáždění. Někdy bývá problém dohodnout se ve dvou a to v rodině natož mezi cca 30+ spoluvlastníky.
Miki byla plná moc zástupci udělena písemně a jaký byl poměr (v %)z celkového počtu spoluvlastníků co takovou plnout moc zástupci udělil? Praxi se může stát, že z 30+ spoluvlastníků příjdou na schůzi jen 2.
Děkuji, rex
Z několika desítek spoluvlastníků se nenašel tuším nikdo, kdo by plnou moc k zastupování neudělil. V podstatě je k ničemu nezavazovala, takže to neodmítali. Hlasovací právo neudělovali, ale umožnili usnášeníschopnost, protože podíl garáže je opravdu velký. Spousta běžných hlasování na shromáždění je o 50% přítomných, takže je možné k nim přistoupit, i když se garáž zdrží. K významným věcem už je ale hlas garáže nepostradatelný (50/75/100% všech, ne jen přítomných). U nás to bylo tak, že jsme bez tohoto zástupce balancovali na hraně usnášeníschopnosti (150 vlastníků). Toto umožnilo alespoň základní fungování. Když cca 25% vlastníků byt pronajímá, tak na nějaká shromáždění kašlou, když pak dalších 15% má garáž, tak to už je 40%, které pravidelně chybí. S tím je těžké pracovat.
Poslední komentáře