fond provozu SVJ
Jsme SVJ v Praze, máme správce, kterého jsme převzali kdysi v dobré víře, že nám to usnadní činnost. Ale vyjma účetnictví nám to pouze tahá peníze z kapes a budeme to v dohledné době řešit. A teď s přijetím NOZ přichází jejich právník se stále novými nápady, v poslední době nám napsal, že si musíme podle NOZ vytvořit „fond provozu SVJ“, kam bude každý vlastník přispívat stejnou částkou. Cituji dopis:
V souvislosti s NOZ, konkrétně s par. 1180, se mají některé náklady, spojené s vlastnictvím jednotky rozvrhnout na každou jednotku stejně (rovným dílem). Tato skutečnost se musí objevit i v nových stanovách, které si vaše SVJ schválí. S touto skutečnosti se spojena i nutnost rozšíření předpisu plateb jednotlivých vlastníků o položku fond provozu SVJ, do kterého bude každý vlastník jednotky přispívat stejnou částkou. Bez ohledu na to, zda máte schváleny nové stanovy či nikoliv, doporučujeme na nejbližším shromáždění odsouhlasit rozšíření rozpisu plateb o fond provozu SVJ.
§ 1180 (1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. (2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
Mezi náklady, které se rozvrhnou mezi jednotky rovným dílem, např. patří odměna výboru SVJ včetně mzdové agendy, náklady výboru SVJ na správní činnost, náklady na vedeni účtu SVJ, náklady na pořízeni majetku SVJ, pokud není samostatná položka v rozpise plateb i odměna správci, náklady na právní služby apod. --
Proč bychom to proboha měli dělat před tím, než budeme mít nové stanovy? A termín v NOZ byl do roku 2016, včetně, ne? Nechce se mi to líbit. Musíme fond provozu SVJ mít? Už teď?
V úvodním příspěvku této diskuse byl zmíněn dopis právníka správní firmy členům SVJ ohledně nákladů, rozvrhovaných na každou jednotku stejně. Astera citovala z tohoto dopisu: „V souvislosti s NOZ, konkrétně s par. 1180, se mají některé náklady, spojené s vlastnictvím jednotky rozvrhnout na každou jednotku stejně (rovným dílem).“
Toto tvrzení samozřejmě není pravda. Náklady spojené s vlastnictvím jednotky patří nepochybně pod § 1180 odst. 1 NOZ. Proto se rozvrhnou podle spoluvlastnických podílů. Případně se rozvrhne část nákladů ještě jinak, a to v případě, slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
Onen právník tedy zjevně patří ke stádu právníků, kteří nedovedou porozumět právní normě jednoduchého práva. Relevantní část zákona zní takto:
| „89/2012 Sb. § 1180 (2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“ |
Z uvedeného je zřejmé, že způsobem „na každou jednotku stejně“ se nemají nikdy rozvrhovat náklady spojené s vlastnictvím jednotky – ty jsou přece upraveny v § 1180 odst. 1. jednoznačným způsobem. Na každou jednotku stejně se mohou rozvrhnout nanejvýš náklady spojené s holou existencí právnické osoby SVJ a s členstvím osob v této právnické osobě.
Pod tyto „náklady vlastní správní činnosti“ nelze podřadit ani náklady na hlavní činnost SVJ, kterou je veškerá správa cizího domu podle zákona č.89/2012 Sb., ani náklady na vedlejší činnost SVJ, kterou je poskytování služeb podle zákona č.67/2013 Sb. (včetně odečítání náměrů, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání plateb za služby).
lake
„Náklady spojené s vlastnictvím jednotky“ jsou zjevně veškerá náklady vyvolané vlastnictvím jednotky (vše, co bych neplatil, pokud bych jednotku nevlastnil).
Právník správce je zmaten, a Vy taky. SVJ(2000) je právnická osoba, která se v ničem nemusí přizpůsobit pravidlům, která NOZ stanoví pouze pro právnickou osobu SVJ(2012).
Pokud to právník správce neumí rozeznat, měl by vrátit svůj diplom z Plzně.
Budete upravovat stanovy, ovšem povinně v nich musíte změnit jen to, co
vyplývá z obecné části NOZ o právnických osobách (od § 118) a ze
zákona o veřejných rejstřících. Pokud Vám kdokoliv tvrdí něco jiného,
jde o bláboly neználka.
-----------------------------------------------------------------------------
Netvrdím, že si do stanov nemůžete dobrovolně přidat něco z toho, co je obsaženo v části o spoluvlastnictví, o bytovém spoluvlastnictví, či o přídatném spoluvlastnictví.
- Z části o spoluvlastnictví je vhodné začít se řídit ustanoveními o způsobu rozhodování spoluvlastníků o společné věci, její podstatné změně, zlepšení či zatížení. Dále jsou tam velmi potřebná ustanovení o možnosti přehlasovaného spoluvlastníka domáhat se práva soudně. To vše jsou srozumitelná a rozumná pravidla.
- Z části o bytovém spoluvlastnictví bych převzal část o hlasování mimo shromáždění a část o povinném zástupci vlastníka jednotky. Rozdělení nákladůna správu cizího majetku a vlastní správu právnické osoby můžete převzít (avšak nemusíte – není to ani ekonomicky nezbytné, ani nejde o „jediný správný“ způsob alokace fixních nákladů).
- Z části o přídatném spoluvlastnictví bych převzal do stanov pravidla pro určení a tvorbu krátkodobé zálohy na správu.
Diskusi o NOZ škodí,když blbečci neznalí práva vás na každém kroku přesvědčují, že něco MUSÍTE,protože je to v NOZ. Není to pravda, SVJ(2000) je zcela jiná osoba než SVJ(2012).
lake
Moc děkuji za vysvětlení a za rychlou reakci. Pomohl jste nám už několikrát a já si toho cením. Astera
Ještě se vracím k blábolům, které Vám napsal onen právník. Jde o toto: „Mezi náklady, které se rozvrhnou mezi jednotky rovným dílem, např. patří odměna výboru SVJ včetně mzdové agendy, náklady výboru SVJ na správní činnost, náklady na vedeni účtu SVJ, náklady na pořízeni majetku SVJ, pokud není samostatná položka v rozpise plateb i odměna správci, náklady na právní služby apod.“
Právník nejen že nerozumí právu, ale nerozumí ani ekonomice a kalkulaci nákladů. Je zoufalé tyto bláboly číst, je depresivní na takové zjevné nesmysly reagovat. Přesto se pokusím, abych se nezařadil do bučícího stáda.
- Odměna výboru: Její největší část je za to, že opravují a udržují můj majetek. Za to si je platím. Takže na tuto hlavní část odměny přispěji jen podle mého spoluvlastnického podílu. Zbytek (pokud existuje) je nevýznamný a nestojí za to jej rozúčtovávat nějak sofistikovaně jinak.
- Náklady výboru na správní činnost: Snad se myslí náklady na VLASTNÍ správu právnické osoby. Poslyšte, ani dodavatel plynu či elektřiny, ani pokladní v samoobsluze, ani České dráhy, ani taxikář či automechanik po mně nikdy nechtějí dvě hromádky peněz: jednu za službu, kterou mi poskytují, druhou na jejich „vlastní správní činnost“. On si to každý dodavatel zakalkuluje procentní sazbou do svých nákladů, víme?
- Náklady na vedeni účtu SVJ: Ono to snad někoho zajímá natolik, aby kvůli tomu stanovil a vybíral dvě různé zálohy podle dvou různých pravidel??? A tyto platby by pak odděleně každému vlastníkovi evidoval, vyúčtoval a vypořádával? A pročpak to tedy žádný dodavatel zboží ani služeb takto nedělá? Nesmyslný nápad profesora Eliáše, hlavního autora NOZ, nemá v reálném světě obdobu.
- Náklady na pořízeni majetku SVJ: Ten majetek slouží k hlavní činnosti, a tou je správa domu. Jiný vlastní majetek si SVJ přece nekupuje, to by bylo vyhazování peněz. Budu se tedy podílet podle svého spoluvlastnického podílu. Tečka.
- Odměna správci: On snad smluvní správce dělá něco pro mne osobně? Že o tom nevím… To mu tedy rád zaplatím. Ale pokud správce dělá něco pro SVJ, jsou to provozní náklady společenství jako každé jiné: větší byt – vyšší platba.
- Náklady na právní služby: Opět totéž. Jestliže SVJ po někom něco vymáhá, jde zpravidla o peníze. A na mne z nich připadá část přesně podle mého spoluvlastnického podílu. Podle toho také budu na ty náklady přispívat (pokud je tedy nezaplatí druhá strana sporu, nebo výbor, který nekonal s péčí řádného hospodáře).
Právníci si zřejmě myslí něco jiného a taky ty nesmysly říkají a píší. Ve stádu volů pak pro samé bučení není slyšet rozumného slova. Aby nás pán Bůh při zdravém rozumu zachovati ráčil, máme to opravdu zapotřebí.
lake
Pane Lake,
jak můžeme my, bučící stádo, zrušit naprosto nesystémové ustanovení ObčZ o rozúčtování nákladů na vlastní správní činost? Vlastníkům většiny bytů je to navíc lhostejné, protože jejich podíl počítaný podle spoluvlastnických podílů a podle počtu jednotek se od sebe liší pouze nepříliš, takže pro odstranění onoho ustanovení většinovým rozhodováním se patrně vůle nenajde. Tak jak je formulováno se od něho nelze odchýlit ani se souhlasem všech.
(Nesouhlasí zcela, že administrativní náklady jsou vždy započteny procentně do ceny hlavní služby. S obdobným postupem se někdy setkat lze: Některá pohostinství mají fixní sazbu za cosi, kterou připočítávají nezávisle ne útratě, které říkají třeba couvert, obdobně na jízdence či vstupence je občas jakýsi fixní příplatek za vystavení či za cosi podobného ad. Ale to tady není podstatné.)
Z čeho usuzujete, že odst. 2 § 1180 je kogentní a nikoliv dispositivní ustanovení NOZ. Nový občanský zákoník přece umožňuje větší míru smluvní svobody než jeho předchůdce. Alespoň se nám to tvrdí (hledejte googlem „kogentní dispositivní noz“)
Je tu ještě Prohlášení vlastníka, které je závazné pro každého, kdo uzavřel a v budoucnu uzavře smlouvu o převodu. V našem PV se např. píše, že odměna výboru, správci, za vedení účetnictví, náklady na vedení BÚ, atd. se rozúčtují poměrně podle velikosti podílu. Odchýlit se lze pouze písemnou dohodou uzavřenou všemi. Pokud § 1180 není kogentní, pak není co řešit.
Sám jsem zvědavý, jak to s tou kogentností některých §§ NOZ bude. Asi si budeme muset počkat na nějaké rozsudky.
Pane Huleši, já se nebráním, aby si SVJ stanovilo pevnou taxu za nějakou službu či činnost, kterou mi poskytne nad rámec běžných činností pro ostatní vlastníky.
Dostanu třeba kopii klíče navíc, když jej ztratím. Nebo chci nahlížet do dokumentů SVJ a předseda tomu musí věnovat 2,5 hodiny svého času.
To se řeší běžně v každé firmě: co chci individuálně pro sebe, to si zaplatím podle ceníku. Co se týká správy společných částí domu a pozemku – ty přece zaplatím podle spoluvlastnického podílu.
Ale co by měly být ty další náklady na „vlastní správu SVJ“, které SVJ nevynakládá ani pro mne přímo, ani pro správu domu? Můžete zkusit dát nějaký seznam takových ekonomicky oprávněných nákladů?
lake
Na to už jste si jednou odpověděl. Náklady na samotnou spolkovou činnost, např. úprava stanov, volba orgánů, hlasovací pomůcky nebo zařízení, přítomnost notáře, pronájem sálu, pohoštění, apod. Je samozřejmě otázka, jestli má smysl to rozlišovat, když se jedná o relativně malé částky.
„se jedná o relativně malé částky“ (Vložil X (bez ověření), 21. Říjen 2014 – 15:05)
Podle
http://www.portalsvj.cz/…i-spravu-svj
se jedná o ~20–30 % celkových nákladů na správu, což bych jako relativně malou částku neoznačil.
Poslední komentáře