Fond Oprav - odměny vyboru atd.

Stručné jasné. Ale jak to je, když jsem koupou bytu vstoupil do SVJ, které splácí úvěr. V rozpisu poplatků mám tuto položku uvedenou jako „fond oprav“. Jde o úvěr , který se bral na zateplení. A platí se na každý byt stejně.

• může jít o „zálohy na správu, opravy a údržbu domu“ ?
• je správné, že se neplatí podle podílů na bytovém domě, ale každý byt stejně ?

Lidský Zdroj

Velmi dobré a jasné shrnutí, až na dvě drobnosti:

Prosím nepoužívejte méně vhodný (ač používaný) pojem „zálohy na služby spojené s užíváním jednotky“, někdo by z toho mohl mylně dovodit, že v případě neužívání jednotky tyto platby odpadají. Lepší je zálohy na služby spojené s vlastnictvím jednotky. Těmto zálohám se nelze vyhnout neužíváním jednotky (nerozpočítávají-li se podle počtu osob nahlášených vlastníkem, přičemž obecně se služby podle počtu osob nahlášených vlastníkem nerozpočítávají ani takový postup nelze doporučit).

Co přináleží pod služby je pevně stanoveno, je to teplo na vytápění a teplo na ohřev vody. Žádné další služby nejsou stanoveny. Řešilo se zde už x-krát.

plk. Bc. Karel Procházka

Pane plukovníku,

pokud chceme být naprosto přesní, službou je rovněž dodávka pitné vody a odvádění odpadní vody. Podle § 2 odst. 5 zákona č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích je odběratelem pitné vody z veřejného vodovodu společenství vlastníků. SVJ pak náklady rozúčtuje vlastníkům jednotek. Činí tak v naprosté většině pouhým přeúčtováním fakturovaných částek, nikoliv prodejem vody jednotkám za vyšší (zvlášť kalkulovanou, tzv. věcně usměrněnou) cenu. Jde tedy o službu.

Pojem "zálohy na služby spojené s vlastnictvím jednotky" není o nic přesnější, ani lepší, než "zálohy na služby spojené s užíváním jednotky".
Pokud jste četl vylášku 372/2001 Sb., která se zabývá rozúčtováním tepla a teplé vody konečným spotřebitelům, mohlo by Vás zajímat, že podle § 78 odst. 5 zákona č. 458/2000 Sb. (energetický zákon) náklady na tepelnou energii (...) se rozúčtují mezi konečné spotřebitele, jimiž jsou uživatelé bytů a nebytových prostorů.
Teplo a teplá voda se tedy rozúčtuje mezi uživatele (což mohou být i nájemci), nikoliv mezi vlastníky jednotek.

lake

§ 2 odst. 5 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích, říká, kdo je odběratelem. Neplyne z toho nikterak, že dodávka pitné vody a odvádění odpadních vod je službou podle zákona o vlastnictví by­tů.

Podobně ustanovení je § 17a odst. 2 zákona 185/2001 Sb., o odpadech, stanoví, kdo je plátcem poplatku za komunální odpad. Zde je „poplatníkem“ slovy zákona „každá fyzická osoba, při jejíž činnosti vzniká komunální odpad“, což patrně opět uživatel bytu nebo nebytového prostoru. Ani z něho neplyne, že odvoz odpadu je službou podle zákona o vlastnictví by­tů.

plk. Bc. Karel Procházka

Ale no tak. Dodávku vody musíte někam zařadit: buď pod služby, nebo pod správu domu. Nic jiného ZoVB nenabízí. Správa to není. Takže zbývají jen ty služby. K čemu tedy tato debata?

Že dodávka vody a odvod odpadní vody se zahrne pod služby, lze dovodit per analogiam z cenového výměru Ministerstva financí 01/2010 (služby u nájemních bytů).

O odpadcích se může účtovat rovněž jako o službách, jiný způsob neznám, opět protože určitě nejde o náklady na správu domu. Je zbytečné hledat komplikace tam, kde nejsou.

lake

„jiný způsob neznám“

Jenom takový malý dotaz. Diskutujeme zde o tom, co nezná značka lake, a nebo o tom, co říká právní úprava?

Týna

Milý (milá) Týno,
kdybys věděl(a), co říká právní úprava, jistě bys to sem napsal(a). Ale když to nevíš, musí ti stačit co napsal o věci lake.

lake

„musí Vám stačit, co napsal o věci lake“

Když napíše někdo jiný svou ničím nepodloženou domněnku, odpovíte mu: Plácnutí do vody, blábol, apod.

Týna

Milá Týno,
Napsal jsem: "Dodávku vody musíte někam zařadit: buď pod služby, nebo pod správu domu. Nic jiného ZoVB nenabízí. Správa to není. Takže zbývají jen ty služby."
Toto mé sdělení obsahovalo jak samotné tvrzení, tak i jeho zdůvodnění. Jestliže se domníváte, že je to nějak jinak, prosím napište to zde a poučte nás.
(Je zde navíc ještě pojištění domu podle § 9a odst. 1 písm. (b) ZoVB, ale snad se shodneme, že pod tuto položku opravdu nelze podřadit dodávku pitné vody, ani výběr částek za odpady.)

lake

Pojištění domu je podle Vás správa, nebo služba?

Týna

Odpovídám na dotaz Týny: "Pojištění domu je podle Vás správa, nebo služba?"

Týno,
podle § 9a odst. 1 ZoVB společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k
a) zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek,
b) pojištění domu,
c) nájmu v případech nájmu společných částí domu (...).

Z tohoto dělení je zřejmé, že pojištění domu není podle ZoVB zařazeno mezi služby. Zákon však ani jednoznačně netvrdí, že by šlo o náklad na správu domu. Pojištění je dobrovolná záležitost. Pojistka by se vyplácela ve prospěch vlastníků jednotek. Výši pojistné částky určuje pojišťovna, která oceňuje hodnotu bytů a nebytových prostorů podle svých tabulek.

lake

Já vím, že se neptáte mě, ale i tak odpovím :-)

V SVJ vzniklých z družstva tady u nás je pojištění zařazeno pod služby, neboť na tuto kolonku byli vlastníci zvyklí a tak nějak setrvačností tam zůstala. Zpravidla jsou zálohy tvořeny již podílovým poměrem na ceně pojištění, takže při vyúčtování záloha = náklad a nula od nuly pojde.

U SVJ vzniklých privatizací městských bytů zase všichni platí pojištění ze záloh na správu, protože ty jsou většinou stejně tvořeny podle podílů a při stanovení výše příspěvku se s pojištěním domu rovnou počítalo.

Chci tím říct, že je to v podstatě fuk, pokud se dodrží podílový poměr, protože je jedno, jestli tuto zaplacenou částku nazvu službou nebo součástí správy, jako vlastník ji zaplatím v každém případě. Většinou je to stejně upraveno prohlášením nebo stanovami, a pokud to nevyhovuje, dá se to změnit.

Mne se sice taky nikdo neptal, ale přesto se vyjádřím. Podle mého názoru je náklad na pojištění domu nákladem na správu domu. Vůbec jsem o tom nepochybovala, dokud se o tom nezačalo diskutovat. Doufám, že se za chvíli nebude diskutovat o tom, proč nejsou službou bankovní poplatky, když je účtuje banka za položky a za vedení účtu apod. V některých SVJ jsou schopni dávat do služeb všechno kromě nákladů na opravy, protože přece „fond oprav“ je na opravy a ne na nějaké další náklady.

Čistě kvůli argumentaci jsem se podívala do ZoVB a v § 9a zjistila, že jeho autoři jsou stejného názoru. Jestliže v prvním odst. uvádějí pod písm. a), že SVJ je oprávněno zajišťovat služby a pod písm. b) uvádějí, že je oprávněno zajišťovat i pojištění domu, tak mi z toho vychází, že pojištění domu nespadá pod služby související s užíváním jednotek. Nebo to není argument?

Každopádně MMR nemíní služby definovat a v návrhu nového ZoVB je, že si je musí definovat SVJ samo. ZoVB bude obsahovat více hledisek pro rozdělování nákladů na správu domu. Jedině dohoda všech může tato zákonem daná pravidla obejít. Ovšem skutečnost, že to SVJ mohou obejít tím, že si řadu nákladů na správu převedou do nákladů na služby, nikoho nezajímá. Ať žije logika!

SVJ by měla taky zohlednit skutečnost, že čím méně položek je ve službách, tím méně práce je s finančním vyrovnáváním přeplatků a doplatků.

N. Klainová

Doufám, že se za chvíli nebude diskutovat o tom, proč nejsou službou bankovní poplatky, když je účtuje banka za položky a za vedení účtu apod.

Jestli se chcete zasmát, tak místní družstvo svým družstevníkům plus všem SVJ, která zůstala pod jeho správou, bankovní poplatky ve službách vyúčtovává, dokonce na jednotlivé byty položkově, tj. kdo platí převodem, tak 3 Kč za došlou platbu, kdo vkládá hotově, tak 6 Kč (přesně podle sazebníku banky) a poplatky za vedení účtu pak dělí na byt.

Já osobně jak pojištění, tak bankovní poplatky považuji za náklady na správu, ale na druhou stranu pokud to někdo vysloveně chce mít ve službách, je to jejich volba…

…„ale na druhou stranu pokud to někdo vysloveně chce mít ve službách, je to jejich volba…“.

Pokud je to jejich volba, mohou si zřejmě zvolit, že všechny náklady SVJ jsou náklady na služby.

Autoři ZoVB potom nemuseli dávat do zákona ustanovení § 15 odst. 1 o přispívání na náklady na správu a diskutující mohli ušetřit spoustu času, který vynaložili nad dohady, jestli se o jiném rozdělování nákladů na správu musí dohodnout všichni.

Znám jedno SVJ, kde skutečně vypořádávají finančně všechny náklady. Většinu jich rozpočítávají rovnoměrně na jednotky. Malé byty jsou poškozeny, velké ve výhodě. Členové výboru o tom byli informováni a je jim to jedno.

Jakpak by asi dopadl soud, kdyby si vlastníci menších bytů stěžovali, že jsou poškozováni, nevím. Pokud to někdo ví, prosím, podělte se o zkušenosti. Vím určitě, že tím někomu pomůžete.

N. Klainová

Paní Klainová,

Ptáte se: "Jakpak by asi dopadl soud, kdyby si vlastníci menších bytů stěžovali, že jsou poškozováni?"
Vyhráli by. Odpověď je možno nalézt v těchto článcích:
FAQ Výklad pojmu "dohoda"
FAQ Kdy se vlastník může obrátit na soud?

lake

Na jednoduchou otázku jednoduchá odpověď. Ale ať je diskuze zajímavější. V roce 2005 v novém domě, nové společenství schválí nový výbor. Na jednom z prvních shromáždění, na kterém je účast přes 90% podílů výbor představí první předpis plateb, který ovšem není ve všech bodech dle zákona. Některé položky správy jsou navrženy jako výběr za bytovou jednotku. Tento systém je vysvětlen jako de facto spravedlivější, neboť v té chvíli se každému zdá logické, že položky, které jsou třetí stranou, jako je třeba účetní, fakturovány za bytovou jednotku, budou takto i hrazeny vlastníky. Návrh je přijat nikoliv hlasováním, ale usnesením 100% přítomných vlastníků, zaznamenáno v prezenční listině. Výbor bez právního vzdělání považoval toto za uzavřenou dohodu. Během pěti let se několikrát obmění členové výboru, většina původního již ani v domě nebydlí. Nikdo po tu dobu způsob rozpisu nerozporoval. Po pěti letech se jeden ze signatářů tzv. dohody, majitel menšího bytu stává i díky tomuto portálu uvědomělým a požaduje po stávajícím výboru vypořádání vzniklé škody – ze svého. Je zřejmé, že to výboru není jedno, jak píše N. Klainová. Nově připravovaný rozpočet samozřejmě reflektuje požadavek, a pokud bude na shromáždění přijat budou zálohy na správu podílové. Jak ale vyřešit minulost? za rady děkuji. J.

„Jak ale vyřešit minulost?“

Doplňuji: Kolik let do minulosti lze řešit?

Jak? Přepočítáním plateb hrazených na jednotku na platby podle podílů a vypořádáním rozdílů.

Jana T.

Tady asi bude důležité, jak je předmětný zápis naformulován, a také na obsahu Stanov a Prohlášení. My třeba máme důsledně oddělené poplatky za správu (odměna správci za přesně definované služby včetně účetnictví, zařazeno do služeb, fakturováno na byt a vyúčtováváno taktéž na byt po odsouhlasení nad 75% přítomných hlasů) a příspěvek na správu (podle plochy, garáže s úlevou, dohoda všech).

O tom, kam je položka zařazena, také trochu napoví evidenční list (rozpis plateb nebo jak to máte nazváno), tedy zda na tuto službu platíte zálohu, a vyúčtování služeb, tj. zda je tato položka vyúčtovávána mezi službami. Také zkuste zjistit, kam je tento náklad zaúčtován, zda proti zálohám na správu, nebo proti zálohám na služby.

Nejsem sice právník, ale v tomto případě, pokud je položka pět let mezi službami a tento způsob odsouhlasilo více než povinných 75% přítomných, neviděla bych úspěch onoho jednotlivce s případnou žalobou až tak růžově, protože stejné procento je potřeba na změnu Stanov a Prohlášení a jejich změna by tudíž prošla, byla-li by zároveň navržena, a soud by měl spíše přihlédnout k projevu vůle více než 90% vlastníků než se vozit po drobném technickém opomenutí. Ale soudy jsou nevyzpytatelné…

Pane J.,
má-li výbor v archivu onu prezenční listinu s podpisy, pak vlastník jednotky, který dohodu před lety rovněž písemně uzavřel, může tuto dohodu vypovědět a požadovat pro další období změnu způsobu přispívání na správu. Nemyslím, že by uspěl s nějakým nárokem vztaženým zpětně k minulým letům, kdy dohoda byla platná a účinná. Záleží ovšem na přesném znění onoho usnesení.

lake

Pane lake, děkuji Vám za odpověď. Ihned ji předávám dál.

Přehledně zpracovaný příspěvek „Kdy se vlastník může obrátit na soud“ si s dovolením přebírám na svůj účetnický web do rubriky Zajímavosti z Portálu SVJ.

N. Klainová

Vážená paní PeDuPles,

co jste uvedla, je velmi rozumné vodítko:

Co se platí podle podílů (nemeří se), zařadím pod správu. Tedy i pojištění.

Co se platí jinak (měří se), zařadím pod služby.

Týna

Tohle není úplně přesně. Vždy je potřeba vycházet z konkrétního Prohlášení a Stanov. Dám příklad – osvětlení společných prostor je u některých SVJ uvedeno v Prohlášení jako součást nákladů na správu, jiná ho mají ve Stanovách vyjmenováno jako službu.

Pokud je uvedeno ve službách, pak tím, že se na shromáždění v souladu se ZoVB odsouhlasí, že bude rozúčtováno podle podílů, nestává se automaticky nákladem na správu. Je ale pravděpodobné, když K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů, že by zároveň prošlo usnesení upravující v daném směru oba dokumenty.

Čili – já jsem jenom napsala, že při rozumném stanovení výše zálohy je v konečném důsledku jedno, jestli ten svůj podíl uhradím zahrnutý v záloze na správu nebo v záloze na služby. O zařazení ale způsob rozúčtování nerozhoduje.

Ten § 78 odst. 5 zákona č. 458/2000 Sb. (energetický zákon) je zajímavý, děkuji za upozornění. Gramatickým výkladem by se z něho dalo dovodit, že nemá-li byt nebo nebytový prostor uživatele, pak se na takový byt nebo nebytový prostor teplo nerozúčtovává (není komu). Naopak, má-li byt nebo nebytový prostor více než jednoho uživatele, mělo by se teplo podle stejného ustanovení rozúčtovávat všem, zřejmě společně a nerozdílně (spíše než podílově).

Vypadá to na nějaký relikt z doby minulé, kdy se nájemní smlouvě říkalo smlouva o užívání bytu, nájemci se říkalo uživatel bytu a musel být jediný.

Podle vyhlášky o rozúčtování se teplo rozúčtovává vlastníkovi bytu nebo nebytového prostoru, bez ohledu na Vámi citované ustanovení energetického zákona, které je tedy s touto vyhláškou v rozporu. Teoreticky by zákon měl mít přednost před vyhláškou…

plk. Bc. Karel Procházka

Plk. Procházka napsal: "Podle vyhlášky o rozúčtování se teplo rozúčtovává vlastníkovi bytu nebo nebytového prostoru, bez ohledu na Vámi citované ustanovení energetického zákona, které je tedy s touto vyhláškou v rozporu. "

Pane plukovníku,
chcete-li diskutovat, přečtěte si laskavě vyhlášku 372/2001 Sb. Podle ní se rozúčtovává výhradně konečným spotřebitelům. Pojem je definován v zákoně 458/2000 Sb., k jehož provedení byla vyhláška vydána.

lake

Dobrá, takže jako vlastník bytu nemám s vyúčtováním tepla nic společného. Vyúčtovává se konečným spotřebitelům, a tím nejsem, svůj byt neužívám.

Může na mě někdo soudně, nebo je argumentace pana lake neprůstřelná?

Balthasar

Je lhostejne, zda uzivate ci neuzivate, v zakone je „..fyzická či právnická osoba, která dodanou tepelnou energii pouze spotřebovává“. ivo6

„fyzická či právnická osoba, která dodanou tepelnou energii pouze spotřebovává“

Pokud je to v zákoně, tak ptoom prohlašuji, že v prostředí o teplotě 20 st. C tepelnou energii jakožto člověk (člověk se v právničtině řekne fyzická osoba) nespotřebovávám, naopak, ohřívám okolí. Takže neplatím.

Rozhodnutí, zda může tepelnou energii spotřebovávat právnická osoba, přenechám jiným.

Počtář

Jiz jsem opravdu z toho jeliman,ale prosim o lacjke vysvetleni prispivam 30CZK za m2 na ucet a ztoho by melo byt vse hrazeno ,pokud se nemylim i odmeny vyboru.Ale me ve vypisu prislo ze na odmeny vyboru zalohy neplatim.

Pane laconga,
my opravdu netušíme, co v této částce platíte. To si musíte zjistit sám.
Máte předpis záloh, který jste obdržel od statutárního orgánu nebo od správce? Existuje usnesení shromáždění o výši záloh na správu, údržbu a opravy domu, nebo se stále platí podle toho, co bylo uvedeno v Prohlášení vlastníka budovy?

Ve vaší částce záloh na správu domu a pozemku podle § 15 odst. 1 ZoVB je zahrnuto vše, co se týká správy, údržby a oprav, včetně odměn statutárnímu orgánu. Pokud to máte nějak exoticky rozděleno a odměny jsou z této hromádky výslovně vyňaty, pak zřejmě všichni doplatí odměnu statutárům jednorázově v poměru podle spoluvlastnických podílů.

lake

„úklid jednoznačně patří do služeb nikoliv do provozních nákladů“

Do služeb jednoznačně patří pouze teplo na vytápění a teplo na ohřev teplé vody.

Řešilo se zde x-krát.

Právník

Muzu Vás poprosit o radu ,z čeho a za jakých podmínek nebo zákonu se mají vyplacet odměny výboru?z tkzv.Fondu Oprav ?I když mě píšou ,že na tyto položky ja neplatím zálohy.Přispívám 30CZk za m2. děkuji

Moc dekuji za odpoved, Tato situace bezí od roku 2006, kazdy rok je vyuctovani a pokazde polozky jinak.A v jiných částkach. A jinak rozuctovane,Mo­mentalne me jiz posledni vyuctovani rozhodilo natolik ze chci se branit i kdyz lidem v baraku je to jedno.Urcite dam vedet jak jsem dopadl,

Držím Vám pelce a vydržte. Přesně platí to že " někteří se bojí, jiní jsou lhostejní a nejhorší je to že jedinci toho využívají. Čím Větší inteligence tím menší morální vlastnosti.