Fond oprav

… asi je třeba stanovit limit, jako pro pro opravy v bytech nájemníků

Opět varuji a připomínám, že žádný fond oprav neexistuje. Používejte srozumitelná a skutečná označení plateb.

Hlasování o výši záloh na správu domu nemůže být hlasováním o zcela libovolných, fantazijních částkách. Zákon totiž omezuje důvod, ke kterému mohou být zálohy předepsány. ZoVB umožňuje uložit vlastníkovi jednotky povinnost k platbě záloh pouze na náklady správy domu, které bude nutné vynaložit v příštích měsících a následujících letech (§ 15 odst. 2 ZoVB). Nutnost vynaložení částek je povinno prokazovat SVJ onbvyklým způsobem: např. schváleným dlouhodobým plánem údržby a oprav, finančním plánem SVJ, ze kterého jsou patrné zdroje úhrad, tvorba záloh a předpokládaná doba použití záloh.

Jestliže nebylo napřed rozhodnuto o těchto konkrétních nutných nákladech, pak hlasování shromáždění o částce záloh je možno soudně napadnout jako nesrozumitelné a nreurčité, tedy pro vlastníka jednotky neplatné.

O nutných budoucích nákladech (o dlouhodobém plánu oprav a údržby) je nutno hlasovat tříčtvrtinovou většinou všech hlasů. Teprve na základě toho je možno schválit výši záloh na tyto budoucí náklady.

Ani samotné rozhodnutí o nutných budoucích nákladech není ještě srozumitelné ani určité, není-li zároveň stanoven časový plán kdy se tyto náklady mají vynaložit. Teprve podle toho lze posoudit, zda záloha na konkrétní budoucí opravu je krátkodobá, či dlouhodobá, a zda je stanovena v přiměřené výši.

Závěr: Nelze hodnověrně prokázat oprávněnost požadavku na hrazení zálohy, jestliže není stanoven ani důvod platby, ani doba použití zálohy.

lake

Lze soudne napadnout zapis ze shromazdeni stary cca 9 mesicu? Zde se o vysi zaloh na spravu domu vylozene licitovalo, zadny plan udrzby neni, nyni je nasporeno pres 1,5 mil Kc a „pan preceda“ pozadoval dalsich nijak nepodlozenych 20 kc/metr. Anebo musim pockat na dalsi zasedani a napadnout az toto? v jakych lhutach? diky rox

Šedivá je všechna teorie, ale zlatý strom žití se zelená.

.-.. kde že je plán oprav, či „reserve study“ ???

Dobrý nápad Petře.

A jak prosím zajistíte, že v novém a menším bytě nebudete hradit do FONDU OPRAV vice?

A jak jste přišel na to, že platba 1600–2000 je na starý panelák adekvátní?

To jsou argumnty vycucané z prstu. Přesně tak se snaží argumentovat většina členů statutáru a většina ovčanů na to skočí.

Magda

… nebo pod most

To je zase rada.

Vážený pane lake, Vaše výzva Přestaňte fantazírovat, fond oprav neexistuje. Nic neplaťte. je zavádějící. Můžete způsobit, že neinformovaný vlastník přestane přispívat na účet dlouhodobých záloh v domnění, že jste mu to doporučil.

Naposledy jsem si na Vás vzpomněl v ČSOB, kde jsme projednávali úvěr pro naše SVJ. Ve smlouvě o úvěru stojí, že musíme plnit ukazatel podílu dluhové služby na fondu oprav, tj. že podíl výše měsíční dluhové služby k výši měsíční tvorby fondu oprav nesmí překročit 85 %. Kdybychom tento požadavek nesplnili, myslíte že bychom se obhájili tvrzením, že fond oprav neexistuje?

Jak z toho ven? Je jisté, že v účetnictví SVJ existuje účet, na který vlastníci přispívají formou dlouhodobých záloh. Jestli podle Vás takový účet nelze pracovně nazývat fondem oprav, jak byste ho doporučil nazývat Vy?

S pozdravem ivanq.

„v účetnictví SVJ existuje účet, na který vlastníci přispívají formou dlouhodobých záloh“

Jistě. Jedná se o účet dlouhodobých záloh, jak jste sám napsal.

To je vaše blbost, že jste takovou smlouvu podepsali.My jsem si toto od ČSOB vnutit nenechali. A šlo to, tetka musela ustopit. Tetka potřebuje kšeft,tak to zkouší. Přestańte tady psát ty hovadiny, žádný pracovní název fond oprav neexistuje. Doložte, kde je takový pracovní název uvedený.

Pane ivanq, jak se účtuje o přijatých zálohách Vám sdělí každý(á) účetní. Určitě jde z hlediska účetnictví o cizí zdroje. Nelze je tedy použít k tvorbě fondu právnické osoby. Fond právnické osoby se tvoří ze zisku.

Mimochodem, právě jste přiznal, že jste spáchal trestný čin úvěrového podvodu.

Vy jste spáchal trestný čin jako člen organizované skupiny (výboru SVJ), což je přitěžující okolnost. Tvrtdil jste a ve smlouvě jste se zavázal, že SVJ bude vytvářet fond právnické osoby, i když k tvorbě fondu ze zisku nemá SVJ zajištěny budoucí finanční prostředky.

Doufám, že nešvindlujete v účetnictví a nevybíráte zálohy na správu jen proto, aby je výbor zpronevěřil k hrazení vlastního dluhu u banky. To by byl trestný čin podvodu a trestný čin zkreslování údajů o hospodaření a jmění.

lake

Vážený pane lake, právě jsem se dopustil trestného činu. Nevědomky. Neznalost zákona však neomlouvá, to vím. Možná je víc návštěvníků tohoto serveru, stejně neznalých jako já, kteří po přečtení Vašeho příspěvku zpozorněli a zalekli se, jestli se náhodou také nedopouští podobného deliktu.

Přemítám v hlavě postup od přijetí a čerpání úvěru, realizace stavby (zateplení), až po splácení. Každý vlastník přispívá každý měsíc na nějaký účet společenství (nesmí se to říkat, ale je to fond oprav) částku 25 Kč/m2. Z této částky jde 85 % na splácení úvěru. Půjčili jsme si, zrealizovali jsme a teď splácíme. Kde je ten trestný čin?

Je složité se v tom vyznat. Snad by pomohlo projít všechny účty, kterými tento proces prochází a ukázat jejich podvojnost a souvztažnost. Při takové procházce mezi účty by bylo možné ukázat, kde začíná ten trestný čin, a jak to má být správně.

Pokud byste mohl ukázat takovou procházku mezi účty s výhybkami MD a DAL, byl bych Vám vděčný. Jistě bych nebyl sám. Jistě je nás víc, co toužíme pochopit to kouzlo, jak se peníze od banky (období čerpání úvěru a realizace díla) dostanou za pomoci SVJ na účet zpracovatele díla a jak se potom, (v období splácení), peníze od vlastníků dostanou zpět do banky. Je to ještě složitější, protože vlastníci začali s ročním předstihem ukládat na ten nějaký účet SVJ (fond oprav) peníze, aby je v případě potřeby použili též na splácení úvěru. Naštěstí nikdo nezaplatil svůj podíl předem jednorázově.

Chtěl bych při této příležitosti poprosit též ostatní diskutující o příspěvek do této diskuse. Berte prosím na vědomí, že se jedná o jednoduchý problém pro odborníky v oblasti účetnictví neziskovek, ale zároveň (dovolím si tvrdit) nepřekonatelný problém pro mnoho volených funkcionářů. Nesnažte se proto ohromit nás odbornými výrazy, tomu bychom nerozuměli, ale pokuste se prosím o vysvětlení populárně vědeckou formou.

Děkuji všem za aktivní účast v diskusi předem.

Se srdečným pozdravem ivanq.

Pane ivanq,
SVJ provádí opravy a údržbu majetku vlastníků a ti jsou povinni nést náklady v tom se asi shodneme. Pokusím se vysvětlit srozumitelně, jak by to mělo fungovat, ale nevím, jestli se mi to podaří. SVJ obvykle vybírá zálohy ty jsou závazkem vůči vlastníkům. Z nich pak financuje opravy, provede vyúčtování a mělo by provést vypořádání.
Teď váš případ, kdy je oprava dražší a bylo nutno si vzít úvěr. Nejdříve jste platili zálohy a z nich byla zaplacena část opravy. SVJ by mělo vědět, kolik bude ještě potřebovat a kdy. Vlastníci mají dvě možnosti. Buď budou okamžitě podle potřeby SVJ (v termínech, kdy platí SVJ) platit vždy svůj podíl. Pokud nemohou nebo nechtějí, vezme si SVJ úvěr. Dluh je jeho a ono je povinno splácet. S vlastníky, kteří neplatí hned, pak sepíše dohodu, o níž neustále píše pan lake. Tito vlastníci platí podle této dohody ve splátkách svůj podíl nákladu na provedenou opravu a dále platí náklady z úvěru (úroky, bankovní poplatky atd. ) Termíny těchto splátek musí být stanoveny tak, aby SVJ bylo schopno splácet svůj úvěr, takže podobně jako splátky úvěru.
Jak vidíte, není tu žádný fond oprav. Vlastníci neplatí úvěr, ale platí náklady. Jednak náklady za provedenou akci (to platí všichni, někteří hned jiní ve splátkách) a dále náklady za úvěr ( to platí ti, kvůli nimž si SVJ úvěr bralo). Úvěr splácí SVJ.
Z tohoto je snad i jasné, že v případě změny vlastníka, se z tohoto nového vlastníka nic netýká. Původní má pořád svojí smlouvu s SVJ o svém závazku a splácí jej. Pokud se dohodne s novým vlastníkem, že si závazek převedou, je to jen mezi nimi. Ony jsou ty částky, které splácejí vlastníci za svůj závazek vůči SVJ a ty, které splácí SVJ za úvěr, většinou shodné nebo hodně podobné, takže to může splývat ale vlastník úvěr nesplácí. Snažil jsem se být co nejstručnější, snad je to i tak jasné.

ivanq děkuje panu Krupp za kvalifikovaný příspěvek do diskuse. Po prostudování se k tomu vrátím.

Se srdečným pozdravem ivanq

Tak jsem se rozhlédl po našem městě a zdá se, že podobného trestného činu se dopustila většina SVJ, která si vzala úvěr. A většina má také ve smlouvě uveden k zajištění splácení úvěru fond oprav. Tak co s tím, když většina úvěrů je již dlouho splacena ?

Lavape, realita a anonymní názory na tomto webu se různí. Pokud je většina úvěrů dlouho splacena, tak s tím nic nedělejte a užívejte si bydlení.

Vážený pane kecale, kdybyste měli v Prohlášení vlastníka popsané, co je správa domu, tak by se nikdy nemohlo stát, že platíte jakýsi fond oprav a že z nějakého fondu splácíte úvěr. To je ale patrně nad vaše chápání, podle toho, co tady trousíte.

Pane ivanq, ptáte se kde je trestný čin. Toto jsem zde vysvětloval asi dvanáctkrát během posledních tří let. Je otravné se k tomu vracet, navíc z účetního hlediska je to naprosto jasné. Takže to vezmu po třinácté speciálně pro Vás:

1. Provedlo SVJ pro vlastníky opravu či technické zhodnocení domu?
2. Převzalo SVJ zhotovené dílo?
3. Zavedli jste do účetnictví k tomu odpovídající závazek vůči zhotoviteli?
4. Od toho okamžiku SVJ zná konečnou cenu a bylo oprávněno na tehdejších vlastnících jednotek vymáhat svou pohledávku, samozřejmě po odečtení dříve složených záloh, užitých na tento účel.
5. Zavedlo SVJ tuto pohledávku do svého účetnictví?
6. Sdělilo SVJ dlužníkům výši jejich dluhu a vyzvalo je k úhradě?
7. Začalo SVJ vymáhat dlužné částky na dlužnících v případě neplacení?
8. Sjednalo SVJ s některými (či se všemi) dlužníky dvoustranné smlouvy o splátkovém kalendáři?
9. Jsou v těchto smlouvách sankce při nehrazení splátek? Je v nich ujednání pro případ, že dlužník zcizí svou jednotku před úplným uhrazením?
10. Jak dlužníci hradí své dluhy? Jak SVJ vymáhá na neplatičích?

Podotýkám, že toto se nijak netýká splácení úvěru, který si SVJ vzalo u banky. To je jiný právní vztah, mezi jinými osobami, z jiného právního důvodu. Splácení jakéhosi úvěru bance není pro účetní jednotku nikdy nákladem, a nemůže tedy být ani nákladem SVJ na správu domu. Je vyloučeno na tento účel vymáhat od vlastníků jendotek jakékoliv platby, dokonce podvodně kamuflované jako by šlo o „zálohy na správu“.

Takže to máme: trestný čin podvodu spáchaný v organizované skupině, trestný čin zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění, trestný čin zpronevěry. To už jste tedy recidivista …

Pokud k opravě či zhodnocení domu došlo před více než třemi lety a vy jste nezačal vymáhat pohledávku SVJ (bod 5 až 7), dluhy vlastníků jednotek už jsou dnes promlčeny. Tříletá promlčecí lhůta počala plynout v okamžiku, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé (bod 4). Tedy ihned po uhrazení „faktury“ od zhotovitele (bod 3). Teď už ty pohledávky nevymůžete, dlužníci nejspíše namítnou promlčení.

Takže si k tomu přidejte porušení povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře podle § 159 NOZ.

Podle § 1414 NOZ nesmí správce cizího majetku smísit svůj majetek s majetkem pod svou správou. Pokud jste pomíchal splácení opravy domu vlastníky se splácením úvěru společenstvím, pak jste smísil to, co nikdy být smíseno nesmí.

Vždyť ani v tom účetnictví vám to nemohlo vycházet: jakým švindlem jste v něm zatajili vzniklou pohledávku SVJ za vlastníky jednotek z provedené a uhrazené opravy domu? Máte tuto pohledávku zachycenu v účetních závěrkách? A to Vám ani nepřipadalo divné, že ta částka zůstává meziročně stále stejná, že nikdo nesplácí, a že všechny ty pohledávky za dlužníky spějí k promlčení?

A co se stane, až vlastníci budou požadovat nějakou opravu z těch našetřených záloh na správu? Zjistí se, že účet záloh je vytunelován. Ovšem SVJ je stále dlužníkem plátců záloh, protože od vlastníků ty zálohy na správu domu prokazatelně přijímalo. Má tedy závazek, který není krytý aktivy SVJ. Celé SVJ je vytunelováno a mělo by na sebe podat návrh na zahájení insolvenčního řízení.

To máme trestný čin porušení povinnosti při správě cizího majetku z nedbalosti a trestný čin poškození věřitele.

lake

Já to vidím asi tak:

1. Provedlo SVJ pro vlastníky opravu či technické zhodnocení domu?
Opravu ano, TZ nikoliv, je to neprovedítelná akce na cizím majetku!

2. Převzalo SVJ zhotovené dílo?

Ano

3. Zavedli jste do účetnictví k tomu odpovídající závazek vůči zhotoviteli?

Ano, dokonce i byl zaplacen. A z čeho (neuvažujeme-li úvěr pak), ze záloh od vlastníků.

Žádný zodpovědný statutář neobjedná výkon správy aniž by měl vybraný od vlastníků potřebný
finanční zdroj!

4. Od toho okamžiku SVJ zná konečnou cenu a bylo oprávněno na tehdejších vlastnících
jednotek vymáhat svou pohledávku, samozřejmě po odečtení dříve složených záloh, užitých na
tento účel. 

Většinou už není co vymáhat, takže celý následující je bezpředmětné. Navíc popsaný postup odpovídá DOV obchodním vztahům. Ale vlastník versus SVJ nemá běžný hospodářský styk ale hospodaří dle rozpočtu a pravidel dle stanov a dle zákonů platných pro fungování SVJ. Financování výkonů správy je řešen instrumentem průběžného placení záloh a následného vyúčtování a ne dle modelu pro DOV vztahy. Vlastník nic neobjednává, ale je účastníkem rozhodování nějaký výkon správy opatřit. Nevzniká mu individuální závazek, který má uhradit ale má pouze povinnost přispívat na správu majetku tak, jak dohodnutá pravidla předepisují a tak dlouho, pokud vlastnický vztah trvá.

Pane lake zatím jste nám neuvedl ani jeden případ, kdy byl někdo stíhán z vámi zmiňovaných trestných činů podvodu spáchaných v organizované skupině, trestných činů zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění, trestných činů zpronevěry, trestních činů porušení povinnosti při správě cizího majetku z nedbalosti a trestných činů poškození věřitele.

Vysvětloval jste to sice asi dvanáctkrát během posledních tří let, ale nepředložil jste ani jeden důkaz pravdivosti vašeho tvrzení.

Pane lake,

až budete mít judikát o nějakém odsouzeném za vámi popsané případy, dejte vědět. Do té doby považuji váš příspěvek za pseudoprávní fantazírování.

Nejdříve ze všeho bych chtěl poděkovat panu lake za důkladný rozbor situace. Po prostudování se k tomu vrátím. Zároveň bych chtěl poprosit ostatní diskutující, aby nemínusovali příspěvky v tomto vláknu, protože je to neproduktivní. Přivítal bych, kdybyste své kladné i záporné názory konkretizovali v odpovědi do několika vět. Cenné budou vaše názory, pokud napíšete, jak to konkrétně děláte nebo jste dělali u vás, jaké máte nebo jste měli problémy a jak jste je překonávali.

PS: Ještě bych chtěl dodat, že rady a konzultace na tomto serveru jsou velmi užitečné, protože nám, laikům, dávají možnost pochopit, co vše je pro zdárný průběh procesu nutné. To ale neznamená, že se při řešení konkrétních případů obejdeme bez pomoci odborníka (právníka, účtaře, stavebníka atd.) Přirovnal bych to k lékařské vědě. Sebekvalifiko­vanější konzultace s lékařem na téma jak se operuje slepé střevo nestačí laikům k tomu, aby přišli domů a snažili se odoperovat slepé střevo sousedovi. Nejen že by soused trpěl, ale nemusel by to ani přežít.

Se srdečným pozdravem ivanq.

Dle meho nazoru to SVJ delaji nejsnazsi a nejpohodlnejsi cestou, tedy z FO :-)

souhlasite?

Neznam nikoho osobne, kdo by to delal jinak.

Ono jde o to, ze vetsina vlastniku jsou obycejni a jednoduzsi lide a nedokazou stravit, kdyz se jim rekne, ze maji zaplatit to a to… Na penize, ktere plati do FO, ale ti jednoduzsi lide nedohlidnou a pramalo si uvedomuji, ze to jsou jejich penize…

Takze je pro vybory daleko pohodlnejsi skoro vse brat z FO…

„Neexistuje zákon, který by vlastníkovi jednotky ukládal hradit jakoukoliv částku na fond právnické osoby.“

Existuje dostatek judikátů, které vlastníkovi jednotky ukládají hradit částku do fondu společenství vlastníků jednotek.

Opakuji tedy: Neexistuje zákon, který by vlastníkovi jednotky ukládal hradit jakoukoliv částku na fond právnické osoby SVJ.

Jelene, pokud se domníváte opak, citujte zákon.

lake

Uvedu namátkou 2 judikáty, ve kterých soudy řešily námitky proti „fondu oprav“.

V rozsudku judikátu 35 C 214/2015–84 se soud s námitkou žalovaného, „že zákon nezná pojem "fond oprav“, takže platby vyžadované do fondu oprav nemohou být považovány za platby řádně stanovené„ vypořádal tvrzením, že je zcela irevalentní, zda se tyto příspěvky označovaly jako "příspěvky do fondu oprav“ anebo se tyto příspěvky označují za dlouhodobé zálohy na opravy a investice, prože smyslem a účelem těchto příspěvků je zajistit prostředky na potřebnou údržbu domu (společných částí či prostor).

Dalším je rozsudek Krajského soudu v Ostravě (viz. II.ÚS 2973/09), který k námitce proti „fondu oprav“ uvedl:

„Fond oprav dle mínění soudu představuje „masa finančních prostředků shromážděná na jednom účtu“, přičemž vlastníci jednotek rozhodují, co bude z těchto peněz financováno.“

Kubíku, nekecejte. A když už kecáte, tak nepřekrucujte judikáty.

V judikátu 35 C 214/2015–84 vůbec nešlo o označení „fond oprav“. V rozsudku hned ve třetím odstavci odůvodnění je uvedeno, že žalovaný také použil označení „fond oprav“. Judikát je o něčem jiném: bylo prokázáno, že žalovaný obdržel evidenční listy záloh platné od 1.12.2015, od 1.1.2015, do 31.7.2015 a od 1.8.2015. Ve všech byly částky označeny jako „dlouhodobé zálohy na opravy“!!!

Byl odsouzen proto, že nehradil zálohy podle těchto evidenčních listů.

Navíc ten popleta žalovaný zmeškal lhůtu k napadení usnesení shromáždění, které o „fondu oprav“ rozhodlo už v roce 2009 a 2010. Žalovaný začal platit, nerozporoval toto nesprávné označení, a přestal platit teprve po pěti letech – v roce 2015, a to ze zcela jiného důvodu.

Před tímto postupem zde opakovaně a dlouhodobě varuji: jestliže již začal platit na neznámý a neurčitý účel, nemůže jednostranně své platby ukončit.
-------------------------------------------------------------------

A dovolávat se judikátu II.ÚS 2973/09 – to snad nemyslíte vážně. To byl jeden z nejkřiklavějších případů denegatio iustitiae (odepření spravedlnosti) v posledních dvaceti letech. Přečtěte si o té právní žumpě něco: http://www.portalsvj.cz/…avniho-soudu.

Ostatně celý ten případ se nezabýval označením „fond oprav“, ale šlo o úplně jiné, mnohem závažnější věci vlastnické. Šlo o to, že shromáždění vlastníků vyvlastnilo jednomu z nich jeho majetek bez jeho souhlasu, pouhým většinovým hlasováním. Bylo to tak absurdní a na první pohled neplatné usnesení, že se zprvu ani nebránil soudně, dokonce nereagoval ani když nové prohlášení bylo založeno do katastru. Vyvlastnění bylo ovšemže v rozporu s Listinou základních práv a svobod, protiústavní, a tedy nulitní (neplatné od počátku). Ovšem soudy to nebyly schopny rozpoznat, přestože žalovaný argumentoval celkem obstojně. Právní hnus, který už nechci ani citovat, neb se mi z toho dělá nevolno.
-------------------------------------------------------------------

Vy jste z těch judikátů nečetl ani jediný, viďte.

lake

Nezlobte se, ale až důchodci půjdou třeba do hospice apod, tak se objeví vnuk a bude se o byt zajímat. Kde ti vnuci jsou nyní, když se shání peníze na opravy ? Co mají dělat ovdovělí důchodci v nájemních bytech ? V Praze je nájemné 120 Kč / m2, chudí s vysvědčením o chudobě a staří platí polovinu, tedy 60 Kč. Co na to tazatel ?

„V Praze je nájemné 120 Kč / m2, chudí s vysvědčením o chudobě a staří platí polovinu, tedy 60 Kč.“

To je podle cenové mapy? Nájemné se sjednává dohodou stran.

Presne tak a kdyz na to nemam, tak se prestehuji tam, kde je levneji.

Nas stedry stat by misto Prispevku na bydleni, ktery byl do 2015 na 7 let a nyni je na NEOMEZENE DLOUHOU DOBU, mozna mel donutit lidi pred duchodem pracovat a zajistit jim prestehovani do levnejsich kraju…

Usetril by tim na nesmyslnych davkach..

Ja vim, ze se to chudym libit nebude, ale tohle prece neni dlouhodobe udrzitelna situace, nebo se pletu?

Jak byste tento problem resili vy?