Důležitá záležitost, naléhavý právní zájem
Dobrý den, ráda bych se poradila, co si myslíte o důležité záležitosti. V říjnu mě čeká stání u soudu ohledně neplatnosti usnesení. Má advokátka se snaží za každou cenu, napasovat to na důležitou záležitost. Já se ale domnívám, že pokud zpochybňuji průběh a výsledky hlasování, pak jde o důležitou náležitost vždy, neboť zasahuje do samotného právního postavení vlastníka. Vždyť na způsobu a jasném dodržení pravidel při hlasování závisí možnost vlastníků účastnit se rozhodování o vlastním majetku. Abych byla konkrétní, zpochybňuji hlasování, protože se ani v jednom případě (8×) nehlasovalo PRO, nýbrž pouze PROTI a ZDRŽEL se, přičemž PRO se dovodilo tak, že se počet vlastníků takto hlasujících, odečetl od účasti na začátku shromáždění. To že vlastníci v průběhu shromáždění odcházeli nevadí. Hlasují tím pádem PRO. Navíc, vzhledem k tomu, že na shromáždění nebyl zástupce za 3 jednotky – garážové stání ve spoluvlastnictví více přítomných vlastníků, vždy tyto jednotky hlasovaly PRO, neboť za ně nikdo nezvedl ruku proti či zdržel se (přitom někteří spoluvlastníci GJ hlasovali proti i zdržel se). Garáže mají cca 25% a jsou tak úplně zásadní pro hlasování. Pokud u garáží zadáme neplatný hlas, pak jsou výsledky hlasování opačné. Dále namítám absolutní neplatnost některých usnesení. 3 x bylo usnesení protizákonné ( usnesení o poplatku za zaslanou upomínku, úrok z prodlení za neplacení záloh, hlasování o nákupu kamerového systému); 1× se hlasovalo o věci, která vůbec nebyla v pozvánce. Zajímá mě, zda je v takovém případě nutné prokazovat naléhavý právní zájem a důležitou záležitost? Děkuji Magda
Pane Nesouhlasile, lhůta 3 měsíce je stejná pro SVJ i pro napadení rozhodnutí orgánu spolku (§ 259 NOZ). Ve obecně spoluvlastnických záležitostech však zákon stanoví lhůtu 30 dnů.
Je známo, že stejné věci jsou v NOZ řešeny na různých místech zbytečně vícekrát, a – co je horší – rozdílně. Jako příklad uvedu spoluvlastnictví (od § 1115), bytové spoluvlastnictví (od § 1158), přídatné spoluvlastnictví (od § 1223) a celou správu cizího majetku (od § 1400).
Je to stále totéž, ale pokaždé trochu jinak, s jinými formulacemi a jinými lhůtami – jak se to opisovalo a překládalo z různých zdrojů.
Lhůta 3 měsíce je „dědictvím“ ZoVB, který stanovil nesmyslně dlouhou lhůtu 6 měsíců. Tak se to v zákoně zkrátilo na polovinu. Že to „nesedí“ s obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví – to nikdo neřešil.
lake
- kdy hlasovali členové SVJ o záležitostech právnické osoby SVJ,
- kdy hlasovali vlastníci jednotek mezi sebou o jejich společném majetku."
Jeví se to tak. Není k tomu nějaký judikát? Naši vlastníci jednotek toto rozlišení rozhodování a dvojí různá pravidla chápou velmi obtížně (mají za to, že společenství vlastníků může rozhodovat o všem, v čemž jsou utvrzováni orgány tím, že orgány státní moci vícekráte označují společenství vlatníků jako vlastníka domu a tak s ním i jednají.)
Jak by měl vypadat zápis z takového rozhodování? Zápis z rozhodování SVJ je podle stanov a zákona o vlastnictví bytů, resp. NOZ.
Jak by měl vypadat zápis z rozhodování vlastníků jednotek o jejich společném majetku? Může být na stejné listině, jako zápis z rozhodování SVJ? (V našem případě jednotlivé typy rozlišeny nejsou a vše je uvedeno na jedné listině.) Mám za to, že zápis z rohodování vlastníků jednotek o jejich majetku by měl být vyhotoven samostatně a (byť by se rozhodování vlastníků jednotek o jejich majetku konalo na stejném místě a ve stejném čase či bezprostředně následovalo či předcházelo rozhodování o záležitotech SVJ) běžet samostatně, tj. samostatná pozvánka (kdo svolává?), samostatný zápis (kdo zapisuje?).
Uf, začímám přemýšlet o prodeji bytů. Které věci jsou důležité vždy, aniž by se jejich důležitost musela tvrdit a dokazovat?
Myslela jsem, že investice do nemovitosti je celkem bezpečné :-(. Magda
Paní Magdo, Vy jste si přece nekoupila nemovitost! Koupila jste si jen byt, nerozlučně spojený se spoluvlastnickým podílem na společných částech. Ve vztahu k těmto společným částem jste pouhý menšinový spoluvlastník.
Pokud Vám není zřejmé, co lze podřadit pod „důležitou záležitost“, případně „důležitý důvod“, je to vysvětleno (z judikatury před 1.1.2014) zde: http://www.portalsvj.cz/…atit-na-soud. Znovu upozorňuji na nutnost pečlivě rozlišovat kdy jde o záležitost pouze spolkovou a kdy o záležitost zasahující do vlastnických práv jednotlivce.
O právních důvodech k podání žaloby je to pěkně napsáno zde: http://www.portalsvj.cz/…atit-na-soud#….
Ani právníci nejsou většinou schopni pochopit zásadní rozdíl mezi SVJ(2000) a SVJ(2012). Doporučuji k tomu povinnou četbu: http://www.portalsvj.cz/…-a-podle-noz. Porozumíte, proč nelze proti vůli vlastníka jednotky ve stávajícím SVJ přijmout nové stanovy, které jsou určeny pro SVJ(2012). Právnická osoba SVJ(2000) totiž nemá ze zákona právo vykonávat rozšířenou správu cizího majetku. To zákon svěřil pouze novým SVJ(2012). Uvedený text je doporučená četba zejména pro Vaši právničku. Zatím se v tom příliš nevyzná a těmto rozdílům nerozumí.
lake
Pane Lake, právnička se v tom nevyzná, ale nelze jí upřít snahu se v tom zorientovat. Bohužel, jak píšete, většina právníků se v tom nevyzná. Tato právnička měla alespoň snahu, jiný právník nám rovnou vysvětlil, že jsou tyto stanovy v pořádku a v souladu se zákonem. Takže co pak má vlastník dělat. Sám k soudu jít neumí a fundovaného právníka nenajdete. Je nás pár spoluvlastníků, kteří mají zájem s tím něco udělat, ale drtivá většina je pasivní a je jim to jedno. Hlavně po nich nic nechtějte, obtěžuje je i přečíst si e-mail. Takže co s tím? Pokoušíme se sehnat právníka. A když se to nepovede, tak prodám své byty a zkusím investovat jinak. Můžete mi prosím někdo s tím hledáním pomoc? Máte někdo zkušenost s právníkem, který by se v dané problematice orientoval? Myslím, že pana Lakeho o spolupráci nepřesvědčím ;-). Díky všem za rady a panu Lakemu zvlášt. Magda
Napsala jste, že většina právníků se v tom nevyzná. Soudci jsou také právníci a tak se nedivte jak soudí. Pokud budete chtít prodat byty pak budete muset přesvědčit kupce, že vaše SVJ je ta nejlepší volba, kterou učiní.Bohužel kupci začínají být opatrní. Jura.
:-), měla jsem tu ideu, ale mam v tomto strašidelném domě 4 byty a cca 3,5%. Ještě mi toho tedy dost chybí. Spíš to vidím na koupení nějakého malého činžáčku bez dalších spoluvlastníků ;-). Mějte se Magda
„4 byty a cca 3,5%“
V domě o ~100 bytech nemá smysl uvažovat o dokoupení dalších. Jako vhodnou transkaci bych viděl směnu stávajících 4 bytů za ~4 byty v jiném domě se ~4–7 byty. Nechybně Vám neuniklo, že ceny bytů klesají, za posledních pět let o 10–15 %, podle znalce.
Lake, moc děkuji. Zase jste nezklamal. Jde o judikat Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 1. 2009, sp. zn. 7 Cmo 160/2008. Ani nevíte, jak ráda bych za vaše rady zaplatila já Vám. Pokud Vás napadne jak to provést, dejte mi vědět. Ještě jednou díky a pěkný den. Magda
Chtěla bych se k Magdě3 připojit a poděkovat panu Lakemu za VŠECHNY podávané informace.
Paní Magdě přeji úspěch v podané žalobě.
SJM
SJM děkuji za přání. Dám vědět, jak jsem dopadla. Jednání je odročeno až na listopad. Tak uvidíme. Magda
taky se přidávám k poděkování . Jen jsem chtěl požádat pana Lakeho , aby zdůraznil těm kterým radí, že není soudce a že jeho rady jsou jeho názor a proto ten kdo radu přijmá , nemůže požadovat po SVJ řešení o kterém může rozhodnout jen soud . ( odstarnění stavby – tady spíše stavební úřad, náhrada za vyloučení z užívání, odpor proti zápisům,zrušení usnesení, neplatnost smluv a další ). Né každý bere vaše rady jako postup jak postupovat v řešení problému . Špatně se vlastníkovi, který čerpá rady od vás vysvětluje, že o neplatnosti smlouvy o pronájmu nebytových prostor, kterou si odhlasovalo shromáždění před 12lety, musí rozhodnout soud a né ten vlastník.
Děkuji
Je z hlasovacích listin zřejmé, kteří vlatníci jednotek byli hlasování přítomni a kteří hlasovali pro?
Topič
Z hlasovacího protokolu je zřejmé pouze to, co výbor zapsal, nikoli to, co se na shromáždění stalo. Hlasování probíhalo tak, že se předsedající vždy zeptal na to, kdo hlasuje PROTI, kdo se ZDRŽUJE(tak je to ostatně i v zápisu). Kdo hlasoval PRO pak výbor odvodil tak, že odečetl od přítomných (na prezenční listině) všechny, kteří hlasovali PROTI a PRO. Takže, z hlasovacího protokolu je zřejmé, co dovodil výbor. Nikoli ovšem to, kdo hlasoval PRO. PRO totiž nikdo nehlasoval. Magda
Díval jsem se na odkazy ve vlákně a myslím, že tu chybí odkaz z prosince 2010
http://www.portalsvj.cz/…taz-pro-lake
Také jsem nezaznamenal ve vláknu zmínku o presenční listině, seznamu členů a plných mocech.
Poslední komentáře