Dohoda mezi SVJ a vlastníkem o předčasném splacení podílu na revitalizaci domu.

Pane Knape, co jste popsal nemůže v praxi fungovat. Nevyřešil jste, jak chcete přimět ke splácení nákladů úvěru nové vlastníky jednotek. Příklad:

Vlastník začne podle Vašeho návodu hradit zvýšené zálohy určené ke splácení úvěru (doba splácení je – řekněme – 20 let). Po krátké době svou jednotku prodá. Tím okamžikem jeho povinnost přispívat skončila. Nový vlastník jednotky ale nechce o převzetí zvýšených záloh po svém předchůdci ani slyšet. Bude oprávněně požadovat, aby mu byly stanoveny zálohy pouze v zákonné výši podle jeho spoluvlastnického podílu (§ 15 odst. 1 ZoVB).

Takže jak to tedy chcete vyřešit? Kdo bude 20 let platit ten rozdíl?

lake

Pane Knape, již z použité terminologie lze mnohé usoudit o vlastním obsahu příspěvku – např. fond oprav, zálohy do fondu oprav, další fond, pohledávky úvěru, převod prostředků mezi fondy jak požadují banky.

Vcelku bych i souhlasil, jen si neodpustím upozornění pro ostatní.

Cituji „Jde o nadstandardní službu poskytovanou jen některým vlastníkům jednotek. Dvoustranné smlouvy by tedy měly být uzavřeny nikoliv s těmi, kdo chtějí řádně a v souladu se zákonem splnit svou zálohovou povinnost podle § 15 odst. 2 ZoVB, nýbrž individuálně s těmi, kdo svou povinnost splnit nehodlají a žádají“.

Chci upozornit na to, že slovní spojení „smlouvy by tedy měly být uzavřeny“ je pouze OSOBNÍ NÁZOR pana lake a rozhodně ho nelze spojovat s paragrafem dále i když správně uvedeným. Aby z toho někdo nenabyl náhodou dojmu, že takto to nařizuje nějaký zákon.

Mimochodem, vyveďte mě z omylu – existuje v ČR byť jen JEDINÉ SVJ kde by uzavíralo SVJ smlouvy viz předchozí lake příspěvek? Podle mě nenajdete ani jedno! Naopak SVJ kde uzavřeli smlouvu s „předpláceči“ asi pár bude.

Jelikož v zákoně není toto nikde popsáno, vše by mělo proběhnout především tak JAK ROZHODNE SHROMÁŽDĚNÍ.

Znovu opakuji, že nejlepší je vše jasně a zřetelně dohodnout DOPŘEDU a v rámci JEDNOHO nedělitelného USNESENÍ – jak úvěr, tak investiční záměr tak způsob placení (zvýšení záloh na správu, „předplacení“, at­d).

K druhému řešení viz lake – nechápu, není to jaksi otočené. Mluvíte o přechodu platební povinnosti na nového vlastníka, ale přitom základ daného řešení je v tom, že naopak SVJ platí těm majitelům co předplatili. I toto právo přejde na nového vlastníka bytu? Jak je to zajištěno? Při známé úrovni českých právníků bych chtěl vidět toho, kdo správně a „neprůstřelně“ takovou smlouvu nad českými právními předpisy vybuduje..

Předseda

Pane anone, děkuji za názor.

Napsal jste: "... je pouze OSOBNÍ NÁZOR pana lake a rozhodně ho nelze spojovat s paragrafem dále i když správně uvedeným."
Zřejmě jste nečetl pozorně co jsem napsal. Smlouvy se budou uzavírat naopak s těmi, kdo NEBUDOU postupovat podle § 15 odst. 1 a 2 ZoVB. Půjde o běžnou dvoustrannou občanskoprávní smlouvu mezi dlužníkem a věřitelem podle § 657 ObčZ. Toto nemá se zákonem o vlastnictví bytů nic společného, jde o finanční službu (půjčku) mezi dvěma osobami.

Napsal jste: "... existuje v ČR byť jen JEDINÉ SVJ kde by uzavíralo SVJ smlouvy viz předchozí lake příspěvek?"
Zda takto některé SVJ postupuje nevím. Ani to není kriterium správnosti či nesprávnosti takového postupu. Jde o to, že postup mnou navržený a popsaný je souladný se zákonem a beze zbytku řeší jak zájmy těch, kdo se nechtějí zadlužit, tak i těch, kteří nemají hotovost a raději jsou ochotni dlouhodobě splácet zvýšenou částku.

Napsal jste: "... základ daného řešení je v tom, že naopak SVJ platí těm majitelům co předplatili. I toto právo přejde na nového vlastníka bytu?"
Ne, nepřejde. U tohoto druhého postupu musíte rozlišovat:
(1) Smlouva o půjčce podle § 657 ObčZ bude uzavřena s osobou, která půjčuje SVJ finanční prostředky. Samozřejmě práva a povinnosti ze smlouvy plynoucí na nikoho nepřejdou, není k tomu důvod.
(2) Splácení všech půjček a bankovního úvěru je závazkem společenství podle § 13 odst. 7 ZoVB. Placení záloh ke splácení tohoto závazku naopak přechází na nového vlastníka jednotky. Není zřejmé jakou speciální smlouvu k tomu chcete "vybudovat". Právní rámec zde je od roku 1994 a nazývá se Zákon o vlastnictví bytů.

lake

Jen upřesním mé velice časté snahy o porovnávání s ostatními SVJ. V této oblasti je přiznejme si značný (i legislativní) bordel. Proto je opravdu dobré pokud možno kopírovat již odzkoušený postup včetně všech aspektů – právní, praktické zkušenosti, na co si dát pozor atd.

Já bych například nechtěl být první SVJ, které si nějaké takové smlouvy nechá vypracovat u právníka a věří že jsou OK. Právník nejsem a chyby bych nejspíše neodhalil.

Na druhou stranu vidím úroveň SCHVÁLENÝCH stanov ve spoustě začínajících SVJ, kde stanovy tvořil/kontroloval právník a jsou plné v lepším případě praktických nesmyslů, v horším případě protizákonných ustanovení.

A ještě k druhému příkladu, stále nechápu (zjednodušuji):

1. Společenství potřebuje 100 tisíc na byt, měsíční splátka úvěru v bance 1000 korun, měsíční příspěvek na zálohy 1500 Kč
2. Někdo si půjčí přes SVJ, splácí měsíčně 1500
3. Někdo donese 100 tisíc a SVJ mu na základě smlouvy vyplácí splátku 1000 korun, on naopak platí 1500 jako ostatní – prakticky platí tedy jen těch 500.
4. Toto celé podepsáno třeba na 15 let
5. Vlastník dle bodu 3 za rok byt prodá. Nový vlastník platí měsíčně 1500, nedostává nic. Naopak zbývajících 14 let dostává odstěhovaný vlastník od SVJ 1000 měsíčně.

Neříkám že to nemůže fungovat, ale já bych takto nějakému SVJ rozhodně nepůjčil. A samozřejmě když odhlédneme od pohledu pocitového a přejdeme k pohledu ekonomickému, tak je skoro vždy lepší peníze dlužit než když je někdo dluží mě! SVJ jako takové je velice nespolehlivý dlužník směrem k „slabé“ osobě. Přijde nový výbor, přestane peníze vyplácet a soudy se mohou táhnout roky. A díky chybě v oněch smlouvách (viz výše) to taky člověk ani nemusí vyhrát..

Předseda

Ano, půjčka poskytnutá vlastníkem v druhém případě funguje skutečně tak, že vlastník jednotky si tím vlastně „předplácí“ slevu na zálohách na správu na příštích X let. Financuje sice spolu s ostatními vlastníky jednotek splátky bankovního úvěru, ale stejnou částku dostává měsíčně nazpět. Když se to vzájemně započte, úvěr se jej prakticky netýká. A o to právě šlo …

Někdo by se mohl zeptat proč se tedy věc nevyřeší v rámci ZoVB – dohodou všech vlastníků jednotek podle § 15 odst. 1. Rozdíl je v dopadu na vlastníka, který zaplatil předem. Představme si, že uhradil zálohově plnou částku na revitalizaci a za čas svou jednotku prodá. Sledujme, co se bude dít potom:

• Pokud byla uzavřena dohoda (všech) o jiném způsobu přispívání podle § 15 odst. 1, nemá bývalý vlastník po prodeji jednotky nárok na nic: vše, co zaplatil předem a nebylo mu dosud vráceno, „propadne“ ve prospěch ostatních. Jsme totiž v režimu ZoVB a podle § 15 odst. 3 ZoVB platí, že „při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle [§ 15] odstavce 2.“
• Pokud byly podle mé rady uzavřeny dvoustranné smlouvy podle ObčZ, pak je jisté, že bývalý vlastník vždy dostane své peníze zpět i s úrokem jaký si ve smlouvě sjednal. SVJ to nebude stát ani korunu, protože do práv a povinností původního vlastníka vstoupil nový majitel jednotky, kterému se předepíše plná záloha (1500 Kč jako ostatním) a 1000 Kč z toho se bude dále přeposílat dřívějšímu vlastníkovi, stejně jako dosud.

lake

Dobře a jasně popsáno. Jen zopakuji k tomuto ..

„pak je JISTÉ, že bývalý vlastník vždy dostane své peníze zpět i s úrokem“

.. že v tomto státe není JISTÉ vůbec nic. Jak jsem již napsal – stačí že přijde nový výbor, staré smlouvy třeba „zruší“ a přestane peníze posílat.

A nebo – kontrolní otázka – když v SVJ dojdou peníze – komu přestane nejdříve platit? Teplárně? NE. Bance? NE. Splátky půjčky fyzickým osobám? Nejspíš!

Jak dlouho pak bude trvat přes soudy z toho SVJ ty peníze vymlátit? Co když se až u toho soudu zjistí, že původní smlouvy byly defektní, ne-li zcela neplatné?

Proto považuji za potřebné na toto upozornit. A z pohledu nějaké „jistoty“ je vždy lepší 100 tisíc dlužit a „přes SVJ“ splácet bance (a po odstěhování mít klid), než někomu (SVJ) půjčit 100 tisíc a pak dalších 10 let doufat že bude SVJ správně splácet (i po odstěhování).

Předseda

Anon napsal: " v tomto státe není JISTÉ vůbec nic. (...) stačí že přijde nový výbor, staré smlouvy třeba „zruší“ a přestane peníze posílat."
To je mudrování naprosto o ničem, mimo reálný svět. Pane Anone, řádně uzavřenou smlouvu nelze jednostranně zrušit. Je zřejmé, že v právu se nevyznáte.
Pokud jde o splácení, připomínám, že banky (které si své peníze dobře hlídají) rády půjčí SVJ milionové částky do výše 200000 Kč na jednotku bez jakéhokoliv zajištění. Z toho je zřejmé, že SVJ jsou považována za velmi solidní dlužníky a Váš odlišný názor je opět mimo realitu.

Anon napsal: "Co když se až u toho soudu zjistí, že původní smlouvy byly defektní, ne-li zcela neplatné?"
To je učebnicová ukázka paranoidního myšlení. Život je pro Vás zřejmě příliš nebezpečný na to, abyste jej žil. Všude číhají defekty, chyby, omyly, neplatné smlouvy - brrrr, hrůza pomyslet!

Ale odejít ze života, pane Anone, taky nemůžete, protože je to příliš nejisté a nebezpečné: Co když lékaři udělají chybu a pohřbí Vás za živa? A co když sliby o posmrtném životě jsou "defektní, ne-li zcela neplatné?"

lake

Nepochopil jste co jsem chtěl říct. Cituji „Pane Anone, řádně uzavřenou smlouvu nelze jednostranně zrušit. Je zřejmé, že v právu se nevyznáte.“

Nejsem expert ale je mi jasné jak fungují smlouvy. Jenže jak dobře oba víme, výbory v ČR jsou prolezlé všelijakými lidmi často s mizivými znalostmi práva. Slovem zrušit jsem nemyslel zrušit na základě práva, ale prostě „zrušit“ protože se tak bude výboru aktuálně chtít a případně si i bude myslet že koná správně.

Půjčovat SVJ je podle mě podobně nebezpečné jak půjčit kamarádovi. 100× můžu mít dokonalou smlouvu, ale to nezajistí že dotyčný bude splácet. A až přestane musím se soudit.

Když dám 100 tisíc do banky na termínovaný vklad mám pravděpodobnost blížící se jistotě že peníze dostanu zpět.

Jen jsem chtěl upozornit na to, že SVJ rozhodně není důvěryhodný subjekt.

A srovnání s tím když SVJ půjčí banka? Jenže banka má tým super právníků – ti vědí jak peníze ze SVJ vymlátit. Jednotlivec je u soudu proti SVJ v tomto značně v nevýhodě! Srovnávat to tedy opravdu nejde.

Předseda

Trošku mimo. Jo, výboři jsou nevyzpytatelní, nakonec se to tu dosti časo objeví jak konají. Zdejší případ, kdysi byl sklep pronajat za úplatu živnostníkovi na dohodu a podepsáno členy SVJ. Minulý rok změna výboru. Nedávno svoláno shromáždění kde jeden člen navrhl (a už je odstěhovaný, tak nám pomohl…) aby se mu to pronajímalo nadále zadarmiko, že dělá přece pro barák. Pochopitelně to nebylo v programu, tudíž o tom co se neúčastnili nevěděli (a neví dosud)včetně těch co dali plné moci. Bez programu tam schváleno více věcí. A s předsedou nepohnete, je to dle něj v pořádku. Kdo tam nebyl měl být. A má cenu jít k soudu? A věci další instalované, aniž by se kdo koho ptal.

Nevím na co reagujete a jaký výbor myslíte. Pokud není schválení úvěru dle stanov v pravomoci shromáždění, může výbor úvěr uzavřít. Většinou to ale v pravomoci shromáždění spíše bývá.

Předseda

Vlastníci úvěr na revitalizaci schválili na shromáždění SVJ. Proto se domnívám, že dohoda by měla být uzavřena. A to mezi SVJ (zastoupenou výborem) a vlastníkem.Vlastník pošle svůj podíl na účet SVJ vlastně nad částku stanovenou na úhradu do fondu oprav.Navíc by od této čásky neměl od SVJ potvrzení, že je to jeho podíl. Těchto vlastníků je ve SVJ více.

Už se to tu obsáhle řešilo. Splácení předem jste měli dohodnout na shromáždění spolu s úvěrem DOPŘEDU. Pokud už úvěr „jede“ a někdo si nyní „vzpomene“ že chce splatit dříve, nemá na to žádný nárok. A než se tu do mě někdo zase pustí, zdůvodním jednoznačně a nezpochybnitelně proč to opravdu nejde i kdyby všichni chtěli (výbor i „spláceč“):

Jednotlivý vlastník totiž ani nemůže „splatit“ dříve, protože zaslání peněz na účet SVJ je naprosto „prázdný“ úkon, protože:

1. Na shromáždění má SVJ jistě schválené výše záloh na správu. Plácnu 20 Kč/m2. Tu každý platí, na to je zákon.
2. Z vybraných záloh se splácí úvěr, něco určitě zbývá. Připomínám že úvěr neplatí jednotliví vlastníci, ale vlastníci platí zálohy a úvěr platí SVJ.
3. Někdo se rozhodne „splatit“ dříve, jenže! Výbor nemůže jednotlivým vlastníkům na základě jakési dodatečné „dohody o splacení“ snížit příspěvek na správu – překročil by tím své pravomoci!!

Tedy – podrobně zde uveďte, co schválilo kolem úvěru shromáždění a jestli se v usnesení mluví o předčasném splacení. Ona „dohoda“ by musela být nedílnou přílohou onoho usnesení. Případně můžete svolat další schůzi a tam vše dohodnout.

Se „splacením“ úvěru je to úplně stejné jak s „refundací oken“ (velice častý dotaz) – pokud vše PŘEDEM a jasně dohodnete a schválíte na shromáždění je vše OK. Pokud ne, nemáte na takový úkon žádný nárok a daný úkon ani nelze bez souhlasu shromáždění provést.

Předseda

Dobrý den

V našem SVJ zrovna probíhá rekonstrukce panelového domu ( 92 byt 3 nebyt jednotky). Předčasné splacení jsme majitelům umožnili. Nebo jen část třeba za okna (okna si hradil každý byt sám)

Úvěr je již podepsán v rámci úvěrových podmínek máme 30% možnost nevyčerpání úvěru. Úvěr cca 20 mil Kč splácení 20 let(6 mil hotově majitelé nesloží)

Fixace 5 let po pěti letech opět možnost splatit dlužnou část (bude už menší spočítají to účetní včetně úroků apod)

Majitelům bylo proti podpisu předáno " zatížení bytové jednotky v rámci revitalizace " ⇒ byli seznámeni s „dlužnou částkou na byt“

V rámci nových předpisů plateb je jasně uvedeno 11 Kč na metr do "fondu oprav " … další částka je uvedena splátka úvěru žádné tvoření záloh pro správu domu.

Dle mého názoru i při prodeji jednotky přejde povinost splácet na nového majitele (jestli při prodeji bytu neuvede tuto povinost splácet je to podle mě jen na soud mezi nimi)

To že částky jdou v jedné platbě na jeden účet je dle mého názoru opět jen věc účetní, pokud je jasně v předise dáno že část je spoření na správu domu a část je přímá platba úvěru.

Zdeněk V.

Jestli je naše rozhodnutí právně nesprávné, budu rád za opravení. Máme možnost to ještě do konce roku změnit

„V rámci nových předpisů plateb je jasně uvedeno 11 Kč na metr do "fondu oprav " … další částka je uvedena splátka úvěru žádné tvoření záloh pro správu domu.“

Hradí se:

(1) příspěvky na správu domu,

(2) služby zajišťované společenstvím.

Jde o taxativní výčet (). Nic dalšího nejste povinen hradit (tj. zejména nejte povinen přispívat do jakýchsi fondů a splácet čísi úvěry).

Zdeněk V napsal: „Majitelům bylo proti podpisu předáno ‚zatížení bytové jednotky v rámci revitalizace‘“

To je totéž, jako by dostali prázdný papír. Věc nemovitou lze „zatížit“ pouze jedním způsobem: vložením zástavního práva do katastru. V tom případě závazek se zástavou spojený přechází automaticky na nabyvatele jednotky.

Jakékoliv jiné „zatížení jednotky“ je pouze zbožné přání, nikoliv právní skutečnost. Pokud se vlastníkem takové jednotky stane osoba znalá svých práv, odmítne platit cokoliv navíc nad rámec svého spoluvlastnického podílu.

lake

Dobrý den,

problém je v tom, že vlastník jednotky je povinnen hradit 1) zálohy na služby 2) příspěvky na správu domu. Nic více.

Sám píšete , že splátka není příspěvkem na správu domu.

Pokud by byla , tak jste i tak bohužel svázáni § 15 odst 1 ZoVB, tzn rozúčtování dle podílů, což splněno není a je pouze teoretická možnost dohody na jiném principu rozúčtování.

Ať to správa či ne, přijde nový vlastník a bude se ptát – za co to je? Proč to platím já a ne všichni?

Zajímalo by mě, zda jste konzultovali podepisovaný dokument s právníkem. Představme si stejnou věc , ale třeba u automobilu – dokument „finanční zatížení vozu v rámci jeho opravy“ , myslíte že by to fungovalo ? :)

G.X.

Ano, při prodeji jednotky přejde povinnost splácet úvěr na nového majitele, ale jen ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech domu.

Takže pokud je celková měsíční splátka úvěru rozpočítána na vlastníky jinak než podle velikosti podílů (např. někteří vlastníci zaplatili svoji část předem a těm není splátka úvěru předepisována), musel by nový vlastník souhlasit, že bude platit víc, než na něj připadá podle velikosti spoluvlastnického podílu (což není pravděpodobné, že…)

V těchto případech je nutné zavázat původního vlastníka ke splacení jeho podílu na úvěru při prodeji jednotky – nejlépe zástavním právem k jednotce zapsaném v KN.

Dobrý den pane Lake , G.X a Leni

Děkuji za reakce

S tím že je to v současné době „prázdný papír“ souhlasím. Všem bylo řečeno, že dokud nedostaneme poslední konečnou fakturu, tak je vše jen orientační (méně práce více práce apod.). Proto jsem taky hned v úvodu psal, že máme čas vše řešit a vyřešit, aby to nebylo proti zákonu.

To že by nám po prodeji bytu hrozilo " že někdo bude platit míň ". Spíš podle toho, co tady na portále čtu, bychom po novém majiteli mohli chtít, aby se podílel na splácení společného úvěru na revitalizaci, i když předchozí majitel zaplatil „ jeho dluh“ hotově. Což by zase, někdo mohl brát jako „ pokus o neoprávněné obohacení“ kdybychom po jednom chtěli něco zaplatit 2× …

Nejsem právník, ale pokud existuje možnost, že je například u oken těm majitelům kteří si je vyměnili sami buď vrácena poměrná částka, nebo snížen příspěvek.

Zákon stanovuje, že je majitel povinen podílet se … podle metrů. Ale neviděl jsem nikde v zákoně zmínku o tom, že nemůže „ svůj podíl“ zaplatit jednorázově.

U věcí budoucích kdy se „ spoří“ a neví se na co budou peníze použity, ani kolik to bude stát je to celkem jasné, ale u věci kde je jasně daná cena ? Jestli podle podílu zaplatím jednorázově, nebo v řádu let ?

Zkusím dát příklad: Mění se všechna okna v domě, okna jsou společnou částí domu, SVJ si bere úvěr. 10 lidem se měnit nebudou (mají už vyměněna) . Dalším 20-ti se měnit budou, ale zaplatí je hotově. 80 dalším lidem se „zvýší příspěvek“ a budou splácet úvěr. (že za úvěr pokud nejsou zástavy na byt ručí všichni, je věc jiná).

Pokud je možné že část majitelů bude „zvýhodněna“a přispívat méně, , protože už si okna vyměnila. Dá se říci, že přispěli na společnou opravu jinak, než pravidelný příspěvkem . A pokud je možný i bod 2 že další část si okna zaplatí ihned a „ nebudou jejich okna součástí úvěru“ a budou platit stejně jako ti kteří si okna už vyměnili sami, opět dle mého názoru přispěli na společnou opravu jinak, než pravidelnou splátkou ….

Je li výše uvedená moje „teorie“ správná. Pak pokud použiji stejnou analogii i u celé revitalizace, tak ten kdo zaplatí hotově (samozřejmě dle podílu) pak může platit méně.

Právníka samozřejmě máme a právní stanovisko nám dá. Druhá věc, co si budeme povídat, co právník to jiný názor na zákon. Proto vedu tuhle debatu, abychom v konečné fázi udělali „co nejméně chyb“ a zvýšili naši šanci na úspěch v trestních sporech (budou li nějaké).

Zdeněk V

Dobrý den,
mám otázku. Jak to funguje, když si zakoupíte byt zatížený úvěrem, respektive, bývalý vlastník splácel úvěr.

V dotazu máte hned dvě nepřesnosti. Byt zatížený úvěrem je byt koupený na hypotéku ale předpokládám že na to se neptáte.

1. Zatížené úvěrem je typicky SVJ, majitel za úvěr „pouze“ ručí.
2. Vlastník typicky nesplácí úvěr. Platí dlouhodobé zálohy na správu ve schválené výši a z vybraného balíku záloh pak SVJ platí úvěr.

Každého vlastníka by při koupit bytu měla zajímat především výše placených záloh, proč je taková výše, jestli tak bude navždy (třeba skončí úvěr a zpětně se sníží) atd. Úvěr jako takový je sice důležitý ale podružný údaj!

Předseda