Chyba v prohlášení vlastníka
Zjistila jsem, že v Prohlášeni vlastníka jedna místnost (vchod do domu) uvedena jako součást bytu. Zřejmě v 1997 byla udělaná chyba v Prohlášeni, protože od kolaudace táta místnost se užívá jako vchod do domu.A nikdo to nedal do pořádku. V našem domě je to Jediný vchod, jiný není možný, jenom přes okno. Není možná ani stavba jiného vchodu, protože vedle jsou schody. Majitel bytu chce od ostatních Vlastníku BJ, že bychom jsme vykoupili u něho ten prostor anebo vyměnili na kočárkárnu. Existuje nějaký východ ze situací? Hodné bych si přála řešit tento problém způsobem, vhodným pro všechny. Mohli byste mě něco doporučit, prosím? Předem dekuji za odpověď.
Dobrý den, doporučovala bych Vám, pokud jste ve výboru SVJ či se s lidmi ve výboru domluvit, začít to řešit. Bude dobré, když si vezmete stavební plány domu a zajdete za právníkem, který udělá Změnu prohlášení vlastníka/vlastníků budovy. Poté, co se udělá Změna prohlášení vlastníka/vlastníků budovy tak se k tomuto připojí přílohy (kopie stavebních plánů domu) a odnese se to na příslušné katastrální pracoviště. Oni změnu zapíší a bude to vyřízené. To jen k opravě Prohlášení vlastníka budovy. Pro jistotu bych si ale nejdříve zašla na příslušný katastrální úřad a poradila se s nimi, protože co úřad, to jiné požadavky a vyžaduje jiné postupy, přestože by to mělo být všude stejné, tak není a úřední šiml úřaduje…
Nejdříve však budete muset vyřešit problém s oním majitelem, protože jinak Vám nepodepíše Změnu prohlášení vlastníka/vlastníků budovy, protože tyto se podepisují od všech vlastníků BJ a je zapotřebí ověřený podpis. Jinak co se týče odkupu tohoto prostoru, nejsem si jistá, zda jsem to pochopila správě. Jestli tedy tomu dobře rozumím, tak majitel BJ, ke které má chybně uvedený prostor patřit, požaduje, aby si ostatní vlastníci BJ tento prostor vykoupili či vyměnili za kočárkárnu. Já bych neakceptovala žádnou nabídku. Kočárkárna a vchod je ve spoluvlastnictví všech vlastníků a uživatelů BJ. Mohla byste zjistit, jak je onen chybně uvedený prostor značen? Zkusila bych se vyptat jak na katastrálním úřadu tak i u právníka. I když pokud on tento prostor koupil jako např. další místnost, pak to byla jeho hloupost, že na něco takového přistoupil.
Jsem toho názoru, že onen majitel se snaží využít chyby své (že to koupil i za těchto podmínek) a chyby druhého (toho tvořitele Prohlášení vlastníka budovy) ve svůj prospěch. Docela by mě zajímalo, jakým způsobem to koupil, co má v předávacím protokolu atd .......
Můžu jen předpokládat (smlouvu ani stavební planý nemam), že tato místnost byla označena vchodem do nebytového prostoru. Viděla jsem jen neověřenou skicu. Na „obrázku“ bylo nakresleno 2 vchodů vedle: 1. – do nebytových prostor, a 2. – do bytových jednotek. Ten druzí nikdy postaven nebyl, a nemohl byt, protože dům je na svahu a primo na schodech (je to v Karlových Varech), patricích městu. Nevím, jak proběhala kolaudace, ale ten dům byl kolaudován bez faktického 2. vchodu. Stavební změny nikdo nenahlásil a ne odsouhlasil s žádným úřadem. Nevím, jak je to možně. Firma, která to stavila a kolaudovala v 1997 už je dávno bankrotem, takže původní Prohlášeni vlastníka domu a ostatní papírováni zůstane tajemstvím. Jako to, jak oni mohli prodat nebytový prostor, přes vchod do kterého chodili i majitele ostatních BJ. Moc Vám dekuji za řady.
Doporučoval bych ponechat právníka, Prohlášení a Kú zatím stranou a
věnovat njdřív pozornost stavební dokumentaci. Ten dům byl postaven podle
nějaké dokumentace ( ? máte ji k disposici? ) a předpokládám, že
řádně zkoloudován. Koloudační rozhodnutí bude zřejmě první a
rozhodující doklad. Vždy totiž obsahuje kouzelnou větičku, že stavba byla
provedena podle schválené dokumentace a případné změny zde musí být
uvedeny. Většina původních majitelů si s předáním těchto dokumentů
příliš hlavu neláme, ale požadavek stav.zákona předat tuto dokumentaci
novému majiteli je v tomto případě nekompromisní. V případě, že tuto
dokumentaci nemáte, doporučuji hned v pondělí navštívit váš
příslušný stavební úřed. S archivy některých úřadů to sice také
neni nejlepší, ale rozhodně vám neodmítnout potvrdit, že zajisté byl dům
řádně zkolaudován a jednoznačně vymezeno jeho užívání v „souladu se
stavebním určením“, včetně vymezení vchodu, chodby, schodů atd.
v souladu se schválenou dokumentací stavby. Samozřejmě vám rovněž
potvrdí, že stavbu ( i její části) lze užívat jen v souladu s vydaným
rozhodnutím o užívání stavby (kolaudační rozh.) V případě, že
nebudou písemné doklady o stavebním řízení, vč.kolaudace k disposici,
požádejte rovnou o radu, za jakých podmínek vám stavební úřad toto
rozhodnutí vydá, resp.nahradí novým.
A tím se dostaváme k tomu podstatnému: bez ohledu na současné majetkové
vztahy nemůže nikdo provést jakýkoliv zásah, kterým by vás omezil
v řádném užívání stavby v souladu s výše uvedeným. V opačném
případě by bylo na místě okamžitě požádat příslušný soud o vydaní
předběžného opatření, kterým by zakázal jakékoliv zásahy do vašeho
práva řádně užívat stavbu – bytový dům.
Po absolvování uvedených jednání budete mít čas začít řešit
nedostatky Prohlášení, případně i majetkové vztahy.
Zák o vlastnictví bytů…
Prohlášení vlastníka budovy
§4 (1) Vlastník budovy svým prohlášením (dále jen „prohlášení“)
určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek
stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou
jednotkami [§2 písm. h)] a společnými částmi domu [§2 písm. g)].
Prohlášení musí mít písemnou formu. Prohlášení je povinnou přílohou
návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na
základě smlouvy o převodu první jednotky v domě.
Všimněte si opět kouzelného požadavku zákona: " v souladu se stavebním určením…"
Byly-li vámi uváděné prostory řádně zkolaudovány jako VCHOD do domu je zřejmé, že původní Prohlášení bylo vyhotoveno v rozporu se zákonem a o návrh na řešení tohoto nedostatku, včetně úhrady vzniklých nákladů bude vhodné v první řadě požádat původního vlastníka. Pustit se dořešení těchto otázek sami (i když vás to možná nemine), bez předchozího vyrozumění původního zpracovatele Prohlášení bych nedoporučoval.
Teprve po vyjasnění těchto otázek lze jednat rovněž o narovnání
majetkových vztahů. Ale…
Nepíšete, zda se jedná o převod bytů z majetku družstva, nebo odkup
z majetku obce. …takže nastudovat vaši kupní smlouvu.
Předpokládám že se jednalo o odkup, kdy byly stanoveny pravidla včetně
ceny, která bývá většinou jednoznačně určena výpočtem z plochy
jednotky, příp. na zákl. znaleckého posudku a jako cena konečná . Nevidím
důvod, proč by se chyba v kupní smlouvě s jednim vlastníkem měla
promítnout jako váš závazek na nějakou úhradu tomuto vlastníkovi. Jedná
se především o vztah mezi prodávajícím a
kupujícím. Uvádíte (na jiném místě) že se jedná o byt 80m2 a vlastník
v přízemí má dle kupní smlouvy převedeno 95m2, t.j. o rozdíl, který
jen těžko lze při podpisu smlouvy přehlédnout… následné spekulace
o důvodu podpisu takové smlouvy otvírají celou ředu otázek…to je ale
už jiné téma.
Poslední komentáře