26 Cdo 19/2024-504 Odstranění vady společné části

26 Cdo 19/2024–504

ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobkyně J. R., zastoupené Mgr. Martinem Štuksou, advokátem se sídlem v Praze 4, Kaplická 1037/12, proti žalovanému Společenství vlastníků XY, zastoupenému Mgr. Romanem Seidlerem, advokátem se sídlem v Plzni, Malická 1576/11, o zaplacení částky 315 000 Kč s příslušenstvím a uložení povinnosti provést opravy, vedené u Okresního soudu Plzeň-město pod sp. zn. 13 C 58/2020, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 19. 7. 2023, č. j. 18 Co 152/2023–485, takto:

1. Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 19. 7. 2023, č. j. 18 Co 152/2023–485, ve výroku I, pokud jím byl potvrzen rozsudek Okresního soudu Plzeň-město ze dne 6. 4. 2023, č. j. 13 C 58/2020–452, ve výroku I o zaplacení částky 315 000 Kč s úrokem z prodlení, a ve výroku II. o nákladech řízení se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
2. Dovolání proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 19. 7. 2023, č. j. 18 Co 152/2023–485, ve výroku I, pokud jím byl potvrzen rozsudek Okresního soudu Plzeň-město ze dne 6. 4. 2023, č. j. 13 C 58/2020–452, ve výroku II o uložení povinnosti provést opravy, se zamítá.

Odůvodnění:

1. Žalobkyně (vlastnice „bytové jednotky č. 2087/4 nacházející se v budově č. p. XY, XY, XY, XY, XY a XY v XY“ – dále jen „Jednotka“ a „předmětný dům“, resp. „dům“) se domáhala, aby žalovanému (společenství vlastníků, které má ve správě předmětný dům – dále jen „Společenství“) byla uložena 1) povinnost zaplatit jí částku 315 000 Kč s příslušenstvím a 2) provést na domě opravy specifikované v žalobě (dále jen „opravy“). Uvedla, že na přelomu roku 2017 a 2018 se v domě vyskytly vady, konkrétně vlhkost zdiva, která zapříčinila vznik plísní v její Jednotce umístěné v přízemí domu. Vyzvala tedy žalovaného k opravě společných částí domu, ten však nereagoval. Požaduje po něm proto – kromě provedení oprav – i náhradu újmy, jež jí vznikla tím, že nájemcům, kterým Jednotku pronajala, musela poskytnout slevu na nájemném.
2. Okresní soud Plzeň-město (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 6. 4. 2023, č. j. 13 C 58/2020–452, žalobu zamítl (výroky I a II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky III a IV).
3. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Plzni (odvolací soud) rozsudkem ze dne 19. 7. 2023, č. j. 18 Co 152/2023–485, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).
4. Za správná považoval skutková zjištění soudu prvního stupně, že v roce 2018 proběhlo jednání žalobkyně a výboru Společenství, na jehož základě byla provedena odborná kontrola domu, ze které vyplynulo, že konstrukce obvodového pláště není řádně tepelně zaizolována stejně jako betonový strop parkovacích stání. I přes příslib předsedy výboru k řešení této závady nedošlo, proto výzvou ze dne 2. 1. 2019 žalobkyně upozornila Společenství na to, že neplní řádně své povinnosti spočívající ve správě společných prostor. Dne 14. 5. 2019 se konalo shromáždění a podle zápisu na něm „měla být řešena vlhkost či zateplení přízemních bytů“ s tím, že tato věc byla projednávána i na minulém shromáždění, kde však nedošlo k hlasování pro malou účast. Dne 1. 6. 2022 se konalo další shromáždění, na němž byla mimo jiné přijata usnesení, kterými byl schválen plán oprav a naopak nebylo schváleno uskutečnění oprav směřujících k odstranění vlhkosti v bytech. Přijatá usnesení žalobkyně napadla žalobou podanou ke Krajskému soudu v Plzni pod sp. zn. 31 Cm 44/2022, v níž kromě vyslovení jejich neplatnosti požaduje také určení, že do plánu oprav budou zařazeny i opravy domu, kterými bude odstraněna vlhkost a plísně v Jednotce. Podle znaleckých posudků se v Jednotce plísně vyskytují a bez provedení oprav domu není možné jejich výskytu zamezit.
5. Odvolací soud se ztotožnil i s právním posouzením soudu prvního stupně a shodně s ním věc posuzoval podle § 1189, § 1194, § 1208 písm. e) bod 2., § 1209 a § 2910 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ,,o. z.“ či „občanský zákoník“). Uvedl, že prvním předpokladem odpovědnosti za škodu je protiprávní úkon žalovaného (potenciálního škůdce), v projednávané věci však žádný takový úkon prokázán nebyl, a proto nebylo nutné se zabývat ani dalšími předpoklady. Samotné ustanovení § 1194 o. z. výslovně neukládá společenství vlastníků žádnou povinnost, a pouhá skutečnost, že žalovaný nereagoval na výzvu žalobkyně ke splnění povinnosti řádné správy společné věci ze dne 2. 1. 2019, neznamená, že tím porušil svou právní povinnost. Společenství je zcela podřízeno vůli většiny vlastníků jednotek, a je tedy zavázáno pouze k těm krokům, jež tito vlastníci odsouhlasí na shromáždění. Žalobkyně neprokázala, že by provedení oprav směřujících k odstranění vlhkosti bylo na shromáždění odhlasováno, a soud proto nemůže žalovanému Společenství takovou povinnost uložit, jestliže nejde o havarijní stav, který by ohrožoval vlastníky jednotek či třetí osoby zásadní újmou. Žalobkyně se podanou žalobou snaží obejít instituty, které jsou k ochraně práv vlastníků jednotek určeny, zejména § 1209 o. z. Žalobkyně však tyto mechanismy nevyužila a nedomáhala se žádných rozhodnutí směřujících k určení neplatnosti usnesení Společenství či k zařazení jejích nároků na program jednání shromáždění, a to až do srpna 2022, kdy podala žalobu ke Krajskému soudu v Plzni. Za této situace je její žaloba předčasná.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání, jehož přípustnost spatřovala v tom, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Zdůraznila, že až do 1. 6. 2022 neměla možnost napadnout rozhodnutí žalovaného postupem podle § 1209 o. z., a vyjádřila přesvědčení, že při dlouhém prodlení Společenství se zajištěním oprav by vlastníku jednotky mělo být umožněno domáhat se svých práv obecnou cestou. Poukázala na to, že z důvodu výskytu plísní je její Jednotka hygienicky závadná, což v řízení také doložila, a nesouhlasila proto se závěrem odvolacího soudu, že nejde o havarijní stav, který neohrožuje vlastníky či uživatele zásadní újmou. V této souvislosti odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 9. 2001, sp. zn. 25 Cdo 566/99, podle něhož při neodstranění závažné hygienické závady v bytě, jakou je plíseň, jde o neplnění povinnosti udržovat byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání. Zmínila také rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2010, sp. zn. 22 Cdo 5330/2008, z něhož vyplývá, že je povinností Společenství obstarat nutné opravy společných částí domu a pokud je provede vlastník jednotky, může se Společenství bezdůvodně obohatit na jeho úkor. Dále citovala rozsudek ze dne 19. 10. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1322/2016, v němž se Nejvyšší soud zabýval vztahem mezi požadavkem na náhradu škody a právy přehlasovaného spoluvlastníka, a rozsudky ze dne 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019, a ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017, v nichž dovodil, že v rámci zajišťování správy domu a pozemku Společenství nejedná z pouhého pověření vlastníků, nýbrž vykonává práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
7. Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné, neboť otázky porušení povinnosti společenství vlastníků při správě domu a možnosti vlastníka jednotky požadovat po něm opravy společných částí domu dosud nebyly dovolacím soudem v poměrech občanského zákoníku vyřešeny.
8. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci uvedených vad dovolatelka netvrdila a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
9. V projednávané věci dovolatelka uplatnila dva nároky se samostatným skutkovým základem – na náhradu škody a na splnění povinnosti provést opravu společných částí. Oba souvisejí se správou domu a pozemku (§ 1189 o. z.), kterou zajišťuje žalovaný (§ 1194 o. z.) a za kterou odpovídá (§ 1190 o. z.).
10. Je třeba přisvědčit dovolatelce, že již za předchozí právní úpravy [zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „zákon č. 72/ 1994 Sb.“] judikatura dovodila, že je povinností společenství vlastníků obstarat nutné opravy společných částí domu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2010, sp. zn. 22 Cdo 5330/2008). Takovou povinnost má i za současné právní úpravy.
11. Občanský zákoník vymezuje pojem správy domu a pozemku v § 1189 o. z., podle jehož znění účinného do 30. 6. 2020, zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády č. 366/2013 Sb.“), které v § 7 písm. a) do těchto činností z hlediska provozního, technického a správního zahrnuje i údržbu a opravy společných částí domu. S účinností od 1. 7. 2020 pak byl o údržbu a opravy společných částí doplněn i samotný § 1189 odst. 1 o. z. (novelou provedenou zákonem č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony). Z citovaných ustanovení tudíž přímo vyplývá, že i po 1. 1. 2014 je povinností společenství vlastníků v rámci zajištění správy domu obstarat i opravy jeho společných částí.
12. Opravu společné části domu lze zásadně provést pouze tehdy, jestliže o tom rozhodne příslušný orgán společenství vlastníků. Pokud stanovy neurčí něco jiného, statutární orgán společenství vlastníků může rozhodnout o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech (§ 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). V ostatních případech musí rozhodnout shromáždění vlastníků [§ 1208 písm. e) bod 2. o. z.].
13. Má-li společenství vlastníků v rámci správy domu zajistit „činnosti spojené s opravou společných částí“, musí učinit i takové kroky, aby shromáždění vlastníků mohlo o opravě rozhodnout. Vlastník jednotky sice může dát k takovému rozhodnutí podnět, nemůže se však (nemá-li více než čtvrtinu všech hlasů – § 1207 odst. 1 věta druhá o. z.) úspěšně domáhat toho, aby statutární orgán svolal shromáždění či aby na jeho program zařadil určitou záležitost (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 2323/2016). Informuje-li vlastník jednotky společenství vlastníků o vadě společných částí domu, je na společenství (jeho statutárním orgánu), aby v přiměřené lhůtě jeho informaci prověřilo, seznámilo s ní vlastníky jednotek a umožnilo jim o rozhodnout o případné opravě (či o dalším postupu), ať již hlasováním na svolaném shromáždění vlastníků nebo mimo něj (per rollam). Jestliže takto postupuje a shromáždění vlastníků následně navrženou opravu neschválí, nelze mu úspěšně vytýkat, že porušilo povinnost při správě domu tím, že nezajistilo opravu společných částí.
14. Neschválí-li shromáždění vlastníků navrženou opravu, lze jeho rozhodnutí přezkoumat pouze na základě žaloby přehlasovaného vlastníka jednotky v řízení podle § 1209 o. z.; v jiném řízení jej přezkoumávat nelze, a to ani jako otázku předběžnou (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, jehož závěry se uplatní i po 1. 7. 2020 s tím rozdílem, že po uvedeném datu soud může uspořádat poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení ve smyslu § 1209 odst. 2 o. z.). Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, bude zpravidla splněna podmínka, že pro přezkum napadeného usnesení je dán důležitý důvod. Jelikož jde o úpravu speciální, je na vlastníku jednotky, aby se obrátil na soud s žalobou podle § 1209 o. z. Nevyužije-li této možnosti, ač bude mít takovou žalobu k dispozici, nemůže se úspěšně domáhat, aby společenství vlastníků byla uložena povinnost provést opravu společných částí, neboť by tím nepřípustně obcházel § 1209 o. z. Rozsudkem vydaným v řízení na uložení povinnosti provést opravu totiž nelze překonat či nahradit zamítavé usnesení shromáždění vlastníků.
15. Jiná situace ale nastane, jestliže společenství vlastníků neumožní vlastníkům jednotek o opravě rozhodnout, ať již proto, že nesvolá shromáždění vlastníků minimálně v zákonem stanovené lhůtě jedenkrát do roka, nebo proto, že nezařadí hlasování o opravě na pořad shromáždění (§ 1207 o. z.). I takovou nečinnost společenství vlastníků je třeba považovat za porušení povinnosti při správě domu, neboť nerozhodne-li shromáždění o opravě, nelze ji provést. Nečinnost společenství vlastníků ale nemůže jít k tíži vlastníka jednotky, který není oprávněn ke správě domu a nemá možnost, jak se domoci nápravy. Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, pak v situaci, kdy nemá k dispozici žalobu podle § 1209 o. z., může se přímo proti společenství vlastníků domáhat, aby mu soud uložil povinnost provést opatření k odvrácení hrozící újmy. V soudní praxi přitom není pochyb, že jde o žalobu podle § 2903 odst. 2 o. z., pro jehož aplikaci musí být prokázáno, že v době rozhodování soudu existuje vážné ohrožení majetku žalobce nebo jiných hodnot (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1599/99, či ze dne 23. 10. 2019, sp. zn. 25 Cdo  1412/2019, a ze dne 23. 6. 2021, sp. zn. 25 Cdo 591/2021, uveřejněné pod č. 58/2020 a č. 89/2022 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
16. Skutečnost, zda shromáždění vlastníků neschválilo opravu společných částí a zda vlastník jednotky jeho usnesení napadl žalobou podle § 1209 o. z., přitom soud zjišťuje ke dni vyhlášení rozhodnutí (§ 154 o. s. ř.).
17. V projednávané věci v roce 2018 proběhlo jednání žalobkyně a výboru Společenství, na jehož základě byla provedena odborná kontrola domu, na shromáždění vlastníků dne 14. 5. 2019 i na shromáždění minulém (blíže nekonkretizovaného data) „měla být řešena vlhkost či zateplení přízemních bytů“, k hlasování o opravě ale došlo až na shromáždění konaném v průběhu soudního řízení dne 1. 6. 2022. Ze skutkových zjištění přitom nelze zjistit, zda se žalobkyně předchozích shromáždění účastnila a zda na nich nebylo hlasováno o opravě společných částí pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se nebo proto, že hlasování o opravě nebylo shromáždění vůbec předloženo, ani zda se konala shromáždění v letech 2020 a 2021, případně, z jakého důvodu se nekonala.
18. Jestliže za této situace odvolací soud uzavřel, že žalovaný neporušil žádnou právní povinnost při správě domu, aniž se zabýval tím, zda svolal shromáždění minimálně v zákonem stanovené lhůtě či zda (kdy) zařadil hlasování o opravě na pořad shromáždění, je jeho právní posouzení nároku na náhradu újmy neúplné, a tudíž nesprávné.
19. Jelikož ze skutkových zjištění dále vyplývá, že shromáždění vlastníků opravu společných částí neschválilo dne 1. 6. 2022 a žalobkyně jeho usnesení napadla žalobou podanou ke Krajskému soudu v Plzni, může být napadené usnesení přezkoumáno pouze v uvedeném řízení a žaloba na uložení povinnosti provést opravy společných částí již nemůže být úspěšná. V této části je tak z pohledu uplatněných dovolacích námitek napadený rozsudek odvolacího soudu správný. Skutečnost, že žalobkyně neměla možnost podat žalobu podle § 1209 o. z. před zahájením tohoto řízení, může být zohledněna při rozhodnutí o nákladech řízení.
20. Nejvyšší soud proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – v rozsahu, kterým odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I o zaplacení částky 315 000 Kč s úrokem z prodlení, a v závislém výroku o nákladech řízení napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1, 2 o. s. ř.), a v rozsahu, kterým odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku II o uložení povinnosti provést opravy, dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.].
21. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).

Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.

V Brně dne 28. 5. 2024
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu