Pane lolku,

souhlas všech bez nutnosti svolat shromáždění a přijmout usnesení je v ZoVB zmíněn na více místech, nejen v § 11, který jste uvedl:

• § 5 odst. 6 (zrušení rozdělení domu na jednotky),
• §  11 odst. 5 (rozhodování o stavbě a některých úpravách domu)
• § 13 odst. 3 (souhlas se změnou vzhledu domu),
• § 17 odst. 1 (smlouva o výstavbě).

Obecně platí, že SVJ jako pouhý správce domu není oprávněno jednat navenek za vlastníka domu (vyjma případů v zákoně výslovně uvedených). Zákonodárce si toho byl vědom, takže v ustanovení § 11 odst. 5 ZoVB se dočteme, že „k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek“, avšak v poslední větě odstavce se překvapivě oznamuje, že takové usnesení shromáždění je beztak nepoužitelné pro účely Stavebního zákona (ohlášení stavby či získání stavebního povolení).

Abychom pochopili, proč tomu tak je, musíme rozlišit dva různé režimy rozhodování:

• (1) Jde o tvorbu vůle společenství a stanovení práv a povinností uvnitř tohoto společenství, což se děje hlasováním podle podílů na řádně svolaném shromáždění. Sem patří i rozhodování, zda si SVJ vezme úvěr.
• (2) Jde o projevení vůle jednotlivých osob – vlastníků jednotek navenek (vůči třetím osobám, bance, stavebnímu úřadu atd.), což se děje např. podpisem žádosti, podpisem na smlouvě, podpisem dohody, písemným či ústním prohlášením. Vlastník může platně učinit tento projev vůle kdykoliv a kdekoliv – nemusí k tomu být přítomen na shromáždění.

V prvním případě (hlasování na shromáždění) nejde nikdy o právní úkon; judikatura je v této věci konstantní. Ve druhém případě naopak většinou jde o právní úkon, který mohou činit výhradně jednotlivé konkrétní osoby, nikoliv abstraktní hlasy nebo podíly. „Hlas“ ani „podíl“ prostě nemůže za vlastníka jednotky podepsat smlouvu či dohodu…

_{Příklad:
Smlouvu vlastníků o udělení práva provést stavbu bude vyžadovat např. Stavební úřad od SVJ, je-li společenství stavebníkem. Jak jsem už napsal vícekrát v jiných diskusích: pouhý zápis ze shromáždění s tříčtvrtinovým souhlasem se stavbou takovouto smlouvou není. Proto právě musí SVJ podle Stavebního zákona předložit jak zápis, tak smlouvu.
Viz http://www.portalsvj.cz/…%A9+smlouvou} 

lake