Našel jsem článek, ve kterém byste mohl najít odpověď na váš dotaz.

Práva a povinnosti společenství vlastníků jednotek při přípravě a provádění staveb ( zdroj: BytMagazín 2008/06, autor: Ing. Miloš Hejda, 2.06.2008 )

„Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnost související s provozováním technického zařízení v domě, které slouží i jiným subjektům.“ Tolik základní definice ze zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.

V tomto zákoně jsou též upraveny postupy při schvalování změny účelu stavby, změny stavby či podstatných změn týkajících se společných částí domu. V novelizovaném § 11, odst. (5) je uvedeno: "K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.“ Stavební úpravy jsou blíže specifikovány odvolávkou na § 139b odst. 3 písm.c) zákona č. 50/1976 Sb., (dnes §2 odst. 5 písm.c) zákona č.183/2006 Sb., stavební zákon).

Tady začíná první „rozpor“ mezi zákony č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a č.183/2006 Sb., stavebním zákonem, a to v pojmech. Zatímco v zákoně o vlastnictví bytů se pracuje stejně jako u daňových zákonů s pojmy modernizace, rekonstrukce a oprava, ve stavebním zákoně takovéto názvosloví neobjevíme, ale naopak se tu setkáme s pojmy stavba, změna stavby, stavební úprava a údržba stavby či udržovací práce. Pokusíme-li se dát mezi tyto rozdílné pojmy rovnítko, pak nám vyjde:

# modernizace, rekonstrukce = změna stavby (včetně stavební úpravy)

# oprava = údržba stavby či stavební úprava

Rozhodne-li se společenství vlastníků jednotek provést úpravy na společných částech domu, pak se na svém shromáždění rozhodne v souladu s § 11, odst. (5), zda se jedná o změnu účelu stavby či o změnu stavby anebo o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy či opravy společných částí domů, jimiž se nemění velikost spoluvlastnických podílů, a zda bude následně hlasovat se tříčtvrtinovou většinou nebo se souhlasem všech vlastníků jednotek. Při podání žádosti o stavební povolení či ohlášení (podle povahy stavebních prací) na stavební úřad „přeloží“ příslušný pojem ze zákona o vlastnictví bytů do stavebního zákona. Nemůže tedy žádat o opravu, rekonstrukci či modernizaci, ale v souladu se stavebním zákonem o stavební povolení nebo ohlášení stavby, změny stavby, stavební úpravy či udržovacích prací. Takto pak společenství vlastníků formuluje svou žádost na příslušný stavební úřad.

Stavební úřad, podle mého názoru, žádost posoudí podle stavebního zákona, a neměl by zkoumat, zda podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů společenství rozhodovalo stoprocentní nebo tříčtvrtinovou většinou. Toto rozhodování je vnitřní záležitostí společenství vlastníků či bytového družstva a stavebnímu úřadu do toho naprosto nic není. Mohl by se objevit protinázor, že stavební úřad má oporu pro své „vměšování“ v § 109 stavebního zákona o stavebním řízení. Účastníci stavebního řízení jsou však v tomto paragrafu jednoznačně určení a nelze z něj odvodit pravomoc stavebního úřadu vyžadovat tříčtvrtinový či stoprocentní souhlas vlastníků jednotek. Účastníky řízení jsou mimo jiné:

# stavebník

# vlastník stavby, na níž má být provedena změna či udržovací práce, nejde-li o společenství vlastníků jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., ve stavebním řízení, která se týká domu nebo společných částí domu anebo pozemku; v případě, že společenství vlastníků jednotek nemá právní subjektivitu, vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí více než jednu polovinu.

Necítím se rozhodně povolán vykládat stavební zákon a radit pracovníkům stavebních úřadů. Vycházím pouze z praxe společenství vlastníků jednotek a bytových družstev a z rozdílných stanovisek stavebních úřadů ve stejné věci. Dovolím si pouze zrekapitulovat postup ve stavebním řízení podle stavebního zákona:

1. Společenství vlastníků jednotek (či bytová družstva v případě, že v předmětném domě jsou i vlastníci bytů) předloží žádost o stavební povolení. K ní připojí doklady prokazující jeho vlastnické právo. Nikoliv však vnitřní rozhodnutí o schválení tříčtvrtinovou většinou či všemi vlastníky jednotek. V žádosti stavebník (bytové družstvo či společenství vlastníků jednotek) uvede základní údaje o požadovaném záměru a též o jaký druh stavebního díla se jedná (změna stavby, stavební úprava, udržovací práce).
2. Stavební úřad žádost a připojené podklady přezkoumá. Posoudí též, zda stavebník správně ve své žádosti označil druh stavebního díla. Pokud překvalifikuje původní označení stavebního díla žadatelem, např. udržovací práce na změnu stavby, vyplyne pak pro stavebníka (společenství vlastníků, bytové družstvo s vlastníky) povinnost znovu posoudit svůj záměr podle § 11, odst. (5) zákona č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a případně, pokud to zákon vyžaduje, získat souhlas všech vlastníků. Nic se však tímto aktem nemění na „sestavě“ účastníků stavebního řízení.
3. Stavební úřad oznámí účastníkům řízení (nikoliv všem vlastníkům jednotek, i když se jedná o stavební dílo, které vyžaduje dle zákona č. 72/1994 Sb., souhlas všech vlastníků) stanovených v § 109 stavebního zákona zahájení stavebního řízení. Účastníci řízení mohou pak uplatňovat námitky proti projektové dokumentaci, způsobu provádění a užívání stavby (nikoliv tedy jednotliví vlastníci bytů).

Jiná situace může nastat, když jednotlivý vlastník jednotky provádí úpravy, jimiž se mění vzhled domu. Pak se bude jednat o stavební úpravu, která je podle § 2 odst. (5) stavebního zákona změnou stavby a bude vždy (podle § 13 odst. (3) zákona č. 72/1994 Sb.) vyžadován souhlas všech vlastníků. Ale nikdo z nich, pokud nemá nadpoloviční podíl společných částí domu, není účastníkem řízení a stavebnímu úřadu nepřísluší souhlasy jednotlivých vlastníků přezkoumávat.

Vosobně