Jak může být společná část domu společná jen jedné jednotce? Když je něco společného, patří to minimálně dvěma a více subjektům, pokud jen jednomu, je to samostatné nikoli společné. Společné části domu mohou být společné všem nebo některým jednotkám (vždy množné číslo!), není možný nesmysl, aby byly společné jen jedné jednotce. Lodžie a balkóny užívané jako příslušenství bytu výhradně nájemcem dle dřívější nájemní smlouvy (tzv.účel užívání) příslušejí k tomuto bytu jako jeho součást, a musí být v prohlášení i ve smlouvě o převodu vymezeny jako součást bytu, a to i tehdy, když leží mimo byt. Veškeré opravy a údržbu povrchových a nášlapných ploch včetně vodoinstalací u lodžií provádí obdobně jako u bytu vlastník jednotky na vlastní náklady, s výjimkou oprav svislých a vodorovných nosných konstrukcí v celé bytové jednotce, které naopak patří mezi společné části budovy. Konkrétní příklad: jestliže praskne vodorovný nosný panel (nebo upadne jeho část), na němž stojí pokoj i s lodžií, jeho oprava se hradí ze společných prostředků všech vlastníků, protože jde o společnou část budovy.
Pokud jde o výrazy jako „trvalé užívání společné části domu“ tedy lodžie, balkonu atd. jde o nonsens. Termín „užívání“ bytů, nebytových prostor aj. byl transformací k 1.1.1992 změněn na nájemní vztah. Pokud by tedy vlastník v prohlášení určil lodžii, balkon, sklep aj. jako společnou část domu, společnou jen jedné jednotce(což je nesmysl, společná může být minimálně alespoň dvěma jednotkám), která bude touto jednotkou trvale užívána, nejednalo by se o nic jiného, než o nájem. Vlastník domu (eo ipso vlastníci jednotek a současně id.spoluvlastníci společných částí domu) by tedy musel uzavřít s každým vlastníkem jednotky, jejíž součástí je lodžie, nájemní smlouvu k této lodžii.Ze stavebního hlediska je ovšem zakázáno pronajímat společné části domu. Zákon o vlastnictví bytů je zákonem o tzv.kondominiu, nikoli zákonem o údržbě vnějšího pláště domu. Kondominium znamená, že jsem reálným vlastníkem konkrétního bytu s příslušenstvím a současně ideálním spoluvlastníkem společných části domu ve výši mého podílu. Jako ideální spoluvlastník společných částí domu pak mám právo přístupu ke všem společným částem, a nikdo mi v tom nemůže bránit. Vlastník jednotky, jemuž byl prohlášením vymezen jeho balkon či lodžie jako společná část domu, bude muset strpět, aby kdokoli z id. spoluvlastníků společných částí domu vstoupil kdykoli na jeho lodžii či balkon, a to i tehdy, je-li tato společná část domu přístupná jen z bytu vlastníka jednotky.
V této souvislosti odkazuji na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu sp.zn. 1 As 2/2004–214, z jehož odůvodnění cituji:
" Z výše uvedeného vyplývá, že balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů může být podle okolností, spočívajících v účelu jeho užívání, buď součástí společných částí domu ve vlastnictví všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka jako příslušenství bytu.
Jestliže ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu a jeho spoluvlastnického podílu … je předmětný balkón… vymezen jako součást převáděné jednotky, tvoří tak příslušenství bytu a spolu s převáděným bytenm se tak stal vlastnictvím žalobkyně".