Balkóny - prohlášení vlastníka
Dobrý den, v našem SVJ máme problém, který se týká balkónů příslušejícím k bytové jednotce, tj. přístupným z bytů. Je nás celkem 18 bytů, z toho 10 bytů má tyto vlastní balkóny. Na chodbách je pět dalších balkónů, které jsou uvedeny jako společné vlastnictví v Prohlášení vlastníka. O „bytových“ balkónech není v Prohlášení vlastníka ani zmínka. Náš pověřený vlastník chtěl tyto „bytové“ balkóny zateplit a uzavřít skly a hradit tyto úpravy z fondu oprav. Jednalo by se cca o Kč 50.000,–- za jeden balkón. Tvrdí totiž, že balkóny jsou součástí opláštění domu a jako takové patří do společného vlastnictví a je možno tyto úpravy hradit z fondu oprav. Opírá se o Prohlášení vlastníka, kde je uvedeno, že do společných částí patří: – svislé a vodorovné konstrukce – což jsou prý tyto balkóny. Má pravdu? Děkuji za odpověď. Eva
Ach jo, zase jedno špatně napsané prohlášení...
Balkony - pokud nejsou v prohlášení vůbec zmíněny - se většinou považují za společnou část domu. Ale váš případ je jiný: společné balkony v Prohlášení uvedeny jsou, balkony přístupné z bytů nikoliv. Z toho by se mohlo vyvozovat, že bytové balkony mají jiný režim a tedy NEPATŘÍ mezi společné části.
Doporučuji, abyste si odhlasovali dodatek prohlášení, ve kterém jasně stanovíte jak to je:
Balkony přístupné z jednotlivých bytů jsou společnou částí domu, společnou pouze vlastníkům těchto bytů.
Podle toho pak bude rekonstrukce placena tak, že se na bytové balkony složí ti, kteří je výhradně užívají. Na společné balkony přispívají všichni podle spoluvlastnických podílů, zde nedojde ke změně.
Za současného stavu (a pokud se neshodnete na úpravě Prohlášení) se domnívám, že hrazení rozsáhlých úprav bytových balkonů ze společných peněz je v rozporu s dobrými mravy:
- nelze jednoznačně dovodit, že by bytové balkony byly společné
- využívají je výhradně vlastníci přilehlých bytů; to je v přímém rozporu se zásadou, že při užívání společných částí nemá být nikdo zvýhodněn ani diskriminován.
Psal jsem o tomto tématu zde.
lake
Jak může být společná část domu společná jen jedné jednotce? Když
je něco společného, patří to minimálně dvěma a více subjektům, pokud
jen jednomu, je to samostatné nikoli společné. Společné části domu mohou
být společné všem nebo některým jednotkám (vždy množné číslo!),
není možný nesmysl, aby byly společné jen jedné jednotce. Lodžie a
balkóny užívané jako příslušenství bytu výhradně nájemcem dle
dřívější nájemní smlouvy (tzv.účel užívání) příslušejí
k tomuto bytu jako jeho součást, a musí být v prohlášení i ve smlouvě
o převodu vymezeny jako součást bytu, a to i tehdy, když leží mimo byt.
Veškeré opravy a údržbu povrchových a nášlapných ploch včetně
vodoinstalací u lodžií provádí obdobně jako u bytu vlastník jednotky na
vlastní náklady, s výjimkou oprav svislých a vodorovných nosných
konstrukcí v celé bytové jednotce, které naopak patří mezi společné
části budovy. Konkrétní příklad: jestliže praskne vodorovný nosný panel
(nebo upadne jeho část), na němž stojí pokoj i s lodžií, jeho oprava se
hradí ze společných prostředků všech vlastníků, protože jde
o společnou část budovy.
Pokud jde o výrazy jako „trvalé užívání společné části domu“ tedy
lodžie, balkonu atd. jde o nonsens. Termín „užívání“ bytů,
nebytových prostor aj. byl transformací k 1.1.1992 změněn na nájemní
vztah. Pokud by tedy vlastník v prohlášení určil lodžii, balkon, sklep
aj. jako společnou část domu, společnou jen jedné jednotce(což je nesmysl,
společná může být minimálně alespoň dvěma jednotkám), která bude
touto jednotkou trvale užívána, nejednalo by se o nic jiného, než
o nájem. Vlastník domu (eo ipso vlastníci jednotek a současně
id.spoluvlastníci společných částí domu) by tedy musel uzavřít
s každým vlastníkem jednotky, jejíž součástí je lodžie, nájemní
smlouvu k této lodžii.Ze stavebního hlediska je ovšem zakázáno
pronajímat společné části domu. Zákon o vlastnictví bytů je zákonem
o tzv.kondominiu, nikoli zákonem o údržbě vnějšího pláště domu.
Kondominium znamená, že jsem reálným vlastníkem konkrétního bytu
s příslušenstvím a současně ideálním spoluvlastníkem společných
části domu ve výši mého podílu. Jako ideální spoluvlastník společných
částí domu pak mám právo přístupu ke všem společným částem, a nikdo
mi v tom nemůže bránit. Vlastník jednotky, jemuž byl prohlášením
vymezen jeho balkon či lodžie jako společná část domu, bude muset strpět,
aby kdokoli z id. spoluvlastníků společných částí domu vstoupil kdykoli
na jeho lodžii či balkon, a to i tehdy, je-li tato společná část domu
přístupná jen z bytu vlastníka jednotky.
V této souvislosti odkazuji na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu
sp.zn. 1 As 2/2004–214, z jehož odůvodnění cituji:
" Z výše uvedeného vyplývá, že balkón v budově ve spoluvlastnictví
vlastníků bytů může být podle okolností, spočívajících v účelu
jeho užívání, buď součástí společných částí domu ve vlastnictví
všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika
bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka jako
příslušenství bytu.
Jestliže ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu a jeho spoluvlastnického
podílu … je předmětný balkón… vymezen jako součást převáděné
jednotky, tvoří tak příslušenství bytu a spolu s převáděným bytenm se
tak stal vlastnictvím žalobkyně".
Pane JUDr. J. N.,
Balkon společný jen některým vlastníkům jednotek může být společný více vlastníkům,nebo pouze JEDNOMU vlastníkovi, samozřejmě. Žádný právní předpis totiž nestanoví opak. Úzce gramatický výklad Vám v tomto případě správnou odpověď nedává.
"... Lodžie a balkóny užívané jako příslušenství bytu výhradně nájemcem dle dřívější nájemní smlouvy (tzv. účel užívání) příslušejí k tomuto bytu jako jeho součást"
Vlastník v prohlášení podle ZoVB není povinen definovat jednotky v budově přesně podle toho, jak byly užívány podle nájemních smluv.
"... jestliže praskne (...) nosný panel (...), na němž stojí pokoj i s lodžií, jeho oprava se hradí ze společných prostředků všech vlastníků, protože jde o společnou část budovy."
Ovšem v případě části budovy, společné jen některým vlastníkům, budou opravu hradit pouze tito vlastníci z jejich společných prostředků, což jsou prostředky vzniklé oddělenými zálohovými platbami pouze této skupiny spoluvlastníků. Není vyloučeno alikvotní financování podle toho, jaká část panelu je společná všem a jaká pouze některým.
"... Ze stavebního hlediska je ovšem zakázáno pronajímat společné části domu."
Pouze Váš názor, zákon i praxe hovoří jinak.
Váš příspěvek obsahuje více různorodých témat a není mi zřejmé, k jakému závěru má směřovat. Vhodné je posílat kratší příspěvky: Jeden příspěvek = jedno diskusní téma.
lake
Poslední komentáře