Zdenku, napsal jste tento nesmysl (a není zřejmé, z jakého zdroje jste jej opsal):

• „Od zákonného určení společných částí se projevem soukromé vůle (v prohlášení, ve smlouvě o výstavbě, v dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví apod.) nelze odchýlit!“

To je nesmysl. Platí totiž pravý opak: nařízení vlády č. 366/2013 Sb. má pouze povahu dispozitivní, pokud jde o určení společných částí. K tomu viz například rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem 15 A 5/2023–112 ze dne 2. dubna 2024.

Přednost má určení společných částí v prohlášení vlastníka budovy (ovšemže za předpokladu, že obsah prohlášení je srozumitelný, jednoznačný a určitý, a že tento projev vůle není postižen právní vadou). V opačném případě by soud musel nejprve provést výklad projevu vůle obvyklým postupem).

Nejvyšší soud se touto otázkou hmotného práva občanského již zabýval – viz jeho rozsudky ze dne 23. 7. 2014, sp. zn. 26 Cdo 413/2013 a ze dne 1. 8. 2014, sp. zn. 26 Cdo 886/2013) přičemž dospěl k závěru, že vždy záleží na tom, zda zmíněné stavební části vlastník ve svém prohlášení vymezí jako součást jednotky či jako společnou část domu. Nebude-li prohlášení vlastníka podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb. obsahovat takovéto určení, pak budou patřit ke společné části domu i lodžie a okna přístupná byť jen z jediné jednotky jako součást vnějšího pláště domu – srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 12. 2014, sp. zn. 26 Cdo 1379/2013, ze dne 20. 6. 2017, sp. zn. 22 Cdo 3644/2015 a ze dne 31. 7. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1511/2019).

Platí tedy co jsem napsal prve: Jestliže původní vlastnik opomenul zmínit v prohlášení některou část, pak se soudní praxe kloní k tomu, že tato část je společná.

Justitianus