Pane Zdenku, mám pro Vás tři zprávy a jednu radu. Dobré i špatné zprávy. Kterou z nich chcete slyšet napřed?

Zpráva č. 1:

Nepůjde v žádném případě o pronájem! Tvrzení předsedy je nepravdivé. Tu místnost přece máte v majetku i Vy jako spoluvlastník. Právním důvodem jejího užívání je tedy pouze spoluvlastnický vztah. Nikoliv vztah pronajímatel-nájemce. Nemůže se tedy jednat o jakousi nájemní smlouvu! Nájemní smlouva by byla nejen nadbytečná, ale k majetku ve spoluvlastnictví by byla absolutně neplatná. Šlo by o tzv. zastřené právní jednání, neboť skutečným obsahem takové „nájemní“ smlouvy bude rozhodnutí spoluvlastníků o způsobu užívání společné věci.

Tento rozdíl se výrazně projeví v otázce zdanění: U nájemních smluv sjednaných SVJ by konečným příjemcem nájemného byli vlastníci jednotek, nikoliv SVJ. Tento jejich příjem by tedy podléhal zdanění podle § 9 zákona o daních z příjmů. Užívání společné věci spoluvlastníkem nad rámec jeho podílu však nemá u vlastníků jednotek za následek vznik příjmu z pronájmu. To platí i když ostatní spoluvlastníci obdrží (jako protihodnotu za své vyloučení z užívání společné věci) náhradu v penězích.

Zpráva č. 2:

K rozhodování mezi spoluvlastníky není vůbec oprávněna právnická osoba SVJ. Prostě jí do toho nic není! SVJ je jen sluhou, opravářem a údržbářem cizího majetku a (pokud jí to vlastníci jednotek dovolili) i poskytuje služby, sjednává pojištění domu a pronajímá společné části cizím osobám.

Váš automechanik také nerozhoduje o tom komu snad přenecháte k užívání Vaše auto, že. Jeho svolení k tomu nepotřebujete. Totéž platí pro ujednání, která se týkají režimu užívání společných místností.

Pokud to máte ve stanovách, pak SVJ je oprávněno sjednávat s cizími osobami smlouvy k pronájmu společných místností. Jakou většinou se o tom hlasuje máte uvedeno ve stanovách. Ve Vašem případě však – jak jsem už napsal – nepůjde o nájemní vztah a SVJ je „ze hry“. Vy žádnou smlouvu se SVJ nepotřebujete. A už vůbec nepotřebujete souhlas shromáždění jako nejvyššího orgánu SVJ! Proto je bezvýznamné řešit jakou většinou by takový souhlas měl být – podle stanov – udělen. (Jen ze zvědavosti se zeptám: tvrzených 75% je podle stanov? A je to počítáno z přítomných, nebo ze všech?).

Podle § 1221 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že [s]tanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění. Z uvedeného plyne, že vlastníci jednotek mohou kašlat na právnickou osobu SVJ i na jejího předsedu; mohou rozhodovat kdykoliv a kdekoliv, například i podepisováním listiny (per rollam). Zákonodárce v § 1221 pouze připomíná, že budou-li chtít rozhodovat o spoluvlastnických záležitostech během shromáždění SVJ, je i tato možnost samozřejmě přípustná. Půjde vždy o rozhodnutí spoluvlastníků (pánů nad společnou věcí), nepůjde však o rozhodnutí jejich sluhy (SVJ), ani o rozhodnutí nejvyššího orgánu tohoto sluhy.

Zpráva č. 3:

Jestliže chcete tu místnost užívat výlučně a trvale, je třeba změnit prohlášení se souhlasem dotčených vlastníků jednotek. Nemáte-li v prohlášení uvedeno nic o takovém rozhodování, pak podle zákona bude nezbytný souhlas všech (§ 1169 odst. 2). V prohlášení bude zavedeno výlučné užívání společné místnosti č. x vlastníkem jednotky č. y.

Ještě je tu jedna možnost …

Jestliže chcete tu místnost užívat beze změny prohlášení (např. na dobu určitou 5 let), soudím, že k tomu postačí většinový souhlas, který získáte podepisováním listiny. Potřebné kvorum se dá odvodit z vašich stanov: postačuje-li k pronájmu cizí osobě 75% hlasů všech vlastníků jednotek, pak tím spíše postačuje stejná většina i k určení režimu užívání společné místnosti jejím spoluvlastníkem. O potřebě rozhodnout ovšem musíte dát vědět všem a umožníte jim, aby všichni dostali příležitost vyjádřit se.

Počítejte s tím, že úprava nezapsaná v prohlášení bude soukromoprávním ujednáním pouze mezi těmi, kdo vyjádřili souhlas. K tomu viz § 1 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.. Budoucí nabyvatel jednotky nebude tímto ujednáním nijak vázán a může případně požadovat jiný způsob užívání té místnosti. Samozřejmě platí, že ujednání nezapsané v prohlášení mohou vlastníci kdykoliv opět většinově změnit.

Počítejte s tím, že spoluvlastníci vyloučení z užívání společné místnosti mohou za omezení jejich spoluvlastnických práv požadovat finanční náhradu. Ta se zpravidla určí ve výši nájemného v místě obvyklého za obdobný předmět pronájmu. Je k tomu konstantní judikatura. Není však vyloučeno bezúplatné užívání jedním ze spoluvlastníků.

Justitianus