SVJ ve stavebním řízení 31 Vložil lake, 26. Červen 2011 – 19:06 Pane Tomáši, děkuji za zajímavou informaci. Vedoucí odboru stavebního řádu je placen z mých daní a jeho úkolem je dodržovat zákon. Namísto toho vidím, že zákon nezná ani nedovede svůj protizákonný postup nějak obhájit. Pusťme se tedy do práce namísto něj… Úředník napsal: „Vámi uvedený rozsudek je z roku 2006, kde bylo napadeno rozhodnutí stavebního úřadu z roku 2004. Tedy v době platnosti starého stavebního zákona č. 50/1976 Sb., a starého správního řádu č. 71/1967 Sb.“ To je samozřejmě pravda, ale není to pro věc rozhodující. Závěr Nejvyššího správního soudu lze vztáhnout i na současnou právní úpravu, neboť se od původní nijak zásadně neliší. NSS ostatně postavil své rozhodnutí na skutečnosti, že zákon o vlastnictví bytů nedává SVJ automaticky právo být stavebníkem. Toto právo mohou svému společenství udělit jedině vlastníci jednotek. Tato skutečnost vyplývá ze zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, který zůstává tentýž; nic na tom nemění skutečnost, že mezitím začal platit nový Stavební zákon a Správní řád. Ale abychom si ověřili úředníkovu argumentaci, srovnejme pro jistotu znění starého a nového stavebního zákona a hned uvidíme jak se věci mají.

Dřívější zákon č. 50/1976 Sb., Stavební zákon, stanovil v § 58: (2) Stavebník musí prokázat, že je vlastníkem pozemku nebo stavby anebo že má k pozemku či stavbě jiné právo, které jej opravňuje zřídit na pozemku požadovanou stavbu, provést změnu stavby anebo udržovací práce na ní. (3) Jde-li o stavební úpravu, nástavbu nebo udržovací práce na stavbě, může být stavebníkem právnická nebo fyzická osoba, která je nájemcem stavby, předloží-li o tom písemnou dohodu s vlastníkem stavby. Nyní platný stavební zákon č. 183/2006 Sb. stanoví v § 110: (2) K žádosti stavebník připojí (a) doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí; je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu, (…). Z uvedeného je zřejmé, že nový Stavební zákon stavebníkovi nijak neulehčil prokazování oprávnění provést stavbu. Opak je pravdou: tam, kde starý StavZ pouze obecně ukládal stavebníkovi „prokázat jiné právo“, stanoví nový StavZ jednoznačněji, že musí jít o „právo založené SMLOUVOU provést stavbu“. Úředníkovi se tedy nepodařilo dokázat, že by změna Stavebního zákona měla na věc samu nějaký vliv. Úředník napsal: „Podle § 110 odst. 2 nového stavebního zákona č. 183/2006 Sb., může být stavebníkem společenství vlastníků jednotek.“ Odpověď: Bezvýznamné konstatování. SVJ mohlo být stavebníkem i za platnosti dřívějšího zákona č. 50/1976 Sb., a to na základě jeho § 58 odst. 2.

Úředník napsal: „Musí ale doložit smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu, kterým je zákon č. 72/1994 Sb. Pokud je stavebníkem SVJ tak stačí doložit pouze výše uvedené rozhodnutí.“ Odpověď: Co napsal úředník je v rozporu se zákonem č. 183/2006 Sb., Stavební zákon. Úředník zřejmě nezná jeho znění, i když s ním denně pracuje. Zřejmě se mylně donmívá, že snad SVJ je osvobozeno od povinnosti, kterou zákon ukládá každému stavebníkovi, totiž doložit „právo založené smlouvou provést stavbu“. Takové osvobození ovšem neplyne ani ze Správního řádu, ani ze Stavebního zákona (viz použití slova také v § 110 StavZ).

Úředník napsal: "Další možností je, že žádost podávají vlastníci bytového domu a ti se mohou nechat zastupovat. " Odpověď: Bezvýznamné. O tomto případu zde nejednáme. Ostatně k podání žádosti (i k zastupování) je třeba souhlasu VŠECH spoluvlastníků, není-liž pravda?

Úředník napsal: „Zákon stanovuje, kdy je nutný souhlas 75% a kdy 100%.“ Nepravdivé tvrzení úředníka. Stavební zákon nic o 75% nestanoví. Správní řád nic o 75% nestanoví. Zákon o vlastnictví bytů stanoví v § 11 odst. 5 (třetí věta), že rozhodování tříčtvrtinovou většinou je výhradně rozhodováním UVNITŘ SVJ, nikoli navenek. Pokud úředník i přesto ve své správní úvaze používá tříčtvrtinové hlasování v SVJ, jako by šlo o projev vůle vlastníka, porušuje hned tři zákony: Zákon o vlastnictví bytů, Správní řád, Stavební zákon.

Úředník napsal: „I zákon č. 72/1994 byl novelizován, původně byl souhlas 100%, po novelo bylo toto ustanovení změněno na 75%.“ Odpověď: Novelou ZoVB je míněn zákon č. 171/2005 Sb.. Podívejme se, jak to s tou novelou je ve skutečnosti a co zákonodárce do ZoVB vložil:

Původní znění § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů před novelou 171/2005 Sb.: „K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.“ Znění § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů ve znění novely č. 171/2005 Sb.: „K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby6) a o změně stavby7) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy^7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů^7) tím nejsou dotčena.“ Poznámka pod čarou:

1. § 54 a násl. zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.

Z uvedeného je zřejmé, že novela sice zavedla tříčtvrtinovou většinu pro hlasování uvnitř SVJ, avšak zároveň s tím zákonodárce vyloučil použití výsledku takového hlasování navenek mimo SVJ. Viz třetí věta (tučně) a poznámka pod čarou v novelizované verzi. Zákonodárce měl jmenovitě na mysli Oddíl 4 zákona (od § 54), který se zabývá „povolováním staveb, změn staveb a udržovacích prací“. Zákonodárce jednal logicky: není možno připustit, aby ústavou chráněná práva vlastníka jednotky se stala předmětem většinového hlasování. Úředník je povinen jednat striktně v souladu se Správním řádem a Stavebním zákonem a nebrat v úvahu případné tříčtvrtinové hlasování uvnitř SVJ. Nemá-li žádost o stavební povolení všechny předepsané náležitosti a žadatel ani na výzvu nedoloží právo založené smlouvou provést stavbu, pak povinností stavebního úřadu je takové podání usnesením odložit.

Takže, pane Tomáši Marný: spojte se opět s úředníkem, poděkujte mu, že nám dává příležitost prozkoumat jeho myšlenkové pochody, a položte mu dvě jednoduché otázky:

(1) Ve kterém konkrétním ustanovení Stavebního zákona je uvedeno, že SVJ jako stavebník je osvobozeno od povinnosti doložit „právo založené smlouvou provést stavbu“?

(2) Ve kterém konkrétním ustanovení Správního řádu je uvedeno, že úřad může jednat s osobami, které nejsou vlastníkem stavby, jako by jím byly, a že může zahájit nesporné správní řízení o stavbě bez souhlasu 1/4 spoluvlastníků této stavby?

lake

odpovědět | hodnocení +9