Zpětné vrácení zisku za pronájem střechy

Opisuji ze smlouvy:

Smlouva o nájmu střechy uzavřená ve smyslu ust. §663 a násl. Občanského zákoníku mezi těmito smluvními stranami:

Pronajímatel: Společenství vlastníku domu ..... se sídlem ........ za kterou jedná: paní (Předsekyně) ...... IČ: ...........

Nájemce: „firma“ s.r.o zapasána v obch. rejstříku ...........atd. za kterou jedná: „Jednatel“ IČ DIČ

Předmět nájmu, je nájem střechy pro umístění komplexu antenních systémů pro přenos dat (telekomunikace)

Stačí to takhle?

Nemohlo jít o smlouvu podle § 663 Občanského zákoníku, nýbrž ve skutečnosti jde o smlouvu innominátní (nepojmenovanou) o oprávnění umístit novou cizí věc na domě.

Smluvní stranou bylo SVJ, které přijímalo úhrady a bylo povinno podávat od r. 2006 daňová přiznání a přijaté částky řádně zdaňovat. Napsal jste: „V žádném zápise jsem nenašel že bylo ustanoveno aby ty peníze byly převáděny na účet SVJ.“. Ale ve smlouvě je to uvedeno. Smluvní stranou je SVJ, které uzavřelo smlouvu svým jménem, přijímalo částky na svůj účet a šlo tedy o příjem SVJ – právnické osoby.

Není mi jasné čeho se vlastníci jednotek domáhají a na základě jakého právního předpisu. Můžete to doplnit?

lake

Pane lake,

Před dvěma dny jsem Vás žádal o vysvětlení, proč nyní radíte, podle mého názoru, jinak, než ve svém diskuzním příspěvku v r. 2012 Postupujeme podle Vaší původní rady.

Třeba ale chápu špatně.

Předem děkuji za sdělení, zda náš postup je opravdu chybný:

Smlouvu uzavřelo SVJ. Vlastníci si na shromáždění odsouhlasili, že jejich odměny (dle spoluvlastnických podílů) jim nebudou vypláceny a celý příjem bude rovnou převáděn na účet DZS. Výbor SVJ vždy začátkem roku seznámí všechny vlastníky s jejich „příjmem“ za uplynulý rok. Vlastníkům, kteří projeví zájem, vydá výbor potvrzení o zdanitelném příjmu.

Pepa

Pane anon, v této diskusi se jedná o stav, kdy vlastníci ponechali SVJ, aby svým jménem pronajímalo společnou část. Příjem z pronájmu od roku 2006 je tedy zřejmě příjmem SVJ. Společenství je povinno uvádět si tento příjem ve svém daňovém přiznání. Podle popisu vlastníci ponechali SVJ bezúplatně k užívání společnou část domu. Nic jiného smluveno nebylo a vlastníci se podle toho chovali. Nerozumím co nyní požadují.

Naopak Váš případ z roku 2012 byl o tom, že existovala písemná dohoda mezi SVJ a všemi vlastníky, že jde o příjem vlastníků jednotek. Předpokládám, že SVJ účtuje o pronájmu rozvahově a výnos každoročně rozúčtuje. Vlastníci přijatou částku sami zdaňují na základě písemného potvrzení SVJ.

Že částku ve stejné výši skládají k rukám SVJ jako zálohu na správu domu je úplně jiná věc, která s pronájmem už nijak nesouvisí.

Nevidím tedy, že by oba případy měly spolu něco společného. Ale počkám, až tazatel v této diskusi upřesní z jakého právního důvodu se vlastníci domnívají, že mají nárok na nějakou platbu od SVJ za uplynulé období od r. 2006.

lake

Pane lake, myslím, že náš případ je obdobný.

Vlastníci našeho SVJ vyslovili souhlas s návrhem pronajímat společnou část a pověřili výbor k uzavření smlouvy. Tím, myslím, pověřili SVJ, aby svým jménem pronajímalo. SVJ přeci ale tento pronájem pouze zajišťuje, jako slouha vlastníků, jak jinde uvádíte. Stejně, jako nakupuje teplo, elektřinu,.. Proto nás ani nenapadlo myslet si, že příjem by měl být příjmem SVJ, neexistuje proto ani žádná písemná dohoda s vlastníky, že jde o příjem jejich.

Podle našeho názoru (a domnívám se i podle Vašich dřívějších rad) je to příjem vlastníků společné části.

Ano, vlastníci si, podle svého uvážení, příjem zdaňují.

Pepa

Finanční úřad by Vám vysvětlil, že podle platných zákonů je to jinak.

• Nemovitost může pronajímat osoba odlišná od vlastníka.
• Příjem z pronájmu je vždy příjmem pronajímatele.
• Je-li pronajímatelem společné části domu SVJ, je příjem z tohoto pronájmu příjmem SVJ.

Pokud SVJ tvrdí něco jiného, musí toto své tvrzení Finančnímu úřadu prokázat. Jak to prokážete ve vašem SVJ vy? Jestliže SVJ pronajímá nemovitost svým jménem a přijímá platby od nájemce na svůj účet, pak to FÚ bude jednoznačně vidět jako zdanitelný příjem SVJ. Proč by o tom měl Finanční úřad pochybovat?

K rozúčtování přijaté částky na vlastníky jednotek by musel být nějaký právní důvod. Například by musela existovat písemná smlouva mezi SVJ (pronajímatelem) a vlastníkem pronajímané nemovitosti. Finanční úřad se na tuto smlouvu určitě zeptá při daňové kontrole.

lake

Pane lake, nepředpokládám, že nám FÚ bude něco vysvětlovat.

Od Vás jsem ale předpokládal vysvětlení, proč ve svých výkladech měníte stanoviska. Zde ještě zkopírován jeden příklad:

Pronájem společné části domu 2 Vložil lake, 20. Únor 2011 – 7:25 Zda pronajímatelem může být SVJ, které v domě nic nevlastní: Pronajímatelem nemusí být vlastník věci, neboť takový požadavek nevyplývá z žádného právního předpisu. Naopak v teorii i soudní praxi je přijímán názor, že „pronajímatelem může být i osoba odlišná od vlastníka, má-li právo tímto způsobem předmětem nájmu disponovat z jiného důvodu“ (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 32 Odo 359/2005). Pro SVJ je to navíc výslovně upraveno v ustanovení § 9a odst. 1c ZoVB. Zda smlouva mezi vlastníkem a pronajímatelem musí být písemná: Vzhledem k tomu, že ZoVB vůbec neřeší aplikaci ustanovení § 9a odst. 1c ZoVB, jeví se nanejvýš vhodné upravit vztah spoluvlastníků a SVJ písemnou smlouvou; v ní bude též postaveno na jisto komu patří příjem z pronájmu. Finanční úřad může tuto smlouvu vyžadovat při kontrole. Pronájem se může dít např. na základě příkazní smlouvy podle § 724 a následujících ObčZ. Příkazní smlouva sice obecně nemusí být písemná, avšak dovozuje se, že musí mít písemnou podobu v případech, kdy se na jejím základě činí písemné právní úkony – což na pronájem nepochybně dopadá. To se ovšem v praxi nedodržuje; písemná smlouva mezi vlastníkem věci a SVJ jako pronajímatelem se uzavírá pouze výjimečně. Komu náleží příjem z pronájmu a kdo tedy má daňovou povinnost? Odpověď není jednoznačná a závisí na tom, co bylo konkrétně smluveno. • Nebylo-li výslovně sjednáno jinak, bude se postupovat v souladu s ustanoveními ObčZ o příkazní smlouvě. Přijetím platby vzniká SVJ závazek vůči vlastníkům jednotek (§ 727 ObčZ). Výnos se jim převádí zpravidla podle spoluvlastnických podílů. Vlastník jednotky následně svou alikvotní část zdaňuje (nebo nezdaňuje). • Může být, že vlastník domu a SVJ uzavřou smlouvu o pronájmu společné části domu a SVJ pak svým jménem uzavře smlouvu podnájemní s třetí osobou. Nepochybně půjde o příjem SVJ (právnické osoby), který u SVJ podléhá zdanění, popř. bude osvobozen od daně. Právo SVJ disponovat s předmětem nájmu může být dáno i jinak – smlouvou o bezúplatném přenechání části domu do užívání, například. lake

Nebudu už s Vámi polemizovat, třeba opravdu neumím číst. Nicméně se domnívám, že postupujeme správně, mj. i v souladu s jinými stanovisky na tomto portálu:

http://www.portalsvj.cz/…vych-prostor (p. Pavel a pí. Klainová)

http://www.portalsvj.cz/…use/zisk-svj (p.Pavel, lake,..)

Hezký večer přeje Pepa

Už jsem jednou odpověděl (a dostal jsem 5 minusů), ale rozvedu to. Vidím to takto:

Pokud výslovně neschválíte, že příjem z pronájmu je příjmem SVJ, pak je příjmem vlastníků a logicky jim náleží. Mohou příslušnou částku použít na cokoliv, třeba na úhradu nedoplatku za teplo nebo za dovolenou na Kanárských ostrovech.

S dlouhodobými zálohami na správu (DZS) to ale nijak nesouvisí. Vy jste si odsouhlasili, že příjem z pronájmu nevyplatíte, ale použijete k úhradě DZS. Máte doufám nějaký schválený plán, umíte zdůvodnit účel a výši DZS? Pokud ano, je vše v pořádku. Kdo bude chtít, tomu vyplaťte příjem z pronájmu a následně ho vyzvěte, aby stejnou částku složil na DZS. Asi protáhne obličej, že.

Pokud žádný schválený plán nemáte a jen tak syslíte peníze pro strýčka Příhodu, pak je to zase jiný problém. V takovém případě mohou vlastníci požadovat složené DZS bez ohledu na to, odkud pocházejí. (Někteří s tímto tvrzením nesouhlasí, argumentují nutností finanční reservy na havárie. O tom se zde již mnohokrát diskutovalo.)

Sdělte, jestli máte schválený plán budoucích nutných nákladů na správu a jestli jste při stanovení výše DZS jednotlivým vlastníkům vzali v potaz příjem z pronájmu. Pokud ano tak nic nevracejte. Pokud ne, tak to vraťte všem, nemáte žádný důvod ty peníze vlastníkům nevyplatit.

Pane X, reagoval jste na můj příspěvek, myslím nesprávně, částečně jste odpovídal zřejmě původnímu tazateli. Chtěl jsem nechat Váš příspěvek bez odpovědi, ale přeci:

Děkuji za potvrzení správnosti našeho postupu, že příjem z pronájmu je příjmem vlastníků, přestože smluvní stranou smlouvy je SVJ.

Následné lehce invektivní poznámky byly zbytečné, jak píšete, s dotazem nesouvisí, doporučuji otevřít si nové vlákno. Ale tázal jste se (asi také ne mě), odpovím:

Schválený plán máme, peníze z pronájmu „syslíme“.

Dobré ráno přeje Pepa

No já myslel zápis ze schůze nebo shromáždění vlastníků. Zápis že ty peníze za pronájem budou sloužit k placení různých oprav na domě (tzv. fond oprav) Jde o to že na shromáždění v r. 2013 jsme odhlasovali že za rok 2012 bude ten podíl vyplacen každému vlastníkovi a zaslán na účet to si samozřejmě každý zdaní :-). Ale jsou tu i dva najemníci kteří to všechno chtějí vyplatit zpětně od r. 2006 – což za 6 let není malá částka a docela pohne s naším „tzv. FO“ Tvrdí že výbor neměl právo ty peníze vůbec použít na opravy domu a musíme je vyplatit všem vlastníkům. Docela mě zajímá jestli je nějaká lhůta za jakou dobu to můžou zpětně požadovat, protože za 6 let pronajímání ty peníze spolu s příspěvky na účtě máme, ale mohlo se stát, že by se třeba takhle někdo ozval „přestřelím“ po 20 letech a samozřejmě to už jde do několika stovek tisíc a to by už nešlo vrátit.

Martin

Pane lake,

v našem SVJ také příjem z pronájmu považujeme za příjem vlastníků. Myslím postupujeme v souladu s diskuzním příspěvkem na tomto portálu citovaným zde:

"Příjem z pronájmu antén 4

Vložil lake, 12. Duben 2012 – 10:14

Pane Pavlisto, pokud nerozumíte paragrafu zákona, na který jsem odkázal, nechte si jej vysvětlit právníkem. Samozřejmě že vlastník se podílí na všech myslitelných nákladech a výnosech spojených s vlastnictvím věci. To tam nemusí být výslovně uvedeno. Plzne to ostatně přímo z Listiny základních práv a svobod.

Odkaz na čl. VII odst. 3 vzorových stanov se nijak netýká diskutované problematiky. Musíte vědět a rozlišovat co je „zisk z hospodaření právnické osoby“. Zeptejte se účetní. Je to rozdíl mezi výnosy a náklady. Zisk by SVJ muselo uvést v daňovém přiznání a zdanit, teprve pak by mohlo rozhodovat že jej rozdělí. (Došlo by tím ovšem ke dvojímu zdanění, takže takový postup nelze doporučit.)

Sám jste ale napsal, že příjem z pronájmu zdaňují jednotliví vlastníci jednotek. Podle Vašeho popisu SVJ jako pronajímatel pouze zajišťuje pronájem společné části domu jako službu vlastníkům jednotek a žádný zisk z toho nemá, stejně tak, jako nemá zisk z poskytování vody, tepla a teplé vody. Společenství pouze přeúčtovává. Takže o žádném rozdělení „zisku“ z pronájmu se ve vašem SVJ ani nemůže hlasovat.

lake"

Pane lake, jsem zmatený, jak to tedy je? Možná se nějak změnily předpisy? (Jj, nerad je čtu, rychlejší je zajít si pro Vaši radu na portál)

Děkuji za vysvětlení, Pepa

Okopírováno:

"Nesouhlas 2

Vložil lake, 17. Únor 2011 – 22:48

To jsou pane vladane nesmysly. Můžete „zásadně nesouhlasit“, na věci to však nic nemění. Přijatou částku je společenství nepochybně povinno vyplatit vlastníkům jednotek. SVJ je sice pronajímatelem, nikoliv však vlastníkem pronajímané věci. Vůči vlastníkům vystupuje tedy nejspíše jako příkazník, viz § 724 a násl. ObčZ.

SVJ jistě může rozhodovat jak naloží s prostředky na svém účtu, ovšem závazků vůči vlastníkům jednotek se tím nezbaví. Abych Vám to osvětlil: jestliže si uložíte úspory do banky, ona s nimi nějak nakládá či investuje (a ani o tom nevíte). Což ji nezbavuje povinnosti Vaše úspory Vám vyplatit.

SVJ nejsou vlastníci, jak se mylně domníváte. Čtěte ZoVB.

lake"