Změna způsobu užívání

Jako fyzická osoba vlastním jednu BJ v SVJ. V BJ mám sídlo sro a v BJ realizuji většinu své podnikatelské činnosti v sro (kancelářská činnost, psaní zpráv bez zaměstnanců, bez zákazníků…). Chci uplatnit část nákladů za provoz bytu v sro. Proto bych chtěl provést změnu v užívání BJ, jeden pokoj se změní na kancelář, tu potom pronajmu svému sro.

Požádal jsem SÚ o změnu užívání a pan úředník mě sdělil, že musím:

• dodat projektovou dokumentaci
• zprávu od požárníků
• výpočet parkovacích míst
• souhlas odboru stavebně správního a dopravy
• souhlasné stanovisko SVJ
• poplatek

Poučen doporučením od „lake“ (zeptejte se ze kterého právního předpisu plyne tato údajná podmínka) jsem vznesl dotaz na SÚ dozvěděl jsem se, že: „dle par. 127 odst. 3 dojde zamýšlenou změnou do zásahu práv třetích osob… proto je vyžadovaný souhlas SVJ případně ho musí vydat shromáždění vlastníků… dle zákona č.500/2004 par 27 odst. 2 jsou účastníkem řízení všichni vlastníci BJ, kteří mají podíl… protože dojde k navýšení spotřeby a na chodbě bude stát zástup klientů…proto se souhlas bude vydávat formou rozhodnutí, protože jsou práva třetích stran dotčena…a pro zápis změny užívání v KN budete potřebovat prohlášení vlastníka, kde je nutné mít podpisy všech spolumajitelů SVJ.“

Kde je chyba? Děkuji za odpověď.

Stavební úřad buď vydává souhlas pouze žadateli, nebo vydává rozhodnutí ve správním řízení, které může mít i další účastníky. To jsou dvě odlišné věci.

Úředník Stavebního úřadu se odvolává na §27 odst. 2 Správního řádu, který zní: „Účastníky jsou též další dotčené osoby, pokud mohou být rozhodnutím přímo dotčeny ve svých právech nebo povinnostech.“ To je samozřejmě pravda, avšak Správní řád nestanoví, že by tyto osoby měl kontaktovat přímo žadatel, ani žadateli neukládá, aby tyto osoby prosil o souhlas. Ouředník nezná právní normy, které mu přikazují jak postupovat.

• Zákon č. 500/2004 Sb., § 36
  (1) Nestanoví-li zákon jinak, jsou účastníci oprávněni navrhovat důkazy a činit jiné návrhy po celou dobu řízení až do vydání rozhodnutí; správní orgán může usnesením prohlásit, dokdy mohou účastníci činit své návrhy.
  (2) Účastníci mají právo vyjádřit v řízení své stanovisko. Pokud o to požádají, poskytne jim správní orgán informace o řízení, nestanoví-li zákon jinak.
  (3) Nestanoví-li zákon jinak, musí být účastníkům před vydáním rozhodnutí ve věci dána možnost vyjádřit se k podkladům rozhodnutí; to se netýká žadatele, pokud se jeho žádosti v plném rozsahu vyhovuje, a účastníka, který se práva vyjádřit se k podkladům rozhodnutí vzdal..
• Stavební zákon, § 114 odst. 3
  " O námitce, o které nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení, stavební úřad rozhodne na základě obecných požadavků na výstavbu, závazných stanovisek dotčených orgánů nebo technických norem, pokud taková námitka nepřesahuje rozsah jeho působnosti. Nedošlo-li k dohodě o námitce občanskoprávní povahy, stavební úřad si o ní učiní úsudek a rozhodne ve věci; to neplatí v případě námitek týkajících se existence práva nebo rozsahu vlastnických práv­."

Z uvedených zákonných ustanovení je zřejmé, jak má SÚ postupovat. Pokud se SÚ domnívá, že SVJ je změnou v užívání stavby dotčeno, má je označit za účastníka řízení podle zákona č. 500/2004 Správní řád a zacházet se společenstvím jako s účastníkem. Účastníka musí úřad vyrozumět písemně nebo vyhláškou, je povinen umožnit mu nahlížení do dokumentace, je povinen přihlížet k jeho námitkám a rozhoduje o nich; je povinen přezkoumávat jeho případné odvolání proti svému rozhodnutí.

Popletený ouředník na jedné straně hovoří o dalším účastníkovi řízení, na druhé straně žádá po jiném účastníkovi (oznamovateli) aby si to s druhým účastníkem vyřešil sám. Takový postup je nepřípustný. SÚ je oprávněn vyžadovat od žadatele pouze splnění těch povinností, které vyplývají z celostátně platného právního předpisu..

Postup ouředníka je stejný nesmysl, jako kdyby Vám lékař před operací slepého střeva navrhl, abyste šel domů a odoperoval se sám kuchyňským nožem a nůžkami; pak mu máte přijít sdělit jak to dopadlo.

lake

„…Změna užívání BJ – dotaz pro „lake“…“

• značka LAKE je linkem vpravo od slova „Vložil“. Pokud se zde zaregistrujete, pak můžete s LAKEm konzultovat zcela soukromě aniž by jste musel zcela nadbytečně skrze tuto mezistanici

Neználek

Jedná se o velký byt, který se právě hodí na to aby tam šlo provozovat dvě místnosti pro účely kosmetických služeb a bez problému v něm i bydlet.

Hygiena požaduje umyvadlo v místnosti a zvlášt záchod pro zákazníky, to tam také není problém. Stavební úpravy by tedy byly akorát dát umyvadlo do té místnosti, a to není třeba řešit se stavebním úřadem.

Takže tedy tím že by se tam dělaly ty kosmetické služby a já bych to měl ještě jako kancelář (na chodbě, je velká jako normální pokoj v paneláku :-) ) tak pořád to bydlení nějak neomezuje.

Nesrovnalosti které mi řekli a co teda nechápu vůbec jsou:

• na stavebním úřadě říkal že by se možná měnila část bytu na nebytovku, to přece možné není ne? V katastru se píše přece celá jednotka a ta je buď byt a nebo nebytovka. Dělit to na jednotky je blbost když to má jeden vchod.
• když teda nebudu provádět stavební úpravy (jen to umyvadlo) tak co mám co řešit se stavebním úřadem? Ale na živnosťáku mi řekl že jak mi příjde od nich kontrola, tak budou chtít nějaké potvrzení od stavebního úřadu že je provozovna v souladu ustanoveními stavebního zákona.
• co se týče změny užívání bytu a 100% souhlasu sousedů, tak to mi řekli všichni (právnička, stavební úřad, živnosťák i z realitky:-) ) že ten souhlas musí být když z toho budu dělat nebytovku (např. i že se to musí dát pryč z bytového fondu), tak já to fakt nechápu teda. Pane lake vy jste právník?

Ke změně z bytové jednotky na nebytovou:
Sám píšete, všichni vousatí a moudří rádci Vám řekli, že souhlas všech sousedů je nezbytný. Ale žádný z nich nebyl schopen se vymáčknout PŘESNĚ který zákon a který paragraf obsahuje to, co svorně tvrdí. Není Vám to podezřelé?

Takové změny spojené s rekolaudací jednotky se provádějí běžně a sousedé se o tom ani nemusí dozvědět, viz např. změna bytu na lékařskou ordinaci zde: http://www.portalsvj.cz/…e-misto-bytu

Je tomu tak i proto, že podle § 109 odst. 1 písm. (g) Stavebního zákona vlastníci jednotek v domě vůbec nejsou účastníky stavebního řízení týkajícího se domu. Viz http://www.tzb-info.cz/…avebni-zakon.

Proč by se tedy měli vlastníci jednotek nějak extra k věci vyjadřovat, jestliže zákonodárce o jejich individuální mínění nestojí a ze stavebního řízení je výslovně vyloučil?

lake

Vážený pane Lake, navazujete na můj, již smazaný příspěvek, což nově příchozím do této diskuze nemůže dávat žádný smysl. Kdo ten můj příspěvek smazal? Přece nebyl vadný, ale uznávám, že mohl být někomu trochu nesrozumitelný. Cituji Vás: Sám píšete, všichni vousatí a moudří rádci Vám řekli, že souhlas všech sousedů je nezbytný. Promiňte, ale já jsem nic takového nepsal, to jste si vymyslel! Jen jsem ale pozorně četl příslušné zákonné texty.

V úvodu ZoVB v §2 Vymezení pojmů

Pro účely tohoto zákona se rozumí:

1. bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.
2. nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu¹) nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.

Když je v tom BYTĚ de-facto nebytovka (nějaká provozovna) a nikdo tam nebydlí, jak může být dále veden v Prohlášení vlastníka jako BYT? To je přece lež! Co bude uvedeno např. při sčítání domů a bytů? Byt nebo nebyt? Toť otázka vpravdě hamletovská!

V bytovém domě, kde se před změnou pohybovali jen spolubydlící se přece změní mnoho věcí. V případě ordinace bude do budovy chodit mnoho nakažených lidí (zdravotní riziko), zvýší se možnost krádeží a vandalizmu, protože pacienti na rozdíl od spolubydlících kteří se znají, neví kdo za nimi vchází do domu a ani je to nezajímá(případ malého bytového domu). Dále bude větší spotřeba el.energie, větší znečištění chodby, větší opotřebování zámku vstupních dveří atd. Nevztahuje se na tohle podle Stanov SVJ Čl.VII (3)-d) Změna účelu užívání stavby, změna stavby, jakož i podstatná změna týkající se společných částí domu ???
Paní na stavebním úřadě řekla, že prý se nás to nijak nedotkne !? „Dříve“ se to prý požadovalo, ale „dnes“ už né, protože s tím prý byli „tahanice“ a tak se od toho upustilo. Nějaký soud v jižních Čechách prý tak rozhodl, a oni se tím musí řídit. Tečka. Změnil se zákon o bytech? Nebo se obchází?
Občánek

"... pane Lake, navazujete na můj, již smazaný příspěvek"
Omyl. U každého příspěvku vpravo nahoře vidíte šipku. Kliknutím na ní zjistíte na který příspěvek je reagováno. Odpovídal jsem pouze na příspěvky pana Martina, nikoliv na příspěvek Váš, který pro svou nesmyslnost a nesrozumitelnost ani žádnou reakci nemohl vyvolat (kromě smazání).

"Když je v tom BYTĚ de-facto nebytovka (nějaká provozovna) a nikdo tam nebydlí, jak může být dále veden v Prohlášení vlastníka jako BYT?"
Pletete si pojmy. Za prvé: byt nemůže být zároveň nebytovým prostorem. Za druhé: jak je "veden v Prohlášení" je zcela bezvýznamné. Prohlášení neslouží k určení způsobu užívání nemovitosti.
Tvrzení, že v bytě nikdo nebydlí jste si ostatně vymyslel sám, tazatel nic takového nenapsal.

"Změnil se zákon o bytech? Nebo se obchází?"
Naopak. Dříve se zákon porušoval, dnes se konečně (většinou) postupuje podle ZoVB a podle StavZ. Změna způsobu užívání je věcí vlastníka stavby, tedy vlastníka jednotky. Vlastník podává na SÚ žádost sám za sebe. Žádný právní předpis mu neukládá, aby k tomu sháněl souhlasy jiných osob. Stále však existují ouřednící a právníci, kteří zákon neznají. Například tři popletení "rádci" o kterých psal pan Martin.

lake

„Změna způsobu užívání je věcí vlastníka stavby, tedy vlastníka jednotky.“

Vaše úvaha má snadno odstranitelnou vadu: Zatím jste neuvedl, že jednotka je stavbou pro účely stavebního zákona.

Byt je z hlediska stavebního práva stavbou. Netřeba to nijak speciálně dokládat, je to výslovně uvedeno ve Stavebním zákoně, viz definice stavby.

Že byt je samostatná věc z právního hlediska je též triviální skutečnost, uvedená v Občanském zákoníku.

lake

Pokud myslíte tuto definici:

"(3) Stavbou se rozumĂ veškerá stavebnĂ dĂla, která vznikajĂ stavebnĂ nebo montážnĂ technologiĂ, bez zĹ™etele na jejich stavebnÄ› technickĂ© provedenĂ, pouĹľitĂ© stavebnĂ vĂ˝robky, materiály a konstrukce, na účel vyuĹľitĂ a dobu trvánĂ. DoÄŤasná stavba je stavba, u kterĂ© stavebnà úřad pĹ™edem omezĂ dobu jejĂho trvánĂ. Stavba, která sloužà reklamnĂm účelĹŻm, je stavba pro reklamu.

(4) Pokud se v tomto zákonÄ› pouĹľĂvá pojmu stavba, rozumĂ se tĂm podle okolnostĂ i jejà část nebo zmÄ›na dokonÄŤenĂ© stavby."

Tak z ní neplyne, že jednotka je stavbou, určitě ne z odst. 4.

Pane null, snad umíte číst? Ustanovení § 2 odst. 4 StavZ zní:
"Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.".
Pokud nerozumíte tomuto jednoduchému textu, nemohu Vám pomoci. Byt je stavbou a je samostatným předmětem právních vztahů. Píšu to už podruhé.

lake

Pane občánek pan lake odpovídal na můj druhý příspěvek, kde jsem psal, že mi na úřadech řekli že ty souhlasy musí být.

K tomu bytu, tak my tam budeme normálně bydlet jak jsem uvedl ve svém příspěvku, provozovna a kancelář by byla pouze z jedné místnosti a části chodby, tedy možnost nadále to úžívat jako byt by nebyla nějakým zásadním způsobem omezena.

Pane Martine,
k užívání bytu současně jako provozovny živnosti doporučuji k přečtení článek http://www.epravo.cz/…na-9151.html. Najdete v něm podrobně rozebrány povinnosti vlastníka bytu, zejména nutnost předložit k posouzení hygienické as požárně-bezpečnostní vlivy. V případě úprav vyžadujících stavební řízení musí být předem povoleny Stavebním úřadem a pak zakončeny tzv. kolaudačním souhlasem spojeným se změnou způsobu užívání. Obojí jsem Vám už psal v jednom z předchozích příspěvků.

Ke změně způsobu užívání tedy u Vás nedojde, byt zůstane bytem. Což nemění nic na tom, že případná změna způsobu užívání by nevyžadovala doložení souhlasu všech vlastníků jednotek, ba ani souhlasu tří čtvrtin vlastníků jednotek. Ostatně pan Občánek na konci svého příspěvku tuto skutečnost potvrzuje ze své zkušenosti. Škoda jen, že nevíme jaký konkrétní rozsudek „z jižních Čech“ pan Občánek zmiňuje.

lake

Díky za informace, dost mi pomohly. Co se týče toho soudního rozhodnutí o kterém se zmiňuje pan občánek tak to by mě také moc zajimalo, snažil jsem se něco najít na internetu ale nic jsem nenašel, chtělo by to nějaké podrobnější informace k tomu aby to šlo najít.

pane Občánkó, zkuste tedy znovu zaslat svůj příspěvek o „kulatém čtvercó“. Bíl velmi inteligéntní. Ale snad víte, že pravdó se dá zaplatit nebo ji má ten s největší hubó. No né? Mám pravdó?… tak vidité.

Děkuji za velmi inteligentní a konstruktivní příspěvek do diskuze, pane elektroinstalatére, takové Celebrity jako Vy se tu nevyskytují tak často! To jsem nečekal. Nejste Vy náhodou z Hané? Občánek.