Změna pravidel v rámci SVJ/2000 )

Popletený advokát se snaží do SVJ(2000) vnést právní poměry, které nedopadají na vlastnictví jednotek(1994), ani na právnickou osobu SVJ(2000). Není možno bezmyšlenkovitě opisovat z jiné právní úpravy.

Návrh vašich stanov:
„Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“

Pozor! Společné části sloužící k užívání jen některému vlastníkovi jednotky musí být takto uvedeny v prohlášení vlastníka budovy. Viz § 4 odst. 2 ZoVB. To nelze nějak většinově odhlasovat. Jiná věc je, pokud jednotlivý vlastník chce užívat společnou část nad rámec svého spoluvlastnického podílu, i když prohlášení o tom mlčí. V tom případě půjde o soukromoprávní smlouvu mezi spoluvlastníky o způsobu užívání společné věci. SVJ s tím nemá nic společného.
-------------------------------------------------------------------------

Dále se v návrhu prohlášení zmiňuje „povinnost vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad“. Takovou zákonnou povinnost ovšem vlastník jednotky(1994) nemá. Tato část vašich nových stanov je tedy v rozporu se ZoVB.

• Povinnost spravovat společné části mají všichni spoluvlastníci oné společné části.
• Jestliže v domě vzniklo SVJ(2000) jako právnická osoba a ujalo se správy domu (včetně údržby a oprav), přešla povinnost spravovat společné části na SVJ, viz stanovy. Vlastník jednotky má od toho okamžiku pouze povinnost přispívat na správu. Nikoliv provádět správu.

Nová povinnost jednotlivého vlastníka by mohla vzniknout jedině tak, že každý dotčený vlastník jednotky vysloví souhlas se změnou prohlášení vlastníka budovy a v něm bude tato nová povinnost uložena pouze vlastníkovi konkrétní jednotky i v případě, že v domě existuje SVJ.
-------------------------------------------------------------------------

Právní řešení „podle NOZ“ je sice možné, ale je velmi nešťastné a v praxi nefunkční. Představme si například dvacet společných balkonů na domě.

• Podle ZoVB je jednoduše možné, aby SVJ provedlo nutnou opravu balkonu podle rozhodnutí shromáždění, a to pomocí profesionální firmy. Vlastník jednotky je povinen strpět vstup do bytu k provedení opravy.
• Podle NOZ není SVJ oprávněno opravovat společné balkony ve výlučném užívání, má-li tuto povinnost uživatel balkonu. Takže si každý uživatel balkonu bude rozhodovat pouze sám za sebe o tom, zda společný balkon opraví či neopraví. Při tom ani SVJ, ani ostatní vlastníci nebudou mít možnost přimět jej k opravě (jedině s pomocí soudního rozhodnutí). Nebudou mít ani možnost ovlivnit kvalitu takové „soukromé“ opravy, kvalitu práce a použitých materiálů.

Opravdu toto někdo chce? Víte přece, jak to dopadně: vlastníci budou opravy oddalovat, dokud nebude do domu zatékat. Pak je budete muset k opravám nutit, každého jednotlivě, pomocí soudu. Vlastník si pozve kamaráda Frantu Šramotu, který to nějak zabastlí a zamázne – nekvalitně, za pár stovek a za lahev rumu. Za pár let čekejte opakování problémů se zatékáním a s fasádou zničenou vlhkostí, plísní a mrazem.

Toto je cesta do pekel! Toto řešení si vymyslel právní teoretik profesor Karel Eliáš. To nemůže fungovat ani u balkonů, ani u lodžií či teras, u elektroinstalace ve společných částech, atd. Velmi nedoporučuji, abyste se opičili po NOZ v této věci.

SVJ(2000) má ze zákona povinnost provádět správu, údržbu a opravy společných částí domu. Z takto definované právní osobnosti SVJ(2000) je třeba vyjít. Povinnost správy se samozřejmě týká i těch společných částí, které jsou ve výlučném užívání jednotlivých vlastníků jednotek. SVJ(2000) se nemůže této své povinnosti zříci, vždyť je uložena zákonem a uvedena ve stanovách. Změnit to je možné jedině pokud s upravenými stanovami „podle NOZ“ vyjádří souhlas všichni vlastníci jednotek.

lake