Zkušenosti při zakládání SVJ

Vážený south, vaše otázky jsem rozdělil a snažil se na jednotlivou problematiku odpovědět bez znalosti vašich písemných materiálů a znalosti domu.

V roce 2006 nám město prostřednictvím Městského bytového podniku nabídlo k odkoupení byty, které byly v průběhu dalšího roku odkoupeny. V budoucí kupní smlouvě byla podmínka, že správu bytů bude provádět stávající správce tj. BP. Kupní smlouva tuto podmínku neobsahovala, byla v ní uvedena informace, že součástí Kupní smlouvy bude i prohlášení vlastníka. Toto jsme ale obdržely, až při předávání dokumentace po osmi měsících, po založení SVJ. A to jen v jednom vyhotovení, které dostal pověřený vlastník.

• V souladu se zákonem č.72/1994 Sb., v platném znění, (ZoVB) musí původní vlastník (obec-město) určit osobu „správce“.
• Pokud součástí Kupní smlouvy nebylo Prohlášení vlastníka, neměl jste Kupní smlouvu podepisovat, podpis kupní smlouvy je aktem svobodné vůle smluvních stran. Prohlášení jako takové je listinou veřejně přístupnou na příslušném katastrálním úřadě, kde si můžete nechat zhotovit kopii.

Protože podnětů k zamyšlení je poněkud více, přejdu k dotazům vyplývajícím z průběhu předávaní dokumentace domu a vyučtování: 1.Má bývalý správce právo si zúčtovat poplatek ve výši 150kč za měsíc a byt?, ustavující schůze byla svolána až po více než 60-ti dnech, SVJ ze zákona vzniklo tedy již dříve. Žádná objednávka ani smlouva ze strany ze strany SVJ před a po ustavující schůzi nebyla uzavřena.

• Správce vykonává svoji činnost na základě Prohlášení vlastníka, za tuto činnost mu přísluší odměna v daném místě a čase obvyklá.

2.Ve vyfakturovaných položkách byl zaúčtován i bývalý dluh dvou nájemniků, je to oprávněné? Bytový podnik tvrdí, že SVJ jako nástupce musí tento dluh převzít.

• SVJ není žádný nástupce, dluh bývalých nájemníků nepřebírá. Tento dluh je výhradní záležitostí původního vlastníka (obce-města) a nájemce.

3.Na naši žádost o doložení podkladů pro rozúčtování nákladů za uplynulá fakturační období 3 let nám bylo sděleno, že na ně nemáme nárok. Tím pádem nevíme, jaký dluh máme přebírat, jak bylo nakládano s prostředky. Máme nárok na podklady k rozúčtování i za předchozí období?

• V souladu s občanským zákoníkem a dalšími právními normami platnými v ČR je vždy vlastník (obec-město), potažmo správce, doložit podklady vyúčtovávaných nákladů, například umožněním nahlédnutím do jednotlivých faktur.

4.Dům byl v 90-tých letech rekonstruován. Ze strany BP nebyly doloženy výchozí revizní zprávy, stavební ani kolaudační povolení. Na naši žádost, že požadujeme doklady doložit, nám bylo sděleno, že to není jejich povinností, protože nejsou nástupnickou organizací bývalého OPBH a nepřebírají jejich závazky..!! Myslíme si, že Bytový podnik jako bývalý správce, pokud správu prováděl řádně, by měl mít doklady v pořádku a že si je měl vyžádat už dříve.

• Původní vlastník budovy (obec-město), tedy žádné OPBH nebo BP, je povinen při převodu nemovitostí tyto doklady předat. Proto požadujte tyto doklady po úřadu obce-města, jsou součástí dokumentace u kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu.

5.Dále dle předané projektové dokumentace měly být v domě umístěny celkem 6 ks vyspecifikovaných hasicích přístrojů. Tyto tam nikdy nebyly a ani nám žádné nebyly předány, žádné revizní zprávy od nich nejsou k dispozici. V domě je pouze hydrant. Domníváme se, že Bytový podnik měl povinnost vybavit dům hasicími přístroji a řádně je předat. Na naši žádost nám bylo odpovězeno – cituji „dům, ve kterém bydlíte, není objektem se zvýšeným požárním nebezpečím, aby musel být vybaven hasicími přístroji“..!! V domě je zaveden plyn,pokud je k dispozici jen hydrant, nevím jak by jsme případně měli případně hasit elektrozařízení. Je povinností BP předat požadované hasící přístroje? Je povinností předat dokumentaci skutečného provedení? Předaná dokumentace neodpovídá stávajícímu skutečnému stavu.

• Je-li ve schválené projektové dokumentaci v části „požárně bezpečnostní řešení“ konstatováno umístění 6 ks HP, nahlédněte na stavebním úřadě do kolaudačního rozhodnutí – přílohy vyjádření HZS, co je zde uvedeno, a požadujte po původním majiteli (obci-městě) uvedení předávané budovy do souladu s kolaudačním rozhodnutím.

6.Ještě nakonec: !! Při ustavující schůzi, kde se odsouhlasovaly námi schválené stanovy schválené podpisy vlastníků. Tyto stanovy se na schůzi nečetli, byly pouze odsouhlaseny a kde bylo sděleno zástupcům Bytového podniku, že s nimi ukončíme správcovství našeho domu,ukončili schůzi a odešli. Protože i na ustavující schůzi byly zřejmé tlaky ze strany města( byl přítomen pan místostarosta) ohledně budoucího správce a z diskuze vyplynulo, že námi odsouhlasené stanovy mohou vypadat i jinak, než jsme se dohodli, provedli jsme u paní notářky na druhý den kontrolu. Zjistili jsme , že pracovníci Bytového podniku upravili nejen text, ale i hlasovací práva( ze zákonných75% na 100%)!! Stanovy byly sice po upozornění notářky ke Krajskému obchodnímu soudu předány v původním znění, ohledně komunikace s BP nastal zásadní obrat. Nic nešlo, na vše jsme museli čekat. Přes námi zaslaný dopis, že s nimi končíme spolupráci, byly vystaveny faktury opožděně a do dnešního dne nebyl BP schopen předat veškerou dokumentaci a vyučtování.

• Ke stanovám: nic vám nebrání, aby jste svolali v souladu se ZoVB a stávajícími stanovami SVJ další schůzi shromáždění SVJ a zde projednali a schválili změny stanov SVJ.
• Pokud BP neprovedl vyúčtování, postupujte v souladu legislativou

Matějka

Prosím příště svůj dotaz zkraťte na cca 3 řádky já to ani nebyl schopen přečíst celé… JarekSVJ