Zdaňování příjmů SVJ

Zdaňování některých příjmů SVJ je díky nedokonalé právní úpravě velmi problematické. Zjišťování základu daně SVJ se opírá o údaje poskytované účetnictvím, které je upraveno stejně mizerně jako oblast příjmů (výnosů) SVJ.

V takových případech je velmi důležité poskytovat rady tak, aby ve výsledku nepoškodily SVJ sankcemi za nesprávně vedené účetnictví nebo nesprávné zdanění příjmů.

Pan Ing. Tomáš Dostálek se na moji výzvu ozval a vysvětlil mi postupy, kterými dospěl ke svým závěrům. V částce základu daně uváděného na řádku 200 daňového přiznání i dalších jeho úprav jsme ve shodě, problematika provázanosti údajů daňového přiznání s účetnictvím je a bude předmětem dalších diskusí. Každopádně je dobré vědět o lidech, kteří jsou ochotni diskutovat a pan Ing. Dostálek k nim patří. Třeba mi tu občas zkritizuje nějaký můj příspěvek, pokud se pustím na tak tenký led, jakým je zdaňování příjmů SVJ. A já se na něj občas pustím zcela určitě.

N. Klainová

1)Uvedená citace se hodí např. na spoluvlastníky nemovitosti při podávání přiznání k dani z nemovitosti. Nevím jak ji aplikovat na SVJ.

2)Prosím, příště uveďte libovolný podpis

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

K problému aplikace zákona 337/1992 Sb. o správě daní a poplatků § 10 Zastupování (6) při zdanění příjmů SVJ píšete, že uvedená citace se hodí např. na spoluvlastníky nemovitosti při podávání přiznání k dani z nemovitosti. Ale vlastníci bytových jednotek jsou snad spoluvlastníky věci, která je předmětem zdanění. Nebo se snad mýlím? Vždyť v zákoně 72/1994 se slovo spoluvlastnictví vyskytuje přímo v názvu a v textu patří k těm nejfrekventova­nějším. Navíc nevím, proč by se mělo týkat jen daně z nemovitosti a ne daně z příjmu. Váš Benjamin

V případě pronájmu společných částí domu je předmětem daně příjem z pronájmu. Předmětem daně z příjmů tedy není věc, např. plocha stěny pronajatá za účelem reklamy. Podíly na příjmech a výdajích souvisejících s pronájmem se rozdělí mezi vlastníky. U nich mohou zdaněny různě vysokou daní, případně nemusí být zdaněny vůbec. Záleží na ostatních okolnostech upravených ZDP. Přiznání k dani z příjmů se nepodává společně.

Naproti tomu např. tři spoluvlastníci společného dvora neplatí daň z nemovitostí po jedné třetině, ale zvolí si zástupce, který ji uhradí celou a s ostatními se vyrovná finančně (nebo jinak nebo vůbec ne – záleží na dohodě mezi nimi).

N. Klainová

Dobrý den,

mám k tématu pouze skromný dotaz. Že je příjem z pronájmu příjemem jednotlivých vlastníků (rozpočítáno dle jejich podílů) chápu. Je zřejmě nutné vystavit každému vlastníkovi potvrzení. Je však nutné potvrzení vystavovat vždy? Mám na mysli výši částky. U nás z pronájmu vychází na jednotku díky krátkodobému pronájmu v průměru 200–300 Kč. Myslíte si, že máme potvrzení vystavovat? Resp. nestanoví zákon nějakou minim. hranici?

Dobrý den, jako předseda SVJ řeším otázku, kdy SVJ pronajímá společné prostory a musí tedy vystavit potvrzení o příjmu z pronájmu pro jednotlivé vlastníky. Ačkoliv částka pronájmu byla v celých číslech, při rozpočítaní podílu na jednotlivé byty je částka „necelá“, v našem případě, pro dva různé typy bytů: 160,364 Kč a 254,847 Kč. Má potvrzení na jednotlivého majitele znít na částku na 2 desetinná místa, nebo na celé Kč, a zaokrouhlovat dle matematických pravidel, či nahoru či dolů? Vím, že je jde o minimální rozdíly, ale chtěl bych vědět, zda je někde definováno a jak je to správně. Děkuji za odpověď.

ZDP žádnou minimální hranici pro vystavení potvrzení nestanoví. Potvrzení by se mělo vystavit vždy i když řada poplatníků ho nebude zdaňovat, protože jim nevznikne povinnost podat daňové přiznání.

Potvrzení by mělo být nejen o příjmech ale i o nákladech s příjmem souvisejících.

Hezký den!

Pavel

K formální připomínce: pokud je v domě nebytový prostor, který je předmětem pronájmu, je vždy součástí společných prostor, neboť je v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek (popř. v podílovém spoluvlastnictví vlastníků některých z jednotek).

Vážený pane pochylyz, předmětem pronájmu v SVJ mohou být prostory – místnosti či soubor místností, plochy (např.parkovací či garážové, ale i fasáda pro reklamu), pozemky přináležící k domu (parkovací plocha či zahrada) dle uvedení v „Prohlášení…“, te­dy:

1. Jednotka či jednotky, ať již určené jako bytové jednotky nebo nebytové jednotky, které jsou samostatně zapsané na LV u příslušného katastrálního úřadu dle zápisu v KN:

1. ve vlastnictví SVJ; nebo
2. ve vlastnictví jmenovitě všech jednotlivých členů SVJ v určeném a zapsaném poměru.

V daném případě je předmětem nájmu „jednotka č. XY“ s určeným způsobem využití pro nájemce … .

2. Místnosti či soubor místností, parkovací plocha, fasáda, střecha apod., určené v „Prohlášení…“ jako společné části domu.

V daném případě je předmětem nájmu „společná část domu“ (ne jednotka) určená v „Prohlášení…“ jako … s určeným způsobem využití pro nájemce … .

3. V souladu s §9, odst.3, zákona o dani, poplatník daně je oprávněn základ daně – příjmu snížit o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení:

1. dle případu č.1 o oprávněné náklady vztahující se pouze k dané jednotce;
2. dle případu č.2 o oprávněné náklady vztahující se ke společným částem domu.

Matějka

K otázce použití termínů nebytový prostor odkazuji přispivatele „pochylyz“ na zákon 116/1990 Sb, a to § 1 Vymezení pojmu: Za nebytové prostory se pro účely tohoto zákona považují

1. místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního

úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Myslím si tedy i nadále, že je nutno klást rozdíl mezi termínem nebytový prostor a společný prostor.

Na vlastníky se nemůže rozdělovat základ daně, ale musí se rozdělovat poměr na výnosech a nákladech.

Někteří vlastníci sledují náklady v § 9 ZDP procentem a pokud by se na ně rozdělil až základ daně tak by si mohli uplatnit paušál na náklady ze základu daně, což by bylo v rozporu s ZDP.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Omlouvám se za chybu ve svém příspěvku z 26. ledna v 9:56 a plně souhlasím s tvrzením pana Pavla, že nejde rozdělovat na jednotlivé vlastníky základ daně, ale musí se rozdělovat poměr na výnosech a nákladech. Zdravím a děkuji za opravu.

Dobrý den. Nějak si nevím rady s § 20 odst.7 Zákona o dani z příjmu. Jsme celkem malé , nově vzniklé SVJ. Loni jsme (částečně ještě jako BD) vybrali na tzv. FO (příspěvky na správu a opravy) cca 200.000,– a nic z toho neutratili. Jak to bude s daní z příjmu? Chápu to tak, že můžeme odečíst až 300.000,– (u nás tedy max. 200.000,–) a daň z příjmu z vybraných záloh neplatíme?
A jak to bude dál. Vezměme, že letos vybereme také 200.000,– a nic z toho neutratíme. Budeme pak platit daň ze 100.000,– (200.000,– + 200.000,– minus max. 300tis.odpočet) nebo se těch 300.000,– může odečíst za každý rok, tzn. jen z peněz vybraných letos? Platilo by tedy znovu, že bylo 200.000,– vybráno minus max. 200.000,– odečteno dle § 20 odst.7 = 0 daň?
Slyšela jsem, že si můžeme na schůzi odsouhlasit vznik tzv. „fondu oprav“ na konkrétní věc. Třeba oprava střechy – utvoříme fond na její opravu s cílem za 5 let našetřit 500.000,– Tyto peníze nemusíme pak vůbec zahrnovat do základu daně z příjmu, ale musíme je v tom šestém roce utratit všechny právě a jen za opravu střechy. Je to tak?
Také jsem dostala „radu“, že i kdybychom vybrali za loňský rok 400.000,–, tak letos musíme utratit 21% z nich za opravy a údržbu a pak máme klid od DZP. Co ale další roky? Musím každý následující rok utratit 21% z ten rok vybraných peněz nebo 21% z celkově „našetřených“ peněz? A kde vůbec je psáno o tom, že to má být právě 21% ročně?
Doufám, že jsem své otázky nepoložila moc složitě. Uvedené „rady“ mi v posledních dnech dali lidé z jiných SVJ, které jsou kolem nás. Každý má zaručeně pravdu a tak jak se to dělá u nich je to jediné správné. Zvláštní, že každý to má ve finále jinak. A to i v případech, kdy správou pověřili profi firmu.
Děkuji moc za Vaše rady. Hezký den. Alena

Žádný fond neexistuje, užívání správné terminologie Vám pomůže i ve zdanění.

SVJ vybírá zálohy a z těch se daň nevybírá (zatím, co bude člověk neví :-))))

§ 20/7 ZDP můžete využít, kdyby SVJ mělo nějaké příjmy, které jsou předmětem daně. To nepíšete.

O čem mluvili ti rádcové, to je asi rezerva na opravy podle zákona o rezervách a to využít nemůžete a hlavně nepotřebujete.

Jiná věc je BD. Doufám, že máte přichystané DP za BD.

Zda podávat DP za SVJ nevím, protože nevím jaké máte ještě jiné příjmy než zálohu na opravy (stále opakuji a asi budu muset opakovat, že fond na opravy netvoří cca 99,9 % SVJ, úroky z běžného účtu nejsou předmětem daně).

Zaručeně pravdu mám jen já a tak jiné rady nemusíte brát v úvahu. :-))

Hezký den!

Pavel

Děkuji Pavle. DP za BD jsme již podali, vzhledem k tomu že při likvidaci BD jsme všechny prostředky převedli na SVJ, BD je zlikvidováno s nulou. Že pojem FO u SVJ není vím, proto jsem ho vždy hodila do uvozovek a mluvím o příspěvcích na správu a opravy. Nemáme příjmy z pronájmu např. kanceláří apod. Skutečně jen zálohy od vlastníků na případné budoucí opravy a údržbu domu. Rada zněla, že příspěvky vlastníků jsou předmětem daně, protože obecně uznatelné náklady na jejich dosažení byli nižší a tedy nebyla splněna podmínka podle §18 odst.4 písm. a) ZDP. Tak já nevím…

Alena Jůtová

Můžete uvést z jakého zdroje ty rady pocházely? Asi nějaký časopis?

Pokud se bavíme pouze o dlouhodobé záloze na opravy (těch 200 000, které jste nečerpaly), tak podle mého skromného názoru patří na účet 955 a nikoliv na účet třídy 6.

Máte těch 200 000 v rozvaze (účet 955) nebo ve výsledovce (třída 6)?

Podle mého názoru zálohy na opravy, které se nečerpaly, nejsou předmětem daně.

Hezký den!

Pavel

Dobrý den, Pavle, já věřím, že máte pravd. Chci věřit, protože by to tak mělo být správné. Ovšem jak jsem psala, kolem mám několik svj, kde výbor na každý rok pečlivě naplánuje opravy a na ty vyberou peníze. Zbytek co neproinvestují hned lidem vrací, právě z obavy o placení daně z příjmu. Mně to přišlo „na palici“ tak proto se ptám, abychom náááhodou neudělali nějakou botu. Já jsem totiž pověřený vlastník našeho SVJ, ale bohužel, nejsem expert na účto. Proto se obracím na jiné, kteří mají v této oblasti jasno. Máme sice účetní, ale znáte to … důvěřuj, ale prověřuj. Je to také jen člověk. Např. toto http://www.scmbd.cz/…u-jednotek-1 mě uvádí do pochybností nejvíc. Nahrává to těm rádcům kolem. Mějte prosím se mnou ještě chvíli trpělivost a zkuste mi říci, proč toto na SČMBD uveřejnili, když jak tvrdíte zálohy nejsou předmětem daně. Já jsem z toho zmatená :o/ Alena Jůtová

Dobrý den, řeším podobný „problém“ a myslím, že jsem už ve spleti zákonů našla odpověď i pro Vás: Mé SVJ nemá žádné příjmy,které by byly předmětem daně (pronájem, reklama atd). Jediný příjem je z úroků z běžného účtu 22,–Kč = osvobozeno od DP. Pak tu jsou náklady (správa nemovitosti, poštovné, účetnictví, drobné opravy…)= 120.000 Kč. Nemáme žádné náklady, které by nebyly daňově uznatelné (odměny členů výboru atp.).Všechny faktury za služby spojené s užíváním bytů jsou na účtech 3×x (výtah,úklid,od­pady…). Majitelé platí měsíčně zálohy na služby, na správu a na „FO“=dlouhodobé zálohy na opravy. Vše je účtováno na rozvahových účtech 311,324,955) – až doposud tedy nemáme nic na účtech řady 6. Nyní vezmu z účtu 324, kde máme zálohy na správu částku 120.000– zúčtuji ji na účet 648.Tím mám rovny náklady a výnosy. Vše ostatní zůstane na účtech 3×x a 9×x a bude se řešit vyúčtováním služeb nebo na účtech zůstane do příštích let. Podle mého názoru nemisím podávat přiznání k DPPO za SVJ. Je tento postup správný?? Účtuji SVJ letos prvně a tak jen doufám, že se odborníci vyjádří k mému názoru a nebudou mě za něj kamenovat. Moc děkuji za Vaše názory Jitka Zajícová

Prosím o názor: naše SVJ pronajímá střešní prostor komunikačním operátorům s výsledným příjmam cca 150000 ročně. V minulosti jsme tento příjem rozdělovali mezi vlastníky, kteří ho danili, nebo jako důchodci většinou nedanili. Výbor nyní přišel s nápadem, že bychom měli převést příjmy přímo do fondu oprav. Moje otázka je

1. je možné, že shromáždění nějakým způsobem odsouhlasí, co se stane s příjmem z mého podílu? Jak může vůbec skupina lidí rozhodovat o příjmu z mého osobního vlastnictví?
2. pokud by šel příjem do FO, ti vlastníci co vyplňují daňové přiznání budou tím muset zdanit peníze, které nikdy nedostanou do ruky?
3. 25% bytů ještě vlastní BD, které tento příjem (asi) daní, čili tento vlastník by přispíval do FO menší částkou.

Připadá mi to vše na hlavu postavené, a pokládám za nejspravedlivější stávající metodu výplaty zisku vlastníkům. Není to nejběžnější způsob?

Děkuji R. Novák

Dobrý den, ve svém dotazu máte pravdu. Řešíme nyní stejnou situaci, kdy nevíme, jak „přelít“ peníze z pronájmů do fondu oprav aby z toho dům jako celek měl nějaký úžitek.

1. Shromáždění nemůže odsouhlasit nějakou většinou, že zrovna váš podíl zůstane ve fondu oprav. Pro takové tvrzení je potřeba souhlasu 100% všech vlastníků. V takovém případě pak budou peníze převáděny rovnou do fondu oprav a vlastníci jednou za rok dostanou jen zprávu o jejich příjmu, který si zahrnou do základu daně pokud jsou OSVČ. Ostatní, pokud nemají další takové příjmy nikam nic nzahrunují a nedaní – zjednodušeně řečeno.

Viděl jsem zápis z SVJ, které si převod peněz do fondu oprav odsouhlasilo 69% přítomných na shromáždění a mají to jako součást stanov. Však pro změnu stanov je zapotřebý hlasů 75% a taková změna stanov je o slovíčkách. Pokud by v tom někdo vrtal, bylo by jejich usnesení neplatné. Otázkou je pak formulace změny stanov, kdy mají: fond oprav tvoří jednak příspěvěk vlastníka a příjmy z pronájmů a reklamy. Otázkou je, na kolik je taková formulace v rozporu se zákonem či nikoli.

Pavel Šácha napsal:
"... fond oprav tvoří jednak příspěvěk vlastníka a příjmy z pronájmů a reklamy. Otázkou je, na kolik je taková formulace v rozporu se zákonem či nikoli."

Dávat do stanov neexistující "fond oprav" je tedy síla. Za těchto podmínek nemusí platit nikdo nic. Na "fond oprav" se totiž § 15 ZoVB nevztahuje. Už vidím, jak by to vysvětlovali u soudu, až by se snažili dostat peníze z neplatiče.

Mimo tohoto excesu - formulace není v rozporu se zákonem, leč se zdravým rozumem. Příspěvek vlastníka v sobě totiž už zahrnuje "příjmy z pronájmů a reklamy", které vyinkasovalo SVJ a povinně rozdělilo (nebo dosud nerozdělilo) vlastníkům. Pokud nejsou tyto příjmy dosud vyúčtovány, jsou závazkem SVJ vůči vlastníkům. Pokud se převedou rovnou do zálohy na náklady spojené se správou domu a pozemku, je to totéž, jako by byly vlastníkům vyplaceny a vzápětí vloženy jako záloha. Takže v jejich stanovách je totéž uvedeno dvakrát naprosto zbytečně.

lake

Tak podle mého názoru je jedno, zda peníze fyzicky projdu přes váš účet či nikoliv, na zdanění to nemá vliv, do příjmů to zarhnout musíte tak jako tak. Ohledně družstva rovněž neruzumím, v čem spatřujete problém – pro všechny vlastníky platí stejná pravidla, ne? G.X.

Družstvo nám říká že musí danit příjem z pronájmu jako právnická osoba čili kolem 20%, nevím, kolik to teď přesně je. Důchodci nedaní (z velké většiny)nic, takže do FO by šlo 100% příjmů důchodců ale jen 80% družstva.

Opakuji: je jedno, jestli si 150.000 vyplatíte a pak 150.000 vložíte do FO, nebo jestli si 150.000 jako FO SVJ rovnou nechá.

Podíl ze 150000 si každý SÁM zdaní podle svých daňových dispozic a SVJ to nebude a nemůže nijak řešit či zohledňovat. Pokud dáte plných 150.000 do FO tak zjevně budou vlastníci v mínusu, protože zaplatí daň.

Raději FO a pronájem zcela oddělte a příjmy vyplaťte, protože, zdá se, to zjevně nabádá k nepatřičným operacím.

G.X.

Nájemné představuje zdanitelný příjem vlastníků bez ohledu na to, zda ho vlastníci ponechají na účtu příspěvků na správu domu, a nebo si ho vyplatí.

Je vůbec společenství v daném případě pronajímatelem? Není to spíš tak, že pronajímatelem jsou vlastníci? Pronajímatelem je zpravidla vlastník pronajímané věci, nikoliv její správce.

Smlouva o pronájmu střechy je mezi mobilním operátorem a SVJ. Ovšem součástí smlouvy je písemný souhlas všech vlastníků. Rozumím, že se říká, že SVJ je vlastně jen skořápka na vlastníky, nic nevlastní a pokud něco vydělá má hned rozdělit. Což jsme 3 roky dělali, ale nový výbor chce zahrnutím príjmů přímo do FO snížit příspěvek vlastníků do FO. Samozřejmě je to blbost, jen přesouvání peněz z jedné kapsy do druhé.

prosím o radu