Zasklená - zcela uzavřená lodžie
V družstevním paneláku máme na každém podlaží tři byty, ale jen dva s lodžiemi. Po zateplení domu družstvo dalo lodžie plně zasklít, a na zasklení museli přispět i byty bez lodžií. Nyní se připravuje převedení majetku do SVJ a v Prohlášení je připraveno znění podle staré praxe, že lodžie nepatří k bytu, ale k obecné části (jako výtah, schodiště ap.), o kterou se má starat SVJ a všichni na to mají přispívat (třebaže bude výlučně užívána vlastníkem přilehlého bytu a je z ní vlastně místnost). Podle mne by podlahová plocha a kompletní zasklení měly být součástí přilehlého bytu včetně údržby, bez zahrnutí plochy do obecné části (včetně vlastnických podílů).
Není tomu tak, že by „na zasklení museli přispět i byty bez lodžií“. Ten, kdo hradil, bylo družstvo jako vlastník budovy. Členové družstva na to případně přispěli z důvodu svého členství v družstvu.
Majetek se v žádném případě nepřevede „do SVJ“, nýbrž družstvo hodlá rozdělit budovu na jednotky a ty převést jednotlivým osobám. SVJ s tím nemá nic společného, to ostatně vznikne teprve v průběhu tohoto procesu.
Napsal jste: „Podle mne by podlahová plocha a kompletní zasklení měly být součástí přilehlého bytu“.
To není správné. Jakási „podlahová plocha“ je pouze číslo. Není to ani věc, ani jiná majetková hodnota, a nemůže proto být předmětem právních vztahů. Zasklení je samostatná věc, která nemůže být součástí bytu. Může být společné, nebo bude věcným příslušenstvím bytu podle ObčZ § 121 odst. 1.
Pokud se připravuje opět jedno vadné Prohlášení vlastníka (jako
obvykle), můžete tomu zabránit jako člen družstva. Je třeba přesně
definovat v Prohlášení co znamená pojem „lodžie“. Zda jde jen
o prázdno plné vzduchu (jako u pojmu „místnost“), nebo zda do
„lodžie“ patří i něco jiného než ten vzduch. Například i povrch
stěn, podlahová nášlapná vrstva, zasklení, a další stavební prvky
tvořící na fasádě celek zvaný lodžie. A samozřejmě je třeba
u každé jednotlivé části definovat zda je společná, a pokud ne, kdo je
vlastníkem. Jakmile bude v katastru vloženo vadné Prohlášení, bude
těžké (ba nemožné) to změnit.
---------------------------------------------------------------------------
Nerozumím, proč se stále opakují stížnosti na vlastnictví lodžií, balkonů a teras. Jestliže jsou společné, pak se věc vyřeší tak, jak ji řešily rakouské soudy již za platnosti rakouského zákoníku ABGB od roku 1811, a jak ji řeší české soudy konstantně i dnes. Viz štítek „vyloučený spoluvlastník“. Je-li některý spoluvlastník vyloučen z užívání společné věci, je oprávněn požadovat od ostatních spoluvlastníků náhradu v penězích. Její výše se odvodí od nájemného v místě obvyklého za obdobný předmět pronájmu. Spoluvlastník ovšem musí o náhradu požádat; samo mu nic do kapsy nepřiletí …
lake
Děkuji zn. „lake“ za stanoviska. Zasklení hradilo družstvo, každý družstevník povinně přispěl, ale těm bez lodžie družstvo neposkytlo žádnou protináhradu. Při rozdělení byt. jednotek budoucím členům SVJ, by tedy v Prohlášení mělo být definováno, že lodžie je součástí přilehlého bytu s vyjmenováním věcí/pojmů co k ní patří, takže již nebude třeba, aby každý vyloučený spoluvlastník z jednotky bez lodžie sám žádal o příslušnou náhradu v penězích, odvislou od nájemného, což bude platit trvale podle zápisu v katastru. Chápu to správně ?
Rony, napsal jste: „… takže již nebude třeba, aby každý vyloučený spoluvlastník z jednotky bez lodžie sám žádal o příslušnou náhradu v penězích“.
Nevím, jak jste k uvedenému závěru dospěl. Není správný. Uvedení
výlučného užívání lodžií v Prohlášení vlastníka může mít pouze
ten důsledek, že je postaveno najisto kdo je výlučným uživatelem kterých
společných částí. Nic to však nemění na tom, že chce-li se vyloučený
spoluvlastník domoci nějaké finanční kompenzace, musí svůj nárok
uplatnit.
------------------------------------------------------------------------------
Nicméně ve vaší situaci se nemusíte zabývat touto cestou, protože máte mnohem lepší možnost. Jste teprve před vytvořením Prohlášení vlastníka pro budovu, takže si je upravte tak, aby nedocházelo k žádným nespravedlnostem v budoucnu.
Uplatněte postup, který řeší vše: lodžie (se srozumitelnou a určitou definicí obsahu tohoto pojmu) budou v Prohlášení uvedeny jako společná část domu, společná pouze některým vlastníkům jednotek (§ 4 odst. 2 ZoVB písm. c). Lodžie tedy budou společné pouze pro vlastníky bytů s přístupem na lodžie. Ti na jejich opravy budou vybírat zálohy na správu lodžií, pouze mezi sebou. Vlastníků bytů bez lodžií se to týkat nebude. Viz http://www.portalsvj.cz/stitky/….
Výsledkem je, že nikdo není nucen přispívat na společné části, které nikdy nebude moci pro sebe využívat. Toto řešení je v plném souladu s ZoVB, je je naprosto logické, rozumné a spravedlivé.
Snad právě proto byla tato možnost odstraněna z nového Občanského zákoníku …
lake
Poslední komentáře