Zálohy = 4 x výdaje ?
Celkové skutečné výdaje společenství vlastníků činí 500 tisíc Kč za rok, z toho za služby 300 tisíc Kč za rok, společenství vlastníků má naspořenou rezervu 2500 tisíc Kč.
Společenství vlastníků předepisuje vlastníkům jednotek zálohy ve výši 2000 tisíc Kč za rok celkem pro všechny vlastníky jednotek. Tuto výši záloh společenství vlastníků předkládá ke schválení a vlastníci jednotek každoročně nadpoloviční většinou přítomných schvalují, aniž by žádali bližší odůvodnění této výše (a to tak, že předseda výboru disponuje plnou mocí několika vlastníků jednotek s celkem nadpolovičním podílem). Společenství vlastníků finanční plán nepředkládá ke schválení ani nesestavuje, jednorázové výdaje ke schválení nepředkládá, zálohy proti výdajům nevyúčtovává, přeplatky na zálohách nevrací, služby zvlášť nevede. Společenství vlastníků vzniklo před 1.1.2014, částky jsou výrazně zaokrouhleny.
Je takový postup v pořádku? Je možné se proti výši záloh ve výši 4 x výdaje bránit? Má společenství za dané situace vyhlídky na úspěch, pokud by zálohy v uvedené výši požadovalo soudně?
Pokud kupuji automobil za 500 tisíc Kč, není prodejce oprávněn požadovat zálohu ve výši 2000 tisíc Kč a u soudu s tímto požadavkem neuspěje (a to ani s odůvodněním, že předpokládá, že si u něho koupím někdy v budoucnu další automobily, nebo že mi je nákladně individuálně upraví, nebo že bude zajišťovat jejich opravy a údržbu). Je toto srovnání případné?
- Anonymous, napsal jste, že SVJ předepisuje roční zálohy ve výši 4krát větší, než jsou běžné roční výdaje SVJ na správu domu.
Vaše sdělení je bezvýznamné.
SVJ(2000) je oprávněno předepisovat nejen zálohy ke krytí krátkodobých (opakujících se) nákladů, ale může vytvářet také dlouhodobou zálohu ke krytí větších jednorázových nákladů, které bude nutné vynaložit teprve v následujících letech (§ 15 odst. 2 ZoVB).
Dokud nevíte která část z předepsané částky je krátkodobou zálohou a která je dlouhodobou zálohou, nemá smysl abyste se zde na něco ptal. Až to budete vědět, požádáte SVJ aby Vám prokázalo důvod dlouhodobé zálohy. Prokáže to dlouhodobým plánem oprav a údržby domu a finančním plánem SVJ. Dohromady se to v civilizovaných zemích nazývá Reserve study.
Teprve pak budete schopen posoudit přiměřenost a oprávněnost požadavků SVJ(2000). Divím se, že jste se nebránil proti usnesení shromáždění, kterým byla stanovena povinnost hradit zálohy na nesrozumitelný a neurčitý účel. Kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází.
lake
P.S. Podotýkám, že SVJ(2012) nemá podle části NOZ o bytovém spoluvlastnictví žádné zákonné právo ukládat vlastníkům povinnost k platbě záloh. Jedině podle obecných ustanovení NOZ o smlouvách příkazního typu, viz § 2430 a následující NOZ.
- Aloisie napsala: „… soudy nárok na zálohy na správu domu a pozemku přiznávají, aniž by se přiměřeností jejich výše vůbec zabývaly.“
To je pořád dokolečka totéž. Už to zde píšu asi popatnácté! Napřed je projev vůle vlastníka budovy – usnesení shromáždění. Teprve pak podle toho SVJ předepisuje a vymáhá. Napadnout je nutno již samotné usnesení. Zálohy podle § 15 odst. 2 mohou být schváleny, předepsány a vymáhány pouze při splnění těchto podmínek:
- Musí se jednat o správu domu (tedy nesmí se jednat o zálohu na budoucí technické zhodnocení, např. zateplení).
- Musí se jednat o budoucí náklad, který bude nutné vynaložit buď v příštích měsících (krátkodobá zákoha, která se po roce vyúčtuje a vypořádá), nebo v následujících letech (dlouhodobá záloha). Viz § 15 odst. 2 ZoVB.
- Jde-li o náklad na opravy, musí být předem schválen tříčtvrtinovou většinou všech hlasů (jinak by nešlo o náklad nutný podle zákona).
- Je-li o požadavek platby zálohy neurčitý, či je-li záloha určena na nesrozumitelný či neprokazatelný účel a vlastníci jednotek nejsou schopni prokázat důvod svého usnesení, pak jde o zdánlivé právní jednání, které pro svou protizákonnost právním jednáním není.
Jestliže je přijato usnesení o výši záloh „25 Kč/m2“ bez toho, že by bylo určeno (a) na jaký účel (b) s jakou dobou použití zálohy a © že jde o budoucí náklad, který bude nutné vynaložit, pak pak na takové usnesení plně dopadají ustanovení NOZ o zdánlivém právním jednání.
| 89/2012 Sb. Zdánlivé právní jednání § 551 O právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby. § 552 O právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle. § 553 (1) O právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. (2) Byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku. § 554 K zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží. |
Existují dva výklady jak se má vlastník jednotky zachovat:
- Sdělí prokazatelně jak účastníkům právního vztahu, tak právnické osobě SVJ, že zdánlivé právní jednání nemá pro něj právní účinky. Pak pasivně čeká zda se SVJ obrátí na soud.
- Obrátí se sám aktivně na soud s požadavkem, aby rozhodl, že zdánlivé právní jednání ostatních vlastníků jednotek nemá pro něj právní účinky. V tomto případě musí počítat s tím, že soud mu nejspíše nepřizná náhradu výdajů.
Pokud ovšem vlastník nebrání svá práva a nezpochybní na samém počátku zdánlivé usnesení, nic už mu nepomůže, když později přestane platit předepsanou částku. Takové vlastníky, kteří nebránili včas svá práva, soudy rozemelou na masokostní moučku.
lake
„…vlastníky, kteří nebránili včas svá práva, soudy rozemelou …“
pane Lake, Vy jste zde již někdy „radil“ či poučoval někoho, kdo „bránil svá práva včas“ ?? Dá rozum, že umí li svéprávná osoba bránit svá práva včas, nepotřebuje se zviditelňovat na brečánkově Portálu.
Po bitvě jste vždy generálem. Pravda, taky mi dělá dobře žvanit o tom jak to mělo být uděláno jinak :) :) ale jak známo, gauneři mají vždy náskok. A někdy i fatální. Dát to k tíži plebejcům, je laciné a nechutné.
Nechcete li srozumitelně radit plebsu – protože podle Vás je v pr.eli když se nebránil proti usnesení YHNED (jenomže takový plebs zde logicky nebrečí), tak ventilujte své grafo-ego do způsobů jak problém řešit, protože podle mne lze každý problém řešit, jen to může být namáhavé a zdlouhavé.
Zkuste nám třeba říct, jak se zachovat poté co našemu tazateli, SVJ na dotaz ohledně důvodu závazku (§1791 NOZ) SVJ neodpoví, nebo neodpoví srozumitelně. Navrhujete obrátít se na „Shromáždění“ (ovcí) s tím, že s tazatelem SVJ nekomunikuje, případně pak na soud s tím, že „s tazatelem SVJ nekomunikuje a Shromáždění nic ve věci nerozhodlo (i když nevím proč by mělo)“ nebo dle dikce zákona: neprokázal li věřitel závazek, pak na tento závazek nadále nebudete posílat prebendy a sečkáte v blaženém očekávání na soudní obsílku, kde předpokládáte, že SVJ své nároky prokáže – a to nejen usnesením o 25Kč/m2 vybíraném bez podloženého důvodu? Co tedy?
PS: nevím k čemu je dobré „podat žalobu“ …v situaci kdy nelze nijak vyvodit jak se historicky dospělo k 2-megové záloze (např. salámová metoda). Nešlo by nejprve, abyste domýšlel konce Vámi navrhnutých postupů, aby se nezvrhly jen v soudní eskapády tazatelů, kteří se snad opravdu Vámi nechali naočkovat k činům?
Na jedné straně záloha musí být přiměřená (což ve Vašem případě splněno není), opakovaná záloha z toho dle mého soudu vyňata není a záloha na správu domu a pozemku už vůbec ne. Na druhé straně se zde píše, že soudy nárok na zálohy na správu domu a pozemku přiznávají, aniž by se přiměřeností jejich výše vůbec zabývaly.
Poslední komentáře