Vzniká prohlášením vlastníka SVJ?

V paragrafu § 1200 NOZ, který jste zmínil, jsem se dočetl, co musejí stanovy povinně obsahovat, takže to rozhodně nemůže být jen prosté vypsání několika bodů, týkajících se správy domu. To je přesně to, co jsem potřeboval vědět, velice Vám děkuji za odpověď a správné nasměrování.

Prohlášení máme hotové, opravdu jen takové základní, pouze s vymezením jednotek, společných částí a společných částí s výlučným užíváním. Plus ta pasáž o správě domu, která mne mátla.

SVJ nevznikne, ale zvažte jeho založení.

Můžete mi napsat, jaké by to pro nás mělo výhody, proč si myslíte, že je dobré SJV založit, i když povinnost není?

Pokud nemusíte,tak SVJ nezakládejte.Ro­zumnější je, se s ostatními vlastníky domluvit,řídit si vše sami a nestrkat hlavu do chomoutu, z kterého není úniku.JaVa

Děkuji. Myslím si to taky, proto mě zajímal důvod, proč do toho dobrovolně jít.

Jenom se zeptám, jak v takovém případě, tedy bez SVJ, probíhá domluva mezi vlastníky, myšleno po právní stránce? Je to tak, že se musí dohodnout všichni, tedy s danou změnou, úpravou, souhlasit 100% vlastníků, nebo i tady existuje nějaké kvorum pro odsouhlasení, třeba 2/3?

Jak to bude např. se stanovením odměny pro správce domu, nebo třeba schválením nějaké menší rekonstrukce, stačí v takovém případě, když se dohodnou dva, tedy například správce a druhý vlastník, kdy třetího spolumajitele vynechají?

Pokud bude dům rozdělen na jednotky, uplatní se „Správa bez vzniku společenství“.

Zásadní rozdíl při takové správě oproti správě při vzniku společenství je v rozdílném ručení za dluhy vzniklé při správě. Za dluhy při „správě bez vzniku společenství“ odpovídají všichni vlastníci solidárně, tj. každý vlastník ručí za celý dluh. Naproti domu u vzniklého (zapsaného do veřejného rejstříku) společenství vlastníků ručí vlastníci podle výše spoluvlastnického podílu.

Správa bez vzniku společenství.

Práva a povinnosti vlastníků upravují § 1175 až 1185 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…
§ 1180 a § 1181 řeší příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby).

Správu Vašeho domu upravuje „Správa domu a pozemku“ podle § 1189 a 1190 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… a dále se ve Vašem domě uplatní „Správa bez vzniku společenství“ upravená § 1191 až 1193 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… Podle § 1191 pokud nevzniklo společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v „prohlášení“ a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění, k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce. Kdo se stane správcem a co může správce samostatně činit je popsáno v § 1192.

Z výše uvedeného vyplývá, že se při správě postupuje obdobně jako při správě vzniklého SVJ zapsaného do veřejného rejstříku, ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění viz § 1206 a následující http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…
Zvolený správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku, to neplatí pro rozhodování o záležitostech, které podle tohoto zákona náleží do působnosti shromáždění http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….

On je trochu problém, že ta část týkající se správy bez vzniku společenství vlastníků je dost obecná a omezená, ty tři paragrafy jsou vlastně nějaké čtyři věty. Ovšem ta část „přiměřeně se použijí ustanovení o shromáždění“, které jsem si předtím nevšiml, asi zásadně mění situaci, podle ní to opravdu vypadá tak, že se bude de facto postupovat, jako kdyby SVJ bylo a tudíž by při rozhodování minimálně o věcech v paragrafu § 1208 rozhodovala většina, tedy nikoliv všichni vlastníci.

O co mi konkrétně jde. Teď, při přípravě toho budoucího prodeje a tohoto nového prohlášení vlastníka mi bylo celkem názorně ukázáno, jak by rozhodování o domě v budoucnu asi mohlo vypadat, kdy se současný spoluvlastník a můj dlouholetý soused vlastně spolčil s tím novým a jednali ve shodě, poměrně překvapivé, na to, že se údajně vůbec neznají :-), proti mým zájmům. A zcela logicky očekávám, že by se to mohlo opakovat. Většina ze tří jsou totiž dva.

Ptám se proto, jak tomuto čelit? Předpokládám, že jedinou, nebo lépe řečeno nejjednodušší cestou je zakotvit do prohlášení vlastníka taková pravidla pro správu, která tomuto zabrání. Tedy rozhodování nikoliv většinou, ale souhlasem všech. Je toto možné?

Ano, jak píšete, můžete navrhnout zakotvit do pravidel pro správu při rozhodování na shromáždění ve všech záležitostech patřící do působnosti schromáždění viz § 1208 schvalovací kvórum souhlas všech vlastníků. Podmíníte tím souhlas s prohlášením. Bez Vašeho souhlasu nemůže být dům rozdělen na jednotky a prohlášení vloženo do katastru nemovitostí.

Když to ostatní odmítnou, tak můžete argumentovat tím, že tedy dům zůstane nerozdělen na jednotky a bude dál v podílovém spoluvlastnictví. Pokud bude chtít některý vlastník prodat svůj spoluvlastnický podíl na domě, může tak učinit podle ustanovení dílu 4 – Spoluvlastnictví oddílu 1 až 4 NOZ.

Vždy je to o dohodě všech majitelů jednotek,zakotvené ve smlouvě,pro případné řešení nenadálých událostí. JaVa

Děkuji za reakci. Prohlášení budeme samozřejmě podepisovat my, jakožto současní majitelé nemovitosti, tedy celého domu, právě z důvodu toho, aby následně jeden z majitelů, tedy spoluvlastník, mohl svůj podíl, resp. v té chvíli již svou jednotku, prodat a převést v katastru na nového majitele. To je myslím v pořádku a je to asi nutné, protože naše podíly nejsou rovnocenné. Jde mi pouze o to, jestli ta pasáž v prohlášení vlastníka o správě domu a přispívání na údržbu nemůže být náhodou brána jako stanovy SVJ a nedojde tak k založení SVJ, což nechceme.

Nedorozumění s „katastrem SVJ“ vzniklo mým krkolomným použitím češtiny, ta věta měla znít: „Můj dotaz zní, vznikne SJV podepsáním a uložením nového prohlášení vlastníka na katastru?“