Napsal jste:
„Je mi jasné, že povinnost jeho založení není, nevzniká 5 jednotek, jen úplně nerozumím té pasáži o vzniku SVJ přijetím jeho stanov v prohlášení.“

Dle § 1168 odst. 2 se v prohlášení skutečně uvádějí náležitosti stanov, ale platí to jen pro případ, má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, což není Váš případ. Proto náležitosti stanov do prohlášení uvádět nemusíte.

I kdyby jste náležitosti stanov do prohlášení uvedli (např. byste uvažovali o dobrovolném založení SVJ), tak by SVJ nevzniklo, ale bylo by pouze založeno viz § 1200 NOZ. SVJ by pak vzniklo až zápisem do veřejného rejstříku viz § 1204 NOZ.

Tzn., že po rozdělení domu na jednotky „prohlášením“ v něm náležitosti stanov uvádět nemusíte a správa Vašeho domu a pozemku se bude řídit podle části „Správa bez vzniku společenství“ viz § 1191 až 1193 NOZ. I kdyby jste náležitosti stanov do prohlášení uvedli, řídili byste se také podle uvedené části „Správa bez vzniku společenství“ a neměli byste povinnost, zapsat SVJ do veřejného rejstříku (povinnost zápisu do veřejného rejstříku nevzniká v domě, kde je méně než pět jednotek). SVJ by sice bylo založené (uvedením stanov do prohlášení), ale nevzniklo by, protože byste jej nezapsali do veřejného rejstříku a nemuseli byste se tedy řídit částí „Společenství vlastníků jednotek“ viz. § 1194 a následující.