Vznik SVJ bez notáře?
SVJ lze založit buď uvedením stanov do prohlášení vlastníka, nebo přijetím stanov ve formě veřejné listiny tj. notářským zápisem o zakladatelském jednání. První varianta údajně znamená úsporu několika tísíc Kč a výhodu každé další změny stanov bez přítomnosti notáře.
Bylo by možné, kdy u domu už rozděleného na jednotky s prohlášením bez stanov (SVJ nebylo ještě založeno) místo založení SVJ notářsky ověřeným zápisem o zakladatelském právním jednání vč. přijetí stanov, zvolit raději změnu prohlášení přijatou všemi vlastníky, jež by obsahovala stanovy? Tím by bylo SVJ založeno a stačilo by pak podat návrh na zápis SVJ do veřejného rejstříku přes ingeligentní formulář a k tomu přiložit opravené prohlášení vlastníka (už se stanovami) + vyrozumění katastrálního úřadu o jeho zápisu do katastru nemovitostí?
Pokud by uvedené nebylo možné, jak by vyšlo finančně zrušení bytového spoluvlastnictví u nezaloženého společenství dohodou vlastníků jednotek o přeměně bytového vlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci, a poté nové prohlášení o rozdělení domu na jednotky vč. stanov a zápisem splolečenství do rejstříku ve srovnání se založením společenství notářsky ověřeným zápisem o zakladatelském právním jednání vč. přijetí stanov?
Evžene,
k Vašemu úvodnímu dotazu:
Podle mne, když už je prohlášení vlastníka bez stanov, je lepší varianta mít stanovy zvlášť jako veřejnou listinu. Čím jednodušší dokument, tím snadněji se případně může měnit. Úspora několika tisíc by se nemusela vyplatit. Jinak je podle mne možné vložit stanovy do prohlášení i dodatečně, je to změna jako každá jiná. Variantu přechodného zrušení rozdělení na jednotky bych určitě zavrhnul, vždy existuje nebezpečí, že někdo ze spoluvlastníků změní názor a už to nevrátíte zpátky a zůstane Vám podílové spoluvlastnictví.
IMHO to není „buď“ a „nebo“, SVJ se zakládá pouze uvedením stanov do prohlášení vlastníka. Přijetí stanov ve formě veřejné listiny platí pouze pro domy, kde došlo k vymezení jednotek před 1. lednem 2014. Viz podrobnosti zde
Taiso,
povinné údaje, které musí obsahovat prohlášení vlastníka, jsou definovány v par 1166 NOZ. Stanovy nejsou povinnou částí prohlášení vlastníka. V jiné diskusi jsem již upozornil, že stránky jerkman jsou přinejmenším nepřesné.
S tím bych nesouhlasil, uvedení stanov do prohlášení je povinné pro případ uvedený ve vámi citovaném § 1166 odst. 2
„(2) Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.“
Může se ale stát, že původní vlastník nesplní uvedenou povinnost a do prohlášení stanovy neuvede ačkoliv by měl. V takovém případě se založí společenství přijetím stanov ve formě veřejné listiny.
Evžene,
to jsou právě ty nepřesnosti, o kterých mluvím. Stanovy jsou povinné, ale za podmínky… Kdyby stanovy byly bezpodmínečně povinnou součástí prohlášení, pak by platilo tvrzení Taisy „SVJ se zakládá pouze uvedením stanov do prohlášení vlastníka“ a par 1200 NOZ by zněl „Společenství vlastníků se založí prohlášením.“
Napsala jste: " Přijetí stanov ve formě veřejné listiny platí pouze pro domy, kde došlo k vymezení jednotek před 1. lednem 2014."
Na odkázaných stránkách je uvedeno, že se aplikuje v případě, kdy došlo k vymezení jendnotek pře 1.1.2014, ale neuvádí se tam, že pouze, jak jste uvedla. Přece při vymezení jednotek po 1.1.2014 se může stát, že původní vlastník stanovy do prohlášení neuvedl, potom se SVJ založí přijetím stanov ve formě veřejné listiny. Vzniknout jednotky po 1.1.2014 mohou jednotky i dalšími způsoby jako rozhodnutím soudem při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění. Ve všech těchto případech se může stát, že prohlášení neobsahuje stanovy a společenství se bude zakládat přijetím stanov ve formě veřejné listiny.
Ptám se, zda ve všech těchto případech, ale i v případě vámi uvedeného tj. kdy došlo k vymezení jednotek před 1.1.2014, lze společenství založit místo přijetím stanov ve formě veřejné listiny a jejich založením do sbírky listin do veřejného rejstříku změnou prohlášení, která bude spočívat ve vložení stanov do prohlášení vlastníka, v tom případě by snad nešlo o formu veřejné listiny. Takové opravené prohlášení by bylo založeno do katastru nemovitostí a poté zasláno jako příloha návrhu na zápis společenství do veřejného rejstříku.
Poslední komentáře