Vznik SVJ a dluhy vlastníka vůči SBD
Dobrý den,
prosím, můžete mi poradit,nebo nasměrovat. 1.) Jak je to se vznikem SVJ, které dle převodu bytů mělo vzniknout k 1.1.2005. Stále žádné SVJ fakticky neexistuje,tak se snažíme vše dohnat. Podotýkám,že původní vlastník bytů bylo SBD. Družstvo se v ničem neangažuje,ani nesvolalo ustavující schůzi.Popř, kdo by měl hradit náklady za notáře apod. 2.) Druhý dotaz, jeden z budoucích členů SVJ má vůči stávajícímu družstvu dluh za služby za dobu cca tří let. Může tyto dluhy SBD po vzniku SVJ nárokovat právě po SVJ?
Díky za Vaše odpovědi. Katka Obytová
1)To,že vaše SVJ není zapsáno v RS,nemá zvolený statutární orgán a všechny náležitosti s tím spojené není jen chyba původního vlastníka budovy,ale hlavně vlastníků jednotek v domě,kteří neví,že spolu s nabytým nemovitým majetkem jim k němu přibyly i práva a povinnosti,kterými se musí řídit. Pokud jste si jistá,že vaše SVJ vzniklo ze zákona 72/1994 Sb.,již v roce 2005,tak požádejte SBD,aby konalo,tak jak mu to přikazuje § 9 odst.(8)z.č.72/1994 Sb.,
Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. První schůze shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství (odstavec 3); svolá ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství podle odstavce 7 písm. b) a c). Tato schůze se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. Náklady na činnost orgánů společenství se považují za náklady společenství spojené se správou domu.
A Vy si najděte na tomto portálu vše, co se píše o vzniku SVJ ze zákona 72/1994 Sb.,
http://www.portalsvj.cz/…m-vzniku-svj#…
- Co se týče dluhů jednoho z vlastníků jednotky vůči vašemu současnému správci SBD,tak to je pouze mezi nimi a SVJ se to netýká.Jak uvádíte,tak vaše SVJ už vzniklo v roce 2005 ze zákona 72/1994 Sb.,tak proč se váš správce o vymáhání dluhů nestará.
JaVa
Ptám se tazatelky a vás pane JaVa, proč se tolik angažujete v zapsání SVJ jako právnické osoby. Napište, co získáte po zapsání SVJ do rejstříku oproti současnému stavu?
Podle mě, nyní je dům tazatelky spravován podle NOZ části „Správa domu a pozemku“ podle §§ 1189 a 1190 NOZ https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…
a části „Správa bez vzniku společenství vlastníků“ § 1191 až 1193 https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…. Na správu se použijí pravidla určená v „prohlášení“ a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění, k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce.
Práva a povinnosti vlastníků jednotek vč. příspěvků na správu domu a záloh na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) upravují §§ 1175 až 1185 NOZ https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….
Zápis SVJ do rejstříku vás bude stát řadu poplatků. Kromě plateb správci budete muset začít platit ještě odměny statutárnímu orgánu, vést účetnictví právnické osoby SVJ a platit za to, průběžně platit všechny změny v rejstříku. Vlastníci budou rozhodovat na shromáždění, tak jako v případě správy bez vzniku SVJ. Proč se tedy hrnout do ustanovení a zápisu SVJ do rejstříku.
Pane Java, ve vašem případě vidíte, jak jste dopadli ve vašem domě. Vynaložili jste náklady na ustanovení SVJ a zapis do rejstříku. Dřívější správce se stal předsedou společenství, prakticky nic se u vás nezměnilo, jen platíte více za správu vč. vedení účetnictví.
Hezký den, pane René,
děkuji za Vaši připomínku. Naše situace je řekla bych složitá, protože jak pomalu zjišťuji, nemáme žádná prohlášení vlastníků ani nic podobného, ani smlouvy, ve kterých by bylo s vlastníky definováno, jak bude SBD náš dům spravovat atp. Navíc se vyskytl dluh jednoho s vlastníků na poplatcích za služby. Takže si družstvo spravuje objekt a účtuje za služby jak chce, dluhy si vymáhá také se zpožděním a obávám se, že to bude mít dopad na nás ostatní. Proto hledám nejschůdnější cestu, jak z toho ven. Hrozí nám prý i to, že by se současný dluh vlastníka mohl „vzít“ z fondu oprav, do kterého přispíváme my všichni. Je to běh na překážkovou trať… :-(
Pokud se u vás převádějí byty do vlastnictví družstevních nájemníků, pak vězte, že „prohlášení vlastníka“ máte, i když o tom nevíte. Původní vlastník SBD ho vypracoval a vložil na kastastr ještě předtím, než začal převádět jednotky do vlastnictví nájemníků a proto ho musí mít. Bez rozdělení domu na jednotky uvedeným „prohlášením vlastníka“ by nešlo na katastru vyřídit převod žádného bytu. Pokud byste neměli vůbec prohlášení na katastru, nemohli by se převádět do vlastnictví byty, ale pouze podíly na domě, protože be se nejednalo o bytové spoluvlastnictví, nýbrž o podílové spoluvlastnictví domu. Jinak „prohlášení vlastníka“ můžete také získat přímo na katastru nemovistostí.
Na Vaši „hlubokomyslnou úvahu“ se opravdu nedá jinak odpovědět,než zněním zákona č.89/2012 Sb.,§ 1198
(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O VZNIKU SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ § 24 z.č. 311/2013 Sb.,
(1) Pokud bytové družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo bytové družstvo, které je jeho právním nástupcem, plnilo povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. června 2000 a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se nesnížil ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku na méně než jednu polovinu, je bytové družstvo ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona správcem domu a pozemku; na správu se přiměřeně použijí ustanovení § 1191 až 1193 občanského zákoníku. Ustanovení § 1198 občanského zákoníku se zde nepoužije.
(2) Sníží-li se po dni nabytí účinnosti tohoto zákona spoluvlastnický podíl správce uvedeného v odstavci 1 na společných částech domu na méně než jednu polovinu, svolá správce nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“). Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoliv vlastník jednotky. Návrh na zápis do veřejného rejstříku musí statutární orgán společenství podat nejpozději do 30 dnů ode dne založení společenství.
(3) Ke schválení stanov společenství se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek; ustanovení § 1200 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku se nepoužije.
(4) Funkce správce uvedeného v odstavci 1 zaniká dnem vzniku společenství.
(5) Do doby vzniku společenství způsobem a ve lhůtách podle odstavce 2 jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni z právních jednání týkajících se společné věci v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Ustanovení § 1127 občanského zákoníku se nepoužije do vzniku společenství, došlo-li k založení společenství a podání návrhu na zápis společenství do veřejného rejstříku nejpozději ve lhůtách stanovených v odstavci 2, jinak pouze do doby uplynutí 90 dnů ode dne, kdy budou správci doručeny listiny, dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu.
HLAVA VII PŘECHODNÉ USTANOVENÍ
§ 25
Jiné bytové družstvo než převádějící družstvo podle tohoto zákona, které jako vlastník bytového domu nebo nepřevedených jednotek v domě anebo jako vlastník skupinového rodinného domu, jeho příslušenství nebo garáže nabylo do dne nabytí účinnosti tohoto zákona nebo ještě po tomto dni nabude do svého vlastnictví bezúplatně pozemek nebo spoluvlastnický podíl na pozemku podle zákona o majetku státu, převede uvedený pozemek nebo uvedený spoluvlastnický podíl na pozemku bezúplatně fyzické osobě, do jejíhož vlastnictví současně převádí jednotku nebo skupinový rodinný dům, jeho příslušenství nebo garáž. To platí obdobně i pro družstvo, jehož předmětem činnosti je výstavba a správa garáží pro jeho členy, které nevzniklo přede dnem 1. ledna 1992 a není ani právním nástupcem družstva s tímto předmětem činnosti vzniklého před uvedeným dnem, pokud je vlastníkem garáže a převádí její vlastnictví fyzické osobě.
JaVa
No to ano, jenže ze zákona nevyplývá žádná sankce za nazaložení SVJ. V případě zakládání nových SVJ, kdy SVJ nevzniklo podle ZoVB, je sankce taková, že katastr blokuje převody jednotek, pokud není SVJ založeno.
Ale v případě, kdy SVJ už vzniklo podle ZoVB (případ tazatelky), ale nebylo ustanoveno a zapsáno do rejstříku, katastr převody jednotek neblokuje. Pokud vlastníci nebudou sami chtít ustanovit a zapsat SVJ do rejstříku, nikomu jinému to vadit nebude.
René,
za prvé katastr blokuje převody jednotek, pokud není prokázán VZNIK společenství. Nezaměňujte založení a vznik společenství dle NOZ. Za druhé pro SVJ tazatelky nelze použít paragrafy 1191–1193 NOZ (Správa bez vzniku společenství), protože dle její úvodní informace SVJ VZNIKLO dle 72/1994 k 1.1.2005.
Katastr neblokuje převody jednotek, pokud společenství vzniklo automaticky ze zákona podle § 9 odst. 3 ZoVB, protože takový vznik katastr považuje za prokázán (ani když nebylo splečenství zapsáno do rejstříku, protože společenství vzniklo okamžikem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí třetímu vlastníkovi, nikoliv až okamžikem zápisu do rejstříku jak je tomu u vzniku SVJ podle NOZ).
Prokazuje to „Návod pro správu katastru nemovitostí“ ČUZK:
„5.5.2.3.1.2 V domě, ve kterém bylo před 1. lednem 2014 alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři byly již před tímto datem ve vlastnictví tří různých vlastníků, se považuje vznik společenství vlastníků jednotek podle § 9 odst. 3 BytZ za prokázaný.“
„5.5.3.4.2.1 V případě, že neby lo založeno společenství vlastníků v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nebo nevzniklo ze zákona podle § 9 odst. 3 BytZ , pov olí se vklad vlastnického práva k první převedené jednotce (po vzniku povinnosti založit společenství vlastníků) , aniž by katastrální úřad vyžadoval prokázání vzniku společenství vlastníků. K další (druhé) převedené jednotce se již povolí vklad vlastnického práva až poté, co bude prokázán vznik společenství vlastníků jednotek“
Za druhé tvrdíte, že se neuplatní správa bez vzniku společenství. V § 1191 je uvedeno, že se použijí na správu pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění. Tzn., že je uplatněn stejný režim správy domu a pozemku jako u vzniklého společenství vlastníků, takže v tom nevidím žádný problém.
René,
napsal jste:
„Katastr neblokuje převody jednotek, pokud společenství vzniklo automaticky ze zákona podle § 9 odst. 3 ZoVB“
Ve Vašem předchozím příspěvku jste ale psal o SVJ, která nevznikla dle ZoVB, ale byla založena dle NOZ. A tehdy jsem Vás opravil,že katastr blokuje převody jednotek, pokud není prokázán VZNIK společenství dle NOZ. S Vaším novým tvrzením o převodech jednotek vymezených dle ZoVB souhlasím.
Dále jste napsal:
" V § 1191 je uvedeno, že se použijí na správu pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění. Tzn., že je uplatněn stejný režim správy domu a pozemku jako u vzniklého společenství vlastníků, takže v tom nevidím žádný problém."
Vynechal jste ale začátek paragrafu, který zní „Nevzniklo-li společenství vlastníků,…“. SVJ tazatelky ale vzniklo dle ZoVB, tzn. nepoužije se NOZ část Správa bez vzniku společenství vlastníků, ale je nutno postupovat dle ZoVB, tedy jak píše Katka Obytová v úvodním příspěvku, ustavující schůze, schválení stanov, volba statutárního orgánu atd.
Napsal jste, že vzniklo-li společenství, je třeba postupovat dle ZoVB. Nelze postupovat podle ZoVB, na ZoVB zapomeňte. Ustavující schůze, schválení stanov, volba statutárního orgánu atd. se už řídí dle NOZ a vzorových stanov. V případě vzorových stanov jen těch ustanovení, která nepozbyla platnosti, protože odporovala donucujícím ustanovením NOZ.
René,
na Vaše přeskakování od tématu k tématu se špatně reaguje. Takže napsal jste,
" se už řídí dle NOZ a vzorových stanov"
Zákon 371/2004 (vzorové stanovy) byl zrušen zákonem 89/2012. Nicméně tyto stanovy zřejmě stále platí pro SVJ tazatelky, ale to nebylo předmětem dosavadní diskuse. Dále prosím uveďte konkrétně, jak si představujete aplikaci NOZ na právní poměry SVJ tazatelky. Jako že např. znovu založíte již vzniklé SVJ dle paragrafu 1198? Máte pravdu, že práva a povinnosti SVJ se dnes řídí dle NOZ, ale zároveň právní poměry, vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se řídí dosavadními právními předpisy, viz par. 3028 NOZ.
Když napíšete, že právní poměry SVJ se řídí podle ZoVB, tak není nikomu jasné, co tím myslíte. Napište konkrétně, co si pod tím představujete, jakými ustanoveními ZoVB se podle vás takové společenství řídí.
Je to tak, jak jsem napsal. Dokud SVJ nepřízpůsobí stanovy přijaté za účinnosti ZoVB novému občanskému zákoníku, tak se řídí těmito stanovami, vyjma ustanovení, která odporují odporují NOZ (ta ztratila platnost o účinnosti NOZ) a novým občanským zákoníkem. To samé platí pro vzorové stanovy u SVJ, která vznikla ze zákona o vlastnictví bytů, ale stanovy nepřijala. U takových SVJ se na prvním shromáždění přijmou stanovy podle kvór uvedených ve vzorových stanovách. Stanovy už musí být přizpůsobeny NOZ a vše dále se řídí podle těchto stanov a NOZ.
Zkuste hledat zde v diskusi vlákna na podobná témata. Jak těch 12 let vyúčtováváte zálohy služeb a příspěvky do tzv. fondu oprav ? Na čí účet peníze posíláte ? Na účet SBD ? Založení SVJ (či vznik ze zákona) měl zajistit sice původní vlastník, ale tak pokud mám o něco zájem, tak se starám (tento postup myslím v ZoVB je popsán). Snad máte aspoň Prohlášení vlastníka, nebo ani to ne ?
Náklady notáře je v tomto případě marginální problém
Při pročítání některých zdejších vláken mne napadlo, že možná máte ještě u SBD naspořené prostředky !!!
Nevím jak dlouho v domě bydlíte, možná ne od r. 2005, ale měla byste být iniciativnější aspoň zde a na netu při hledání odpovědí na váš problém. Nejste přeci první ani poslední, kdo toto řeší.
Co najdete po zadání adresy domu ?
na cuzk.cz (zadat číslo popisné, nikoli orientační)
na wwwinfo.mfcr.cz/ares
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Některá zdejší vlákna
http://www.portalsvj.cz/…lozeni-svj-0
http://www.portalsvj.cz/…-vznikla-svj
http://www.portalsvj.cz/…-po-7-letech
http://www.portalsvj.cz/…nikem-na-svj
http://www.portalsvj.cz/…vi-vlastniku
http://www.portalsvj.cz/…vi-vlastniku
http://www.portalsvj.cz/…t-bytu-do-ov
http://www.portalsvj.cz/…-od-druzstva
Ještě jednou díky. Vzhledem k tomu, že současný stav asi nikomu nevadil a všichni se spoléhali jen na sliby současného pověřeného vlastníka, zůstalo až na mě toto změnit. Bohužel, jak jsem psala, musím začít od začátku… Držte mi palce. Jde to pomaleji, než jsem doufala. Sepisuji fakta, abych mohla celou věc rozjet a dotáhnout.
Mimo to, Prohlášení vlastníků nemáme.
Dobrý den,
děkuji všem za rady a informace. Pravdu máte, nejsem první,kdo to začal řešit,ale nikdo to nikdy nedořešil a mě došla trpělivost a musím bohužel začít od začátku. Taktéž jsme se nastěhovali později,takže je mi též záhadou, proč je všem jedno,kdo a jak se stará o jejich majetek a finance…
Ještě jednou díky za nasměrování. S chutí do toho…
Poslední komentáře