užívání dvora - SVJ
Dobrý den, prosím o radu. Jsem vlastníkem BJ s podílem na společných částech domu, kterými je i dvůr. Předsedkyně výboru užívá část tohoto dvora ke svým soukromým účelům, jedná se o záhonky. Ráda bych si v jednom nehostinném rohu pořídila také jeden vyvýšený záhon 1×1 m (předsedkyně využívá 1/5 dvora, až máme stejný podíl na společných částech domu), požádala jsem výbor SVJ o souhlas k užívání, a bylo mi zamítnuto (bez vysvětlení). Dá se v tomto případě zaručit jakási rovnost práv? Tzn. pokud je paní schváleno, mělo by být v zájmu dobrých mravů schváleno i mne? Nebo je normální, že každý případ a souhlas výboru SVJ je individuální a nemám se tím trápit? Děkuji předem za odpověď
Paní Heleno, možná si myslíte, že výbor je nějaký všemocný vládce a domovní policajt, který Vám může přikazovat co smíte a co nesmíte. Není tomu tak.
Členové výboru jsou pouze zvolené osoby v čele právnické osoby SVJ – sluhy vlastníků jednotek. Tento sluha nemá moc ani nad Vámi, ani nad Vaším majetkem. Proto takovou moc nemají ani členové výboru.
Pánem v domě jsou pouze vlastníci jednotek. Nejvyšším orgánem SVJ není výbor, nýbrž shromáždění. Co shromáždění rozhodne a přikáže, to se stane. Předsedkyně o tom nemá právo držkovat, ani vymýšlet si vlastní pravidla.
Podotýkám pro jistotu, že členové výboru mohou (a musí) odporovat shromáždění, jestliže rozhodnutí shromáždění
- může způsobit škodu,
- je nemyslné (nevykonatelné),
- je v rozporu se stanovami SVJ,
- je v rozporu s prohlášením (vlastníka budovy),
- nebo je v rozporu s donucujícím ustanovením zákona.
Způsob užívání společného pozemku může být upraven v prohlášení, nebo ve stanovách. Nenajdete-li tam nic určitého, obraťte se na shromáždění. To může svým rozhodnutím stanovit napříště nějaký režim užívání (který by neměl nikoho vylučovat ani diskriminovat). Předsedkyně se postaví do pozoru a poslechne – nebo ji vyhoďte a zvolte si do výboru někoho jiného.
Justitianus
Pane Justitianus děkuji za kvalitní vysvětlení. Pochopila jsem a pro mou potřebu jste mi to skvěle vysvětlil !! Děkuji… problém se bude skrývat asi ve velikosti podílů. 1. BJ 12,55, 2. BJ 16,3, 3. BJ 14,2, 4. BJ 13,9, 5. BJ 43,05. Já jsem BJ č. 2, paní předsedkyně BJ č. 3, výbor je BJ č. 3–5 (tedy vč. většinového vlastníka, jež má BJ k pronájmu a na výdělek, moc nic neřeší a vždy hlasuje jako zbývající 2 členové výboru). Mne BJ č. 2 a sousedku BJ č. 1 ze všech aktivit vyloučili, posílají pozvánky na poslední chvíli, jednají o nás, bez nás atd. :( … s tím asi moc neudělám, že?
Paní Heleno, můžete alespoň vyžadovat aby dodržovali stanovy (posílání pozvánek a podobně). A pokud jde o hlasování, nemohou změnit skutečnost, že společné části jsou oprávněni užívat VŠICHNI vlastníci jednotek.
Jiný způsob užívání by musel být uvedený v prohlášení (jako společná část ve výlučném užívání některého vlastníka jednotky). Jestliže v prohlášení není nic takového, pak se nemusíte předsedkyně na nic ptát. Nemusíte dokonce ani předložit věc shromáždění!
Můžete prostě vyznačit na pozemku část, která odpovídá Vašemu spoluvlastnickému podílu – a zasejte si tam třebas kytičky, nebo mrkev. Pokud nezaberete více než odpovídá Vašemu podílu, pak je vše v pořádku. Nikoho neomezujete, žádnému spoluvlastníkovi v ničem nebráníte.
Justitianus
Pane Justitianus, děkuji ☺ jste úžasný… v PV nic takového nemáme, na to jsem se zaměřila hned zkraje, jsem vám moc vděčná za Vaše vysvětlení. A pro mne z toho navíc vyplývá, že více začnu lpět na dodržování stanov, aby bylo výboru jasné, že nemůže vše, co si usmyslí. Navíc jsem pochopila, že výbor koná, ale vlastníci navrhují, upozorňují atd. Že je společenství nadřazené výboru jsem také nevěděla. Děkuji, přeji Vám pěkný den ☺
si trochu počíst.
https://www.bezplatnapravniporadna.cz/…ho-domu.html
https://www.epravo.cz/…-111440.html
22 Cdo 3019/2006
heleno, justimu nemáte zač děkovat, píše nesmysly. samozřejmě si nemůžete svévolně zabrat jakoukoliv část společné věci. ani na ni nic umisťovat. vše jedině s většinovým souhlasem spoluvlastníků.
tady jde o dvorek. představte si to třeba na parkovací ploše, kde by si někdo bez domluvy s ostatními vlastníky ohradil „své“ místo na parkování a bránil v užívání tohoto místa jeho ostatním vlastníkům.
Paní Heleno, snad abych to vysvětlil. Radka je místní brouk Pytlík: pokouší se vyjadřovat ke všemu. I k tomu, o čem nemá ani tušení.
- Radka2222 je usvědčená lhářka. V jiné diskusi se snažila blýsknout a psala nám co prý je obsaženo v rozsudcích o užívání společného pozemku. Když ale byla více diskutujícími vyzvána, aby ty rozsudky označila nebo na ně dala odkaz, ukázalo se, že lže. Všechno si to vymyslela. Viz diskuse Judikát pro Zemphiru.
- Radka2222 nezná občanský zákoník, takže nemůže radit. Ukázalo se to když si spletla užívání společného pozemku jeho spoluvlastníky s propachtováním zemědělské půdy pro rostlinnou výrobu. Byl by to pokus o vtip, kdyby tuto hloupost Radka nemyslela smrtelně vážně. Viz diskuse Radka2222 bez mozku.
Paní Heleno, Vy jste napsala, že předsedkyně si oddělila část společného pozemku a hospodaří na něm. Takže dělení užívání mezi spoluvlastníky už započalo, a nikdo ze spoluvlastníků proti tomu dodnes nic nenamítá. Z toho je třeba vyjít. Máte tedy i Vy předem daný konkludentní (nevyslovený) souhlas ostatních spoluvlastníků. Nemusíte se jich už ptát vůbec na nic. Prostě se zařídíte stejně, jako se zařídila předsedkyně. Ona nastavila „laťku“, Vy se pouze budete chovat úplně stejně.
Radka se tedy zase plete, ostatně to je u ní typické. Je na to přísloví: Čím prázdnější sud, tím víc duní.
Jak už jsem Vám napsal, musíte dbát, abyste si vyhradila jen takovou část pozemku, která odpovídá Vašemu spoluvlastnickému podílu. Podle § 1123 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, platí, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků. Jestliže tedy budete užívat pouze poměrnou část pozemku, nezasahujete tím do práv ostatních spoluvlastníků a nebráníte jim v užívání: oni mohou svou část také obhospodařovat, nebo ji mohou nechat ležet ladem, či přenechat jinému spoluvlastníkovi – zcela podle jejich úvahy.
Pokud by v budoucnu spoluvlastníci rozhodli o jiném způsobu využití společného pozemku, musela byste se jejich většinové vůli podřídit. Za současné situace je většinová vůle nepochybně taková, že každý spoluvlastník si může okopávat, plít, zalévat a obhospodařovat určitou vymezenou část společného pozemku.
Justitianus
„Ona nastavila „laťku“, Vy se pouze budete chovat úplně stejně.“
Je tomu poněkud jinak. Protiprávní jednání jiného neopravňuje k témuž nebo jinému protiprávnímu jednání. Pan Justitianus zde nabádá k protiprávnímu jednání.
„Jestliže tedy budete užívat pouze poměrnou část pozemku, nezasahujete tím do práv ostatních spoluvlastníků a nebráníte jim v užívání“
Je tomu poněkud jinak. Pokud je pozemek ve spoluvlastnictví více vlastníků, jednotlivý vlastník není oprávněn svévolně „vymezit“ jím užívanou část, byť by její plocha nepřesáhla výši jeho podílu. Pan Justitianus i zde nabádá k protiprávnímu jednání.
nasadili laťku dokonce se souhlasem, přesto to nestačí :-) https://www.bezplatnapravniporadna.cz/…ho-domu.html
Pane Usměrňovači, prokažte Vaše tvrzení! Uveďte konkrétní ustanovení celostátně účinného právního předpisu, které prý – podle Vás – bylo předsedkyní porušeno. Děkuji, a netrpělivě čekám na Vaši rychlou odpovď.
Justitianus
Milá Eulálie, jste totálně popletena.
- Nejde o neoprávněné užívání.
- A už vůbec nejde o užívání cizí věci – ta věc je totiž ve spoluvlastnictví.
Máte to všechno nějak zoufale pomotané. Radka sice odpověděla dvěma odkazy, ale jako obvykle úplně špatně.
- První její odkaz vede na článek, jehož první věta zní: „Rozdělit si nemovitost (tím je ve vašem případě myšlena zahrada) lze jen za souhlasu všech spoluvlastníků, (…)“.
Nu, vždyť v tomto případě nejde o žádné „rozdělení nemovitosti“, nýbrž pouze o spoluvlastnickou dohodu o užívání částí pozemku. A bezformální souhlas spoluvlastníků – tedy dohoda – je nepochybně již dán. Nečetla jste co zde psala tazatelka, a co jsem (už dvakrát) pro místní blbečky zopakoval? Jestliže předsedkyně nějak hospodaří na části společného pozemku a nikdo se proti tomu neohradil, existuje tedy nepochybně konkludentní souhlas s takovým způsobem užívání toho pozemku.
Mohu posloužit citátem z judikátu Nejvyššího soudu, a ten obsahuje přesně totéž co jsem napsal i já o nakládání se společným pozemkem.
|
„Z povahy podílového spoluvlastnictví vyplývá, že dohoda je
primárním způsobem řešení záležitostí spoluvlastníků. Nejvyšší
soud v rozsudku ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4347/2007,
uveřejněném v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího
soudu, C. H. Beck jako C 8057 dovodil, že dohoda podílových
spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním
právním úkonem a nemusí být písemná ani tehdy, týká-li se nemovité
věci. Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 4455/2008 |
Dohoda zde existuje; byla uzavřena konkludentně a na dobu neurčitou; vlastníci jednotek jsou touto dohodou vázáni. O čem ještě chcete dumat? Jaké absurdní neexistující právní kličky v tom chcete vyhledávat?
- Pokud jde o druhý Radčin odkaz (na usnesení Nejvyššího soudu č.j. 26 Cdo 1301/2019–116) to je také o něčem úplně jiném. A Radka to – jako obvykle – nepochopila. Ostatně ani Vy …
V tomto judikátu se totiž řešil případ, kdy spoluvlastníci měli být vyloučeni z užívání společného pozemku. Měli se zcela vzdát užívání za finanční náhradu.
Zde řešený případ je ovšemže zcela jiný – nikdo není vyloučen a nikdo nemá nikomu nic platit. Naopak: vícekrát jsem paní Haně zdůrazňoval, že může užívat jen tu část, která nepřesáhne její spoluvlastnický podíl. Tím žádného ze spoluvlastníků neomezí. Judikát odkazovaný Radkou je o úplně jiném právním problému …
Ostatně Nejvyšší soud tu věc řešil právě proto, že neexistovala dohoda spoluvlastníků – některý (či někteří) nesouhlasili. Právě proto tu věc dali k soudu! To dá rozum. Zde ovšem řešíme případ, kdy dohoda spoluvlastníků již existuje, a nikdo se proti ní nrohradil, nikdo se nedomáhá nějakého jiného řešení spoluvlastnického užívání. Z tohoto faktického stavu je třeba vyjít. Příslušný judikát NS 22 Cdo 4455/2008 jsem zde citoval výše.
Justitianus
Cizí věcí je vůči osobě jakákoli věc, která není ve výlučném vlastnictví této osoby.
To je notorieta, první semestr.
Wendy, Vy jste právní analfabet. Znovu tedy opakuji (pro Vás ještě podrobněji než napoprvé):
- Ve zde řešeném případě nejde vůbec o věc, a tedy nemůže jít ani o cizí věc.
- Neřeší se nakládání s věcí, nýbrž nakládání se spoluvlastnickým podílem na věci.
Věcí je totiž celý pozemek. Ten se paní Hana nechystá okupovat, ani se nechystá z něj vyhnat ostatní spoluvlastníky. Stále to nechápete? Pletete si pouhý spoluvlastnický podíl na věci s celou věcí. Neumíte rozlišovat:
- Při nakládání s celou věcí (s pozemkem) vystupují spoluvlastníci navenek jako jedna osoba, a jako jedna osoba také s celou věcí nakládají (§ 1116). O takový případ zde nejde.
- Vzájemné vztahy mezi spoluvlastníky věci jsou ovšemže něco jiného. Mezi spoluvlastníky navzájem se uplatní zejména § 1121 (každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu) a § 1123 (spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle).
Asi jste ten první semestr práv nestačila dostudovat, a judikaturu taky neznáte, viďte, Wendy …
|
Cituji z rozsudku Nejvyššího soudu: Právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužívá společnou věc v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu, je dáno zákonem a vyplývá z práva spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jeho podílu. Rozsah tohoto užívacího práva ke společné věci (stejně jako výše spoluvlastnického podílu) nemůže být proti vůli spoluvlastníka rozhodnutím spoluvlastníků modifikován. Neumožňují-li existující poměry nebo rozhodnutí, popřípadě dohoda spoluvlastníků některému spoluvlastníku plnou realizaci tohoto práva, náleží mu za to (jestliže se ovšem strany nedohodly jinak) odpovídající náhrada. Jde o náhradu za omezení spoluvlastnického práva. Jiná situace nastane, užívá-li spoluvlastník věc nad rámec svého podílu bez právního důvodu (zejména bez rozhodnutí většiny spoluvlastníků nebo bez dohody spoluvlastníků anebo bez rozhodnutí soudu). Pouze spoluvlastníci vůči sobě navzájem mohou z takto nastoleného vztahu vyvozovat nároky a případně se domáhat jiné úpravy užívání věci. Samotné spoluvlastnické právo (…) je (…) důvodem k užívání věci v rozsahu spoluvlastnického podílu. Z vlastnictví podílu sice nevyplývá právo užívat pouze konkrétní část věci, nicméně spoluvlastník je oprávněn užívat věc jen v rámci svého podílu (…). Rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 5386/2016 ze dne 18.05.2017 |
Znova pro místní blbečky zopakuji:
Paní Hana se pouze chystá konsumovat své „právo spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jeho podílu“. Paní Hana se nechystá užívat společný pozemek nad rámec svého podílu. Nechystá se vyloučit ostatní spoluvlastníky z užívání pozemku. Nehodlá je nijak omezit. Nehodlá jim zabraňovat v realizaci jejich spoluvlastnických práv.
Někteří spoluvlastníci už pozemek témto způsobem užívají (předsedkyně), někteří nikoliv (nechávají jej ladem a nevyužívají své právo). To je v pořádku – do užívání pozemku je nemůže nikdo nutit násilím. A stejně tak ani oni nemohou nutit paní Hanu, aby se (bez většinového rozhodnutí spoluvlastníků) vzdala svého práva užívat svůj podíl.
Ke způsobu užívání pozemku jednotlivými spoluvlastníky nepochybně existuje konkludentní dohoda spoluvlastníků, sjednaná na dobu neurčitou. Nejste schopni prokázat, že by tomu snad mělo být jinak.
Justitianus
Pane Justitianus, mrzí mne že jsem tady vyvolala takové bouřlivé emoce a obdivuji Vaši schopnost argumentace a plně s Vámi souhlasím. Děkuji ještě jednou… radila jsem se i včera u znalců práva zde u nás ve městě, a také s Vámi souhlasí. Děkuji a přeji Vám příjemný den ;)
Paní Heleno, děkuji za přívětivá slova. Jak vidíte, názory souladné s právem a s judikaturou českých soudů zde nejsou vítány – místní blbečci je vytrvale minusují. Oni sami nejsou ovšem schopni k věci nic dodat, ani nejsou schopni tazatelům nic poradit.
A takhle si tady žijeme …
Justitianus
pane Justitiane, já vám (i když mne občas kritizujete) dávám, ale i některým jiným mínusovaným příspěvkům +. Mínusování (aby při –3 nebyl příspěvek vidět) je popření práva na dialog.
A nezapomeňte, že ve výboru jsou také vlastníci. A vlastníci navrhují. Napsala jste, že mají většinu. Hodně úspěchů v žabomysí válce.
Tak já žádné žabomyší války vést nechci, vím že sousedské vztahy se lehce naruší a těžko napravují. Na druhou stranu, hypotéku mám zaplacenou, jsem řádným vlastníkem BJ, neváznou za mnou žádné pohledávky, tak nechci, aby výbor praktikoval své chování tak, jako že jsem zde v pronájmu. Problém je ten, že kdysi paní předsedkyni patřil celý dům, poté ho rozprodala na BJ, ale přístup zůstal nezměněn. Když se měnily stanovy dostaly jsme pozvánky spolu se sousedkou na poslední chvíli (výbor si je sám ani neposlal, což bylo pak v notářském zápisu), oznámení o jednání nebylo vyvěšeno – jak mělo být (dle téhož not. zápisu) a ani jsme neměly možnost do navrhovaných změn nahlédnout… to není dle správné. Takové hlídání mám na mysli…
„požádala jsem výbor SVJ o souhlas k užívání, a bylo mi zamítnuto (bez vysvětlení). Dá se v tomto případě zaručit jakási rovnost práv?“
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Paní Heleno, rovnost práv je v SVJ dle možností dána tím, že každý se podílí svým hlasováním o záležitostech domu dle velikosti podílu, kterým hlasujete na shromáždění.
Viz
Správa domu a pozemku § 1189
(1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co … je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. … zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, … nebo změnou v užíván… pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
§ 1190
Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků (sic: tedy nikoli výbor).
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Nejvyšším orgánem SVJ není výbor jak se asi domníváte (výbor je rád, když se to vlastníci domnívají), ale shromáždění SVJ !!! Viz příslušný paragraf NOZ. Potíž pro spoluvlastníky je, když si výbor sežene plné moce od (s prominutím) ovcí, kterým je jedno, jak za ně výbor (či jiný zmocněnec) hlasuje, protože málokdo (zmocnitel) určí v PM, jak má zmocněnec hlasovat v tom kterém bodě.
Také je problém, pokud výbor nesvolává shromáždění nebo max. 1× / rok dle zákona a vy byste musela skoro rok čekat na přednesení žádosti.
Shromáždění § 1206
(1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech.
§ 1208 Do působnosti shromáždění patří
- rozhodování
1.
2. o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení…
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Hlasování per rollam (mimo zasedání) § 1211 se asi kvůli záhonu nebude aplikovat.
Předpokládám, že nemáte a) ve stanovách, že o záhonu rozhoduje výbor nebo b) v Prohlášení není, že dvůr „patří“ výboru nebo konkrétní osobě (nebo-li „výlučné užívání“).
Či-li měla jste být konkrétnější, jak to máte ve společenství „zařízeno“.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Dotaz: Přednesla jste svoji žádost na shromáždění :
Poslední komentáře