Uzavírání smluv výborem bez hlasování shromáždění
Dobrý den, řešíme v našem domě problém, kdy nový předseda výboru (navíc samozvaný) nyní na nástěnce oznámil malování, aniž by proběhlo hlasování, natož výběrové řízení. Firmu vybral sám bez jakékoli komunikace se zbývajícími vlastníky a tvrdí nám, že je vše v pořádku – my naopak máme právní názor, že se může jednat až o podvod. Předseda se stále tvrdošíjně odvolává na stanovy. Ty jsou ale staré a je v nich uvedeno k tomuto pouze to, že výbor „uzavírá“ dohody o provedení prací – což dle našeho názoru neznamená, že výbor nepotřebuje souhlas většiny (právní názor zní, že 75% většiny) vlastníků, resp. vlast. podílů. Kdo má tedy pravdu, prosím?
Dobrá, podle reakcí musím přiznat, že jsem to problematiky zasvěcen mnohem méně, než jsem vůbec tušil. Když jsme se do našeho paneláku přistěhovali, dostali jsme předpis plateb spojených s užíváním bytu v našem vlastnictví. Zálohy na to či ono + fond oprav. Ten platí spousta mých známých, takže ač jsem typ „prověřuj cokoli“, toto jsem vzal jako nevyhnutelnou nutnost a platím, tolik, kolik mi bylo předepsáno (ač v našem městě je to prý bezkonkurenčně nejvíc – 41 kč/m2 bytové plochy). Nikdy mě nenapadlo, že se lze vzepřít tomuto placení nebo manipulovat s jeho výší (tam jsme totiž údajně vázáni úvěrovou smlouvou na zateplení, kdy prý banka sama diktuje výši příspěvku do FO – ale je to info od předsedy, který se již několikrát ukázal jako nedůvěryhodný, takže i toto v současnosti budeme pověřovat – jakmile z něj dostaneme všechny papíry). Zde komentující účastníci diskuse jsou evidentně mnohonásobně zběhlejší v těchto věcech (proto jsem se také na tuto diskusi obrátil), takže jsem některými náměty a komentáři opravdu překvapen, nicméně jsou to náměty a chybí mi vodítka, jak je převést do praxe s úspěchem na konci.
Pane Otas, napsal jste: „… jsme totiž údajně vázáni úvěrovou smlouvou na zateplení, kdy prý banka sama diktuje výši příspěvku do FO“.
To jsou, pane Otasi nesmysly. Ono to zateplení proběhlo po tom, co jste si pořídil jednotku? V tom případě Vám nevznikla povinnost platit neexistující FO, protože SVJ žádný takový fond netvoří. Nýbrž měl jste začít splácet Váš vlastní dluh právnické osobě SVJ. Banku do toho nepleťte, Vy nejste s bankou v žádném právním vztahu.
Nebo snad zateplení se uskutečnilo dříve, než jste nabyl jednotku do vlastnictví? V tom případě Vám samozřejmě nevznikla povinnost na tento účel nic hradit. Vy jste si koupil byt už v zatepleném domě. Zateplení si objednal a dostal předchozí vlastník jednotky. Ten má z tohoto důvodu dluh vůči SVJ. Platíte zřejmě dobrovolně dlužné částky za přededchozího vlastníka jednotky. Dal Vám alespoň slevu na kupní cenu bytu, výměnou za to, že budete jeho dluh splácet za něj?
I v tomto druhém případě byste měl za něj hradit jen jeho dluh vůči SVJ, ne neexistující „fond oprav“.
lake
Je nutné si uvědomit, zda se ve Vašem SVJ s tímto pojmem pracuje a zda někde je uvedeno, co se tím fondem oprav míní. Třeba najdete usnesení, či odkaz ve výpočtovém listu. Některé SVJ mají na výpočtovém listu uvedeno „fond oprav“, u něho uvedeno písmeno „p“ a na konci třeba uvedeno, že se jedná o zálohu či příspěvek dle příslušného §.
Největší platba, neznamená, že je něco špatně. Záleží na velikosti, i třeba na tom, co vše se z úvěru platilo. Je nutné rozklíčovat, na co vše tyto peníze putují.
Ano, je pravdou, že u některých úvěrových smluv je definováno omezení v tom, že SVJ si musí nechat schválit manipulaci s touto sazbou Bankou, dle dohodnutých smluvních podmínek.
Často též platí, že při schvalování úvěru Banka vyžadovala, aby se financování nějaké investice odhlasovalo nějakým usnesením, kde figuroval „fond oprav“, kde se vlastníci zavázali platit do „fondu oprav“ nějakou sazbou s tím, že je definováno, že se jedná o dlouhodobou zálohu na opravu, z níž SVJ čerpá peníze na splácení úvěru. To je takový krátký popis. Je to z toho titulu, aby závazek na přispívání přecházel na vlastníky, kteří jednotku koupí. Dělá se to z důvodu vyhnutí se obligačnímu účinku, kdy by příspěvek na úvěr po prodeji jednotky zůstával prodávajícímu i po převodu bytové jednotky.
Děkuji vám za pestré reakce. Měl bych především uvést, že jsme se poměrně nedávno přistěhovali, a stanovy v jejich podobě tím „zdědili“. V našem domě je velký počet nájemníků a starších lidí, kteří v podstatě nic moc nechtějí řešit a důvěřují či se bojí. Také nový předseda je předsedou ještě ani ne rok (po úmrtí dosavadního), sám má v papírek evidentně hokej, dle jeho tvrzení některé možná ani nemá atd. Nevíme, je to jen jeho slovo. Předsedou se stal za okolností, jež zřejmě nebyly řádné (volba neproběhla, je zde podezření na zfalšování – ale opět…obyvatelé domu byli rádi, že to někdo vzal, jsou často starší, nemocní, nebo FO nejsou jejich peníze, tak jej neřeší). Platby samozřejmě víme (ač máme zdaleka nejvyšší FO v celém městě, a to výrazně vyšší, než jsou jiné, považované za vysoké). Disponování s účtem atd. jsou věci celkem jasné, rozpor je v tom, že předsedat se domnívá, že když mu stanovy dávají pravomoc uzavírat smlouvy (což dávají), tak není nutné prohlasovávat akce, na které smlouvy znějí – což my si nemyslíme. Též jsme zjistili, že naše stanovy jsou v podstatě pouze výřezem z příslušného zákona a prakticky nejsou snad v ničem (rozhodně v ničem podstatném) modifikovány. Není třeba určena částka, nad kterou již nemůže předseda či výbor rozhodovat o výdajích bez hlasování shromáždění atd. K dalším dotazům: smlouvy evidentně uzavírá předseda, přestože ve stanovách figuruje pro tyto účely vždy výbor – jak jsme dnes zjistili, část výboru nebývá o těchto rozhodnutích vůbec informována. „Starými stanovami“ míním dosud platné, ale nejsou ještě inovovány vzhledem k novému zákoníku (termín do r. 2017). Jinak se samozřejmě nebojíme ničeho a „NE“ (velice důrazné) jsme v posledních dnech řekli několikrát. Jen se snažíme prostě lidsky domluvit a ne to řešit rovnou trestním oznámením. Bohužel, řeč s předsedou moc není, on toho moc neví, přesto má na vše své „ne, tak to není, je to, jak to říkám já“, takže v nejhorším bohužel bude pomoc paragrafů nevyhnutelná. :( Tak, jak pan „Jar“ popisuje procesní stránku, si myslíme, že by to mělo probíhat i u nás, žel, neprobíhá. Do FO posíláme peníze dle předpisu od realitky, která náš dům spravuje a kde se s námi také moc nechtějí bavit – i proto chceme iniciovat změnu, ale obáváme se téhož: malého zájmu až nezájmu lidí starších či nájemníků. Děkuji za vaše reakce, učíme se každým dnem a díky naprosté ztrátě důvěry v našeho předsedu jsme nastartovali období velkých tlaků a změn.
Otasi nájemnící o aktivitách svj nerozhodují, stanovy se neinovují. O nutnosti či nenutnosti změny stanov je tady spousta příspěvků a několik vláken, stačí si je vyhledat. No a když vám platby předepisuje jakási realitka, tak k tomu není co dodat.
Takže není pravda, že do r. 2017 musí mít všechna SVJ nové stanovy? Toto je totiž věc, která se táhne napříč různými SVJ v našem městě, co jsem se tak bavil se členy jejich výborů.
Pane otasi,
žádný „FO“ neexistuje. O to překvapivější je, že na takový účel bez protestů platíte. Jestliže posíláte peníze na základě zjevně fantazijnho důvodu, dal jste tím konkludentně najevo, že předem plně souhlasíte jak s výší částky, tak se způsobem jejího použití právnickou osobou.
Jste nyní v procesně nevýhodném postavení. Jste to Vy, kdo musí soudu tvrdit a prokazovat, že SVJ není oprávněno nakládat s těmi penězi podle své úvahy. Nejste dokonce ani schopen prokázat, že jde o zálohy, které by měly být po použití na předem sjednaný účel vyúčtovány a vypořádány. Možná jde o Vaše nevratné příspěvky, které jsou vlastním zdrojem právnické osoby a do kterých Vám nic není.
lake
FO, neboli fond oprav, figuruje mezi položkami plateb za užívání bytu, které dostáváme od realitky, jež náš dům spravuje. V životě jsem neslyšel, že by bylo možné v bytovém domě nepřispívat do fondu (pravda, ještě hodně jsem toho v životě neslyšel :)). Prokázat to schopen jsem, mám nespočetně složenek znějících na částky a příjemce uvedené právě v onom předpisu – toto bych neviděl jako problematické. Ale tedy prakticky: tvrdíte mi, že když dnes zruším svůj trvalý příkaz, resp. snížím o částku na FO, tak nebudu mít ze strany SVJ či realitky problém?
Pane Otasi, nenapsal jsem nikde a nikdy, že byste mohl přestat platit. Znáte jistě přísloví: Podej čertu prst …
Vy jste podal čertu prst. Začal jste ochotně platit částku, kterou jste nebyl povinen hradit. Začal jste platit i bez toho, že by existovala pravidla, bez rozpočtu, bez toho že byste věděl na co platíte. Nikdy jste nevyzval SVJ, aby Vám doložilo právní důvod pro Vaše platby. Dkonce nevíte ani zda to máte považovat za vyúčtovatelnou zálohu (která musí být vypořádána), nebo jde o příspěvek (který si SVJ může celý nechat a nemusí Vám říci ani „Děkuji“.
Přečtěte si znovu můj předchozí příspěvek. Napsal jsem Vám přece v jakém jste právním postavení. Neradím Vám s nesmyslnými platbami přestat, protože placením jste s nimi vyslovil bezvýhradný souhlas. Pastička sklapla. Nyní máte právo pouze platit. Nemáte právo ani na vrácení těch peněz, ani na jejich vyúčtování.
lake
Vy přeci máte vědět, jaké platby a za jakým účelem posíláte na účet SVJ a kdo je oprávněný s účtem disponovat. Jestli posíláte neurčité platby na záhadný fond oprav, pak se nedivte, předseda si za tyto může provést jakkékoliv opravy i bez vašeho souhlasu.
- Nejdříve je nutné si ujasnit jednu věc, smlouvu uzavíral kdo? Předseda SVJ či členové výboru? Koho máte jako statutární orgán? Předsedu či Výbor?
- Samozvaný? Neznám SVJ, které by mělo ve Stanovách uvedeno, že člen SVJ se sám nazve předsedou, někdo ho musel zvolit.
- Názor se musí o něco opírat, co máte napsáno ve Stanovách? Kdo může schvalovat opravy, je to věc, kterou si vyhradilo Shromáždění pro sebe, či má statutární orgán mandát ze Stanov do určité částky rozhodovat o opravách bez nutnosti to předkládat Shromáždění?
- Co to je „staré stanovy“, buď jsou platné či neplatné, případně jsou neplatné pouze ty části, které jsou v rozporu se zákonem z nějakého důvodu?
- Citujte tu část stanov, dle které Váš Výbor/předseda potřebuje souhlas 75 % vlastníků.
Otasi, podívejte se da vašich stanovy, zda váš přededa, resp. výbor má nějakou pravomoc, nebo mu každý prd musí schvalovat vlastníci na shromáždění. To co si vy myslíte je lhostejé, podstatné je, jaké má pravomoci podle stanov.
Já vám nerozumím, co to je samozvaný předseda? To jako řekl v baráku a teď tady předseduji já, bez výboru, bez zvolení a vy sklapnete a posloucháte? No ale i zde takový byl, sice i výbor, ale zákon mne nezjímá, předsedou jsem já, těžká práce. Prostě ho ignorujte, umíte říct NE?? Čeho se bojíte? Kdo má přístup k účtu v bance? Ve stanovách budete mít i na co a jak se hlasuje, jinak se podívejte na zákon. Drtivá většina máme stanovy staré. No ale na druhé straně, je třeba vymalovat? Svolejte shromáždění a předsedu si zvolte. Máte kandidáta ochotného předsedovat? Konejte, odvahu!
Víte, kdo má pravdu? Kdo má v ruce peníze. Evidentně je to Váš předseda. Je chyba, že mu je posíláte stylem odhaduji jako u nás a mnohde jinde takto: do fondu oprav, 10, 20 Kč nebo, jak se někdo z výboru zrovna rozhodne na m2? Že to tak nějak je?
Pak se nemůžete divit, že si dělá co chce.
Měl by Vám navrhnout, že je třeba podle něj, coby správce vymalovat, předložit Vám nabídku několika firem a nechat Vás o záměru malovat včetně ceny, jako vlastníky, rozhodnout a pak se uklonit, sklapnout a udělat, co si přejete.
Jar
pane Otasi, ve stanovách bývá
- Nejvyšším orgánem SVJ je Shromáždění
- Do výlučné pravomoci Shromáždění náleží rozhodnutí
- o výši příspěvků (záloh) na náklady spojené se správou společných částí domu
Na téma pravomoc výboru (předsedy) je zde několik vláken. Nesdělil jste, o jak vysokou investici jde. V jednom z novějších zákonů (nevím který) je uvedeno, že výbor může odhlasovat investici ve výši 1000 Kč / BJ.
Blíží se konec roku a zajímejte se hlavně o řádné srozumitelné vyúčtování služeb (voda, úklid, odpadky) a příspěvků správy domu a pozemku (tzv. fond oprav) na byt. S vyúčtováním oněch příspěvků (stav 1.1, náklady domu, podíl na byt, stav 31.12) bývají problémy a pan Lake zde zdůvodňoval, proč má vlastník právo na řádné vyúčtování, ne jen jako „předpis = záloha x 12 = 9999 za rok“.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Pokud jde o placení do tzv. fondu oprav (možná to tak je nazváno ve stanovách a uvedeno jako položka v evid. listu), tak bych nezkoušel do něj nepřispívat. I pan Lake, který občas tento názor má, psal jindy, že uhrazením příspěvku se vlastník zavázal nadále přispívat.
Poslední komentáře