Úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku se použije vždy
Při posuzování toho, zda se pro otázky bytového spoluvlastnictví použije právní úprava obsažená v občanském zákoníku nebo v zákonu o vlastnictví bytů, je třeba vždy důsledně rozlišovat právní úpravu bytového spoluvlastnictví (vyjma její součásti, totiž právní úpravy společenství vlastníků) v občanském zákoníku od právní úpravy samotného společenství vlastníků. Podrobněji:
Co se týká právní úpravy bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku a souvisejících předpisech, pak není žádných pochyb o tom, že se tato úprava použije vždy bez ohledu na to, zda, kdy a podle jakého právního předpisu společenství vlastníků vzniklo (vyjma právní úpravy samotného společenství vlastníků, která je součástí právní úpravy bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku). Zde uváděná tvrzení, že se v určitých případech (v závislosti na tom, kdy a podle jakého právního předpisu společenství vlastníků vzniklo) právní úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku nepoužije vůbec, tj. ani v části netýkající se samotného společenství vlastníků, tak v účinném právu oporu nemá.
Odlišná situace je u právní úpravy samotného společenství vlastníků, tam skutečně záleží na tom, kdy a podle jakého zákona společenství vlastníků vzniklo (nebo přesněji, v právních kruzích panuje shoda, že záleží, nicméně je třeba vyčkat potvrzení tohoto názoru soudem, resp. zpřesnění zákonodárcem).
(Pozn. Tento příspěvek reaguje na názory zde opakovaně prezentové, že v případě, kdy společenství vlastníků vzniklo podle zákona o vlastnictví bytů před 01.01.2014, na bytové spoluvlastnictví právní úprava obsažená v občanském zákoníku nedopadá a právní poměry se nadále řídí výhradně právní úpravou obsaženou v zákonu o vlastnictí bytů. Odlišná definice jednotky je pro naše sdělení bezvýznamná.)
Samotný NOZ to ovšem řeší jednoznačně: právní stav se nemění, právní vztahy se nemění, NOZ část o bytovém spoluvlastnictví se nepoužije. Znovu cituji z notoricky známého § 3028 NOZ:
| 89/2012 Sb. § 3028 (1) Tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. |
| To znamená, že podle NOZ se řídí spoluvlastnické vztahy, vzniklé od 1.1.2014. To platí i pro bytové spoluvlastnictví. Pokud z budovy vznikl dům podle ZoVB do 31.12.2013, jde o bytové vlastnictví podle ZoVB. Práva a povinnosti vlastníků jednotek navzájem se řídí i nadále podle ZoVB. Nový vlastník i po 1.1.2014 pouze vstupuje do již existujících právních vztahů podle ZoVB. |
Má-li však v takovém domě vzniknout SVJ s přijetím stanov teprve po 1.1.2014, jde nepochybně o nová práva a povinnosti, vzniklé ode dne nabytí účinnosti NOZ (§ 3028 odst. 1 NOZ).
| 89/2012 Sb. § 3028 (2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. |
| To znamená, že věcná práva a povinnosti vlastníka jednotky vzniklá do 31.12.2013 se i nadále posuzují podle ZoVB. Nikoliv podle NOZ. |
| 89/2012 Sb. § 3028 (3) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. (…) |
| To znamená, že právní poměry v SVJ(2000) se i nadále řídí podle ZoVB. Stanovy SVJ jsou smlouvou sui generis. Veškerá práva a povinnosti plynoucí ze stanov SVJ(2000) se posuzují podle ZoVB. Nikoliv podle NOZ. |
| 89/2012 Sb. § 3028 (3) (…) To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. |
| To znamená, že vlastníci jednotek mohou zrušit rozdělení domu na jednotky(1994) a sepsat prohlášení podle NOZ, kterým budovu rozdělí na jednotky(2012). |
Pokud v domě již vzniklo SVJ, členové SVJ(2000) mohou změnit právní povahu a vnitřní poměry právnické osoby tak, že se stane SVJ(2012) a tím se přizpůsobí nové právní úpravě. To samozřejmě lze docílit jedině změnou stanov. Pokud to členové neučiní, půjde i nadále o právnickou osobu SVJ(2000) s rozsahem práv a povinností podle ZoVB. Pro obdobnou právní úpravu u družstev viz zákon č. 90/2012 o obchodních korporacích; čtěte § 777 odst. 4 a 5: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-90#p777.
lake
Dobrý den, můžete, prosím Váš příspěvek „přeložit“ i pro neprávníky?
Jsme SVJ vzniklé v roce 2005.
Jak mám chápat rozlišovat právní úpravu bytového spoluvlastnictví (vyjma její součásti, totiž právní úpravy společenství vlastníků) v občanském zákoníku od právní úpravy samotného společenství vlastníků.
Znamená to, že jednotky budou dále definovány dle ZoVB, avšak při své činnosti se budeme řídit o.z?
Děkuji
Autor úvodního příspěvku je právní analfabet. Domnívá se zřejmě, že zrušení zákona má za následek zánik všech vlastnických i smluvních vztahů, které tento zákon upravoval.
Takový názor je názorem extremisty, který nezná Ústavu, nezná Listinu základních práv a svobod, nezná NOZ, neví nic o judikatuře Ústavního soudu o nepravé retroaktivitě.
V České republice jsou v katastru stále zapsány domy, rozdělené vodorovně na patra (Stockwerkseigentum – patrové vlastnictví). Například v Ivančicích jsou takové domy. Patrové vlastnictví vznikalo v českých zemích od roku 1811 do roku 1856 podle Obecného zákoníku občanského (ABGB, Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch).
Zmínka o tomto typu vlastnictví definitivně zmizela z českých zákonů v roce 1953, pak přišel Občanský zákoník č.40/1964 a nyní NOZ, ale faktický a právní stav trvá dál. Spoluvlastníci v budovách rozdělených na patra podle ABGB se stále řídí podle dřívější právní úpravy. Zrušení jednoho zákona nic nemění na právním stavu. A to už je 158 let …
Zcela obdobný případ je vlastnictví jednotek od roku 1994 do roku 2013 podle zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Například na adresách 54000 SVJ(2000) v celém státě jsou takové domy. Vlastníci jednotek v budovách rozdělených na jednotky podle ZoVB se stále řídí podle dřívější právní úpravy. Zrušení jednoho zákona nic nemění na právním stavu.
Zásadně platí, že veškeré vlastnické i jiné smluvní vztahy zůstávají zachovány. Opak by znamenal retroaktivitu právního předpisu – a tu by musel zákonodárce výslovně zavést pozitivní právní úpravou. Pouhé opomenutí zákonodárce retroaktivitu zavést nemůže.
V NOZ totiž (opomenutím tvůrců i zákonodárce) chybí příslušné přechodové ustanovení:
| Pokud tento zákon nestanoví jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona o bytovém spoluvlastnictví i právní vztahy vzniklé před jeho účinností podle dosavadních předpisů o bytovém vlastnictví. |
Dokud toto nebude do NOZ vloženo (novelou), bude platit co jsem napsal, protože platí Ústava a LZPS. Současné znění § 3028 odst. 3 NOZ stanoví totiž výslovně pravý opak – že žádná retroaktivita nenastává. Přečtěte si to tam konečně:
| 89/2012 Sb. § 3028 Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. |
lake
Autor úvodního příspěvku to myslel tak, že se budeme řídit Oddílem 5 (bytové spoluvlastnictví) s výjimkou §§ 1194–1216, které se týkají právnické osoby společenství vlastníků.
To by mělo určitou logiku. Stále je tu ovšem výhrada jiné definice jednotky. Dále pak sporný § 1180 odst. 2. To je momentálně u nás nejaktuálnější problém. Ostatní §§ jsou buď víceméně kompatibilní se ZoVB, nebo je nejspíš nikdy nepoužijeme (např. §§ o výstavbě), a nebo jsou celkem „neškodné“ (např. § 1185 odst. 2).
Děkuji panu X za upřesnění obou zmiňovaných částí občanského zákoníku, totiž v prvním případě:
(1) §§ 1158–1193 a 1217–1222 (oddíl 5 Bytové spoluvlastnictví vyjma samotného společenství vlastníků)
ve srovnání s
(2) §§ 1194–1216 (Společenství vlastníků)
[Výše byly v zájmu srozumitelnosti záměrně opomenuty (stejně tak učinil i pan X ve svém příspěvku) §§ 1206–1214, které se netýkají pouze společenství vlastníků, aby se text zbytečně nekomplikoval (formulace §§ 1158–1222 vyjma {§§ 1194–1216 vyjma §§ 1206–1214} je sice jednoznačná a zcela přesná, leč ne příliš srozumitelná, o mnoho přehlednější není ani §§ 1158–1193, 1206–1214 a 1217–1222 pro případ (1) ani §§ 1194–1205 a 1215–1216 pro případ (2)).]
Doufám, že pro SVJ vzniklá (založená) před 1.1.2014 neplatí to, co chtějí některá takováto SVJ dát (uvažují o tom) do stanov, a sice předkupní právo na jednotku (v NOZ se snad již nerozlišuje bytová a nebytová) pro ostatní spoluvlastníky. To je ta debata, zda se SVJ(2000) řídí NOZ a k tomu přechodná ustanovení §3000 a dále
§ 1123 Spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle.
§ 1124 (1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. (2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
To platilo v době ZoVB pro spoluvlastníky ideální části dle 40/1964, § 140.
Poslední komentáře