Účetnictví
Dobrý den, je nutné vést účetnictví pro SVJ firmou? Nebo si ho lze zřizovat svépomocí? Děkuji!
Účetnictví může vést kdokoliv, třeba cvičená opice. Ale pokud nemáte v domě někoho, kdo tomu aspoň trochu rozumí (tj. praxí účetního), tak bych to nedoporučoval. Za správnost účetnictví je vždy zodpovědná účetní jednotka (tj. SVJ). Delegací na externí (účetní) firmu se sice této zodpovědnosti nezbavíte, nicméně máte aspoň nějakou záruku, že by účetnictí i moho být správně.
Bohužel ne záruku stoprocentní, viděl jsem tak zmatlané účetnictví, že by to asi i ta opice udělala lépe. A to si zpracovatel říkal "účetní"
musí se vést v souladu s legislativou ČR… což nebude problém za stavu, kdy existuje několik variant výkladu toho „souladu“.
Zkuste stránky paní Ing. Klainové.
Nicméně pokud vaše SVJ zhotovuje účetní závěrku ve zkráceném rozsahu, budou Vám znalosti platné jak mrtvému zimník, zorientujete se stěží :-)
K te nasi zaverce – Aktiva/pasiva celkem – co tam patri? hodnota toho naseho panelaku? Nebo ten v tom neni, jen ty penize na uctech? Jde o 50 let stary panelak v Praze. 80 bytovych jednotek. Aktiva i pasiva se samozrejme rovnaji a jsou necele 3M. Jestli v tom ma byt i hodnota celeho domu dost divne ne? Vykaz Zisku/Ztrat – 0.5M vynosy jen rubrika ostatni Naklady v tis sluzby 220 osobni naklady 279 – to jsou opravy a udrzba domu? ostatni 4
V aktivech není hodnota paneláku. Nemůže být, panelák není v majetku SVJ. SVJ je jen správce.
Na aktivech bývá pokladna, bankovní účet, stavební spoření, pohledávky za dodavateli (zálohy, které SVJ zaplatilo teplárnám, vodárnám atd.), pohledávky za vlastníky z předpisu záloh (tj. zálohy po splatnosti, které vlastníci dluží SVJ), pohledávky za vlastníky za spotřebu služeb (tj. ta voda, teplo, atd., dokud se nerozúčtují, měly by zhruba odpovídat přijatým zálohám na pasivech, pokud jsou zálohy správně nastavené), pohledávky za vlastníky za úvěr (měly by odpovídat úvěru na pasivech).
Na pasivech bývají přijaté zálohy od vlastníků (dokud se nerozúčtují, viz výše), závazky za zaměstnanci+FÚ+SZ+ZP (prosincové event. nějaké starší mzdy), dlouhodobé zálohy (tzv. fond oprav – měl by odpovídat penězům na aktivech, pokud by SVJ nemělo dlužníky), úvěr.
VZaZ – tam by měla vyjít nula, SVJ nemá žádné svoje náklady a svoje výnosy, obvykle vše rozúčtuje vlastníkům. Opravy, mzdy atd. se sice účtují přes nákladové účty, ale pak se stejnou částkou přehodí na výnosy (aktivace). Od letoška to bude do nákladů s mínusem, takže to bude méně matoucí.
Takze rozvahu mohu chapat tak, ze kdyz aktiva=pasiva.
Celkem jde cca o 3M a jen 100tis jsou v aktivech trida II pohledavky.
Tak bychom meli mit na uctech 2.9M a pokud nechcem investovat do velkych oprav, vse v poradku a stourat se jen v tech vydajich?
Jak by se dalo poznat, ze mame uver?
Ty vydaje jsou ale podezrele bez tepla a vody platime kolem 4T znami s obdobnymi byty zhruba polovic.
koukam tu na ten zakon o ucetni osnove, ale pri mem dlouhem vedeni.....
Aha. Možná místo studování účetní závěrky byste se měla zajímat o vyúčtování dlouhodobých záloh a plán budoucích investic, abyste věděla, proč máte tak vysoké příspěvky. To z účetnictví nezjistíte.
Úvěr ze zkráceného rozsahu nepoznáte, byl by ve skupině dlouhodobé závazky spolu tzv. fondem oprav.
O toto se prave zajimat nemohu. To nedostavame. Uz pres 20 let co tam bydlim. stale stejna samosprava a nemaji na to udajne kapacity a stalo by to penize. Na penize duchodci slysej, radej usetrej 50 za vyuctovani, ale za co platej tisice to uz neresej.
Vyuctovani v poslednich letech dostavame jen za ten provoz baraku – popelnice, osvetleni spolecnych prostor, pojisteni… :). Samo pak to za teplo a vodu. Fajne samosprava ze? a fajne sousedi. Snazila sem se to prosadit, nejak to vysumelo usneseni ze schuze se vcas nevystavilo a nejak se na to pak zapomnelo.
Hospodareni se u nas schvaluje tak, ze samosprava si v pidi kamrliku – pulka lidi je v chodbe za rohem – huhla o hospodareni, nejaky cisla napisou na tabuli a lup jde se hlasovat. pisemne podklady dopredu zadne.
O tom ze na to mam narok sem se dozvedela ze studia navrhu nove smlouvy kterou potrebujou schvalit :)))). Asi tu opsanou smlouvu zapomneli precist a vcas z ni vyhazet veci co jim nejdeou pod nos.
Tak o to vyúčtování požádejte. Můžete se ohánět odpovědností výboru, porušováním povinností dobrého hospodáře, právem vlastníka na informace atd. Budete za prudiče, ale co už. Jinak se nedozvíte nic. Z toho, co jste psala, odhaduji, že Vaše SVJ se nezadlužuje, spíš na něco spoří, ale to je jen takový tip, bez záruky!
Zbytecne vysoke prispevky by nesly odhalit z podrobneho vykazu zisku a ztrat?
Chapu nyni spravne nasledujici? Aktiva se za ucetni obdobi zvysila o cca 900T Pasiva II – dlouhodobe zavazky – to je ten fond oprav to DZOI? III Kratkodobe zavazky – to budou pohledavky jelikoz kdyby to byly prebytky za provoz a udrzbu baraku (nam se nic nevraci) tak by to prevedli na to II?
Vrta mi hlavou: Celkove zvyseni aktiv 900T dlouhodobych zavazku 600T krakodobych zavazku 300T Naklady a vynosy jsou ale 500T – tohle by se snad melo rovnat tomu navyseni celkovych aktiv ne? co tohle znamena? Splacime dluh, nebo se naopak zadluzujem?
Ne, vážně by nešly odhalit z podrobného VZaZ.
Účetnictví SVJ je specifické. SVJ své vlastní náklady nemá. SVJ účtuje o nákladech vlastníků přes pohledávkové a závazkové účty. Těch několik málo nákladů, které SVJ účtuje přes nákladové účty, stejně nakonec převede přes vnitropodnikovou aktivaci a přes výnosy (aby nevyšla ztráta ve VZaZ) na pohledávky za vlastníky.
Čísla z VZaZ tedy pro Vás nemají prakticky žádnou hodnotu. Za prvé to nejsou všechny náklady vlastníků, je to jen část. Za druhé se z toho může část krýt z dlouhodobých a část z krátkodobých záloh.
Krátkodobé závazky/pohledávky vlastníků jsou peníze, které vlastníci platí SVJ, aby mělo SVJ peníze na faktury vodárny, teplárny, plynárny atd. Ty musí SVJ jednou ročně zúčtovat. Evidují se současně na pasivech jako nevyúčtovaná přijatá záloha a současně na aktivech jako neuhrazená pohledávka. V okamžiku vyúčtování se to cca vyrovná, někdo doplatí nedoplatek, někomu se vrátí přeplatek. Toto vše není nikdy k 31.12., to rozúčtování probíhá obvykle až někdy v dubnu.
DZOI je dlouhodobá záloha na opravy a investice, lidově fond oprav.
Diky moc za otevreni oci :).
Ale pak nechapu, proc mame my vsichni vlastnici schvalovat ucetni uzaverku. Nyni to mame v bodu schuze, tak predpokladam, ze je to povinne ze zakona. jak mohou laici schvalovat neco co jim je k nicemu – proc se tim tedy zabyvat? A jak to mohu kompetentne schvalit?
Za sebe bych nejradeji samospravu vymenila za firmu, co si budem platit – s cizima se vzdy dohaduje lepe nez se sousedy. Myslim ve smyslu kdyz neposlape vse jak by melo – poletis.
Co se tyce samospravy nasi – funguje uz od totace – ti sami lide. Po revoluci se oproti sousednim panelakum zacalo zvysovat najemne. Jasne, meli jsme prvni zateplino – za cenu, ze byl dum zauverovan a lide si pak nemohli odkoupit byty s nulovou anuitou, protoze nemeli na vyrovnani uveru. Nyni uz sme spolecenstvi SVJ – nevim, kdy se to preklopilo. Dum neni v extra stavu, ale problemy nejsou. Akorat najem vysoky – neumim si vysvetlit, kam ty penize tecou, asi neumej hospodarit. Jo a na jejich webu sem vykoumala, ze ucetnictvi nam stale dela druzstvo. Mozna i jine veci. Je tezke se v tom vsem najednou zorientovat.
A hlavne, vnucuji nam zbytecne investice. Na teplarne jsme stale na vytapeni, ale mame ve sklepe el bojlery, ze pry bude levnejsi voda – no to casem prosetrim neverim tomu ;). Predloni chtela samosprava PREzateplovat zateplenej barak. To se podarilo zatrhnout. No neodpousti se ze odporujem, na lonske schuzi ryli, ze pri zlepseni zatepleni by byl lepsi energeticky stitek a byty by byly drazsi. Sakra byty sou na bydleni nebo na kseftovani? Tento argument mne fakt dostal do kolen. Proste velke investice samospravu zajimaj, ale skrti se na blbinach typu posekat travnik kolem baraku. Nebo vydat vyuctovani nebo podklady ke schuzi. :) Ale uz sem si tam vsimla par investic – my zasolili, vysedek k nicemu. Samosprava se vyjadrila, firma nas vysplouchla, nepodarilo se. A to je prave to, souseda za to k soudu clovek nepozene. Ale kolik je celkem takovyhle nepodarku?????? Proc to mam platit? ale firma placena mozna bude jeste horsi a pridem na to vcas? Navic lidi se skrtej, nebudou chtit patit „drahou“ firmu…
Schválení účetní závěrky je ze zákona, s tím se nedá nic dělat.
Rozhodně můžete chtít ty ostatní informace – povinností výboru je každoroční vyúčtování DZOI, tj. příjmy, výdaje a stav k 31.12., event. i s podíly jednotlivých vlastníků.
Váš popis vedení SVJ zní zajímavě. Velké investice je zajímají, na malých škudlí. Z toho by se dalo dedukovat, že mají z těch velkých investic nějakou hezkou provizi do svojí kapsy. :D
Souseda k soudu pohnat samozřejmě můžete. Když Vám zpronevěří všechny peníze, jako ten pán v Plzni, taky se na to vykašlete? :-)
Podle mě placená firma nebude horší. Například Vám nebude ze svojí iniciativy navrhovat velký investice. Bude Vám vést účetnictví, hlídat revize, atd. Bude se řídit pokynama, který jí Vy dáte, pokud žádný nedáte, tak zákonem.
Naproti tomu bytový družstva (ne všechny!) mají tendence chovat se, jako by barák byl ještě pořád jejich a vlastníci jako by byli jen nájemníci, kterým po účetnictví nic není.
A k Vaší poslední větě – myslíte, že Vám to BD spravuje dům zadarmo? Poptejte nezávazně jiné správní firmy a uvidíte. Třeba bude Vaše BD nejdražší :D
Družstevní byty jsou bytového družstva. Tam nemají vlastníky nemovitosti (bytu) jako je v SVJ, ale členové mají pouze podíl v bytovém družstvu. Ten byt jim nepatří, patří družstvu.
Ano, jistě, to přece vím. A pak jsou některá BD, kterým již v domě nepatří ani tříska a pouze vykonávají pro SVJ služby externího správce.
Viz: Nyni uz sme spolecenstvi SVJ – nevim, kdy se to preklopilo. (…) ucetnictvi nam stale dela druzstvo. Mozna i jine veci.
jo to jste presne vystihla. Mam z toho taky dojem. Tulpasi jim prohlasuji co oni chcou, jen nedat info a pohrozit ze info by staly penize :). Nedovolim si nekoho napadnout bez dukazu, ale uz jen neochota poskytovat info svedci minimalne o nekompetenci… Ale budte na schuzi za prudice, kdyz ostatni slepe duveruji. Za uspech povazuji uz jen to, ze se podarilo stopnout to prezatepleni baraku ;)
dlsi zajimave je to, ze v nove smlouve je i pro hlasovani per rolam moznost zadtupovat do vyse 20proc hlasu – takze kdyz 2 ruzni lide sezenou liny lidi co jim daj plnou moc, pri ucasti na schuzi, ktera rozhodne neni 100 prc maj odhalsovani jiste. DOHAJE
Pripada mi ze nejrozumnejsi by bylo byt prodat a koupit jinej. Ale tam je take riziko… Navic kdo se chce stehovat kdyz s bytem i lokalitou je spokojen vcelku
Bohužel, když se do toho nepustí nikdo, tak se nic nikdy nezmění. Napadnout je bez důkazů není dobrý nápad. Ale rozhodně můžete vyžadovat plnění všech povinností, co jsou v zákonech. Pro začátek třeba to každoroční vyúčtování dlouhodobých záloh. Myslím, že můžete požadovat až 5 let nazpátek. Starší účetnictví může být už skartované.
OK, budu se snazit, bojovat. Ale kdyz je nepozenu hned nyni k soudu, co zabrani skarataci? Nyni vidim jako jediny prostredek dusledne trvat aby se dalo do zapisu ze ja prudic neobdrzela podklady, na ktere sem mela narok. A dusledne hlidat, aby se nefalsovaly zapisy.
Ty zapisy bych pak mela vyzadovat overene kopie?
Co jineho mohu delat, kdyz nemam v ruce dukazy na podani zaloby? Zalovat je za to ze nedavaj podklady, co by z toho bylo? My vsichni zaplatime soud… A mozna by pak byl dalsi soud ze to nezaplatej vsici ale jen samosprava. Tak to aspon nyni chapu.
A hlavne se desim, kdybych samospravu zalovala ze mi nedodava pdklady co bude dal? barak na mne bude nastvany ze soud jim sebral jejich uzasnou samospravu a oni budou muset platit firmu a ja budu ta zla????
Co by bylo. Do výboru půjde někdo jiný, třeba Vy. Jako první krok ve funkci snížíte měsíční příspěvky a hned budou lidi na Vaší straně :D
nepujde – ja se stavajicima do vybrou nepujdu. A ani tam byt nechci. Novou samospravu nesestavime. jedine reseni je firma. A i kontrolni komise – tu nyni nemame zadnou – potrebuje 3 lidi i kdybych tam sla ja, sezenu dalsi 2 kusy?
Statutární orgán je buď výbor, nebo předseda. Výbor má obvykle 3 členy nebo nějaký vyšší lichý počet, předseda stačí jeden. Statutár může najmout externí správní firmu, která bude dělat většinu věcí a statutár ji bude jen kontrolovat.
Pak je možnost externí předseda, to dělají správní firmy za peníze. Stejně tu externí firmu ale musíte kontrolovat. S kontrolní komisí je to v podstatě stejné, jako s výborem – též bývá 3 členná, ale může být i 1 členná, nebo více členná.
Osobně v tom nevidím velký rozdíl.
Diky, za nazory ;) prave to uz v patek sem vygooglila ze za ucatnictvi bychom u firmy mohli platit nyni presne nevim, zda to bylo 50Kc za jednotku mesicne. Ale rozhodne to nebyla siiilena suma. A prave vyvstava otazka, kolik platime nyni. Vse je temne a to propojeni – ti sami lide za totace i nyni stale funguje – urco stejne jako i jinde v nasem state :))).zrovna tak sem objevila ze existuji firmy co poskytuji webove stanky SVJ za hubicku kde je mozne mit hafo dokumentu, diskuze radovych clenu, hlaseni zavad… My mame web hi hi skoro nic tam neni (na tode.cz), pristup clenu jen pro cteni a je otazka, zda je to zdarma web, nebo kolik za tohle nic solime :)
Konzultovala sem spravcovske firmy s kolegou. Bohuzel zde jde o jiny pripad, nove postaveny barak.No firmu co meli danou developerem vyhodili, s nasledujici firmou zatim nema problem ale on bydli cca rok tam. Dalsi zkusenos se spravcovskou firmou dalsi kolega – jen vybirali penize, nedelali nic. To samo nemluvim o vedeni ucetnictvi, ale o firme co mela zarizovat opravy na dome a provoz.
„Čísla z VZaZ tedy pro Vás nemají prakticky žádnou hodnotu.“
Konečně to někdo napsal: Účetní závěrka pro vlastníka jednotky nemá žádnou hodnotu. Zajímejte se o rozúčtování nákladů a o vyúčtování záloh.
Nevím proč jsou mínusy u vyjádření, že VZaZ nemá žádnou vypovídací hodnotu, nemá, a to hlavně pro lidi, kteří vůbec neví, co je to účetnictví a těch je v SVJ většina. Jsou to jen zůstatky k 31.12. ze kterých nikdo nepozná pohyby na příslušném účtu během roku. My to v našem SVJ nyní praktikujeme tak, že před shromážděním všichni můžou nahlédnout do Zprávy o hospodaření (zpracováno naším správcem), kde jsou veškeré informace o nákladech v příslušném roce, je tam vyúčtování záloh jednotlivých vlastníků, stav účtu ke konci roku, informace o dlužnících (samozřejmě celková suma bez identifikace dlužníka) aj. Na shromáždění pak ještě necháváme kolovat sestavu za celý rok, ve které je vidět příjmy a výdaje společenství, komu to není jasné, ten se může zeptat. Jinak samozřejmě velké investice se schvalují na shromáždění před jejich realizací.
Prosím Vás, vždyť tady jsou mínusy skoro u všeho. Nemají už vůbec žádnou vypovídací hodnotu.
Chápu mínusy, když někdo píše svůj názor, to je logické, každý má názor jiný, všichni nesouhlasí. Ale mínusy jsou kolikrát i u doslova zkopírovaného § NOZ.
Anebo mínusy u dotazů – to už mi vůbec hlava nebere. Co to má znamenat? To je jako: Zeptal ses, tu máš mínus, za to že všecko nevíš a musíš se ptát!
Já dávám minusy u některých přispěvatelů u kterých ani nečtu jejich výplody, např. Taisa. Většinou píší hlouposti nebo přímo nepravdy. U dotazů dávám minus, pokud dotyčný nepíše s diakritikou. Lepší by bylo takové přispěvatele mazat.
Ano, přesně tak.
Lidé tu dávají plusy/mínusy na základě osobních sympatií/antipatií a dotyčné příspěvky vůbec nečtou.
Děkuji Vám mnohokrát, že jste potvrdil mou teorii.
Proč máte v informacích celkovou sumu bez identifikace dlužníka? Členové mají právo vědět, kdo je dlužníkem. My taková jména říkáme bez problémů. Proč chráníte dlužníky, jakým právem? Dejte pozor, abyste takového vychcaného dlužníka náhodou neurazili. To by byla újma na osobnosti dlužníka.
Proč? Protože nám to takto do Zprávy o hospodaření vyhotovuje správce, a ten to prostě takto dělá. Výboru to vytiskne po jménech a částkách. Samozřejmě, že na shromáždění vlastníky informujeme ústně o tom, co kdo dluží. Načtěte si, co k tomu říká úřad pro ochranu osobních dat. Při kolování písemných materiálů před shromážděním to jak to děláme považujeme za vhodné.
Stranky pani Klainove tu prave brazdim, ale jako ucetni laik sem zatim v haji. V ruce zatim mam jen velmi zkracenou zaverku stazenou z tusim justice.cz. 8 radku vykaz zisku a ztrat vcetne vysledkovych 2 radku. Rozvaha obdobne. Zazadala sem samospravu mailem o zaverku. Vsadim se ze nic neposlou a cca za mesic to budem zase schvalovat ;).
Poslední komentáře