Tajemný NOZ § 1198 odst. 2
Pro domy rozdělené na jednotky(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb. přichystal zákonodárce nepříjemné překvapení v ustanovení § 1198 odst. 2: nebude-li doložen vznik SVJ, bude katastrální úřad blokovat zápis převodu další jednotky.
| 89/2012 Sb. § 1198 odst. 2 Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem. |
Odstavec č.2 tedy obsahuje jak blokaci převodu, tak výjimku z blokace. Je ale formulován neurčitě, psalo se o tom zde: http://www.portalsvj.cz/…i-k-jednotce. Není totiž zřejmé, jaký význam má tajemný pojem „první vlastník“. Pojem je v NOZ použit nesystematicky, právě jen na tomto jediném místě.
Přikláním se k názoru, že neurčitá formulace je chybou zákonodárce, avšak je odstranitelná výkladem. Jeden z možných výkladů rozvádím podrobněji. Vycházím z toho, že příslušná část měla znít takto:
| 89/2012 Sb. § 1198 odst. 2 Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví předchozím vlastníkem. |
Zdůvodnění: Při výkladu je třeba vzít do úvahy speciální případy podle NOZ § 2068 (odvolání daru) a NOZ § 2135 (zpětná koupě věci). NOZ zavádí do českého právního řádu právo zpětné koupě:
| 89/2012 Výhrada zpětné koupě § 2135 (1) Z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu; tím jsou vyrovnány i užitky z peněz a plody z věci snad vytěžené. (…) § 2137 Nebyla-li ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí vzhledem k movité věci za ujednanou tříletá lhůta a vzhledem k nemovité věci desetiletá lhůta. |
Ustanovení NOZ § 1198 odst. 2 poslední věta lze tedy vyložit tak, že zákonodárce chtěl umožnit výjimku z blokace převodu pro případ, kdy jednotku odkupuje zpět její předchozí vlastník. Blokace zpětné koupě by zasáhla nepřiměřeně do soukromoprávních smluvních vztahů – znemožnila by mu nabýt zpět majetek, který dříve vlastnil a na který má nárok.
Obdobným případem je darování a pozdější odvolání daru (pro nouzi, pro nevděk) podle NOZ § 2068. Představme si darování jednotky (např. převod z matky na syna); obdarovaný se později zachová v rozporu s dobrými mravy a matka svůj dar odvolá. V takovém případě by nebylo spravedlivé ani mravné blokovat zpětný převod jednotky na předchozího vlastníka.
Zákonodárce ovšem formuloval výjimku tak volně, že se může vztahovat nejen na uvedené případy, ale na každý případ, kdy jednotka se převádí zpět na předchozího (?) vlastníka. Důvodová zpráva věc neobjasňuje. Konečný výklad poslední věty podá nejspíše až katastrální úřad či soudy.
Podal jsem také dotaz KANCLu a zveřejním zde případnou reakci.
lake
když zde (21. Červenec 2013 – 5:16) http://www.portalsvj.cz/…i-k-jednotce o expertech z KANCLu tvrdíte, že jsou neználci, k čemu Vám bude jejich názor nyní. Nebo Vy máte informace že již byli personálně obměněni?
a pokud jde o pasáž „první vlastník“ – slovo „první“ je atributem NE vlastníka, ale určuje interakci mezi vlastníkem a jeho vztahem k vlastnictví jednotky. Kdežto slovo „předchozí“ je skutečně atributem osoby. Atribut „první“ může „cestovat“ …na jinou osobu „předchozího vlastníka“ (jen pokud se výslovně spojuje atribut „předchozí“ s osobou) či nevlastníka tj. jakoukoliv jinou osobu. Slovo „první“ tedy neblokuje převod vlastnictví právě a pouze u první vlastněné jednotky ale teprve u jakékoliv další a to i tehdy pokud by druhou tj. další jednotku chtěl nabýt do vlastnictví tentýž – nyní „první“ vlastník.
Nahradí li se ve Vašem posledním odstavci pasáž „…kdy jednotka se převádí zpět na předchozího (?) vlastníka…“ větou „…kdy se první převedená jednotka převádí na jinou osobu…“ – lze s odstavcem souhlasit. Je divné jak se můžete domnívat, že lze něco převést na „předchozího vlastníka“ když z logiky věci je pojem „předchozí vlastník“ již jen virtuální pojem označující stav platný v minulosti. Nelze převést nic na „předchozího vlastníka“ ale na osobu, která mohla být v historii také „prvním vlastníkem“.
1. Netvrdil jsem nikdy a nikde, že mi názor expertů z KANCLu k něčemu bude. Napsal jsem pouze, že dostanu-li odpověď z KANCLu, zveřejním ji zde. Trénujte porozumění psanému textu; pro výklad právních předpisů je to nezbytná dovednost.
2. Ani po třetím přečtení netuším co jste chtěl sdělit.
3. Mýlíte se. Samozřejmě že věc lze převést na jejího předchozího vlastníka. Není na tom nic "divného". Dal jsem dva konkrétní případy z NOZ, kdy je dokonce ZE ZÁKONA NUTNO převést jednotku na předchozího vlastníka. Viz už zmíněná ustanovení NOZ § 2068 a § 2135. Pokud k tomu nemáte nic relevantního, můžeme debatu uzavřít.
lake
- a já zase netvrdil že by jste to tvrdil Vy že, ale napsal jste že jste
„Podal .. také dotaz KANCLu“ tak ptám se proč když tam jsou podle Vás
jen neználci. Jejich názory nám i Vám jsou tady Vaší optikou ničemu.
Pokud jste mi rozuměl – a já předpokládám že ano, pak jste manipulátor, a pokud ne pak se sám potrénujte v porozumění textu… - to nevadí, třeba pochopí někdo jiný…
- „předchozí vlastník“ je virtuální pojem. A jak jsem napsal není podstatné na koho se převádí ale aby po převodu zůstal stále jeden vlastní jedné bytové jednotky. Jiné převody jsou blokovány. A to není v rozporu s Vámi tj. nepopírám že by nešlo převádět na osoby jež v minulosti mohly být vlastníky nebo nemusely
neodpovíte li mám také za uzavřeno :)
Uvedu také jeden z možných výkladů věty:
„To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním
vlastníkem.“
Vzhledem k tomu, že tato věta navazuje na větu
„Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo
k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik
společenství vlastníků“
lze za prvního vlastníka považovat vlastníka,
který nabyl jednotku do vlastnictví jako první od okamžiku,
kdy mají být uplatněny blokace na další převedené
jednotky.
Při takovém výkladu by vlastník po uskutečněném „dalším převodu jednotky“ byl prvním vlastníkem a blokace by se na tento převod nevztahovala. Při dalším převodu této jednotky by nový vlastník byl už druhým vlastníkem (od okamžiku kdy započaly tzv. další převody) a blokace by se již uplatnila.
Nu, při neurčitém znění této části zákona jsou možné různé výklady. I tak se domnívám, že Váš výklad má jednu zásadní a neodstranitelnou chybu: jde o větu
| „To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví (…) vlastníkem.“ |
Přečtěte si to třebas pětkrát: vždyť Váš výklad vůbec nedává smysl. Nabytí věci do vlastnictví vlastníkem této věci – to je již z principu nemožné. Osoba, která nabývá majetek, je vždy nevlastníkem a teprve nabytím vlastnictví (t.j. zápisem do katastru) se stává vlastníkem. Ve všech právních textech i v zákonech je tato osoba označována jako nabyvatel, popř. kupující, či obdarovaný. Nikoliv jako vlastník.
Osoba nabyvatele jednotky je ve Vašem výkladu naprosto bezvýznamná (může jím být kdokoliv). Neexistuje tedy žádný rozumný důvod, proč by jej měl zákonodárce v textu zmiňovat. Kdyby racionální zákonodárce měl na mysli to, co navrhujete Vy, mohl to napsat bez jakékoliv zmínky o tajemném „prvním vlastníkovi“. Váš návrh by se nejspíše formuloval takto:
| 89/2012 Sb. § 1198 odst. 2 (návrh pana Kolemjdoucího) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při prvním převodu jednotky po dosažení podmínek uvedených v odstavci 1. |
Jestliže vyjdeme z předpokladu racionálního zákonodárce, pak musíme připustit, že označení „první vlastník“ musí mít nějaký jiný význam než „první nabyvatel jednotky po splnění tří podmínek“. Racionální zákonodárce by nikdy neoznačil nevlastníka jako vlastníka.
Možnou interpretaci jsem odvodil v úvodním příspěvku: jde o nevlastníka, který dříve (prve) byl vlastníkem tohoto majetku (čili byl jeho „prvním vlastníkem“) a má se znovu vlastníkem stát. Při tomto výkladu má označení „první vlastník“ určitou logiku.
Ale zřejmě nám nezbude než počkat jak to nakonec rozřeší soudy…
lake
Poslední komentáře