SVJ bez právní subjektivity

Dobrý den,

rád bych požádal o zodpovězení několika dotazů týkajících se SVJ bez právní subjektivity. V našem domě již několik let setrvává podíl jednotek ve vlastnictví družstva mezi 25 % a 50 %. Vzhledem k neochotě či časovému vytížení obyvatel v našem domě neexistuje domovní správa (DS) a družstvo tak na místo ní vykonává administrativní správu. Účast na shromážděních SVJ je velmi nízká a družstvo tak svým podílem zpravidla zastává více než 50 % zúčastněných. Družstvo oficiálně plní roli správce, ovšem z mého pohledu tuto roli hrubě zanedbává a rád bych proto požádál o radu, jaké jsou naše možnosti postupu vůči družstvu.

1/ Mohu se mýlit, ale mé porozumění situaci SVJ bez právní subjektivy vychází ze zákona č. 103/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb. § 9, odst. 4, a který zní

„Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 , které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení § 9 , 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.“

a odst. 2 § 9, zákona č. 72/1994 Sb. před NOVELIZACÍ (což chápu je zásadní, protože novelizace zákonem č. 103/2000 Sb. tento paragraf kompletně přepsala novým zněním, nicméně nové znění odst. 4 § 9 se odvolává v případě naší situace na původní znění) zní

„Správce je povinen nejméně jednou ročně, a to ke konci prvního kalendářního čtvrtletí následujícího roku, předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti, zejména o finančním hospodaření, o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech, které se týkají společných částí domu nebo jeho činnosti. Končí-li správce svou činnost, musí předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti a písemné materiály, které, pokud jde o jeho činnost, má k dispozici.“

Zákon č. 72/1994 Sb. před novelizací nijak nepočítá s právní subjektivitou SVJ (i když v § 10 hovoří o možnosti zřízení pravnické osoby, na tento paragraf se ale novelizované znění již neodvolává) a proto se dle mne uvedené vztahuje na náš případ. Zákon nehovoří o žádné domovní samosprávě (DS), to je pouze orgán družstva bez vztahu k SVJ. Družstvo ve vztahu k SVJ vykonává funkci správce, o které zákon hovoří. Za tuto službu dostává správce zaplaceno od vlastníků. Současně je družstvo samozřejmě jedním z vlastníků (v našem případě s poměrně velkým podílem). Jsou-li všichni vlastnící (tedy i družstvo samotné) klienti družstva jako správce, skutečně může družstvo podmiňovat kvalitu svých služeb tím, zda je v domě ustanovena DS nebo administrativní správa? Navíc požadovat, aby se vlastníci stali členy družstva (pokud se nepletu, podmínka pro členství v DS) s nenulovým vkladem?

2/ V našem případě je hospodaření za uplynulý rok předkládáno až v listopadu následujícího roku na shromáždění. Dle mého názoru je to v rozporu s výše uvedeným zněním zákona, nicméně družstvo oponuje, že povinnost předkládat hospodaření za předchozí rok v prvním čtvrtletí následujícího roku se týká pouze správce SVJ s právní subjektivitou.

Družstvo zdůvodňuje dlouhou lhůtu následovně:

„V prvním čtvrtletí probíhají na družstvu audity, ty jsou následně schvalovány na shromáždění delegátů (SD) – nejvyšší družstevní orgán. Teprve poté hospodaření schvalují domovní samosprávy. Vzhledem k tomu, že SD se koná v červnu a pak následují prázdniny , kdy by nemělo smysl svolávat schůzi, účast je už tak mizerná, natož v době dovolených. Zbývá tedy pro schválení hospodaření na DS podzim – zima.“

Osobně se domnívám, že družstvo plní pro SVJ (byť bez právní subjektivity) službu a jako klient se nemusím zajímat o vnitřní fungování družstva a jeho vnitřní orgány.

3/ Opakovaně byly předkládany zprávy o hospodaření s chybějícími údaji, či pouze za část roku. Po neúspěšném schválení hospodaření pak družstvo v zápisu ze shromážení nahradí projednávaný bod „schválení hospodaření“ za „seznámení s hospodařením“.

4/ Stanovisko družstva k SVJ bez právní subjektivity je následující:

„Společenství bez právní subjektivity podléhá stále družstvu, které je za dům zodpovědné a je součástí družstva, nikoliv samostatnou jednotkou.“

Mé chápání zákona přitom bylo, že pokud by se i v případě SVJ bez právní subjektivity nadpoloviční většina vlastníků shodla na jiném správci, má právo na jeho změnu. V podstatě nerozumím, proč by vlastníci měli být podřízeni družstvu a jeho orgánům dokud není dosaženo 3/4 podílu jednotek v os. vlastnictví.

5/ V minulosti družstvo opakovaně omlouvalo různé nedostatky v údržbě domu absencí domovní správy.

6/ Na základě informací o hospodaření, převádí družtvo část prostředků do „fondu nedobytných pohledávek“. O tom tvrdí, že příslušné prostředky mohou být vuyžity pro potřeby domu, avšak pouze po schválení družstvem. Přijde mi naprosto absurdní, aby pověřený správce rozhodoval o využití prostředků jemu svěřených.

7/ Opakovaně jsem žádal, zda by nebylo možné zasílat dokumenty (především dokumenty týkající se hospodaření) projednávané na shromáždění SVJ v předstihu e-mailem. Stanovisko zástupce SVJ bylo vždy odmítavé s tím, že by to diskriminovalo účastníky, kteří nepoužívají e-mail.

8/ Jakou formou bych nejlépe mohl provést žádost o poskytnutí detailního hospodaření našeho domu za uplynulých 5 let? Družstvo

Děkuji za pozornost