svj
Jak postupovat v případě, kdy správce bytoveho domu, většinový majitel nezapsal SVJ do rejstříku? Založil SVJ sám v roce 2018(byl jediný majitel), během téhož roku v domě bylo prodáno více než 10 bytů(10 vlastníků.). Jak je možné být zapsání v katastru jako SVJ a přitom podle rejstříku neexistujeme? Jak je možné, že katastr zapisuje nové vlastníky bez realne existence SVJ?
Spravce porušuje stanovy, rozhoduje o všem sám, bez volby či souhlasu ostatních členů. Volby nikdy nebyly. Nikdy nám neumožnil volit. Vůbec se s námi nebaví, vždy ukončí rozhovor tím, že je většinový majitel a o všem rozhoduje sám a jestli se nám to nelíbí ať se odstěhujeme
Pravděpodobně bytový dům, kde jsem vlastnikem bytu i já, nevede
účetnictví, nemá účty SVJ, peníze posíláme na soukromý účet
správce. Samozřejmě správce 5 let tvrdí, že SVJ jsme
Jak řešit situaci?
Pane KrenStr, kdo a jak vám předepsal, co a kam máte platit zálohy/příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na služby?
Při nastěhování jsme dostali evidenční list, na kterém jsou uvedeny výše záloh příspěvků a čísla účtu, na který platime. Nemáme ani žádnou smlouvu se správcem.
Předpokládám, že dostáváte od správce vyúčtování záloh za poskytnuté služby spojené s užíváním bytu po skončení zúčtovacího období. Je tomu tak?
V prohlášení jsou platné stanovy SVJ. Podle těchto stanov měly být
orgány správy domu voleny na prvním shromáždění, které měl svolat
správce. Tato podmínka však nebyla realizována po dobu pěti let.
Orgány jsou mimo jiné pověřeny kontrolou nad hospodařením a správou
domu.(dle stanov). Nikde není uvedeno, že hospodařením a správou domu by
měl by pověřen pouze správce.
- KrenStr: „Nikde není uvedeno, že hospodařením a správou domu by měl by pověřen pouze správce.“
Ale no tak !!! Je to uvedeno v prohlášení.
- Prohlášení obsahuje určení osoby správce (§ 1193/1).
- Pokud prohlášení toto neobsahuje, pak z něj zjistíte kdo je většinový vlastník. Ten je od počátku správcem přímo ze zákona (§ 1193/2).
Tohle všechno jste přece věděl dřív, než jste nabyl vlastnictví jednotky.
Justitianus
dle zákoníku…Založeni SVJ se zakládá v domě, kde je alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 4 má různé vlastníky. (to bylo splněno, svj založeno 2018) V občanském zákoníku se píše, že se do veřejného seznamu nezapíše další vlastnické právo k jednotce převáděné ..... pokud není prokázán vznik svj( ten prokázán nebyl, nevznikl, neni zapsán) a vlastníků zapsaných v katastru je momentálně více než 10.
- KrenStr: „Založil SVJ sám v roce 2018 (byl jediný majitel) …“
Jak prokážete Vaše tvrzení o založení SVJ?
- KrenStr: „Jak je možné být zapsání v katastru jako SVJ a přitom podle rejstříku neexistujeme?“
Chybná, zmatečná otázka. Právnická osoba SVJ se nezapisuje do katastru.
- KrenStr: „Jak je možné, že katastr zapisuje nové vlastníky bez realne existence SVJ?“
Opravdu zapisuje nové vlastníky? Může se jednat o tzv. odložený vznik SVJ (existuje družstvo, které plnilo povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. června 2000); v tom případě by vznik SVJ byl odložen na dobu kdy spoluvlastnický podíl družstva poklesne pod jednu polovinu (311/2013 Sb. § 24/2). Nebo byla žádost o převod všech deseti jednotek podána na katastr ve stejnou dobu.
- KrenStr: „Spravce porušuje stanovy …“
Nenapsal jste jak údajně porušuje stanovy. Ostatně o jakých stanovách zde píšete? Proč se domníváte, že nějaké stanovy existují a že jsou účinné? Spíše je možné, že náležitosti stanov jsou uvedeny pouze v prohlášení. To je třeba vyjasnit.
- KrenStr: „[správce] rozhoduje o všem sám, bez volby či souhlasu ostatních členů …“
Netušíme zda porušuje zákon. Záleží na tom o čem „všem“ rozhoduje. To jste nenapsal. Viz § 1191/2 a § 1208.
- KrenStr: „[správce] … Vůbec se s námi nebaví …“
To je přece v pořádku. Správce nemá zákonnou povinnost se s vámi bavit.
- KrenStr: „Volby nikdy nebyly.“
No a? Jestliže nikdo nenavrhl zařadit na pořad jednání shromáždění nějaké volby, pak je logické, že žádné volby nebyly; ani být nemohly.
- KrenStr: „Nikdy nám neumožnil volit.“
Správce není povinen „umožnit vám volit“. Nejste malé děti. Správce by byl povinen svolat shromáždění k volbě správce v případě, že obdrží podnět od vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich (§ 1207/1). Vy jste mu nikdy žádný podnět nedali, že?
Ostatně jiný správce by nejspíš nebyl shromážděním zvolen. K tomu by totiž byl nutný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek (§ 1191/2). Současný správce ovšem má většinu hlasů.
V tom případě zbývá možnost požádat soud o ustavení jiného správce (§ 1193/3). Jak prokážete soudu že existuje důležitý důvod k odvolání správce a ke jmenování jiné osoby? Jaké důkazy navrhnete?
Justitianus
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) bylo založeno v roce 2018,
obsahuje stanovy, které jsou veřejně dostupné na katastru a jsou součástí
„prohlášení vlastníka“
Podle stanov(mimo jiné)by měl správce svolat shromáždění k volbám
jednou za 5 let, ale doposud k tomu nedošlo. Nejedná se o odložený vznik
SVJ, jedná se o novostavbu, družtvo v bytovem domě nikdy neexistovalo.
V katastru je více než 5 vlastníků i bez vzniku SVJ , tak se domnívám,
že katastr nové vlastníky zapisuje.
Podle toho co píšete: SVJ pro dům dosud nevzniklo. Není-li zapsáno v rejstříku, je zbytečné pátrat po něm jinde.
První správce byl určen v prohlášení. Lhůta pěti let pro volbu správce tedy uplyne v roce 2023 v den, který se označením shoduje s dnem vložení prohlášení do katastru. Je ovšem předem jasné, že správce nebude odvolán ani zvolen. Proti většinovému správci nic neprosadíte.
Co se domníváte ohledně zapisování do katastru je bezvýznamné. Zda katastr zapisuje se dozvíte teprve až některý z vlastníků bude chtít svou jednotku zcizit (prodat, darovat, směnit).
Justitianus
V úvodním dotaze jste napsal:
„Jak je možné být zapsání v katastru jako SVJ a přitom podle rejstříku neexistujeme? Jak je možné, že katastr zapisuje nové vlastníky bez realne existence SVJ?“
Katastr zřejmě nesplnil svou zákonnou povinnost vyplývající z ustanovení § 1198 NOZ, podle kterého se do veřejného seznamu nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. Zajděte si na katastr a požádejte o vysvětlení odpovědné pracovníky.
Děkuji za informaci Potvrzuji, že v katastru nemovitostí máme pouze zápis o založení SVJ podle paragrafu 1200, ale bohužel chybí záznam o prokázání vzniku SVJ. Na rozdíl od toho je u vedlejšího domu v katastru záznam i o prokázání vzniku.
Jak správně požádat správce o doklady ohledně hospodaření? Bohužel, správce domu nekomunikuje a není ochoten předložit potřebné doklady. Jakým způsobem ho oslovit, aby dokumentaci poskytl? Ve stanovách máme uvedeno, že nelze pořizovat kopie, ale nové znění Občanského zákoníku umožňuje pořizovat kopie, fotografie a opisy. Mám tedy právo si kopie pořídit? Mohu žádat zaslání dokladů mailem? Mám oprávněné obavy (po zkušenostech), že správce si neudělá dostatek času, aby mi doklady předložil. Jak bych měl postupovat v této situaci?
Udělá si čas max 15 minut a předloží pouze dokumenty, které bude chtít(vlastní zkusenost).
Přečtěte si v občanském zákoníku část „Bytové spoluvlastnictví“. Pak případně položte další otázky.
Justitianus
Paragraf který citujete popisuje podmínku (!!!) povinného založení SVJ
§ 1198
(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 4 jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.
§ 1200
Založení společenství vlastníků
(1) SVJ SE ZALOŽÍ SCHVÁLENÍM STANOV; SVJ může založit i jediný vlastník všech jednotek. Ke schválení stanov se vyžaduje jejich přijetí na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu; ustanovení § 1209 není dotčeno.
§ 1204
Vznik společenství vlastníků
SVJ VZNIKÁ DNEM ZÁPISU do veřejného rejstříku.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Popište situaci dle cuzk.cz na vaší adrese (bez uvedení adresy) např. takto
Byt 1 vlastník 1 podíl 52/10924
Byt 1 vlastník 2 podíl 65/10924
Byt 10 vlastník 10 podíl 48/10924
To zda dle na vaší adrese evidováno SVJ zjistíte na wwwinfo.mfcr.cz/ares
Klik Ekonomické subjekty, zadat město, ulici, číslo domu, vyhledat.
Pokud se nezobrazí subjekt „Společenství …“, tak SVJ nevzniklo
Nepotřebuji znát, jak ověřit založení ani vzniku SVJ.
Podle dokumentace vím, že SVJ bylo založeno v roce 2018, ale doposud nevzniklo. Jsem si jistý na 100%.
Také vím, že v katastru bylo zapsáno více než 10 vlastníků v průběhu 5 let, i když SVJ nikdy nevzniklo.
Potřebuji vědět jak situaci řešit a jak přimět správce ke komunikaci a napravení celé situace.
Jak dát do pořádku účty, ucetnictvi, mít informace o hospodaření, a přimět správce dodržovat stanovy.
- KrenStr: „Potřebuji vědět … jak přimět správce ke komunikaci …“
Nenapsal jste proč chcete přimět správce ke „komunikaci“. Na
nějakou „komunikaci“ právo nemáte. Na co máte ze zákona
právo – to víte, protože jste zde už citoval příslušnou část zákona
o právu nahlížet (§ 1179). Pokud se domníváte, že Vám zde poradíme
nějaký kouzelný trik abyste dostal vše co chcete a nehnul ani prstem – to
bohužel neznáme. Univerzální odpověď zní:
Obraťte se na soud.
- KrenStr: „Potřebuji vědět jak situaci řešit … a napravení celé situace.“
Nenapsal jste jakou „situaci“ chcete řešit. Nenapsal jste
jaké „napravení situace“ byste si představoval. Bytových domů
se správcem bez SVJ je nejméně 10000, takže Vaše situace nebude nijak
neobvyklá. Platí se na účet správce, a ten samozřejmě vede své vlastní
účetnictví. Univerzální odpověď zní:
Prodejte jednotku.
Tím se Vaše „situace“ napraví okamžitě a se 100procentním
úspěchem.
Justitianus
Poslední komentáře