Stanovy dle z.č. 72/94 Sb-ZOVB - bez notáře.
Už se našel dobrodruh, který nepřibral notáře na schůzi shromáždění, kde schvalovali stanovy dle ZOVB, kde se odstranily odporující ustanovení a poslal to na rejstříkový soud? Informoval jsem se na KS, kde je naše SVJ zaregistrováno a bylo mi sděleno, že nutnost pořídit o shromáždění vlastníků notářský zápis bude vycházet ze znění původních stanov Vašeho společenství. Pokud tyto stanovy takovou povinnost ukládají, pak je třeba ji respektovat. Pokud naopak stanovy takovou povinnost neukládají, pak lze akceptovat i jinou formu, ovšem s tím, že je nutno pro zápis do veřejného rejstříku doložit, kolik členů společenství pro přijetí změn hlasovalo, aby pro účel posouzení podmínek pro zápis do veřejného rejstříku bylo zřejmé, že navržené změny zápisu byly přijaty takovou většinou, kterou předpokládají stanovy Vašeho společenství. Uvedený závěr nelze považovat za závazné stanovisko, které by určovalo beze zbytku výsledek příp. řízení o zápisu změn do veřejného rejstříku. Prosím o reakce z vaší strany.
Domnívám se, že diskusi ohledně stanov a účasti nebo neúčasti notáře je vhodné zatím ukončit. Máme tady k tomu konečně již judikát Vrchního soudu v Praze 7 Cmo 79/2015 z 28.7.2015, který zní: „Zákonný požadavek notářského zápisu ohledně změny stanov vycházející z § 1200 odst. 3 NOZ platí jen pro společenství vlastníků vzniklá dle NOZ od 1. 1. 2014; na dříve vzniklá společenství vlastníků jednotek § 1200 odst. 3 NOZ nedopadá.” Blíže rovněž Soudní rozhledy č. 10/2015 na str. 355 – 356, spolu s komentářem JUDr. Josefa Holejšovského.
Soudní praxe dala už i podrobnější výklad: https://www.praha-9.eu/…nepotrebuji/
Dle mých posledních informací,které prezentoval na shromáždění vlastníků právní zástupce SBD,tak RS-Ostrava,který spadá pod VS-Olomouc, účast notáře při změně stanov SVJ(2000)stále vyžaduje.Více se dozvíme po rozhodnutí JUDr. Brzobohaté,které by mělo přijít letos na jaře.JaVa
Tohoto právníka osobně znám a tudíž věřím,že jeho informace je pravdivá.Pokud někdo má z Ostravy zkušenost s tím,že RS přijal změnu stanov bez notářského zápisu,tak si samozřejmě svoje mínění poopravím.JaVa
Na tento judikát odkazuje i stanovisko MMR, viz http://www.mmr.cz/…ze15_10_.pdf
Uvidíme, jak záležitost posoudí Nejvyšší soud.
P.V.
Domnívám se, že zatím není vhodné diskusi ohledně stanov a účasti notáře ukončovat, neboť podle judikátu VS v Olomouci je i v případě SVJ vzniklých před 1.1.2014 nezbytná forma veřejné listiny. Uvidíme, zda se příslušné SVJ odhodlá k dovolání.
P.V.
P.V.,
prosím, mohl byste poskytnout judikát VS Olomouc? Naštěstí spadám pod VS Praha, ale rád bych si přečetl důvody, pokud je tam uvedli.
V Olomouci měli často divné názory, např. co se týká zveřejňování účetních závěrek. :-))
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle, napište mi na e-mail (pevně věřím, že nebudete mít problém mne kontaktovat), odpovím v pondělí.
Se zveřejněním na tomto webu čekám do rozhodnutí příslušného společenství o podání či nepodání dovolání k NS. Nebylo snadné najít společenství ochotné podstoupit dosavadní martýrium.
P.V.
Chvilka uplynula, zde je ta důležitá část odůvodnění:
Je skutečností, že pro společenství vlastníků jednotek vzniklá na základě zákona č. 72/1994 Sb. uvedený zákon neobsahoval ustanovení, že ke změnám zakladatelského jednání musí dojít ve formě veřejné listiny. Bylo to způsobeno specifickou situací, kdy na základě zákona č. 72/1994 Sb. docházelo ke vzniku společenství vlastníků jednotek přímo ze zákona, byly-li splněny zákonem stanovené podmínky, tedy bez ohledu na vůli vlastníků jednotek, kteří tato společenství tvořili. Situace se však zásadně změnila nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, podle něhož ke vzniku společenství dochází „standardním způsobem“ upraveným v ustanovení § 1200 tohoto zákona, tedy tak, že společenství nevzniká ze zákona splněním zákonných podmínek, ale že k jeho vzniku dojde zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek po založení na základě rozhodnutí vlastníků jednotek o schválení stanov, a stanovy musí mít (s výjimkou uvedenou ve třetím odstavci tohoto ustanovení) formu veřejné listiny. Je pak nepředstavitelná existence „dvojkolejnosti“, tedy stavu, kdy jiný právní režim by platil pro společenství vlastníků jednotek vzniklá před účinností nového občanského zákoníku a jiný pro společenství vzniklá po účinnosti tohoto zákona. Situaci lze přirovnat ke stavu vzniklému po nabytí účinnosti zákona č. 142/1996 Sb., kterým byl změněn obchodní zákoník, kdy podle ustanovení § 63 uvedeného zákona právní úkony týkající se založení, vzniku, změny, zrušení nebo zániku společnosti musely mít nadále písemnou formu s úředně ověřenými podpisy a zákon stanovil, pro které úkony se vyžaduje forma notářského zápisu, a dále toto ustanovení určilo, že pokud stanoví zákon formu notářského zápisu pro právní úkon, kterým se zakládá společnost, vyžaduje se forma notářského zápisu i pro změny jeho obsahu. Důsledkem této novelizace bylo mj., že o rozhodnutí valné hromady společnosti s ručením omezeným, jímž bylo rozhodnuto o změně společenské smlouvy, bylo třeba pořídit notářský zápis, a to i v případě společností, vzniklých před účinností tohoto zákona, u nichž pro právní jednání vedoucí k jejich založení zákon takovou formu nepředepisoval.
Pan soudce si neumí představit „dvojkolejnost“ a přirovnává situaci ke stavu, který sice vznikl ust. § 63 zákona č. 142/1996 Sb., ale jaksi pominul, že tato situace vznikla na základě výslovného ustanovení zmiňovaného § 63 ObchZ, což dle mého názoru v § 1200 NOZ (stejně jako v dalších částech NOZ) chybí.
Zajímavé pocity pak vyvolává závěrečná věta odůvodnění: Lze rovněž dodat, že o racionálnosti některých ustanovení NOZ lze vést diskusi, jak o tom svědčí legislativní záměr velké „technické“ novely tohoto zákona.
P.V.
moc děkuji za zveřejnění. Takže zase nic. Pan soudce rozhodl na základě toho, že si neumí představit dvojkolejnost. Ach jo, to je tedy odůvodnění.
Pěkný den.
Magda
Jsme společenství, které vzniklo na základě zákona č. 72/1994. Ihned po po splnění zákonných podmínek jsme měli první schůzi, kde byl přítomen notář, který dělal notářský zápis. Na schůzi se schvalovaly stanovy, naše stanovy mají tedy formu veřejné listiny. Do rejstříku společenství je vkládal notář přítomný na schůzi. Přijetím NOZ se, domnívám se, pro nás nic nezměnilo. Podmínky NOZ máme splněné.
Čili v kostce shrnuto,jsme opět tam ,kde jsme byli.Tento ničím nepodložený výplod pana soudce zatím nic neřeší.On sám na něco čeká.JaVa
A to rozhodnutí VS v Olomouci se týká prvního schválení stanov SVJ (2000),nebo každé případné změny těchto stanov SVJ(2000)?
Pane P.V., ráda bych se přidala k panu Pavlovi a požádala Vás o zveřejnění Vámi zmiňovaného judikátu. Předem děkuji. Magda
Výborně, děkuji za informaci! JUDr Holejšovský projevil statečnost a duchapřítomnost a jasně rozlišil mezi SVJ vzniklá dle NOZ a SVJ vzniklá dříve. Tak snad konečně dáme v této věci za pravdu Lakemu. Pěkný den. Magda
Magdo,
nechci Vám brát nadšení z judikátu JUDr. Holejšovského.
Tento judikát o tom, že u starých SVJ nemusí být notář na změnu stanov, podle mého názoru neřeší Váš problém.
Hezký den!
Pavel
již mi má právnička zaslala komentář ze soudních rozhledů. Rozsudek jsem ještě nečetla. V komentáři čtu:* V prvé řadě je nutní odlišovat SVJ vzniklá před 1.1.2014, resp. vzniklá dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů od SVJ vzniklých dle Obč.Z., tedy vzniklých po 1.1.2014 zápisem do rejstříku SVJ (dale SVJ dle ObčZ).*
Pokud na dříve vzniklá společenství vlastníků jednotek §1200 odst. 3 nedopadá, proč by na ně měly dopadat ostatní paragrafy? Nedopadá na ně ani ostatní odstavce §1200, ani ostatní § počínaje §1200 až §1222. Protože nevidím důvod, proč by některé § odd. 5 na stará SVJ dopadala a některé nikoli. To přeci nedává smysl.
Pěkný den.
Magda
Paní Magda zdaleka není sama, kdo oceňuje, že soud rozlišuje SVJ vzniklá před 1.1.2014 a SVJ vzniklá po 1.1.2014.
Je zmiňový judikát k disposici? Rovněž by se nám hodil, když je nám tvrzeno, že naše SVJ vzniklé před 1.1.2014 má všechna práva a povinnosti uložené zákonem pro SVJ vzniklá po 1.1.2014.
Při návrhu na vklad listiny do sbírky listin rejstříkového soudu zákon pouze požaduje, aby právnická osoba předložila listiny, které mají být založeny do sbírky listin (§ 103 zákona o veřejných rejstřících). Žádnou další povinnost navrhovatel nemá.
Soud je oprávněn zkoumat, zda vkládaná listina má formu požadovanou zákonem. V úvahu přichází buď soukromá listina podle § 565 a § 566 NOZ, nebo veřejná listina podle § 567 až § 569 NOZ.
Podle § 564 NOZ platí, že „vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje“.
Právnická osoba SVJ(2000) měla zákonem o vlastnictví bytů uloženu povinnost přijmout své (první) stanovy „za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství.“
Z uvedeného plyne, že k založení prvních stanov SVJ(2000) do sbírky listin bylo nutno předložit rejstříkovému soudu notářský zápis o průběhu shromáždění (v jehož příloze se nacházely stanovy).
Jak tedy postupovat při schvalování druhých či dalších stanov? Bohužel, NOZ je v tomto neurčitý a nesrozumitelný a nepodává jednoznačnou odpověď.
- Povinnost vložit úplné znění nových stanov do sbírky listin veřejného rejstříku je nepochybně povinnost veřejnoprávní. Podle znění § 564 NOZ by změněné stanovy musely být v téže či přísnější formě – tedy veřejná listina.
- Na druhou stranu: stanovy jsou soukromoprávní smlouvou mezi členy právnické osoby. Podle téhož § 564 je tedy možné, aby si mezi sebou stanovy změnili soukromou listinou, jestliže to dosavadní stanovy výslovně nevylučují.
Odpověď na rébus profesora Eliáše neznám, proto by mne zajímalo právní zdůvodnění postoje rejstříkového soudu. Pro úplnost dodávám, že uvedené úvahy se nijak netýkají SVJ(2012). U těchto osob mají nové (změněné) stanovy formu veřejné listiny vždy, viz kogentní ustanovení § 1200 odst. 3 NOZ.
lake
P.S. Zajímavé čtení o tom, jak se domoci práva vůči nesprávnému úřednímu rozhodnutí rejstříkového soudu je zde: http://www.bulletin-advokacie.cz/…kovemu-soudu?….
Zajímavé téma, zamýšlela jsem se nad tím taky a neprůstřelnou odpověď v řeči paragrafů nemám, byť můj názor je, že nedává smysl, pokud by to mělo být tak, že doposud mohla SVJ takové stanovy už X-krát změnit bez notáře a najednou by to měla udělat s ním jen proto, že ty prapůvodní (a třeba už dávno změněné) stanovy jsou přijaty ve formě NZ. Co jít na to přes NOZ jako celek? Pokud mám aplikovat § 564 NOZ ohledně dodržení formy, pak mám asi aplikovat NOZ také jako ten zákon, který tu formu má vyžadovat – no a ten vyžaduje u SVJ stanovy ve formě NZ jen v případě založení SVJ dle § 1200 (tedy jen v jednom specifickém případě (ze tří), který na tuto situaci nedopadá). Pak pokud účast notáře není obligatorní dle samotných stanov NZ nepotřebuji???
Spíše mě zajímá, co považujete v této souvislosti za aplikovatelné z nálezu, na který jste připojil odkaz? Já tam (v rychlosti) vyčetla pouze to, že není třeba dokládat zvlášť v elektronické podobě soudu to, co už bylo jednou podáno v rámci papírového návrhu, byť si to tedy soud musí digitalizovat sám.
Kde to žijeme. Jakákoliv tetka, která má úřad se domnívá, že právě ona je povolaná k tomu, aby zákon interpretovala po svém. A tohle není jenom u rejstříkového soudu. Celá ta mašinerie přes vykladače, experty, poradce, samozvané správce a co já vim koho ještě, to taky papouškuje dokola, aby z toho něco káplo.
Nejlépe je zeptat se přímo na rejstříku. Já jsem to udělala (KS Č. Budějovice, kde je naše SVJ zapsáno)a bylo mi řečeno, že ověření notářem není třeba.
Mám informaci, že existuje písemné stanovisko prof. Eliáše, které na vyšší soudní úředníky/ce zabírá. Podle tohoto stanoviska se řídí povinná účast notáře na shromáždění podle toho, co je napsáno ve stanovách a nějaký NOZ by na to neměl mít vliv.
Stanovisko bohužel nemám k dispozici. Stanovy se chystáme měnit až v 11/2016.
Hezký den!
Pavel
Prima, strašně by mi ale pomohlo, kdyby někdo to stanovisko měl a mohl mi je poskytnout. Já ho (nebo něco takového) totiž hledám už celé odpoledne a nic… Ono se totiž o názorech a stanoviscích hezky mluví, ale když je pak potřebujete něčím hmatatelným podpořit – doložit, že to aspoň někdo, kdo je trochu považován za hlavu pomazanou někde řekl, zjistíte, že je to bohužel problém. Ráda si nechám pomoct a poučím se, ale nic reprezentativního jsem zatím nenašla, kromě známého stanoviska KANCLu, že stará SVJ se řídí starými stanovami.
Stanovisko JUDr. Eliáše mohu poskytnout- mám jej uloženo. Pište na ibm123@seznam.cz
Vladimíre,
mohl byste stanovisko JUDr. Eliáše vyvěsit do nového vlákna?
Ušetří Vám to čas, protože asi dostanete řadu emailů. :-))
Hezký den!
Pavel
Ano našel – já :-) Byla jsem dvěma notářskými kancelářemi ujištěna, že přítomnost notáře není nutná a… dnes jsem obdržela výzvu Městského soudu v Praze, abych doložila notářský zápis. Co k tomu říci – jímá mě hrůza a zoufalství a po pravdě, přemýšlím, co teď. Mohu zkusit uřednici argumentovat, že nemá pravdu (ze zkušenosti vím, že to nepomůže, protože se ještě nestalo, že by změnili názor = přiznali, že neměli pravdu). Zbývá tedy leda odvolání, ale to bude stát další soudní poplatek a půl roku času s nejistým výsledkem. To raději nic nedoložím, nechám si vrátit soudní poplatek a obrním se trpělivostí a silou ke svolání nového shromáždění a využiji asi osvědčovací zápis s přímým vkladem do rejstříku notářem (měnili jsme i orgány).
.. co budete delat az bude třeba zaplatit něco většího ?
Praha cca 50 bytu .. notar 8.600,– Kc rejstrik 2.000,– Kc
jsou věci ktere stoji i vice ..
Neohrožují, ale připadají mi zbytečné. Jsme relativně malé SVJ s 23 jednotkami, nemáme jiné příjmy než z fondu a dům v několika ohledech v havarijní stavu. Potřebujeme zhruba 10 drobných oprav a velkou rekonstrukci elektroinstalace. Jde o to, že jsem nechtěla dávat přes deset tisíc za NZ atd. nebude-li to nezbytně nutné. Tady bylo několik hlasatelů, kteří si byli svým názorem skálopevně jistí. Tak jsem to zkusila. Toť vše. U odvolání nejde ani tak o ty peníze, jakože budeme mít blokované SVJ bez orgánů dalšího půl roku, než to dopadne :-(
Huberte,
pro někoho to možná nejsou malé peníze. Ale znám i SVJ o 5–10 bytech. Tam je relace již jiná.
Dále platí § 159 NOZ. Až se jednou judikatorně vyjasní, co je vlastně napsáno v NOZ, tak může nějaký kverulant namítnout, že částka za notáře byla zbytečná a žádat úhradu po členech výboru.
Osobně mi jde hlavně o princip. Někdo bez znalosti věci vytvořil NOZ a ZOK, které nesplňují základní zadání tj. aby nebyly pro právníky a lingvisty, ale pro občany. Tlupa vykladačů tyto nepovedené spisy vykládá. A já mám přistoupit na nejhorší možný výklad?
Úplně stačí, že nenažraný stát zpoplatnil každý zápis do rejstříku. Přitom řada zápisů je vyvolaná legislativní činností stejného všehoschopného státu.
Argument, že jiné věci jsou dražší, je mimo mísu. Pokud je jiná věc dražší a já ji potřebuji, tak ji zaplatím. Toho notáře skutečně nepotřebuji.
Hezký den!
Pavel
Predem oznamim pripravu stanov i vysi poplatku .. všichni se muzou vyjadrit i kverulanti. V pripade vetsich namitek se poveri vypracovanim kverulant … coz všichni radi odhlasuji.. Spise bych se obaval tech kverulantu potom, pokud nebude notarsky zapis. Co se tyce odpovednosti .. nezbavuju se ji, ale kladu velky duraz na informovanost a moznost vznest připomínky ci namitky, ty pak resim .. pokud někdo namita po terminu pak každému reknu ze primereny cas mel … a zeptam se jakou ma predstavu jak by dále rad postupoval … eventuelne mu dam prostor na schuzi vlastniku, aby svůj požadavek prednesl a bylo o nem hlasovano.
Nezapomente tu důležitou skutečnost .. ze ted se nove stanovy schvaluji kvalifikovanou většinou a další zmeny pak 100 % … pokud to neosetrite jinak …
Stanovy jsem delal cca 5 mesicu, aby byli ferove a nestydim se za ne.
Stat je opravdu nenazrany .. ale znate to .. i my vsichni se na tom podilime .. ale tahle kapitola je snad mimo tento portal.
Nejsem pravnik .. ale par jich kolem sebe mam.
Co mam info, tak většinu sporu v SVJ se snazi soud bud smést ze stolu, jde se hodne po dokladech, stanovach, pravidlech, jejich plneni a uznava se pravo rozhodovani vetsiny.
Odpovednost statutaru je primo umerna podavanim informacim a napr mimo jiné my mame i ve stanovach pojisteni statutaru za odpovědnost a skody.
jde o to aby to nemohlo byt napadnutelne a pak jsou opravdu takove castky velice male a … domnivam se ze sporum se ma spise předcházet nez je generovat.
Odvolání nic víc, než již zaplacený SOP, stát nebude. Naopak, pokud si chcete nechat již zaplacený soudní poplatek vrátit, dostanete o 1000,– Kč méně, než jste zaplatil.
P.V.
Opravdu? Za odvolání se standardně SOP platí u rejstříku jsem to ale nikdy nedělala. Každopádně teď jsme v jiné věci na OR nic k výzvě nedoložili, odmítli návrh a vrátili celé 2000. Je to podle §10 zákona o SOP. Pokud se odmítá, vrací se celé. Pokud bych ale v odvolání neuspěla, což je možné, SOP bude konzumován…
Pokud je návrh odmítnut před prvním jednáním tak se vrací celý SOP. Pokud je ale zastaveno řízení, soud si nechá nejméně 1000,– Kč.
P.V.
jenže v rejstříkových věcech jednání není :-) no a to řízení se nezastavuje ale návrh se odmítá, protože nejsou doloženy všechny skutečnosti – tudíž jde o neúplný návrh…alespoň tak jsem si to zdůvodnila, faktem je, že jsme dostali celé 2 tisíce nazpět. Ale ono hodně věcí u těch poplatků je nejasných a nejednostných, takže nejspíš záleží bohužel opět na místní praxi a konkrétní osobě úředníka, který o tom rozhoduje.
Pripomina mi to skoro legendarniho Paroubka v roce 2005 kdy utratil skoro 32 mio aby zabranil nekalym zivlum ( cca 5.000 lidi ) způsobit skodu ve vysi cca 200 – 300.000,– Kc.
Když se na to podivam po ekonomicke strance … nic rozumného mi nevychazi. Stat pokud bude chtit si sve peníze vybere stejne jinde ..
Pokud je to delano pro zabavu .. proc ne … taky to občas delam .. stejne ty urednici musí něco delat a vykazovat cinnost… a poradek prece musí byt bez ohledu na naklady a nebal bych se tam svihnout i nejake to trestni oznameni pro zneuzivani postaveni svereneho uradu s dodatkem , ze se nemůže zbavit odpovědnosti za nedostatky tím, že svými znalostmi na výkon funkce nestačí. Vezme-li na sebe funkci, ačkoliv ví, že ji nebude schopen řádně zastávat, má rezignovat…
a hned je na par let o zabavu postarano
a stat .. vymysli nejaky jiny poplatek a plati … jdeme dal ..
Poslední komentáře