Stanovy dle NOZ – čerstvá zkušenost s lidovou tvořivostí
Vzhledem k tomu, že se spousta účastníků diskuse na zdejším portálu domáhá informací tvorby stanov podle NOZ, vkládám následující čerstou zkušenost. Společenství vzniklo ze zákona v loňském roce, dle zákona č. 72/1994 Sb. a jedná se pouze o dům s nebytovými prostory –garáže. Stanovy připravuje jakýsi přípravný výbor, pro mne neznáma skupina vlastníků jednotek výhradně dle NOZ,protože prý zákon č. 72/1994 Sb. již není platný. Stanovy ještě nejsou schválené. Poznatky z vytvořeného díla: Celkově stanovy nebudu popisovat celé, jsou neuvěřitelně zmatečné. Ve smlouvě se smluvním správcem, kterému budou svěřené některé činnosti je uvedeno, že nahlížet do dokumentů je umožněno jenom vybraným osobám – kterým, to tam není uvedeno. Smlouva ještě není podepsaná. Zajímává by pro zdejší návštěvníky mohla být část nazvaná HOSPODAŘENÍ SPLEČENSTVÍ, kapitola Pravidla pro tvorbu rozpočtu a úhradu nákladů spojených se správou domu. Zálohy vztahující se ke každé jednotce jsou rozdělené následovně:
- Záloha na služby (služba je jenom jedna a je vyjmenovaná, je to elektřina)
- Záloha na příspěvek na správu domu a pozemku
- Záloha na vlastní správní činnost
- Dlouhodobé zálohy na správu a údržbu domu (fond oprav)
- Střednědobé zálohy na správu domu a finanční krytí (rezervní fond)
- Dále záloha na pojištění
Záloha na služby včetně dodávek el. energie je stanovená pro všechny vlastníky v jednotné výši. Rozúčtování se provede podle podílu na společných částech domu. Dále je uvedeno o rozúčtování el. energie, že pevné platby se rozúčtují podle podílů na společných částech a platby za kWh se rozúčtují podle měření odběru (podružný elektroměr).
Výše dlouhodobých záloh na správu a údržbu – 6 a více let (fond oprav) se stanoví podle plánovaných termínů realizace, částka je stanovena podle podílu na společných částech domu a je tvořena platbou vlastníka jednotky a jeho podílem na příjmu z pronájmu společných prostor (pozoruhodné konstatování, dům nemá žádné společné prostory vhodné k pronájmu, možná stěnu na reklamu, příjem ovšem patří vlastníkům). Vyúčtování se neprovádí každoročně. Jak dopadnou vlastníci, kteří prodají garáž, o tom není ani zmínka. Střednědobé zálohy a finanční krytí (rezervní fond) Jsou určeny k financování v časovém horizontu do 6 let, pro opravy havárií, opravy nad rámec běžného provozu a povinných revizí . Slouží také k pokrytí pohledávek za neplatiče do doby jejich uhrazení. Výše záloh se stanoví podle podílů na společných částech domu. Vyúčtování se neprovádí každoročně, vyúčtuje se za příslušné období. Jak bude naloženo se zálohami v případě prodeje garáže, o tom není ani zmínka. dále tam je povinnost platit příspěvek na vlastní správní činnost,účetní a ještě něco, to nyní nelze najít. Dále máme povinnost udržovat technická zařízení v domě (zařízení, která nemáme). Výši příspěvků na správu domu neschvaluje shromáždění, výši určuje výbor. Výbor je oprávněn rozhodovat o opravě a úpravě společné části, nepřevyšující částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku. Vzhledem k tomu, že garáží je hodně, je to docela slušná suma. Máme schválit namísto smluvního spráce osobu dodavatele. Uvádím, že Prohlášení znám a mám docela dobré povědomí o tom co je společenství a jak by mělo fungovat. Zajímá mě názor účastníků na zde uvedené stanovy, NOZ a prosím o názor také přispívatele lake.
nevím co se Vám nezdá (kromě položky 6 – pojištění podle mně patří do správy) máme zálohy také rozčleněny do těchto položek. Služby určuje zák 67. Správa domu je dána. Vlastní činnost musí být podle zákona hrazena na jednotku stejně (takže jinak než správa která je podle podílů )
- Co se děje s dlouhodobými zálohami je dáno zákonem = nevrací se, a nevyúčtovávají se každý rok. A naše zkušennost je že na běžné udržení casch flow je dobré mít oddělené dlouhodobé a střednědobé zálohy.
- Rozúčtování elektřiny je rozumné – dům má fixní náklad který se dělí na podíl a spotřeba se rozúčtovává podle měřidla ⇒ výše záloh je nepodstatná protože se to srovná ve vyúčtování (pokud to není ustřelené)
- Co se týče příjmu z pronájmu – může to být příjmem SVJ (bylo zde sdiskutováno – záleží kdo pronajímá)
jako přípravu na první schůzi bych to neviděl tak tragicky
Není pravda, co napsal Pepo1: že „co se děje s dlouhodobými zálohami je dáno zákonem“.
Tazatel uvedl jasně, že má jít o budoucí stanovy dle NOZ. Zákon č. 89/2012 Sb. ovšem neukládá povinnost skládat dlouhodobé zálohy ani členům SVJ(2012), ani spoluvlastníkům jakékoliv věci. V tom se NOZ zásadně liší od ZoVB, ve kterém je povinnost k úhradě dlouhodobých záloh stanovena v § 15 odst. 2.
Podle NOZ jsou vlastníci jednotek(2012) povinni skládat pouze přiměřenou krátkodobou zálohu, která samozřejmě musí být po skončení roku řádně vyúčtována a vypořádána.
Všichni, kdo bez důvodu tvrdí, že jejich SVJ(2000) se od 1. ledna 2014 řídí podle ustanoveni o bytovém spoluvlastnictví v NOZ, připravte se: vlastníci se tedy mohou od nynějška hromadně domáhat okamžitého vyúčtování a vypořádání veškerých dosud složených dlouhodobých záloh. Vždyť NOZ nezná žádnou dlouhodobou zálohu na správu domu, a ZoVB byl přece zrušen …
lake
Vážení teoretici. Konečně přejděte z abstraktna do praktična. Očekával bych radu podobného typu jako: Shromáždění si má schválit dvě tři akce s výhledem na šest let, n.př. Od dodavatelů si nechá udělat předběžnou kalkulaci n.př., shromáždění odsouhlasí výši měsíčně vybíraných financí, pokud se shromáždění nesejde, určí výši výbor a začne se vybírat n.př.. Po ukončení té které akce se provede vyúčtování. To celé podpořit stanoviskem několika právníků, později judikátem.To nám pomůže, ne plané teoretické kecy.
Zaměřte se raději na problém, jak ochránit ony vybráné prostředky před loupeživými exekutory či jinými loupežníky. S ostatním si už vlastníci – spoluvlastníci určitě poradí.
SVBJ potřebuje web s praktickými radami, ne s teoretickými kecy.
Zdeno.
Lake nestrašte zase.
Podle § 1222 NOZ stanoví prováděcí právní předpis podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku. Tím prováděcím předpisem je NV č. 366/2013 Sb., podle § 8 tohoto NV se činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností rozumí zejména odst. b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku …
Že NV č. 366/2013 ani žádnou povinnost k platbě záloh vlastníkovi nestanoví je samozřejmé, tu stanoví až rozhodnutí shromáždění vlastníků (ve stanovách).
Dokud nerozhodne soud při nějakém soudním sporu, že NV je v rozporu s NOZ a § 8 NV v této věci je nad rámec § 1222 NOZ, z něhož nevyplývá že vybírání záloh na správu lze považovat za činnosti týkající se správy domu, tak patří do působnosti shromáždění rozhodnout o povinnosti vlastníků skládat dlouhodobé zálohy na správu.
Pane Kolemjdoucí, opět Vás nepotěším: zase to nějak pletete.
Správně jste napsal, že nařízení vlády č. 366/2013 Sb. nestanoví vlastníkům jednotek povinnost skládat dlouhodobé zálohy na správu domu.
O obsahu stanov jsem se nevyjadřoval. Ostatně k jejich přijetí je podle NOZ nutný souhlas všech vlastníků jednotek. Teprve pak půjde o řádně přijatou soukromoprávní smlouvu.
Ale pozor: Pokud někdo tvrdí, že stávající SVJ se řídí podle části o bytovém vlastnictví podle NOZ, pak tím popírá platnost dosavadních stanov. Logickým důsledkem tohoto výkladu je, aby vlastník jednotky okamžitě požádal o vrácení všech nespotřebovaných dlouhodobých záloh z předchozích let. A aby již dále nikomu žádné dlouhodobé zálohy neplatil.
Musíte si konečně vybrat jednu ze dvou možností: buď platí stávající stanovy podle zákona č. 72/1994 Sb. (což tvrdím já už druhým rokem), nebo platí jen a pouze ustanovení o bytovém vlastnictví z NOZ – ale pak vzniklo právní vakuum a stávající stanovy jsou tedy nepoužitelné, neboť byl zrušen zákon, podle něhož se řídily. Tento právní nesmysl zde tvrdil např. pan wiki.
Tak si konečně přeberte v hlavě, jak to je: zda platí v SVJ(2000) stávající právní poměry i nadále, nebo jsou kompletně nahrazeny novou právní úpravou.
Já odpověď dávno znám, viz závěry Ústavního soudu o nepravé retroaktivitě právního předpisu.
lake
Lake, ke stanovám uvádíte: „k jejich přijetí je podle NOZ nutný souhlas všech vlastníků jednotek. Teprve pak půjde o řádně přijatou soukromoprávní smlouvu.“
Ovšem po vzniku SVJ lze provést změnu stanov nadpoloviční většinou přítomných vlastníků vyjma změny vlastnických podílů nebo příspěvků na správu jinak než podle podílů, ledaže by schválené stanovy požadovali vyšší kvóra i pro jiná rozhodování.
Feri $ 1208 bod d) NOZ do působnosti shromáždění patří …„rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků“. Je zde spojka NEBO nikoliv A. Vyučtování jen jedna z forem vypořádání. Zůstatek nevyčerpaného příspěvku (na rekonstrukce střechy, na kterou musíme šetřit 4 roky) převedeme do následujícího roku je též „forma vypořádání zůstatku“! Podle Vašeho návodu bychom střechu nerekonstruovali nikdy!
Pane Františku, Lake píše o vyúčtování a vypořádání dlouhodobých záloh, vy citujete § 1208 bod d), kde se hovoří o příspěvcích. Snad rozeznáte rozdíl mezi zálohami a příspěvky. Do 31.12.2013 jsem platil dlouhodobé zálohy. Můžete mi, prosím, citovat § podle kterého se již vybrané zálohy změnily na příspěvky aby o nich mohlo shromáždění podle § 1208 jednat?
Omlouvám se, beru to zpět. Opravdu jsem si to neuvědomil že jsou rozdílné pojmy pro „příspěvky“ § 1180 a zálohy" § 1181, nicméně mně ani nenapadlo, že by zálohy za „služby“ nevyúčtovaly za každé účetní období (roční lhůta). Takže „dlouhodobá“ záloha (vic než jeden rok) mi nedává smysl.
Lake, děkuji velice. Mám ještě jeden dotaz. Střednědobé zálohy kromě jiného slouží také k pokrytí pohledávek za neplatiče do doby jejich uhrazení. Je to skutečně tak, máme povinost skládat tyto zálohy k uvednému účelu? Je naší povinností zálohovat případné neplatiče? Děkuji.
Pane van,
NOZ nezná jinou než krátkodobou zálohu. Je tedy vyloučeno odvozovat ze
znění NOZ povinnost spoluvlastníků k platbě střednědobých či
dlouhodobých záloh. Taková povinnost v NOZ prostě zakotvena není.
Vytváření jakéhosi neurčitého „fondu“ je v pravomoci právnické osoby. Ovšem naplňování tohoto fondu není nákladem na správu, ani nejde o náklad na služby. Takže nejste povinen na takový tajemný účel nic hradit.
SVJ samozřejmě může zřídit různé fondy, i Vámi zmiňovaný rezervní fond. Ale naplňuje jej ze svých zdanitelných příjmů. Tedy např. z darů vlastníků jednotek. A hrozí zde toto nebezpečí: Pokud SVJ nepoužije rezervní fond na zamýšlený účel, je povinno uvést tuto částku do svého daňového přiznání a zaplatí daň z příjmu právnických osob. Půjde o dvojí zdanění: jednou stát zdanil Vás jako příjemce těch peněz, podruhé bude tatáž částka zdaněna u SVJ.
Podotýkám, že nařízení vlády č. 366/2013 Sb. stanoví „natvrdo“, že příspěvky na správu domu přijímané právnickou osobou SVJ(2012) jsou zdanitelným příjmem této právnické osoby. Z toho plyne, že přijatý příspěvek na správu musí být vynaložen na správu domu v tomtéž účetním období, jinak vzniká SVJ příjem bez výdajů a následuje zdanění.
Pan Kalousek by měl radost. Inu, nějak z nás vláda ty naše peníze dostat musí, že ano. Druhé zdanění již jednou zdaněných peněz je k tomu vhodný nástroj.
lake
Zákon o daních z příjmů č. 589/1992 – § 18 odst 2 písm. h/2
2) Předmětem daně nejsou
h) příjmy společenství vlastníků jednotek z
2. příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku,
Omlouvám se za nesprávné tvrzení o daních z příjmů. Můj omyl vznikl tím, že nařízení vlády č. 366/2013 Sb. bylo „upečeno“ dříve, než došlo ke změně zákona o daních z příjmů. Děkuji panu Kolemjdoucímu za upozornění a omlouvám se za můj omyl.
Nicméně plně platí co jsem napsal: pokud by snad SVJ vybíralo od vlastníků cokoliv na jakýsi svůj rezervní fond, pak nejde ani o zálohy na správu, ani o náklad na správu. Tyto částky nebudou osvobozeny od daně z příjmů právnické osoby.
Nebo snad Vaše banka po Vás požaduje nějaké měsíční platby na její rezervní fond??? Nebo opravář Vašeho auta si snad dovolí chtít po Vás, abyste kromě úhrady za opravu brzd a dolití chladicí kapaliny mu ještě šoupl tisícovku na jeho rezervní fond (kdyby jiný zákazník mu snad nezaplatil)??? Když jedete autobusem, chce snad řidič po vás 500 Kč na rezervní fond (kdyby píchl pneumatiku)?
Jsou to lemplové ve vašem SVJ: už předem vědí, že po neplatičích nebudou ihned a ostře vymáhat dlužné částky. Předem plánují, že se budou flákat, nechají narůstat dluhy a k tomu právě chtějí brát peníze z hromady, kterou jim důvěřivé ovce mají dobrovolně složit do jakéhosi „rezervního fondu“.
Rezervním fondem se nejlépe zametou pod koberec všechny neřešené problémy a neschopnost výboru.
lake
„… pokud by snad SVJ vybíralo od vlastníků cokoliv na jakýsi svůj rezervní fond, …“
- tato věta zavádějící i když se týká zdaňování
- má se slovem „pokud“ rozumět, že existuje nějaká možnost jak si SVJ může plnit nějaký „měch“ – způsobem na kterém by se museli vlastníci nějak podílet, pakliže nejde o náklad/zálohy na správu ??
„… Rezervním fondem se nejlépe zametou pod koberec všechny neřešené problémy…“
- Lze si jistě ustanovit jakýkoliv „fond“.
Lze ale hlasováním stanovit povinnost vlastníků (ať již všech nebo jen některých) do něj přispívat ?
(protože pokud ne, pak může být vlastníkům jedno co SVJ s takovým „fondem“ dělá)
Neználek'
Celé znění zákona o dani z příjmu č. 589/1992 – § 18 odst. 2:
(2) Předmětem daně nejsou
- příjmy získané nabytím akcií podle zvláštního zákona 1), zděděním nebo darováním nemovitosti nebo movité věci anebo majetkového práva s výjimkou z nich plynoucích příjmů,
- u poplatníků, kteří mají postavení oprávněné osoby na základě zvláštního zákona 15b), příjmy získané s vydáním pohledávky, a to do výše náhrad podle zvláštních zákonů 2), do výše nároků na vydání základního podílu 13), a dále příjmy z vydání dalšího podílu 13) v nepeněžní formě,
- příjmy z vlastní činnosti Správy úložišť radioaktivních odpadů 19e) s výjimkou příjmů podléhajících zvláštní sazbě daně vybírané srážkou podle § 36 tohoto zákona,
- příjmy plynoucí z titulu spravedlivého zadostiučinění přiznaného Evropským soudem pro lidská práva ve výši, kterou je Česká republika povinna uhradit, nebo z titulu smírného urovnání záležitosti před Evropským soudem pro lidská práva ve výši, kterou se Česká republika zavázala uhradit.1c)
Písmeno h/2 jsem nenašel.
To, že cituji znění pro rok 2013 je jasné. Jasné ale také je, že jsem reagoval na příspěvek kolemjdoucího, který doslovně uvádí „Zákon o daních z příjmů č. 589/1992 – § 18 odst 2 písm. h/2“
svjdukelská111, pokud někdo napíše výňatek ze znění pro rok 2014 a vy odpovíte citátem pro rok 2013 (s tím, že jste písmeno h nenašel), tak co je na tom jasné? Že jste se opět zmýlil, no, to je asi jediné jasné.
O děkuji, děkuji, to jsou dobré zprávy. A nyní budeme se rvát, až tam (v tom společenství, kde si tvůrci stanov usmysleli dát do stanov uvedené nesmysly) nezůstane stát na kameni kámen, protože nejsme ovce.
(van) „…Vyúčtování se neprovádí každoročně…“
- a za jak dlouho ? Jednou za 10 let ?
- máte li již Stanovy a Pravidla materializována – oskenujte je…
(van) „…Záloha na služby včetně dodávek el. energie je stanovená
pro všechny vlastníky v jednotné výši. Rozúčtování se provede podle
podílu na společných částech domu…“
(Pepo1) „…Rozúčtování elektřiny je rozumné…“
- elektřina je služba. Není to správa majetku a není to tedy náklad (na správu majetku !!), který by bylo možné rozúčtovávat dle podílu. Nesmyslnost tvrzené „rozumnosti“, ve Společenstvích kde 40% podílů vlastní jeden vlastník a 60% vlastní dalších 41 vlastníků, je více než zjevná.
Neználek'
Z Vámi uváděných 6 položek:
Záloha na služby
Záloha na příspěvek na správu domu a pozemku
Záloha na vlastní správní činnost
Dlouhodobé zálohy na správu a údržbu domu (fond oprav)
Střednědobé zálohy na správu domu a finanční krytí (rezervní fond)
Dále záloha na pojištění
pouze první tři mají oporu v OZ, další tři nikoliv.
§
Poslední komentáře