Správa za více SVJ případně jejich sloučení
Dobrý den,
chtěl bych vás poprosit o radu v případě, kdy je v jednom bytovém domě více SVJ a potřebovali bychom pro jednoduchost řešit správu domu společně za všechny SVJ. Konkrétně se jedná o bytový dům, kde jsou 3 vchody (po osmi bytových jednotkách) se 3 čísly popisnými, dům má společné prostory – sklepní a půdní prostory včetně střechy, chodbou jsou propojeny všechny 3 vchody a nejsou tedy samostatné ani nijak stavebně oddělené. Problém je, že v katastru je každý vchod evidován jako samostatná jednotka a má vlastní LV. Díky tomu existují 3 SVJ. Tento problém vznikl v minulosti při odkoupení bytů od města.
V současnosti správu domu vykonává místo jednotlivých SVJ založený spolek „Spolek obyvatel domů“ – organizuje schůze, vybírá příspěvky do fondu a vkládá na svůj účet, vede účetnictví, řeší investice a vystupuje navenek za celý dům – jsou na něj fakturovány veškeré platby, jsou na něj registrována odběrná místa studené vody i energií a dokonce je i vlastníkem pozemků kolem domu. Spolek se řídí vlastními stanovami, má výbor i kontrolní komisi – obojí o 3 členech. Po konzultaci s právníkem jsme ale zjistili, že tento systém není správný a není možné, aby za SVJ někdo přebral jejich povinnosti. Jednotlivá SVJ nevykazují v současnosti žádnou činnost, neřeší členské schůze, ani nevedou žádné účetnictví.
Nyní tedy řešíme jak změnit tento model, aby byla správa domu prováděna podle zákona. Podle informací, které se nám podařilo dohledat a na základě konzultace s právníkem máme zřejmě pouze dvě možnosti. Buď bychom se pokusili vyřešit zápis v katastru a všechny 3 vchody sloučit pod jeden LV a tím by mohlo existovat pouze jedno SVJ, nebo se bude muset činnost spolku ošetřit nějakými smlouvami s jednotlivými SVJ, ale stejně veškerá činnost bude muset být řešena na úrovni jednotlivých SVJ a vše tedy budeme muset řešit trojitě.
Ohledně první varianty si nedokážeme vůbec představit, jak náročné nejenom časově, ale hlavně i finančně, by to bylo a čím a kde bychom vůbec měli začít. Mohli byste nám prosím někdo poradit, co by v našem případě bylo nejjednodušší a jak bychom byli schopni dosáhnout toho, abychom nemuseli řešit správu domu trojitě? Nedokážeme si nyní vůbec představit, jak bychom měli v tomto stavu řešit správně investice v případě společných částí domu pro všechna SVJ, např. v případě opravy střechy.
Předem děkuji za každou radu.
- Pokud jsou vaše domy stavebně spojené , poté by je bylo možno legislativně sloučit do jednoho. Jenže je to běh na velmi dlouhou trať. Odhadem cca rok až dva roky usilovné práce.
- Jednodušší řešení spočívá v tom, že všechny tři SVJ budou mít svůj výbor. Díky tomu, že členové výboru nemusí v předmětných domech bydlet , mohou mít všechny tři výbory stejné obsazení. Tato tři SVJ mohou mít mezi sebou smlouvu o sdružení, která bude definovat jejich spolupráci do budoucna. Dále si můžete vytvořit nějaký systém věcných břemen , který zajistí , že vlastník SVJ II se bude finančně podílet na výměně vodovodního potrubí v SVJ I , přes které teče i voda do vašeho bytu. Všechny tyto věci je třeba zanalyzovat a řešit s právníky. Tady Vám nikdo neporadí. I když se zde nacházejí lidé znalí , tak z nich nikdo vaše domy nezná…
My budeme řešit totéž. Velký komplex ve vlastnictví bytového družstva , ze kterého vzniknou čtyři nová SVJ.
A jakým způsobem, chcete obejít/změnit, ty tři samostatná PV k budově(pokud existují).Snad ne těmi věcnými břemeny?
Přeji hezký den.JaVa
Jak chcete jinak vyřešit to, že ke svému bytu se dostanete třeba pouze chodbou , která vede přes jiné SVJ ? Tam je třeba vzájemná dohoda mezi jednotlivými SVJ , že první SVJ umožní , aby vlastníci ze druhého SVJ tuto chodbu používali ,ale například za podmínky , že se vlastníci z druhého SVJ budou spolupodílet na její rekonstrukci či vymalování. U nás to bude o garážích. Máme pod domem (4 SVJ) silnici a garážové stání). Vjezd do garáže je v SVJ 1 a SVJ 4. Kdo má garáž v SVJ 3 musí buď použít cestu přes SVJ 1 a 2 anebo cestu přes SVJ 4.Aby mohl vlastník ze SVJ garáž 3 používat , musí mít garantováno, že bude moci jezdit přes jiná SVJ. Ale aby mu to jiná SVJ garantovaly , měl by se podílet vlastník garáže v SVJ 3 podílet na opravě silnice v ostatních SVJ a na případné opravě garážových vrat. Podobné to je i s vodovodním potrubím. Pokud je vstup vody do domu v SVJ 1 a voda cestou do SVJ 4 teče přes SVJ 2 a SVJ3 , měl by se tudíž vlastník ze SVJ 4 podílet na výměně potrubí i v ostatních SVJ.
Nějak se v těch Vašich informacích přestávám orientovat.Na jedné straně tvrdíte,že teprve budete řešit „totéž“ co pan Jirmousek.
„My budeme řešit totéž. Velký komplex ve vlastnictví bytového družstva , ze kterého vzniknou čtyři nová SVJ.“
A teď píšete,že ta SVJ už existují.
Máme pod domem (4 SVJ) silnici a garážové stání).
Co z toho je vlastně pravda?
Můžete to ,prosím,objasnit? Děkuji.JaVa
Družstvo vystavělo velký bytový komplex ve čtyřech etapách. Nyní ještě dům vlastní družstvo , které jej spravuje jako jednu jednotku. Připravujeme doplacení úvěrů a rušení družstva. Vzhledem k tomu , že celý bytový komplex je o čtyřech listech vlastnictví , vzniknou 4 SVJ. Která ale musí v něčem dále táhnout za jeden provoz. Jednak jsou to energie , které vstupují do domu na jedné straně a rozvody. Dále je to garážové patro pod celým domem. Máme uprostřed silnici a kolmo k silnici parkovací stání.
Vhodnější by bylo,kdyby jste tuto informaci, podal hned v tom Vašem prvním příspěvku.
I tak Vám děkuji a přeji hezký zbytek dne. JaVa
Děkuji za Vaši reakci. První varianta by pro nás byla ideální, ale přesně jsme se obávali toho, co píšete. Ohledně druhé varianty nás právě zajímalo, zda již někdo podobnou situaci tímto způsobem řešil a je to v praxi nějak jednoduše uříditelné.
„My budeme řešit totéž. Velký komplex ve vlastnictví bytového družstva , ze kterého vzniknou čtyři nová SVJ.“
Zánik bytového družstva a vznik čtyř SVJ, určitě není totéž co, by potřeboval udělat tazatel úvodního dotazu!
Návod zde již napsal „Justitianus“:
„Sloučení více SVJ 2 Vložil Justitianus, 7. Březen 2020 – 19:12“
Přeji hezký den.JaVa
Protože máme také jeden obrovský komplex , který se skládá ze čtyř stavebně propojených domů. Takže časem budeme ve stejné pozici jako tazatel. Místo jednoho představenstva budou dům řídit 4 výbory. Rozdíl mezi námi je pouze v tom, že u nich se to týká nějakých 24 bytů , u nás 280 bytů.
Tomáši,
Vy nemáte v pořádku ani účetnictví toho nadbytečného spolku. Účetnictví vedete podle vyhlášky 500 a nikoliv vyhlášky 504. V aktivech vykazujete 883 mil. Kč místo 883 tis. Kč. Takže hledejte nejenom právníka ale i novou účetní.
Pro motivaci, aby se situace řešila, uvádím, že ta 3 neživá SVJ nevedou účetnictví a neukládají účetní závěrky do veřejného rejstříku. Za to mohou být tučné sankce. Za sankce ručí a nakonec je uhradí členové jednotlivých SVJ.
Při počtu 24 členů všech 3 SVJ je na první pohled lepší vytvořit jedno SVJ. Pokud tedy bude všech 24 členů pro.
Pokud se to nepodaří, tak budete muset mít 3 statutární orgány, vést 3 účetnictví, mít troje smlouvy na dodávky energií atd. Dělat tyto činnosti prostřednictvím spolku je špatně.
Hezký den!
Pavel
Vážený Pavle- státní zaměstnanec.
Opětně klamete úxčastníky daného portálu a to z důvodu, že vedení účetnictví není dle vyhlášky , ale zák.č. 221/2015 sb. s účinností od
1. 1. 2016, kde může docházet u některých k zlegalizování jmenovaného zákona v § 9, odst. 3 a 4 zák.č. 221/2015 sb.
anonim ( IČO. 26799341 )
NEMAZAT
Dobrý den, Pavle,
děkuji za věcný příspěvek, Vaše připomínky předáme určitě účetní minimálně kvůli opravě existujících rozvah.
To, že je současný stav špatně, bohužel víme a nyní se právě proto snažíme zjistit, jaké jsou pro náš případ možnosti co možná nejjednodušší změny na správný model fungování. Správu domu jsme přebrali teprve vloni v dobré víře po předchozím výboru s tím, že je vše v naprostém pořádku a budeme pouze pokračovat v nastaveném modelu. O to více překvapení jsme poté byli.
Přikláněli bychom se samozřejmě k vytvoření pouze jednoho SVJ místo současných tří, ale podle informací, co se nám podařilo dohledat se nebude jednat o jednoduchý proces. Proto nás zajímalo, jestli s tím nemá někdo přímo osobní zkušenosti.
Budu předpokládat, že jde o jednu stavebně nerozdělenou budovu, která v minulosti dostala tři (právně vadná) Prohlášení vlastníka. Na základě těchto nepravdivých údajů katastrální úřad zapsal do katastru tři domy s jednotkami.
Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů neumožňoval rozdělení jediné budovy na více budov v případech, kdy oddělená část by nemohla samostatně plnit základní funkce budovy. Například měla-li budova jeden společný propojený topný systém, měla jediný propojený vnitřní rozvod vody, nebo měla jednu (stavebně nerozdělenou) plochou střechu, pak bylo vyloučeno takovou budovu rozdělit pomocí více Prohlášení vlastníka na větší počet budov podle vchodů.
Problém je v tom, že v katastru jsou dnes zapsány tři budovy – a tento stav nelze prohlásit za nulitní (od samého počátku neplatný). Musíte vyjít ze současného stavu, který sice vznikl protizákonně, avšak platí.
Mohli byste Smlouvou o výstavbě sloučit všechny tři budovy do jediné budovy. Součástí Smlouvy bude zrušení jednotek(1994) ve všech třech domech, dále nové rozdělení na jednotky(2012) a nové určení spoluvlasnických podílů. Smlouva musí obsahovat náležitosti stanov budoucího (jediného) SVJ.
Bude třeba toto předem projednat na Stavebním úřadu a samozřejmě i na katastrálním úřadu – jde totiž o naprosto neobvyklý krok.
Justitianus
Dobrý den,
děkuji za reakci. Předpokládáte správně, jedná se opravdu o jednu budovu a jednotlivé vchody nemohou fungovat samostatně – v celém domě je společný rozvod vody (s pouze jedinou přípojkou a společným vodoměrem) a má společnou střechu.
Jste prosím schopen alespoň nějak přibližně odhadnout, jak finančně náročný krok by to byl tyto vámi navrhované změny provést? Problém by totiž mohl nastat v případě, kdy členové jednotlivých SVJ nebudou ochotni schválit tyto výdaje – argumentace z jejich strany bude jednoduchá, doposud to zde nějak funguje a proč bychom to tedy potřebovali měnit..
Existuje prosím ještě nějaké jiné „schůdnější“ řešení, tak abychom mohli nějak jednoduše fungovat v současném stavu tří SVJ, ale přitom byli schopni koordinovat činnost nad všemi SVJ?
Zároveň, pokud by opravdu zůstaly tři SVJ, jaký by byl správný postup v případě investic do společných částí domu? Museli by existovat tři samostatné objednávky od jednotlivých SVJ a poté i tři faktury od dodavatele?
Předem děkuji za odpověď.
Halóóó´pane vzbuďte se!Chcete poradit a nechcete uveřejnit ani IČO ani adresu.To se raději zajděte zeptat na radu na „lampárnu“!
Z dostupných informací jsem našel v rejstříku jak uvedený spolek, tak uvedená tři SVJ, tak uvedené tři budovy zapsané v katastru.
Jak se píše úvodním dotaze, právník správně zhodnotil situaci:
„Po konzultaci s právníkem jsme ale zjistili, že tento systém není správný a není možné, aby za SVJ někdo přebral jejich povinnosti. Jednotlivá SVJ nevykazují v současnosti žádnou činnost, neřeší členské schůze, ani nevedou žádné účetnictví.“
IČO,kde je tazatel „fundovaným“ předsedou výše zmiňovaného „spolku“,je: 64782328 a na KN, je uvedeno pouze „vlastnictví jednotek“.U SVJ,které již vznikly, bývá uvedeno: "Vznik společenství potvrzen. Mně osobně by také zajímalo ,jak to mají sepsané v těch jejich třech PV k budově.
Jinak je to opravdu „síla“ Tři SVJ,každé má své IČO,ale ani jedno nevede samostatné účetnictví a neukládá účetní závěrky.Jakým způsobem/poměrem přispívají na správu domu a služby s tím spojené se asi nikdy nedozvíme.
Přeji hezký den. JaVa
JaVo,
ten spolek vznikl 5.2.1996 a 3 SVJ vznikla 1.7.2000. Mají IČ a orgány, které odpovídají za porušování předpisů. „Pouze“ nevedou účetnictví, nezveřejňují účetní závěrky atd.
Hezký den!
Pavel
Zdravím pane „Pavel“.Ano ta SVJ, statutární orgány mají-pověřeného vlastníka i revizora(ve všech třech SVJ, je to stejná fyzická osoba).Viz např.„Notářský zápis“ ze dne 5.8.2010.Tzn.,že zde jsou dokonce i fyzické osoby, zodpovědné za jednotlivá SVJ a přesto, jim ten „bordel“ v účetnictví a správě jednotlivých SVJ, zřejmě vůbec nevadí.
Dokonce mají dle jejich stanov i „důvěrníka vchodu“
cituji: "Důvěrník vchodu
- Důvěrník vchodu není orgánem SVJ, je volen shromážděním, ke zvolení je třeba nadpoloviční většiny hlasů vlastníků.
- Důvěrník vchodu dohlíží na plnění povinností vlastníků dle Domovního řádu (body 8–14), zajišťuje výběr záloh na služby, zapisuje stav vody, provádí rozpis služeb na úklid, eviduje odpracované brigádnické hodiny, upozorňuje orgán SVJ na nedostatky technického stavu domu.
- Důvěrník vchodu odpovídá za svou činnost shromáždění.
Platnost stanov schválena na ustavující schůzi SVJ dne: 5.8.2010"
To je fakt,síla!
Přeji hezký den.JaVa
„protože, není možné, aby za SVJ někdo přebral jejich povinnosti. Jednotlivá SVJ nevykazují v současnosti žádnou činnost, neřeší členské schůze, ani nevedou žádné účetnictví.“
Zdravím.Váš dotaz je neúplný.Nikde není ani slůvko o tom,co je napsáno v PV k jednotlivým SVJ(vchodům).Abychom předešli zbytečným dohadům,zveřejněte IČO těch SVJ a doplňte chybějící data z jejich Prohlášení vlastníka k budově.Jak vedete účetnictví,jedno nebo tři(§ 254 tr.z.)?Bez těchto informací se nedá detailně poradit.
Pokud chcete, aby vzniklo jedno SVJ,tak musíte nejprve ty tři původní zrušit.Zejména jejich jednotlivé PV,kde jsou budovy rozděleny na jednotky.
Přeji hezký zbytek dne.JaVa
Vážená Jano V.
Z dané sdělení ze dne 8. března v 16: 46 hod.jxe pouze zmtečné a to z důvodu : a- není PRAVDOU, že jednotlivé vchody domu nevykazují žádnou činnost a nevedou samostatně žádné účetnictví ve zálohách na služby za zúčtovací období, přesto že celkové účetnictví vede správce nemvitostí na základě smlouvy o správě s SVJ na střediskách 227, 228 a 229.
b- zrušení Prohlášení vlastníků z roku 1994 je možné ppuze ze souhlasem VŠECH vlastníků byt. jednotek v daném SVJ.
anonim (IČO: 26799341)
Odesláno dne 9. 3. 2020 v 8:21 hod.
Poslední komentáře