Správa × fond oprav

Petře123,

jedna věc je používání správných termínů a pochopení rozdílu mezi zálohovou platbou a konečnou platbou.

Jiná věc je, jak to posoudí soud.

Nevidím sebemenší důvod používat nesprávné termíny, protože není záruka, že to soud rozhodne podle úmyslu a nikoliv podle formálního pojmenování.

Hezký den!

Pavel

Naprostý souhlas, našemu SVJ v minulosti 2× rozhodl v náš prospěch okr.soud ve věci neplacení záloh na služby a tzv. fond oprav a určitě jsme použili pojmenování fond oprav.

„rozhodl v náš prospěch okr.soud ve věci neplacení záloh na služby a tzv. fond oprav“

Pokud to, co uvádíte, jsou veškeré platby uvedené na předpisu plateb, pak žádné pochyby nevznikají. V případě tazatelky bych doporučoval, aby požádala o upřesnění, podle jakého právního ustanovení jsou položky uvedené na jejím předpise plateb požadovány.

Tak ono taky jde o to, že dlužníci jsou obvykle pasivní a nebrání se, nechodí na jednání soudu, nebo si nepřebírají obsílky. Pak jen soud mechanicky překlopí žalobu do rozsudku a moc to nezkoumá. Čest výjimkám http://www.portalsvj.cz/…dek-vs-praha

Neznáme samozřejmě detaily tohoto konkrétního případu. Jen jsem chtěl autora původního dotazu upozornit, že založit argumentaci pouze stylem „fond oprav neexistuje“ nebude cesta k úspěchu.

Petře123,

s tím souhlasím.

Vsadit pouze na skutečnost, že někdo použil nepřesný až nesmyslný termín, nelze doporučit.

Já bych požadoval po SVJ, aby používalo správné termíny.

Hezký den!

Pavel

Vážený andzm,

vysvětloval jsem už mnohokrát jak je to s oním proslulým „fondem oprav“. Slovo „fond“ je odborný výraz z oblasti účetnictví. Jestliže nějaká osoba tvrdí, že vytváří FOND, pak samozřejmě musí být dodrženy všechny náležitosti, které zákon spojuje s tvorbou fondu účetní jednotky.

SVJ samozřejmě může vytvářet v účetnictví fond, například na budoucí opravy VLASTNÍHO majetku SVJ. Fond je možno tvořit ze zdanitelných příjmů (výnosů). SVJ ovšem zpravidla takové příjmy/výnosy nemá.

Účelem fondu v účetnictví účetní jednotky je, aby ú. j. neplatila z příjmů/výnosů daň z příjmu. Peníze ve fondu jsou tedy „chráněny“ před daní z příjmu právnických osob, jsou dočasně chráněny před hrabivým státem a jeho finančními úřady. Teprve po použití fondu na daný účel se dá zjistit, zda šlo o náklad/výdaj daňově uznatelný – a podle toho se pak bude danit, nebo nebude.

Jestliže SVJ používá pojem „fond oprav“ a při tom nejde o fond, pak požadavek na takto označenou platbu je neplatný a nevymahatelný od samého počátku – jde nejspíše o pokus o podvod ze strany právnické osoby SVJ. Kdyby částka byla (správně) označena jako dlouhodobá záloha, muselo by SVJ zdůvodnit (alespoň rámcově) na co tuto zálohu hodlá v budoucnu použít a kdy. Muselo by v účetnictví vést zároveň i svůj závazek (ve stejné výši) vůči plátcům záloh. A Vy byste si hlídal na co zálohu poskytujete, kdy bude zúčtována a vyúčtována a kdy obdržíte případný přeplatek.

Každá záloha je přece zúčtovatelná a musí být s plátcem vypořádána, nejpozději po použití zálohy na účel, ke kterému byla vybrána. Existuje k tomu konstantní judikatura. Prosím uvědomme si, že přijatá záloha je pro SVJ zároveň závazkem vůči plátci zálohy. Není co zdanit a není tedy dán důvod pro tvorbu fondu. Jistě každý rozumný člověk chápe, že mezi zálohovou platbou a platbou „do fondu“ je nebetyčný rozdíl.

Představte si, že za Vámi přijde plačící známá sousedka, že nemá peníze na jídlo a oblečení pro své tři děti – a poprosí abyste jí poskytl půjčku 10000 Kč. Pak Vám bude tvrdit, že nešlo o půjčku, ale o Váš dar. A že je v pořádku, když si za ty peníze pořídila novou televizi. A že Vám tedy samozřejmě nebude nic vracet.

Tak v tomhle je rozdíl mezi platbou do FONDU a platbou ZÁLOHY.

lake

Nepopírám Vaši zásluhu, že jste proškolil celý národ o významu pojmu „fond oprav“ a co o tom psal a nyní píšete je bez diskuze pravda. Dovolil jsem si kritizovat skutečnost, že jste osvětu vykonával pouze u tohoto jednoho pojmu přičemž těch případů je víc. „jako záloha“ pojem použitý u služeb je něco jiného než pojem „ekonomická záloha“ – záloha poskytnutá SVJ dodavatelům předmětu plnění služeb (voda, plyn, teplo…).
„jako záloha“:
= poskytuje člen SVJ vlastnímu SVJ
= zobrazena v účetnictví jako pohledávka (předpisem) ne jako záloha, dlužníkem je člen SVJ
= vypořádání se děje na základě vyúčtování
"ekonomická záloha:
= poskytuje SVJ cizímu dodavateli dodávky
= zobrazena v účetnictví jako záloha poskytnutá dodavateli
= vypořádání se děje na základě zúčtování (to není vyúčtování). 

Snad je vidět rozdíl mezi zálohami. Platit „jako zálohu“ a do fondu už by tak nebetyčný rozdíl nebyl, navíc i ve fondech se dá vyúčtovat. Samozřejmě byla by potřeba změna předpisů. Jde vlastně o to, zda na specifickou činnost SVJ je aplikovatelný nákladový výnosový princip nebo jen příjmový výdajový. Úvahy o této otázce jsem nikde neviděl.

Úvahy existuji.

O různých druzích záloh jsou úvahy tady: http://klaiex.webnode.cz/…rpani-zaloh/. Příspěvky na tohle téma jsem otevřela pro všechny.

Účtování příspěvků na správu formou záloh, do výnosů nebo do fondů zřízených na úhradu nákladů na správu včetně srovnání výhod a nevýhod je názorně a přehledně zpracováno v souvislém příkladu Klaiex 23D na www.klaiex.cz, ovšem tam už to není zdarma. Soubory Účtování v roce 2016, Účtování v lednu 2017 a Podklady jsou v Excelu, vysvětlující soubor Povídání je ve Wordu. Vysvětlující soubor stojí 100 Kč, což není pro zvědové nijak likvidační cena (si myslím).

Nedělám si reklamu, tu mám už léta, jen doplňuji informaci pro anonazm a případné jiné zájemce.

Podle mínusů vidím, že se vám příspěvky o různých úhlech pohledu na zálohy nelíbí a napsat proč, neumíte, tak zavírám. Někdy nashle!

Paní Klainová, na jedné straně si Vašich příspěvků vážím a oceňuji Váš přínos pro tento portál. Na druhé straně se mi nelíbí, když dáváte odkazy na své stránky, což vnímám jako reklamu a ta si myslím sem nepatří. Proto jsem dal Vašemu příspěvku mínus. Pokud sem napíšete svůj příspěvek, vždy si ho rád přečtu, pokud neodkazuje na Vaše stránky. Pokud se v příspěvku odkážete na své stránky, hodnotím to záporně, jak něco co sem nepatří, a dávám mínus.

Nechtěl bych Vás odradit od přispívání na tento portál. Budu moc rád, když sem nadále budete přispívat, ale prosím neodkazujte se na své stránky.

Pane Dvořáku, pokud sem někdo napíše, že dosud nikde neviděl zpracování něčeho nebo že by přivítal ukázku apod., a já to zpracováno mám, tak sem odkaz prostě dám, ať se Vám to líbí nebo ne.

Většinu věcí mám zpracovanou v Excelu. Vy jste možná přeborník, který by sem uměl dát velkou tabulku plnou vzorců pro automatizované zpracování např. předpisů záloh na správu a na služby, kterou si na mém webu tuším v květnu zdarma stáhlo přes 700 lidí?

Já to neumím. Když něco neumím, klidně to přiznám. Když něco umím, pochlubím se s tím bez ohledu na Vaše mínusy. Když je těch mínusů hodně, prostě tu nabízenou stránku zase zavřu.

Jsem tu od roku 2007. Až uzná admin za vhodné sdělit mi, ať si tady nedělám reklamu, okamžitě poslechnu. Můžete mu to klidně poradit, třeba on poslechne Vás.

Vy jste tady dělal reklamu programu Money. Já jsem jej prověřila a napsala firmě, že by bylo dobré udělat pro SVJ jednoduchý program bez zbytečných funkcí, prostě podobný, jako bylo SimpleUcto. Že umím algoritmy, pouze jsem zapomněla programovací jazyky, tak to dělám v Excelu. Když naše spolupráce vyjde, budu dělat novému programu reklamu hlavně tady – než to admin, pan Bilak zatrhne.

Takže znovu, pokud se Vám mé odkazy nelíbí, napište to panu Bilakovi.

Ptala jste se, já jsem odpověděl. Nechcete-li znát odpověď, neptejte se, jinak se můžete dočkat odpovědi, která se Vám nelíbí.

Omlouvám se, pokud se Vás má odpověď dotkla, nebyl to úmysl.

Zajímalo mne, co se mínusovačům nelíbí na zpracování. Zpětná vazba je důležitá, kritiku příspěvků nebo upozornění na chyby bych přivítala.

Pokud je někdo ochoten si odborné a garantované rady a pomoc zaplatit, má mít možnost být o této službě i na tomto místě informován. Já tyto odkazy vítám pokud navazují na téma diskuze…nikdo nikoho nenutí je využít.

Např. bych ocenila, kdyby se k nějakému tématu vyjadřoval právník a pak v závěru přidal odkaz na své webovky, mohla bych si udělat představu o jeho odborných znalostech v problematice SVJ a konečně bych nějakého schopného pro svou kauzu našla..ne jen „všeumělce“ se specializací na rodinné, trestní, občanské a další práva. Ale to asi nehrozí…

Z toho si nic nedělejte, tady se mínusuje z principu už podle nicku. Stovky čtenářů si přečetly váš příspěvek a tři měli potřebu vymínusovat.

A ještě jednou děkuji. Špatně se pracuje, když chybí motivace. Ještě to zkusím.

Pro zlepšení nálady posílám své vyúčtování od SVJ, a kdybyste viděla to účetnictví...­..velká sranda:

http://g344.napady.net/rubriky/kontakt

A neudělám nic…jen se soudit, tak to je… vlastík má prostě pech.

I Vám děkuji. Sleduji Vaše úsilí a držím palce, ale nemohu pomoci, v právu se moc nevyznám, u soudu by se mi vysmáli. Vyznám se pouze v účetnictví SVJ. Jestli chcete, abych se pobavila Vaším vyúčtováním od SVJ, což není přímo účetnictví, pouze z něj čerpá údaje, a něco Vám k tomu napsala, pošlete mi je na adresu klaiex@seznam­.cz.

Lake, vítejte!

A hned na úvod přivítání si dovolím lehkou polemiku se zaměřením na praktičnost, čímž se ani náznakem nepokouším vyvracet to, co jste napsal. Jen nabízím alternativu těm, kteří ji hledají.

V podobné situaci jako zakladatel vlákna jsem se písemně obrátila na toho, kdo mi předpis vystavil (resp. nesl odpovědnost za jeho vystavení), s žádosti o vysvětlení, co se za významově zastřenými položkami skrývá. Po urgenci se rozvinula asi čtyřměsíční písemná pinkaná, kdy já ve všech písemnostech následujících po žádosti o vysvětlení už jen stroze psala, že bych prosila odpověď na původní dotaz. Po dvou měsících jsem jen navíc písemně upozornila, včetně zdůvodnění, že neobdržím-li vysvětlení do data splatnosti první splátky, jež je na spadnutí, nemohu provést platbu. A slovo jsem dodržela… Dnes mám k dispozici kompletní materiál s vysvětlením jednotlivých termínů a jejich určením.

Proto příspěvek anonzm považuji pro některé z nás za smysluplný, jím uvedený přístup za konstruktivní a praktickou zkouškou ověřený.

Napsal jste:

„Jestliže SVJ používá pojem „fond oprav“ a při tom nejde o fond, pak požadavek na takto označenou platbu je neplatný a nevymahatelný od samého počátku – jde nejspíše o pokus o podvod ze strany právnické osoby SVJ.“

Hloupost. Žádný soud dosud něco takového nepotvrdil. I v případě, že se používá pojem „fond oprav“ lze obvykle dovodit, že nejde o fondy z vlastních zdrojů. Lze to dovodit např. stanov, kde se uvádí na co se použijí příspěvky na správu vybírané od vlastníků jednotek, či ze způsobu účtování v SVJ.

Je mi ctí i potěšením Vás pane lake přivítat na tomto portálu a učit se od Vás brilantnímu rozboru problematiky, které trápí a současně s..e členy společenství. Jura I.

Vítejte, jste-li to opravdu vy, co zde dával jako jeden z mála smysluplné odpovědi a příspěvky.

Zdravím lake po návratu!

Obecně nesouhlasím s tvrzením, že účelem fondu je ochrana před zdaněním, protože do fondu jdou již zdaněné peníze. V SVJ navíc nejsou příspěvky předmětem daně a tak se o ochranu před zdaněním už vůbec nejedná. Obecně ochranou před zdaněním zajišťuje rezerva na opravy, ale ta v SVJ nemá praktického využití.

Na druhou stranu se mi líbí příklad:

"rozumný člověk chápe, že mezi zálohovou platbou a platbou „do fondu“ je nebetyčný rozdíl.

Představte si, že za Vámi přijde plačící známá sousedka, že nemá peníze na jídlo a oblečení pro své tři děti – a poprosí abyste jí poskytl půjčku 10000 Kč. Pak Vám bude tvrdit, že nešlo o půjčku, ale o Váš dar. A že je v pořádku, když si za ty peníze pořídila novou televizi. A že Vám tedy samozřejmě nebude nic vracet.

Tak v tomhle je rozdíl mezi platbou do FONDU a platbou ZÁLOHY."

S příkladem souhlasím.

Člen SVJ by měl vědět, zda poskytuje zálohy účtované do třídy 3, které by měly být vyúčtovány.

Nebo že poskytuje konečný příspěvek, který se účtuje do třídy 6, stává se vlastním jměním SVJ. Zpětná výplata tohoto nevyčerpaného příspěvku je předmětem daně u členů SVJ, pokud shromáždění schválí výplatu nevyčerpaného příspěvku.

Hezký den!

Pavel

Jediný smysluplný příklad, kdy lze legitimně účtovat příspěvek do výnosů když je platbou poskytované služby na základě paušálu, kde odběratelem služby není vlastník ale uživatel bytu. Pouze v tomto případě jsou splněny ekonomické předpoklady pro takové účtování. Mezi dodavatelem SVJ a odběratelem cizím subjektem (uživatelem bytu) musí existovat právní jednání (smlouva o poskytování služby za paušál) a cena plnění (paušální částka za službu) a platba příspěvku je zároveň finančním protiplněním odebrané služby.
Účtování do výnosů musí mít ekonomický smysl (poskytování dodávky externímu odběrateli) ale konečnost příspěvku tomu význam nedá.
Příspěvek (peníze) z DOV vztahů jsou účtovány do výnosů jen když neexistuje předpis, jinak výnos vzniká při účtování předpisu a ne platby.

Pane Pavle napsal jste, " že poskytuje konečný příspěvek, který se účtuje do třídy 6, stává se vlastním jměním SVJ. Zpětná výplata tohoto nevyčerpaného příspěvku je předmětem daně u členů SVJ, pokud shromáždění schválí výplatu nevyčerpaného příspěvku". Z čeho lze dovodil, že výplata nevyčerpaného příspěvku je předmětem daně? Děkuji za odpověď. Z naší výroční zprávy, zpracované účetní firmou, je možné vyčíst, že příspěvek na správu domu a pozemku účtuje na účet 955001.

Předmětem daně nejsou (§ 18/2/f) –

1. příjmy společenství vlastníků jednotek z

1. dotací,
2. příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku,
3. úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor,
4. pojistného plnění z pojištění domu sjednaného společenstvím vlastníků jednotek.

Vlastní jmění zde jmenováno není.

V SVJ pod správou SBD Krušnohor jsou příspěvky na správu předmětem daně, ba dokonce předmětem DPH. Viz stanovy jimi spravovaných SVJ – http://sbdkrusnohor.cz/…novy_svj.pdf – čl. 9 odst. 3 věta poslední „Pokud příspěvek podléhá zdanění daní z přidané hodnoty, je konkrétní částka navýšena o DPH v platné výši.“

S tím uplatňováním DPH je to zamotané viz příspěvek http://www.portalsvj.cz/…spravu-a-dph#…

TN napsal: „V SVJ pod správou SBD Krušnohor jsou příspěvky na správu předmětem daně, …“

Tomu nevěřím, pane TN. Nejspíše se mýlíte. Šlo by o zjevně nesprávný a protizákonný postup. (Pokud jste mínil jen daň z přidané hodnoty – to je jiná záležitost, jak už zde upozornil pan Pavel.)

Podle § 18 odst. 2 písm. f) zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů platí, že „[p]ředmětem daně nejsou (…) příjmy společenství vlastníků jednotek z (…) příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (…).“. Toto je kogentní ustanovení zákona, které nemůže být překonáno stanovami SVJ. Platí zákon o daních z příjmů – takže stanovy společenství jsou v této části neplatné.

Daňová povinnost neexistuje pouze u těch příspěvků, které jsou výslovně určeny na správu domu a pozemku. Možná, že vaše SVJ vybírá kromě těchto příspěvků také příspěvky na vlastní správu právnické osoby SVJ podle § 1180 odst. 2 NOZ. Příspěvky v této druhé skupině ovšem podléhají dani z příjmů, neboť se na ně nevztahuje vynětí z daňové povinnosti podle § 18 odst. 2 písm. f) ZDP.

• K pojmu „vlastní správní činnost“ a „náklady vlastní správy“ viz § 338 odst. 1, § 358 odst. 3 písm. e), a dále § 403 NOZ. Tyto činnosti nejsou u SVJ činnostmi správy domu a proto je daňový režim u příspěvků na tento účel odlišný. Ostatně každý z obou příspěvků se mezi vlastníky rozpočítá odlišným způsobem, takže SVJ to musí rozlišit.

Na závěr připomínka: musíte jako člen SVJ trvat na tom, aby již při schvalování rozpočtu bylo postaveno najisto o kterém z obou „příspěvků“ se hlasuje. Zda se míní příspěvek na správu domu a pozemku podle § 1180 odst. 1 NOZ, nebo příspěvek na správu samotné právnické osoby podle § 1180 odst. 2 NOZ.

lake

Ve věci „vlastní správní činnost“ a „náklady vlastní správy“ se odvoláváte na § 338 odst. 1, § 358 odst. 3 písm. e), a dále § 403 NOZ. To jsou ale ustanovení týkající se nadace či ústavu??? Co to má společného s SVJ???

TN.,

lake i já jsme psali o předmětu daně z příjmů, viz § 18/2/f ZDP.

Zda jsou či nejsou příspěvky předmětem DPH je něco zcela jiného. To je na jiné vlákno.

Jinak formulace:

„Pokud příspěvek podléhá zdanění daní z přidané hodnoty, je konkrétní částka navýšena o DPH v platné výši.“

je v souladu s právem, i když ji napsalo SBD Krušnohor. :-))

Jiná věc je, u koho DPH uplatňují a u koho nikoliv. Samotná formulace ale nemá chybu.

Hezký den!

Pavel

Vzhledem k tomu, že Krušnohor používá ve vyúčtování položku „správa“, je také uvedena ve stanovách, napadlo mě, že uvádějí platbu za správu (Krušnohor je jejich správcovská firma) bez DPH a možná ji tak schvalují, aby mohli tvrdit, jak jsou levní s tím, že k této částce se logicky připočítá DPH, to je stnadardní dodavatelsko-odběratelský vztah. Správcovské firmě však na správu a domu neplatíte nic.

Tak neskutečný bordel v oblasti SVJ je do nebe volající. Bohžel k tomu přispívají i soudy, když fond je dlouhodá záloha, ale ve skutečnosti je i krátkodobá, ti je přece nesmysl! Soudy by měli alespoň částečně potrestat SVJ, která používají nepřesné, neurčité pojmy. A že je fond oprav příspěvek na správu? Tak proč se vede výhradně jako dlouhodbá záloha, jeho použitelnost je tedy delší než 12 měsíců. A z čeho se platí každoročně se oapkující výdaje jako pojištění, požární revize, platby správcovské firmě. Na to se soudců nikdo neptal. Až budeme mí schopné advokáty, kteří nejen toto u soudu napadnou a soudy se s tím budou muset vypořádat, pak budeme vědět, že to, co se nějak nazývá je skutečně ono, podle názvu a ne úplně něco jiného. A mohl bych pokračovat.

To by musel advokát kromě právnické fakulty současně vystudovat VŠE a rozumět účetnictví. A i kdyby takoví existovali, jakože takoví jsou, nebudou zastupovat dlužníka proti SVJ v žalobě o zaplacení 12.000 Kč. A i pokud ano, pochybuji, že problematiku pochopí soudce. Soudce zajímá, jestli vlastník dluží, jestli platby byly schváleny shromážděním a to je všechno. Jestli mají uvnitř SVJ bordel soudce nezajímá, to je prostě vnitřní věcí té právnické osoby a vlastníků coby „kvaziakcionářů“.

Samozřejmě, jak chce advokát s odbornou péčí zastupovat klienta a nevědět, o čm to je? Já musím znát také mnoho dalších oborů, je to přece normální, když to potřebuji ke své práci.

Bordel jsem myslel v celé oblasti SVJ, ne v konrétním SVJ. Víte v čem problém? Protože advokáti vlastníků to neznají, když to neznají, nemohou se k tomu vyjadřovat. A už vůbec to nenapadnou, pak to má soud jednoduché. O tom, že soudy trvají dlouho, je škoda psát. Státe, ochraň naše vlastnictví i fakticky! Na co je Listina?

Zdá se, že některým začnou praskat žilky. Vítejte zpět lake.