společné vlastnictví
Naše společenství, resp. někteří jeho členové se dohodli, že koupí, do vlastnictví společenství, tedy nikoliv všech členů společenství dle poměrnýc částí, pozemek, který je sousedním pozemkem vedle pozemku, na kterém se nachází náš dům. Odůvodnili to tím, že ho potřebujeme k nezbytné správě nemovitosti. Pokud s tím má někdo zkušenosti, prosím o následující radu.
- já se domnívám, že k takovému kroku je potřeba souhlas všech členů společenství, neboť se jedná o společnou část a stejně tak jako při prodeji společných částí domu je nutno souhlasu včech vlastníků tak by tomu mělo být i při jeho nákupu a není rozhodující, jestli pozemek byl koupen do vlastnictví společenství a nebo do vlastnictví poměrnou částí každého člena společenství a tedy není dostačují souhlas pouze ani né 3/4 všech členů. Na shromáždění vlastníků na kterém toto všichni přítomní schválili na „dobrou radu předsedy výboru“, že je to výhodná koupě, byla pouze nadpoloviční většina všech členů společenství.
- Lze vůbec nabýt takový majetek do takovéhoto vlastnictví, tedy do vlastnictví společenství jako právnické osoby a nikoliv do poměrného vlastnictví každého člena společenství dle jeho podílu na společných prostorách????
- Není náhodou už jen nákup takového pozemku v rozporu se zákonem, neboť prokazatelně nebude sloužit ke správě nemovitosti či její případné opravě, neboť opravy můžeme v pohodě provést z pozemku vlastního na jehož části stojí i stavba. Já myslím, že takový nákup je v rozporu se zákonem, protože chodník, který patří městské části, si také nemohu koupit jen proto, že potřebuji opravovat barák. Vždyť v takovém případě musí, dle občanského zákoníku, vlastník sousedního přilehlého pozemku umožnit vstup na svůj pozemek za účelem opravy naší nemovitosti po dobu nezbytné nutnou......
Budu vděčný za jakýkoliv postřeh. Děkuji Ferda
Chtěl bych vám poděkovat, za tak bohatou diskuzi k mé otázce. Vzal jsem si z toho co si myslím, že je správné.
- Společenství může majetek nabývat, pokud je to v souladu se správou a tedy s §9
- Myslím si,pokud je splněn § 9 ZoVB, ale že není možné aby společenství tento majetek nabylo samo o sobě, ale mělo by ho nabýt do podílového vlastnictví všech členů, neboť dle mého názoru se jedná o, i když přeneseně, společnou část domu a mělo by to být v souladu s § 8 ZoVB. Kdyby ho nabylo samo o sobě, tedy nikoliv podílově, bylo by to proti smyslu zákona, neboť by pak, jak je zde v diskuzi již uvedeno, vlastnilo samo sebe a o tomto majetku by pak stačilo rozhodnutí pouze výboru, což, jak jsem uvedl výše, je proti smyslu zákona. Též analogicky §21 odst. 2, 3 a 7.
- Vzhledem ke shora uvedenému, k nákupu takového pozemku nestačí souhlas nadpoloviční většiny vlastníků, ani 3/4tinový souhlas, ale souhlas 100% všech. Toto se domnívám analogicky s odvoláním na § 11 ZoVB odst. 5
…a proč ho koupili??? To opravdu nevím.
Jinak ještě jednou díky. Ferda
Ten majetek může nabýt
1.) SVJ, jakožto právnická osoba. Pak nastupují podmínky v §9 (1)
nebo
2.) Jednotliví vlastníci (popř. všichni) a tam žádné podmínky nejsou. Takový převod se přímo netýká SVJ, nehlasuje se o něm, je to záležitost vlastníků. Nicméně společnný postup s koordinací SVJ resp. výborem lze doporučit.
G.X.
Jsem rád, že zde přispívají i lidé, kteří ví, nejen špatní teoretikové na formální logiku. :-))
Problém při koupi může nastat, pokud pozemek nekoupí 100% stávajících vlastníků a to ve stejném poměru, v jakém mají podíly ve stávajícím SVJ. Potom by se jednalo o podílové vlastnictví jiné množiny vlastníků, kteří by se stávajícím SVJ neměli nic společného, jen to, že jsou náhodou jeho členy. Stávající SVJ by se nový pozemek nemohlo starat.
Druhým řešením může být, že pozemek koupí stávající SVJ, kvórum 100% nebo 75% by muselo vyplývat ze stanov. Ze zákona podle mne nevyplývá.
Třetím řešením může být, že pozemek koupí
a)všichni členové SVJ a to zárověň
b)ve stávajícím poměru podílů
Aby se o pozemek pohlo starat stávající SVJ bude muset pravděpodobně dojít ke změně Prohlášení vlastníka se 100% souhlasem.
Uvedené pořadí je náhodné, žádnou variantu nepreferuji, záleží na konkrétních okolnostech.
Hezký den!
Pavel
I Vám každopádně velmi děkuji. Vystihl jste to přesně. Jsem rád, že se mi to od Vás potvrdilo, že to chápu správně. I to je opravdu někdy potřeba. Ještě jednou děkuji i všem ostatním.Je dobré, si takto vyměnit názory a informace. Ferda
Zdá se mi to volajaké čudné. Nahlédněte do zákona o bytech a stanov, co může činit společenství. Maximálně snad pronajmout (možná i prodat) prostor v domě, pronajmout fasádu domu k reklamě apod. Ale rozhodně ne nákup dalších nemovitostí vč. pozemků. Na radu bych se obrátil na mmr.cz, protože naše právní rady jsou nezaručitelné a nepopohnatelné k odpovědnosti v příp. škody. Co můžeme poradit, když se právníci např. přou zda může ministr odvolat krajského státního zástupce atd. ?!
Souhlasím s panem Petrem, že společenství nemůže nabývat nemovitosti, a to ani jednotku v domě. Nemovitosti mohou nabývat členové společenství a vlastnické právo mohou navázat na vlastnictví jednotky.
Na rozdíl od pana Petra se domnívám, že společenství není zákonem zmocněno pronajmout prostor v domě nebo fasádu pro reklamu, neboť společenství vykonává (pouze) správu domu a pozemku. Může ovšem takovýto pronájem zprostředkovat.
Již jsem tu opakovaně uváděl literaturu i judikaturu, že SVJ může nabývat nemovitost za podmínky § 9/1 ZoVB.
Ovšem polemizovat s pouhými názory, u kterých není ani náznak argumentů, asi nemá smysl.
Hezký den!
Pavel
§ 9/1 ZoVB věta první zcela jednoznačně neumožňuje, aby společenství nabývalo nemovitosti.
Protože věta nekončí „nestanoví-li tento zákon jinak“, je výklad přípustné činnosti společenství uvozený slovem „pouze“ vyčerpávající.
Příliš nechápu, proč najednou píšete tak zprudka.
§ 9/1 má i druhou větu:
„Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, BYTY nebo NEBYTOVÉ prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.“
Pokud i po seznámení s druhou větou § 9/1 budete tvrdit, že SVJ nemůže nabývat nemovitosti, tak je diskuse marná.
O tom, že SVJ může nabývat i pozemek, když dodrží § 9/1, jsem tu psal již před 1–2 lety. Judikatura a literatura mluví jasně.
Hezký den!
Pavel
Pro pana Pavla:
Z ustanovení školského zákona
„Ve škole učí pouze svobodné učitelky.“ vyplývá:
- Ve škole učí pouze ženy.
- Pokud ve škole učí žena, pak musí být svobodná.
- Ve škole učí aspoň jedna svobodná učitelka.
Tak to vidíte. (A nebo, jak byste napsal Vy, diskuse je marná.)
Osobně mám rád logické hlavolamy. :-))
Nicméně druhá věta § 9/1 mi jako hlavolam nepřipadá.
Pokud platí, že „věc“ resp. „byt“ je nemovitost, platí, že SVJ může nabývat nemovitosti.
Hezký den!
Pavel
Ona také druhá věta § 9/1 sama o sobě je průzračná jako krystal. Jenže § 9/1 má také první větu, z níž nade vší pochybnost plyne, že situace, na niž klade věta druhá jisté omezení, nemůže podle zákona nastat.
To se upraví. Ještě nedávno zákon řidiči nařizoval, aby se za jízdy připoutal. O tom, zda má nebo nemá být za jízdy připoutaný nebylo ani slovo. Nyní tentýž zákon stanoví, že řidič musí být za jízdy připoután, a je po výkladovém problému.
No, použít v souvislosti se ZoVB výraz „nade vší pochybnost plyne“ osobně považuji za dost odvážné. :-))
Asi se nedohodneme, ponechte si svůj názor a já si ponechávám názor svůj. Můj názor je ve shodě s literaturou a judikaturou.
Hezký den!
Pavel
SVJ je soukromoprávní korporace, obdobně jako s.r.o. nebo a.s. I u obchodních společností je možné (za určitých podmínek a po určitý čas) vlastnit sám sebe.
Problém v tom není. Nebo nějaký vidíte?
V ZoVB se dokonce neomezuje doba vlastnění nemovitosti. Vše samozřejmě za splnění § 9/1 první věta.
Hezký den!
Pavel
Někdo tu před časem psal, že společenství nezanikne při snížení zákonem stanoveného počtu vlastníků nebo jednotek, pokud už jednou vzniklo.
Pokud je tomu tak, potom pokud všichni vlastníci jednotek převedou své jednotky na společenství (podle pana Pavla tomu nic nebrání, pochopitelně za podmínky par. 9 ZoVB), společenství nezanikne.
Řešení:
- je tomu tak a vyřeší se tím do budoucna jakékoli problémy, které by snad mohly nastat (toto lze dovodit ze stanoviska pana Pavla).
- není tomu tak, a buď společenství nemůže nabývat jednotky (jak plyne z mého důkazu), a nebo je chybný předpoklad, a společenství při pokledu členů zanikne.
Že SVJ zaniká pouze v případech uvedených v § 9/15 ZoVB jsem tu uváděl já, když jsem vycházel z opakovaně citované literatury a z Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 15.1.2008 sp. zn. 7 Cmo 131/2007.
Protože Vaše komentáře nemají s klasickou logikou mnoho společného a hlavně ignorují platný ZoVB, tak se k nim ani nevyjadřuji.
Hezký den!
Pavel
Dá se ukázat, že společenství nemůže být vlastníkem jednotky. Jedná se o důkaz sporem, rovněž známý jako ad absurdum.
Pokud by společenství mohlo být vlastníkem jednotky, pak by mohlo být i členem samo sebe. Mohlo by tedy společenství vlastnit např. 40 jednotek v domě z celkových 50. Zkuste potom zvolit statutární orgán společenství nebo rozhodnout o něčem jiném podle ZoVB. Nedaří se? V tom je spor, tudíž původní předpoklad nemohl být správný. Q.E.D.
O tom, že SVJ může nabývat nemovitost, píšu ve zvláštním vláknu s uvedením 4 publikací od právníků a jednoho judikátu, když pomíjím samotný text ZoVB, který je pro Vás asi málo průkazný.
K Vašemu údajně „důkazu sporem“ uvádím:
Pokud by SVJ vlastnilo jednotku či pozemek, bylo by i členem samo sebe. V obchodních společnostech je to také možné.
Dvořák na str. 210 uvádí, že i k takovým hlasům se přihlíží a na jednání shromáždění s nimi disponuje statutární orgán společenství.
Návrh nového ZoVB z roku 2006 v § 49 uváděl, že k hlasům spojeným s jednotkou ve vlastnictví společenství se při hlasování nepřihlíží. Návrh neprošel a tak platí, co uvádí Dvořák.
Hezký den!
Pavel
Nepochybně lze vymýšlet různé logické šarády. Nicméně SVJ nemůže vlastnit 40 jednotek z 50 pro rozpor s § 9/1 první věta. A proto je vymýšlení příkladů, které nemohou nastat, ztráta času.
§ 9/1 druhá věta, literatura a judikatura uvádí, že SVJ může vlastnit nemovitost. To mi stačí.
Hezký den!
Pavel
Opakovaně tady tvrdíte, že společenství může vlastnit jednotku, a pod tíhou mého důkazu, že tomu tak není, najednou otáčíte.
Kolik jednotek tedy může podle Vás společenství vlastnit? Upravím početně podle Vámi uvedeného povoleného počtu důkaz, ta čtyřicítka tam není nijak rozhodující.
Společenství může vlastnit pouze tolik jednotek, aby splnilo § 9/1 první věta ZoVB.
Možná by si to chtělo přečíst § 9/1 druhá věta ZoVB. Pokud s tím textem nesouhlasíte, můžete ho reklamovat u poslanců, že to nevyhovuje Vaší logice. Já se řídím zákony (většinou).
Hezký den!
Pavel
Vážený pane Pavle,
nejedná se o moji logiku, ale o klasickou logiku, na níž je římské právo postaveno.
Souhlasím s Vaším závěrem, že „Společenství může vlpoastnit pouze tolik jednotek, aby splnilo § 9/1 první věta ZoVB.“ Dokonce mi odtud plyne přesně, kolik takový maximální možný počet činí.
Jsem rád, že jsme se shodli.
Na rozbor Vašeho příkladu 40 z 50 nemám nyní čas, ale něco k tomu výhledově napíšu.
Ale zajímá mne Váš názor na druhou větu § 9/1 ZoVB. Gramatický výklad je jasný, katastry pořízení nemovitostí ve prospěch SVJ zapisují a právníci nákupy nemovitostí popisují ve svých brožurkách.
Hezký den!
Pavel
To, že katastr nabytí pozemku společenstvím zapíše, nedokazuje, že takové nabytí je v souladu s ZoVB. Není úlohou katastru zkoumat, zda je splněna věta druhá § 9/1 ZoVB, a katastr to také nezkoumá ani zkoumat nemůže.
Pořád čekám, že tu někdo podrobně rozepíše, jak by mohl účelem nabytí pozemku společenstvím být výkon správy domu.
Domnívám se, že jste se již seznámil s názorem KS HK. Jak vidíte, katastr zkoumal a podle svého laického názoru nezapsal.
KS HK ho poučil a bylo zapsáno.
ZoVB fakt není jednoduchý předpis.
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře