Společné lodžie na chodbě
Dobrý den, prosím o radu s následujícím problémem: jsme SVBJ v panelovém domě. Z důvodu zateplení domu plánujeme zazdění společných lodžií na chodbě. Tyto lodžie nepatří k žádnému bytu (jsou to společné prostory), ačkoliv byty 1+1 bez lodžie si je nárokují. Po kontrole kupních smluv na byty 1+1 bylo zjištěno, že v kupní smlouvě nejsou tyto lodžie (správně) zahrnuty, tedy neexistuje žádný právní nárok na tyto lodžie od bytů 1+1. Ostatní byty s lodžiemy tyto mají v kupní smlouvě uvedeny. Jakým způsobem lze řešit situaci s neoprávněným nárokováním bytů 1+1 na společné lodžie v mezipatře paneláku? Děkuji za každou radu.
Ještě dodávám: balkóny, lodžie a terasy jsou konstrukčními prvky vnějšího pláště budovy a jsou tedy společnými částmi domu . Je nepodstatné, že na některé lodžie mají přístup jen někteří vlastníci bytů v domě jako výhradní uživatelé. Pokud máte ve smlouvách o převodu bytů do os.vlastnictví takovéto lodžie započítány do podlahové plochy bytů, ovlivňující vlastnický i spoluvlastnický podíl, odporuje to ZVB. S byty, které nemají lodžie u bytů, můžete uzavřít smlouvu o pronájmu spol.prostor za určitý poplatek (100% souhlas vlastníků, příjem bude všech vlastníků). Domnívám se, že by i výhradní uživatelé lodžií měli platit za jejich užívání a hradit opravy, které prokazatelně způsobí svým počínáním (nebudou je přece platit všichni z „FO“).
Máte dvě jistoty:
- nezískáte 100%ní souhlas vlastníků
- nedostanete povolení stavebního úřadu
Lake píše: Já Vám poradím. Větší byty mají každý „svou“ lodžii přístupnou z bytu. Byty 1+1 nemají nic než společné lodžie mimo byt. Nechte jim je tedy k užívání.
Jak máme rozdělit mezi 5 jednopokojových bytů 4 lodžie, přičemž na tu spodní se dá dosáhnout z chodníku co vede kolem. To mi hlava nebere. Mirek
Společné lodžie mají jeden větší problém – neměly by se uzamykat, neboť jsou vyhrzeny hlavně pro vstup požárníky při jejichn zásahu do budovy. Z toho vyplývá, že jsou skoro nepoužitelné, neboť by se na nich nemělo nic skladovat. Vše je laicky řečeno, nemám přesné podklady.
Okna ve společných lodžiích nejsou ani tak zásahovou cestou pro hasiče, ti si dle potřeby rozbijí sklo kde budou potřebovat. Bude to na straně nástupních ploch pro zásah, což nemusí být nutně fasáda se schodišťovými lodžiemi. Každopádně co se týče zamykání máte pravdu, ale ta potřeba vyplývá z důvodu odvětrání požární únikové cesty při požáru. Případná akumulace kouře zhoršuje evakuaci i zásah hasičů.
Můžete změnit Prohlášení vlastníka budovy dle §4 odst. 2 písm.
c)
„určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům
jen některých jednotek“
V tomto případě potřebujete 100% souhlas všech vlastníků dle §11 odst. 5 ZoVB, protože by se změnil spoluvlastnický podíl všech vlastníků na společných částech domu.
Pokud tyto lodžie (neboli jakékoliv společné části domu) chcete „zazdít“ (natrvalo/zrušit), platí výše uvedené obdobně.
Tady je ten problém někde jinde – nebude se měnit spoluvlastnický podíl, pouze řešíme to, jakým způsobem vysvětlit těm z 1+1, že balkóny nejsou jejich, resp. že jsou společná součást domu. Vůbec neuvažujeme o tom, že bychom měnili Prohlášení vlastníka tak, aby společné části budovy byly společné jen několika vlastníkům.
Pane Záhoro, nesprávně píšete, že „balkóny nejsou jejich“. Ony jsou jejich a také všech ostatních, neboť jsou ve spoluvlastnictví vás všech.
Já Vám poradím. Větší byty mají každý „svou“ lodžii přístupnou z bytu. Byty 1+1 nemají nic než společné lodžie mimo byt. Nechte jim je tedy k užívání.
Nebo buďte zásadoví a rozhodněte, že se zruší a zazdí všechny lodžie, i ty které jsou přístupné z bytů. Souhlasíte? Že ne? A pročpak ne? Aha, Vy máte byt s lodžií, viďte …
lake
Lake, táži se i jinde: co je to lodžie? Cokoli, zo nazvu v Prohlášení vlastníka budovy lodžií? Má to podlahu, strop, stěny, částečně prosklené,skly v rámech, radiátor, podlahovou krytinu pro vniřní použití, neprší tam nefouká tam, je tam radiátor ústředního topení 1 m dlouhý, takže si tam zatopím…, jo, je tam i osvětlení. No jak jinak, když tam mají vlastníci pracovny, dětské pokoje, má to třeba 11 m2. Je to lodžie lake, nebo podvod?
…a zaplatil jsem za ni v rámci koupě bytu. Pokud bychom měli být zásadoví, tak ano, lodžie na chodbě jsou nás všech, proto musejí být volně přístupné všem. Zatím se tak neděje z výše uvedeného důvodu. Vy lodžii nemáte, že? Ale každý má přeci právo výběru svého bytu, já si vybral byt s lodžií.
Pane Záhoro,
zda ste si při koupi bytu pořídil i nějakou lodžii byste zjistil nikoliv z kupní smlouvy, nýbrž z Prohlášení vlastníka budovy. Jedině v něm najdete platnou informaci o tom, komu skutečně patří lodžie přístupná z Vašeho bytu a komu patří lodžie na chodbách.
K plánu zazdít některé lodžie soudím, že by došlo buď ke změně vnitřního uspořádání domu nebo ke změně způsobu užívání: zazděná lodžie již nemůže být užívána v souladu s kolaudačním stavem jako lodžie. Potřebujete tedy souhlas všech vlastníků jednotek a proběhne stavební řízení.
Navíc půjde o změnu vzhledu domu, která podle § 13 odst. 3 ZoVB rovněž vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek.
lake
Pak jsem bohužel nepochopil smysl otázky…
Vysvětlíte jim to tak, že jim to ukážete černé na bílém v Prohlášení. Neboli, že lodžie nejsou jejich, jim vysvětlíte tak, že lodžie nejsou jejich, protože nejsou jejich. Pokud si oni myslí, že jsou jejich, nebo mají právo je užívat jen oni sami, ať to něčím prokážou.
Jardaparda má pravdu v tom, že společnou část domu nelze bez souhlasu vlastníka zničit/zrušit. Ze stavebního hlediska jde o změnu stavby, při níž se mění vnitřní uspořádání domu a souhlas všech je nezbytný.
Není však pravdou, že by došlo ke změně spoluvlastnického podílu. Lodžie se (steně jako balkony, terasy či další prostory) do podlahové plochy nezapočítávají.
lake
Poslední komentáře