Splácení úvěru.
V červnu 2015 jsem koupili byt v osb. vl. a kde je psáno, že smluvní strany uzavřeli mezi sebou kupní smlouvu dle zákona § 6a 72/1994 Sb. v návaznosti na § 3063 zákona č. 89/2012 Sb. Dále je uvedeno: prodávající prohlašuje, že na bytové jednotce neváznou žádná věcná břemena, závazky, zástavní a nájemní práva, pachty ani jiné právní závady. 2. Prodávající nemá nedoplatky na daních a jiných platbách, pro které by příslušný správce daně mohl zřídit zástavní právo. 3. že bytová jednotka není předmětem soudního, rozhodčího, insolvenčního vyvlastňovacího, exekučního řízení a řízení o výkonu rozhodnutí, ani mu nejsou známy důvody, na základě kterých by k zahájení takových řízení mohlo dojít. 4. Prodávající se zavazuje že do okamžiku, než bude povolen vklad, nezatížít bytovou jednotku žádnými právy věcným břemenem, žádnými závazky, zástavami, nájemními právy, pachty či jinými právními závadami, s vyjímkou zatížení zřízených s výslovným souhlasem kupujícího. Pak jsme se dověděli, že SVJ si v roce 2008 vzalo úvěr na zateplení a výměnu oken. Jsme povinni tento úvěr splácet ? Děkuji.
Popletený je už samotný nadpis, který zmiňuje jakýsi úvěr.
Ani prodávající, ani Vy jako kupující žádný úvěr nesplácíte. Vždyť jste si žádný úvěr nevzal. V první řadě si uvědomte, že úvěr splácí vždy ten, kdo si v bance ten úvěr sjednal. Vás se to nijak přímo netýká. Avšak čtěte dále.
V lepším případě je prodávající stále dlužníkem vůči SVJ, a splácí svůj dluh z roku 2008 (což není žádný úvěr) podle písemně sjednaného splátkového kalendáře. To se vás netýká, jestliže jste smluvně nepřevzali povinnost uhradit zůstatek jeho dluhu, ani neexistuje zástavní právo na jednotce (což by mělo být zapsáno v katastru).
Dbejte, aby SVJ i nadále vymáhalo dlužné částky na svých dlužnících. V mnoha SVJ se totiž výbor pokouší o průhledný podvod, když nabyvateli jednotky se předepíše splácení cizího dluhu. Podvodníci ve výboru doufají, že si toho nevšimnete a začnete tento cizí dluh hradit namísto skutečného dlužníka. Pokud jste si nic takového nesjednal v kupní smlouvě, nemáte takovou povinnost ani vůči SVJ, ani vůči prodávajícímu. Vždyť jste mu uhradil plnou cenu bytu.
Jde-li o ten horší případ, pak účetnictví SVJ je sešvindlováno, vlastníci jednotek nikdy nezačali hradit své dluhy, ani je k tomu SVJ nikdy nevyzvalo, ani neexistují smlouvy s dlužníky o splácení. V tomto případě jsou již promlčeny veškeré nároky SVJ plynoucí z toho, že v roce 2008 právnická osoba opravila či zlepšila majetek tehdejších vlastníků jednotek. SVJ nemá čím splácet svůj dluh vůči bance. Zřejmě dlouhodobě zpronevěřuje vybírané zálohy na správu domu ke splácení svého vlastního úvěru. SVJ je vytunelováno. Vítejte v reálném světě. Co to pro Vás bude znamenat uvádím v následujícím odstavci.
Při neexistenci smluv o splátkovém kalendáři došlo již k promlčení veškerých nároků SVJ vůči dlužníkům. Někteří tehdejší vlastníci jednotek stále v domě vlastní jednotku a cosi zatím dobrovolně hradí, neboť je SVJ uvedlo v omyl. Horší je to u těch, kdo svou jednotku již zcizili. SVJ nikdy nemělo ani dnes nemá právní páku, aby je přinutilo splatit co jsou stále dlužni. Dojde-li k finančí nedostatečnosti SVJ, může se věřitel (banka) obrátit přímo na nynější vlastníky jednotek, neboť ti ze zákona ručí za dluhy společenství podle svých spoluvlastnických podílů.
Tento zákonný ručitelský závazek jste převzal, aniž byste si zjistil jeho výši, stav splácení a stav „finančního zdraví“ SVJ. Váš přístup při koupi bytu byl chybný a lehkomyslný. Nezjistili jste si jaká je výše dluhů SVJ, jaká je struktura těchto dluhů a jak má SVJ zajištěno, že bude mít do budoucna dostatek prostředků na splácení.
Příklad: Jestliže tento prodávající odmítne splatit SVJ nevymahatelných 100000 Kč, a Váš spoluvlastnický podíl je 1/28, pak připadá na Vás ručitelský závazek ve výši 3571 Kč. Ručíte ovšem za všechny dluhy SVJ, což je částka mnohem vyšší. Stejná komplikace nastane, jestliže kterýkoliv současný vlastník zcizí jednotku, nebo se dovolá promlčení svého dluhu, nebo zemře a námitku promlčení vznese dědic.
lake
Pane lake, v tématu „Zeteplení, přechod dluhů – jak přesvědčit účetního“ několik diskutérů včetně mě uvedlo že mají zakotveno ve stanovách jak skutečnost o splácení úvěru z dlouhodobých záloh tak povinnost vypořádat si zůstatek úvěru mezi prodávajícím a nabyvatelem. Další na to maj usnesení shromáždění.
Takže čistě pro zachování objektivity tohodle portálu – moh byste laskavě tady i do budoucna zahrnout tudle variantu do svých komentářů? Ignorovat prokázaný skutečnosti a zaslepeně trvat jenom na existenci dvou extrémních a ve skutečnosti se téměř nevyskytujících variant neni snad hodno vašeho intelektu :-)
V týhle republice se totiž vyskytuje spousta slušnejch lidí co se prostě snažili opravit barák a udělat při tom všechno dobře a nikoho nepoškodit, holt k tomu zvolili cestu kterou vy osobně nepodporujete, ale prostě to tak je. Brát ale všechno šmahem a označovat lidi za zločince stylem „kdo neni s náma je proti nám“ je fakt blbý.
Navíc zužováním svých vodpovědí jenom na dvě krajní varianty nepřipravujete tazatele na minimálně vobčas se vyskytující realitu kdy ho předseda umlátí stanovama a udělá z něj vola, že koupil byt jak housku na krámě a vůbec se nevobtěžoval si zjistit jaký povinnosti na něj přecházej podle stanov.
Vědomej si rizika nevhodnejch asociací ale nedá mi to – vaše odpovědi prostě emotivně a dost sugestivně řeší dvě možnosti stylem černá a bílá; úplně ale (a jenom vy víte jestli schválně) vynecháváte právě to nejběžnější čili těch padesát odstínů šedi mezi tím.
Takže pokud vaše rady pokrývaj jenom dva extrémní případy co se vyskytujou odhaduju ve 20% případů tak jsou zbylejm 80% tazatelů tak ňák na houbelec a můžou způsobit víc škody než užitku. Moh byste teda pro tazatele rozebrat i tuhle variantu a její následky? Díkes předem za všechny kdo to tak maj.
- Pane páčko, napsal jste: „… několik diskutérů včetně mě uvedlo že mají zakotveno ve stanovách jak skutečnost o splácení úvěru z dlouhodobých záloh tak povinnost vypořádat si zůstatek úvěru mezi prodávajícím a nabyvatelem.“
Oceňuji, že Váš postoj není zapíráním zjevných skutečností ohledně chybného účtování a neřádného hospodaření, nýbrž že směřujete pozitivně k vyřešení daného stavu. Dotaz je bohužel obsahově neurčitý; bez podrobností a nelze poskytnout konkrétní právní radu. Mohu pouze obecně napsat toto:
- Při porušení zákona o účetnictví je bezvýznamné, zda jste si ve stanovách či v usnesení odhlasovali protizákonné jednání. Dodržování zákona o účetnictví je povinnost veřejnoprávní, vymáhaná státem, nikoliv povinnost soukromoprávní na základě dohody subjektů.
- Při spáchání trestného činu zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění je bezvýznamné, zda jste si ve stanovách či v usnesení odhlasovali protizákonné jednání. Je také bezvýznamné, zda někomu vznikla v souvislosti s jednáním pachatele či pachatelů škoda.
- Promlčení dluhů vzniklých za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb. se i dnes posuzuje podle zákona č. 40/1964 Sb. (tříletá promlčecí doba). Soud nemůže uplatněnou námitku promlčení odmítnout ani s poukazem na dobré mravy.
- Ustanovení stanov obsahující „povinnost vypořádat si zůstatek úvěru mezi prodávajícím a nabyvatelem“ by se mohlo uplatnit jedině pokud SVJ poskytlo vlastníkovi jednotky úvěr. Jestliže taková okolnost nenastala, je ustanovení ve stanovách nepoužitelné a nevymahatelné. Jestliže taková okolnost nastala, a vlastník jednotky splácí úvěr, který mu SVJ poskytlo, pak závazek ve stanovách je ze strany SVJ nevymahatelný pro nemožnost plnění: člen SVJ se může za svou osobu zavázat pouze k tomu, že se pokusí nabyvateli jednotky nabídnout, aby ten vstoupil do práv a povinností dlužníka vůči SVJ. Nabyvatel jednotky však nemá povinnost takovou nabídku přijmout, neboť ustanoveními stanov není nijak vázán.
Zajištění dluhů se běžně provádí zřízením zástavního práva na jednotce dlužníka. Takovou možnost výslovně obsahoval i ZoVB. Pak by pohledávka zajištěná zástavním právem mohla být získána zpeněžením zástavy. Exotické postupy, navíc při neexistenci právního vztahu mezi bankou a vlastníkem jednotky, nemohly mít právní účinky, které zamýšleli účastníci.
Pro smluvní vztahy, vzniklé ode dne 1.1.2014, lze použít tato ustanovení NOZ:
| 89/2012 Sb. § 617 (1) I po uplynutí promlčecí lhůty se strana může dovolat svého práva při obraně proti právu uplatněnému druhou stranou, pokud se obě práva vztahují k téže smlouvě nebo k několika smlouvám uzavřeným co do účelu v závislosti na sobě. (2) I po uplynutí promlčecí lhůty se strana může dovolat svého práva při započtení, pokud mohlo být k započtení přistoupeno kdykoli před uplynutím promlčecí lhůty. |
Vysvětlím dopad tohoto ustanovení. Jestliže tedy vlastník jednotky plnil na zjevně smyšlený a neexistující účel (splácení cizího úvěru), má vůči SVJ nepochybně nárok na vrácení bezdůvodného obohacení. SVJ si v takovém případě může započíst svou pohledávku na úhradu nákladů na opravu/zhodnocení majetku vlastníka, i když společenství tuto pohledávku nikdy neuplatnilo a nezačalo dlužnou částku vymáhat. Dojde tedy ke vzájemnému započtení části pohledávek. To platí, i když oba vzájemné nároky jsou již promlčeny.
lake
Prostě pokud se nový vlastník nepřesvědčí co a za co platí jeho problém. A pokud odmítne hradit cizí dluh tak ten ho dostihne ve formě ručení vlastníka za dluhy SVJ. Lze to napsat jednou větou, ale LAKE si dává práci to vysvětlit podrobně a správně. Vy a všichni co s Vámi radostně hýkají plusy si totiž neumíte a nechcete připustit situaci, kdy si na opravu domu půjčí jen část vlastníků a část to dá na dřevo. Pak jaksi snad možná připustíte, že půjčku nesplácí všichni vlastníci formou nějakého fondu oprav. Takový odstín šedi ovšem ve své hlavě nemáte.
Napsal jste: „Prostě pokud se nový vlastník nepřesvědčí co a za co platí jeho problém.“
Ta věta je nesrozumitelná, takže spíše nějáké hýkaní.
Také jste napsal: „A pokud odmítne hradit cizí dluh tak ten ho dostihne ve formě ručení vlastníka za dluhy SVJ.“
Tak ten by ho mohl dostihnout, ale jen jeho část, protože by se dluh SVJ rozpočítal na všechny vlastníky. A to by nastalo jen v případě, kdyby SVJ neuhradilo nějaké své závazky a jeho věřitelé by pak vymáhaly své pohledávky za SVJ po vlastnících jednotek.
Poslední komentáře