• Pane páčko, napsal jste: „… několik diskutérů včetně mě uvedlo že mají zakotveno ve stanovách jak skutečnost o splácení úvěru z dlouhodobých záloh tak povinnost vypořádat si zůstatek úvěru mezi prodávajícím a nabyvatelem.“

Oceňuji, že Váš postoj není zapíráním zjevných skutečností ohledně chybného účtování a neřádného hospodaření, nýbrž že směřujete pozitivně k vyřešení daného stavu. Dotaz je bohužel obsahově neurčitý; bez podrobností a nelze poskytnout konkrétní právní radu. Mohu pouze obecně napsat toto:

• Při porušení zákona o účetnictví je bezvýznamné, zda jste si ve stanovách či v usnesení odhlasovali protizákonné jednání. Dodržování zákona o účetnictví je povinnost veřejnoprávní, vymáhaná státem, nikoliv povinnost soukromoprávní na základě dohody subjektů.
• Při spáchání trestného činu zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění je bezvýznamné, zda jste si ve stanovách či v usnesení odhlasovali protizákonné jednání. Je také bezvýznamné, zda někomu vznikla v souvislosti s jednáním pachatele či pachatelů škoda.
• Promlčení dluhů vzniklých za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb. se i dnes posuzuje podle zákona č. 40/1964 Sb. (tříletá promlčecí doba). Soud nemůže uplatněnou námitku promlčení odmítnout ani s poukazem na dobré mravy.
• Ustanovení stanov obsahující „povinnost vypořádat si zůstatek úvěru mezi prodávajícím a nabyvatelem“ by se mohlo uplatnit jedině pokud SVJ poskytlo vlastníkovi jednotky úvěr. Jestliže taková okolnost nenastala, je ustanovení ve stanovách nepoužitelné a nevymahatelné. Jestliže taková okolnost nastala, a vlastník jednotky splácí úvěr, který mu SVJ poskytlo, pak závazek ve stanovách je ze strany SVJ nevymahatelný pro nemožnost plnění: člen SVJ se může za svou osobu zavázat pouze k tomu, že se pokusí nabyvateli jednotky nabídnout, aby ten vstoupil do práv a povinností dlužníka vůči SVJ. Nabyvatel jednotky však nemá povinnost takovou nabídku přijmout, neboť ustanoveními stanov není nijak vázán.

Zajištění dluhů se běžně provádí zřízením zástavního práva na jednotce dlužníka. Takovou možnost výslovně obsahoval i ZoVB. Pak by pohledávka zajištěná zástavním právem mohla být získána zpeněžením zástavy. Exotické postupy, navíc při neexistenci právního vztahu mezi bankou a vlastníkem jednotky, nemohly mít právní účinky, které zamýšleli účastníci.

Pro smluvní vztahy, vzniklé ode dne 1.1.2014, lze použít tato ustanovení NOZ:

Vysvětlím dopad tohoto ustanovení. Jestliže tedy vlastník jednotky plnil na zjevně smyšlený a neexistující účel (splácení cizího úvěru), má vůči SVJ nepochybně nárok na vrácení bezdůvodného obohacení. SVJ si v takovém případě může započíst svou pohledávku na úhradu nákladů na opravu/zhodnocení majetku vlastníka, i když společenství tuto pohledávku nikdy neuplatnilo a nezačalo dlužnou částku vymáhat. Dojde tedy ke vzájemnému započtení části pohledávek. To platí, i když oba vzájemné nároky jsou již promlčeny.

lake