Souhlas vlastníků se stavební úpravou

Předkládám některé dodatečné informace. Dům byl prodán jako bytový dům. Kolaudační rozhodnutí nebylo součástí předané dokumentace, ale zřejmě byl kolaudován bez vlastního tepelného zdroje (v domě nikdy vlastní tepelný zdroj nebyl). Tepelná čerpadla nejsou uvedena v prohlášení vlastníka jako společné technické zařízení domu. Vlastníkem TČ by bylo SVJ, provozovatelem též SVJ. SVJ bude pořízení TČ financovat pomocí úvěru. Financování provozu, oprav a údržby z fondu oprav.

Podle Vašeho popisu potřebujete schválit změnu způsobu užívání společných místností domu pro umístění TČ. K tomu postačí tříčtvrtinová většina přítomných (§ 11 odst. 4 ZoVB).

Vyústění na fasádu by mohlo být považováno za „změnu vzhledu domu“ s nutným souhlasem všech (§ 13 ZoVB), ale pokud průduchy budou v místech stávajících oken, tento požadavek nejspíše nikdo neuplatní.

TČ nebudou novou společnou částí domu, nýbrž budou ve vlastnictví SVJ. Takže se vyhnete nutnosti získat k souhlas všech ke schválení nové společné části domu neuvedené v Prohlášení.

Financování „provozu, oprav a údržby z fondu oprav“ je tím nejhorším možným řešením. Mimochodem, žádný fond oprav nemáte. Osobně bych nikdy na takto financovaný projekt nepřistoupil. Snažíte se zakamuflovat, že cena tepla nebude zdaleka tak výhodná, jak chcete vlastníkům tvrdit. Teplo mají skrytě dotovat přes zálohy na správu domu. Nešijete na vlastníky boudu, pane?

Uvědomte si, že chcete vyrábět a dodávat teplo. To je SLUŽBA SPOJENÁ S UŽÍVÁNÍM JEDNOTEK. Vy ale chcete tuto službu provozovat jako prodělečnou a dotovat ji ze záloh určených na SPRÁVU DOMU. To nemá logiku a vypadá to jako kouřová clona. Udělal jste si poctivou kalkulaci nákladů na teplo? Pokud ano, proč tedy počítáte se skrytým přerozdělováním přes finance na správu?

Splácení úvěru a úhradu všech finančních výdajů na provoz, opravy, údržbu, revize atd. bych zahrnul do ceny tepla. Tu je třeba kalkulovat standardním způsobem jako věcně usměrněnou cenu podle metodiky ERÚ, samozřejmě včetně splátek úvěrů a všech přímých a nepřímých nákladů s návratností 15 let. Výčet způsobilých nákladů najdete v Cenovém výměru ERÚ. Mimochodem, cenu tepla vám to dosti podstatně zvýší. Na druhou stranu je lépe pohlédnout pravdě do očí co nejdříve.

Poslední a nejdůležitější je dosáhnout odpojení od centrálního zdroje a přechod na lokální zdroj tepla. Tato změna vyžaduje povinně stavební řízení včetně získání stanoviska orgánů ochrany životního prostředí a hygieniků kvůli hluku. Nelze se tomu vyhnout. K tomu je nutný souhlas všech VJ. Jsou ale Stavební úřady, kde si se zákony nelámou hlavu a k zahájení stavebního řízení jim postačí souhlas tří čtvrtin vlastníků jednotek.

lake

Záměrem rozhodně není„šít boudu“ na vlastníky (mimochodem jsem jedním z nich), ani realizovat něco, co by mělo přinést jakékoli zhoršení podmínek vlastníků (ať ekonomické či jiné). Kalkulaci nákladů na teplo v případě nového zdroje jsme si samozřejmě připravili. Pravda je, že Váš návrh, aby byla úhrada všech finančních nákladů spojených s provozem, údržbou, revizemi apod. zahrnuta do ceny tepla, je správnější. Tuto variantu předložíme k projednání vlastníkům. V každém případě je vytápění pomocí TČ ekonomicky méně náročné než jakýkoli jiný způsob (doplňkový zdroj je součástí projektu).I se splátkou úvěru by vlastníci neměli nést vyšší finanční zatížení než při současném napojení na centrální kotelnu na pevná paliva.Návratnost investice je cca 10 let. Tímto by také došlo ke zhodnocení bytových jednotek.

„Poslední a nejdůležitější je dosáhnout odpojení od centrálního zdroje a přechod na lokální zdroj tepla. Tato změna vyžaduje povinně stavební řízení včetně získání stanoviska orgánů ochrany životního prostředí a hygieniků kvůli hluku. Nelze se tomu vyhnout. K tomu je nutný souhlas všech VJ.“

Tohle platí při změně vytápění spočívající v odpojení od centrálního zdroje pro celý blok (teplárny) a vybudování nového zdroje v domě, nebo také při odpojení od společného zdroje v domě a vybudování nových zdrojů v bytech?

Jistěže. Budova byla zkolaudována včetně technického zařízení, které je nezbytné k plnění jejího účelu po celou dobu životnosti stavby. Takovým zařízením je i centrální vytápění. Jestliže nahrazujete toto vytápění jinými zdroji tepla (lokálním vytápěním bytůa nebytových prostorů), je to spojeno se stavebním řízením.

Váš projekt samozřejmě musí řešit i způsob vytápění společných prostorů a místností stavby na jejich projektovou vnitřní teplotu.

lake

„…Vy ale chcete…“

1. nebyl by jste ochoten podrobněji objasnit v čem spatřujete tu prodělečnost. Z dotazu tazatele alespoň mně plyne, že chce ušetřit a proto chce od CZT přejít k TČ – zřejmě tu prodělečnost nevidí.
2. proč náklady na opravy a údržbu (nikoliv na provoz) by měly být kalkulovány do služeb když zařízení má sloužit pouze spoluvlastníkům? Nejsou to snad stejné náklady jako náklady za „opravy a údržbu“ třeba výtahu nebo mandlovny či prádelny, pakliže taková zařízení v některých SVJ ještě zústaly?
3. nově budované TČ ale lze použít i jen jako podpůrný zdroj bez odpojení od CZT, že?
4. to že zmiňujete nutnost řídit se výměry ERÚ znamená že by se SVJ tazatele stalo dodavatelem (§2 odst.2 písm.c) bod 2 zákona č. 458/2000 Sb.) ?
   A kdo by byl odběratelem? Také SVJ nebo jednotliví vlastníci?

Neználek

„… nebyl by jste ochoten podrobněji objasnit v čem spatřujete tu prodělečnost.“
To přece tazatel popsal naprosto jasně. Já jsem jen poukázal na tento oblíbený trik s neúplnou kalkulací nákladů. Tím se cena tepla uměle stlačuje na nereálně nízkou hodnotu a neznalí vlastníci jsou uváděni v omyl. Jde pouze o to, aby ovce celou akci na shromáždění odhlasovaly. Později (po vybudování kotelny a odříznutí trubek od teplárny) už nelze couvnout – ovečky nemají jinou možnost než nechat se stříhat a bečet. Viz http://hobby.idnes.cz/…azlicci.aspx?…

„… proč náklady na opravy a údržbu (nikoliv na provoz) by měly být kalkulovány do služeb když zařízení má sloužit pouze spoluvlastníkům?“
Protože jde o čisté provozní náklady (operational expenses). Vy snad do nákladů na provoz rodinného auta nezahrnujete opravy v servisu, pneumatiky, akumulátor, brzdové destičky, tlumiče, výměny oleje, svíček, vzduchového a olejového filtru, žárovek, stírátek?

„Nejsou to snad stejné náklady jako náklady za „opravy a údržbu“ třeba výtahu nebo mandlovny či prádelny“
Používání prádelny, mandlu a výtahu je služba, kterou si mají hradit jen ti, kdo ji užívají. Vy to máte zařízeno jinak? Ale hlavně: cožpak u prádelny či výtahu zvažujete nějakou jinou volbu? Porovnávátete snad náklady na mandl s nějakou reálnou další možností? Zde se bavíme o výběru z více variant vytápění, přičemž jedna z nich nevyžaduje investici naprosto žádnou, kdežto druhá úvěr v řádu milionů a návratnost možná 12–15 let. Jak můžete obě varianty vzájemně porovnat, když část nákladů je předem zametena pod koberec? Veškeré náklady, které teď dům nemá, ale po odpojení od teplárny je bude mít, jsou přece náklady na zajištění tepla. K tomu by se správně měly připočíst ještě lost oportunity costs (ztráta z nemožnosti pronajímat místnosti zabrané čerpadlem).

„… nově budované TČ ale lze použít i jen jako podpůrný zdroj bez odpojení od CZT, že?“
Doplňkový zdroj je u systému TČ vzduch-vzduch nutnost. Při teplotách vzduchu pod –7°C klesá účinnost tepelných čerpadel a tepelný výkon. Každý projektant ví, že se nevyplatí investovat do TČ které by pokrylo plně spotřebu domu i v největších mrazech. Instalovaný výkon by totiž byl využit maximálně 15 dnů v roce a při nízké účinnosti. Ale způsob dokrytí spotřeby tepla je jistě obsahem projektu. Je-li to elektřina, půjdou účty za teplo ještě o něco nahoru …

„… kdo by byl odběratelem? Také SVJ nebo jednotliví vlastníci?“
Nevím; to je pouze praktický právní detail. Kalkulace ekonomicky oprávněných nákladů musí jít ruku v ruce s úplným ekonomickým oddělením výroby tepla od ostatního rozpočtu domu. Toto je podstatné. Teprve až budu vědět kolik teplo OPRAVDU stojí, můžu ho dodávat odběratelům nebo rozúčtovávat konečným spotřebitelům.

lake