Sklepní kóje, podíly - přispívání
V prohlášení vlastníka (PV) je uvedeno k mému bytu následující:Jednotka č./vchod se skládá z x+1 místností s příslušenstvím o následující ploše: 68,52 m2 + lodžie + sklep 2,8 m2(laťkový).
Vymezení jednotek v budově je popsáno takto: Výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 71,32 m2, přičemž v této výměře není ve smyslu § 2 ZoVB zahrnuta plocha balkonů/lodžie.
Pro vytápění mám uváděnou podlahovou plochu 68,52 m2, jak je uvedeno výše. Ve spoluvlastnickém podílu je počítáno ale s výměrou 71,32 m2. Je to vše správně? Zde je různě uváděno, že sklepní kóje se do podílu nezapočítává, tzn., že spoluvlastnické podíly stanovené v PV včetně kóje jsou chybné? Tzn., že přispívám více než je potřeba?
Pokud je sklepní kóje započítána do podlahové plochy, pak bylo zřejmě vyhodnoceno, že splňuje náležitosti místnosti. To je u laťkového (neuzavřeného) provedení zvláštní.
Nicméně nerozumím tvrzení „přispívám více než je potřeba“. Pokud je kóje započtena do plochy , tak pravděpodobně všem a tím pádem spoluvlastnický podíl téměř neovlivní.
Pokud jde o plochu pro vytápění, měla by se použít plocha započitatelná, nikoliv podlahová. Její výpočet je stanoven ve vyhlášce 269/2015 Sb.
Koje je ve společné části domu a nemůže být započítáná do plochy bytu. POkud to tak je, tak je to vada Prohlášení.
Pan „a“ má naprostou pravdu, i když jej zde neználci vyminusovali. Skutečně jde o vadu Prohlášení vlastníka budovy. Sklepní koje není místností, proto nelze započítat její plochu do podlahové plochy bytu.
Jedná se totiž o dům rozdělený na jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Sklepní koje (ani lodžie, balkony či terasy) nejsou podle § 2 písm. i) ZoVB místnostmi, proto jejich plocha neměla být započítána do podlahové plochy bytu. Přesto se tak stalo. Prohlášení vlastníka budovy je tedy od počátku vadné (ostatně jako většina Prohlášení …). Dokonce byla tato chyba vložena do katastru.
Důležité je, že nový Občanský zákoník umožňuje stanovit spoluvlastnické podíly jinak nežli podle podlahových ploch místností bytu. To, co bylo v Prohlášení vlastníka protizákonné, je dnes beze všeho možné. Rozdělení spoluvlastnických podílů nebylo nikdy napadeno soudně – bylo tedy dosaženo konkludentního souhlasu všech vlastníků jednotek s tímto stavem.
Proto se v domě tazatele budou i nadále používat „fiktivní“ podlahové plochy, vzniklé sečtením podlahové plochy bytu + plochy příslušné sklepní kóje. Případná soudní žaloba by neměla šanci na úspěch.
Ostatně je to i v souladu s dobrými mravy, aby uživatel větší kóje platil více než ten, kdo užívá koji menší, nebo dokonce nemá přidělenu koji žádnou.
Justitianus
Prohlášení vlastníka (PV)vzniklo dávno před vznikem SVJ.To, co je v PV uváděno a zahrnováno do spoluvlastnického podílu je podle tehdy platného zákona 107/2006 Sb. a to zase jen částečně. Tento již zrušený zákon rozlišoval sklepy jako místnosti od sklepů, které nejsou místnostmi.Tehdejší vlastník v tom nedělal rozdíly a všude se uvádějí jen sklepy, ale jsou to kóje.PV – ještě od předchůdce SVJ máme vadné, podíly nejsou správné, podle PV externí správce nepostupuje ani náhodou, postupuje jen podle toho, co uzná za vhodné on sám. Malé i velké byty mají přičteno shodně 2,8 m2. Jde o to, že OBčZ byl nahrazen NOZ,až nastane povinnost změnit PV,tak se původní vlastník i nynější vlastník budou ohánět tím, že je vše OK, nikdo neprotestoval, tak proč to měnit? Někde se chyby musí začít napravovat. V SVJ se mnohdy přispívá podle podílu, ale náklady se rozúčtovávají na byty, tzn., že větší byty dotují menší byty, ale výbor se v tom odmítá angažovat stejně jako původní vlastník domu.
„To, co bylo v Prohlášení vlastníka protizákonné, je dnes beze všeho možné.“
Jde o dvě různé záležitosti: Zda je možné stanovit spoluvlastnické podíly jinak než podle podlahové plochy bytu a zda sklepní kóje může být součástí jednotky.
Paní Viktorie,
na otázku „zda sklepní kóje může být součástí jednotky“ je
pouze jediná odpověď: Samozřejmě že nemůže. Není to možné ani
u jednotek podle ZoVB, ani u jednotek podle ObčZ. Však jsem mu napsal, že
mají vadné prohlášení …
Justitianus
Sklepní kóje může být součástí jednotky, neboť sklepní kóje a byt se stávají součástí jediného celku, jednotky (jinými slovy součásti věci hlavní, jednotky, jsou sklepní kóje a byt).
Jinak je tomu u bytu. Za součást bytu lze považovat vše, co je do něj pevně zabudováno, zejména vnitřní rozvody, lokální kotle ÚT a TUV, WAWky, vstupní dveře apod., ale též např. WC mimo byt (např. na chodbě), neboť bez těchto součástí by se byt bezesporu znehodnotil (nebylo by jej možné užívat). Za součást bytu tak nelze považovat např. komoru nebo sklep mimo byt (např. v suterénu), neboť jejich oddělením od bytu by k jeho znehodnocení nedošlo (bylo by jej možné bez dalšího užívat i nadále).
Pane Radku, napsal jste naprostý nesmysl – zjevně z neznalosti zákona.
• Jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů:
Podle § 2 písm. h tohoto zákona platí, že „jednotkou [je] byt nebo
nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor
jako vymezená část domu podle tohoto zákona“. A podle § 2 písm. b
platí, že „bytem [je] místnost nebo soubor místností, které
jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“.
Takže pouhá sklepní koje – která není prostorově oddělenou
místností – nemůže být součástí jednotky(1994).
Jde o společnou část domu, která může být společná vlastníkům všech
jednotek, vlastníkům jen některých jednotek, nebo určena k užívání
vlastníkem jediné jednotky (§ 4 odst. 2 písm. c ZoVB).
• Jednotka podle zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník:
Podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. § 5 odst. 1 platí:
„Společnými částmi domu (…) jsou zejména (…) i) půdy, mandlovny,
prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a
místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou
vymezeny jako byt nebo součást bytu (…).“
Takže pouhá sklepní koje – která není prostorově oddělenou
místností – je vždy společnou částí; nemůže tedy být součástí
jednotky(2014).
Jde o společnou část, která může být některému vlastníkovi jednotky
přenechána k výlučnému užívání (§ 1160 odst. 2 ObčZ).
Justitianus
Justitianus,
a co soudíte o tvrzení:
„Za součást bytu nelze považovat např. komoru nebo sklep mimo byt (např. v suterénu), neboť jejich oddělením od bytu by k jeho znehodnocení nedošlo (bylo by jej možné bez dalšího užívat i nadále). Na druhou stranu komora (např. v suterénu) mimo byt jako součást jednotky splňuje podmínku, že se komora a byt stávají součástí jediného celku, jednotky (jinými slovy součásti věci hlavní, jednotky, jsou komora a byt)“
Pane Drobný, tážete se na tvrzení které snad pochází z článku „Vysvětlení základních pojmů NOZ“ na webu https://www.lifeprofit.cz/. Nemám chuť to nějak teoreticky rozebírat. Jsou to fantazie autora, které nemají oporu v právu.
Kdybyste potřeboval nějakou konkrétní praktickou radu, dejte vědět.
Justitianus
Jde o odpověď na dotaz v dřívější diskusi, který nebyl nikým zodpovězen. Dotaz je uveden v příspěvku zde http://www.portalsvj.cz/…birce-zakonu#…
Ne, z vámi uvedeného webu ne. Použil jsem ji z webu http://www.jerkman.as/ konkrétně ze stránky http://www.jerkman.as/…i-pojmu.aspx
Laťkový sklep není jednotka. Sklepní kóje je ohraničený prostor, umístěný ve společné části domu, který máte vyhrazený k užívání. Za sklepní kóji se zvlšť, chcete-li navíc, nepřispívá.
Jak jako že se nepřispívá. Užívá ji výlučně, má tedy smysl za ni platit, ať už se tomu říká platba na služby a správu, nájemné, nebo poplatek za užívání.
Oni se kdysi dohodli, že tak učiní započtením do plochy a podílu. Správně by ta laťková kóje měla být vymezena jako společná část domu ve výlučném užívání vlastníka konkrétní jednotky. Do toho stavu by šlo přejít poměrně náročným a nákladným papírováním, ale výsledek bude stejný. Náklady na toto papírování bych nejradši vyúčtoval rejpalovi, který k tomu SVJ přinutí.
panove mam jiny problem v PV mam zapsano sklepni box a se sousedem sme se rozhodli ho vyzdit ytongem a z vlastnich penez nicmene dle PV sme se domnivavi ze se jedna i nas majetek vzhledem k tomu ze nejsou (boxy) v zadne mistnosti ale pouze na chotbe ktera je zapsana jako spolecna ted je nam tvrzeno ze jsou to spolecne prostory tak nevim cim se mame ridit
Ve vašem PV a tím jste povinni se řídit,je chodba zapsaná jako společná místnost. Tudíž i boxy v ní umístěné, patří do těchto společných částí domu a Vy do nich nesmíte jakkoliv svévolně zasahovat,ale pouze výlučně užívat box,příslušný k vaší jednotce.Co je na tom nejasného?
Přeji Vám hezký zbytek dne.JaVa
to ze dle pv je v planku oddelena chotba prickou a plocha (sklepnich boxu)je pres 11m2a je pripocitana dle pv k plose bytu navic nikde neni zapsano ze soucasti chotby jsou (sklepni boxy) a taky bych rad vedel co si predstavit pod pojmem (sklepni box) dale neni nikde ta vase veta o vylucnem pouzivani
takze si odpovim sam dle meho pravnika jsem povinen se ridit prohlasenim vlastnika budovy a plocha zapocitana k nasemu bytu je nas majetek tudiz si muzu delat cokoli co nemusim hlasit na stavebni urad a nikoho v dome tim neomezim
Taky máme laťkovou koji v Prohlášení započtenou do podílu, což o to mám tam jen 1,1m2, tak při platbě splátek úvěru to není tak horentní, ale jsou tu vlastníci co tam mají i 3,8m2, tak na úvěru na 15 let zaplaceno dost
Příspěvky na laťkovou kóji nelze vybírat. Co chcete spravovat na laťkové kóji? Ty laťky, stejne jako kóje patří do společné části domu. Na správu společných části vlastník bytu a člen společenství přispívá. Tak jaképak vybírání, přispívání navíc za nějakou kóji.
Poslední komentáře