Sdržení vlastníků domu x SVJ při "převzetí dluhu" novým vlastníkem
Dobrý den, platí příspěvek ze dne 19.08.2014, uživatele lake s názvem „Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka“ i pokud v domě nemáme SVJ, ale Sdružení vlastníků domu?
Veronika24
Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka Vložil lake, 19. Srpen 2014 – 0:08 :: Ostatní Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka … To už zde bylo, že. A tolikrát! Píšu zde o tom znovu, protože se stále objevují popletové, kteří tuto jednoduchou pravdu nedovedou pochopit. Viz štítek „dluhy předchozího vlastníka“ a diskuse http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika. Stále dochází k pokusům o podvod v SVJ, když nabyvateli jednotky je tvrzeno, že se má podílet na jakýchsi „splátkách úvěru“, které se týkají dávno provedeného zateplení či opravy, a v kupní smlouvě o nich nebylo ani slovo. Tyto podvody se stále opakují. Nabyvatelé jednotek, zmatení a nechápající, často podléhají nátlaku a výhrůžkám ze strany podvodníků ve výborech. Platí pak za to, co už si jednou koupili v ceně bytu. Vezměme naprosto běžnou situaci: SVJ opravilo či zlepšilo dům (a vzalo si na to úvěr). Vlastník následně prodal jednotku novému nabyvateli. Kdo uhradí náklady na opravu či zlepšení? Odpověď je velmi jednoduchá: platí ten, pro koho se zlepšení provedlo. A to i když svůj majetek později prodá, daruje, smění. Tím se svých dluhů vůči SVJ samozřejmě nezbaví. Můžeme se setkat s těmito případy:
- SVJ náklady vyúčtuje, vlastník složí částku na správu domu jednorázově a tím je vyrovnána pohledávka SVJ vůči němu.
- Vlastník je povinen přispět, byla s ním jako s dlužníkem uzavřena smlouva o úhradě dlužné částky ve splátkách, vlastník smlouvu plní. Na platnost této smlouvy nemá prodej jednotky žádný vliv. Splácí stále původní dlužník, pokud nedohodne s kupujícím převzetí dluhů.
- Žádná předběžná smlouva neexistuje, SVJ náklady vyúčtuje a vymáhá z titulu příspěvku vlastníka na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB. Dlužník hradí dlužnou částku ve splátkách. Na jeho zákonnou povinnost nemá prodej jednotky žádný vliv. Splácí stále původní dlužník, pokud nedohodne s kupujícím převzetí dluhů.
- Nejhorší, ale nejčastější případ: Žádná smlouva neexistuje, a SVJ dokonce ani nevymáhá dlužnou částku; namísto toho předepisuje protiprávně „jakoby“ zálohy na správu domu. Přijaté částky nepoužívá na tento účel, ale uhrazuje jimi svůj vlastní dluh u banky (což není náklad na správu domu). Dříve vynaložený náklad na opravu/zlepšení domu vůbec nevymáhá a nechává jej promlčet (v rozporu s konáním řádného hospodáře). K žádnému smluvnímu převzetí dluhů při prodeji jednotky nemůže tedy dojít, protože původní vlastník nic SVJ nedluží. Ani nabyvatel bytu samozřejmě nemá povinnost nic ze „starých“ nákladů platit.
________________________________________ S přijetím NOZ vznikla ještě další popletená a nepravdivá fáma: že údajně tyto dluhy jsou „dluhy související se správou domu a pozemku“ a tudíž prý přejdou na nabyvatele jednotky podle § 1186 NOZ. Toto tvrzení je nepravdivé hned dvakrát.
- Žádný automatický přechod dluhů na nabyvatele jednotky podle § 1186 nenastává. Existuje přechod dluhu jištěného zapsaným zástavním právem, případně dobrovolné převzetí dluhu; tyto postupy NOZ výslovně zmiňuje. Automaticky nastává pouze přechod ručitelského závazku vlastníka jednotky na nového vlastníka podle § 1194.
- Dluh SVJ u banky není nikdy dluhem vlastníka jednotky. Dlužníkem je jiná osoba než převodce, takže dluh SVJ nemůže nějakým tajemným postupem přejít a stát se dluhem nabyvatele jednotky.
O tom co jsou „dluhy související s nemovitostí“ a jaký je jejich osud rozhodovaly soudy vícekrát. Vždy s tím výsledkem, že dluh z důvodu opravy či zlepšení věci jde za osobou, pro kterou se nemovitost opravila. Nikoliv za nemovitostí. Jinými slovy: jde obligační nárok, nikoliv o věcný nárok. Vlastník se nemůže vyvléci z dluhu tím, že opravenou či zlepšenou věc prodá. Dluhy nemají nožičky a nepřeskakují na nového vlastníka jednotky. (Jiný případ samozřejmě by byl přechod dluhu ze zákona, nebo na základě soukropmoprávní smlouvy.) Zde se o tom psalo pod štítkem „dluhy předchozího vlastníka“. Připomínám známý rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009 ze dne 08.12.2010. Budu dále rozsáhle citovat z jiného rozsudku Nejvyššího soudu, který toto potvrdil. Krajský soud v Brně (dále jen soud prvního stupně ) rozsudkem ze dne 31. července 2009, č. j. 11 Cm 87/2009–54 dal za pravdu žalované, po které byla požadována úhrada dluhu, který na ni měl údajně „přejít“ od předchozího držitele nemovitosti. Po odvolání žalobkyně rozhodoval o věci Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 3404/2010 ze dne 23.08.2012 – se stejným výsledkem. Citují z rozsudku NS: V předmětné věci soudy posuzovaly mimo jiné otázku pasivní legitimace k vydání účelně vynaložených nákladů na věc (…) v případě, že (…) dojde k převodu vlastnického práva k této věci na jinou osobu. (…) Dovolání není důvodné. (…)
Závěr nalézacích soudů ve směru, že povinnost k vydání účelně vynaložených nákladů, které oprávněný držitel na věc vynaložil, nepřechází s převodem vlastnického práva k věci na jejího nového vlastníka, je podle přesvědčení dovolacího soudu správný, neboť se nejedná o nárok věcněprávního charakteru, který by přecházel na právního nástupce.
Jako výchozí pravidlo platí, že v souvislosti se změnou vlastnického práva k věci přecházejí na nabyvatele ta práva a závazky, které mají věcněprávní povahu, nebo ty, u nichž to zákon výslovně stanoví (k tomu srovnej v poměrech změny vlastnického práva k bytové jednotce rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. prosince 2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009, (…). Ke změně osoby dlužníka pak může dále dojít také způsoby předvídanými občanským zákoníkem, např. na základě písemné dohody o převzetí dluhu uzavřené mezi převodcem a nabyvatelem za předpokladu, že s tím bude věřitel souhlasit.
Dovolací soud nesdílí přesvědčení dovolatelky, že nárok na náhradu nákladů účelně vynaložených na věc po dobu oprávněné držby je nárokem věcněprávním, který by přecházel na právního nástupce vlastníka věci bez dalšího, a nikoliv nárokem obligačním.
(…) Povinnost vydat bezdůvodné obohacení je majetkovou povinností obligační, a nikoliv věcněprávní povahy. Proto např. došlo-li k bezdůvodnému obohacení zhodnocením cizí věci, kterou její vlastník (obohacený) posléze převedl na jiného, nepřechází povinnost vydat bezdůvodné obohacení spolu s vlastnickým právem na nabyvatele; obohaceným je i nadále původní vlastník a jeho také tíží restituční, resp. reparační povinnost (srovnej Karel Eliáš a kolektiv autorů : Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 1. svazek § 1 487, Linde Praha a. s., 2008, str. 1053 1054).
Účelně vynaloženými náklady se obohacuje ten subjekt, za jehož vlastnictví byla věc tímto způsobem udržována a také jemu vzniká majetkový prospěch spočívající ve zhodnocení věci, neboť dochází ke zhodnocení právě jeho věci. Podle přesvědčení dovolacího soudu nárok na náhradu nákladů vynaložených na účelné zhodnocení věci je nárokem relativní (závazkové) povahy, směřující vždy proti tomu (nebo v prospěch toho), koho se jednání držitele dotklo. (…) Charakter nároku na náhradu nákladů za účelné zhodnocení věci nevyjadřuje takovou vazbu na věc a práva a povinností s ní spojená, která by přecházela na právního nástupce v případě změny vlastníka. Povinnost k náhradě nákladů, jimiž oprávněný držitel zhodnotil v době oprávněné držby věc vlastníka, tak se změnou vlastnického práva k věci na nového vlastníka bez dalšího nepřechází. Uvedený názor dovolacího soudu koresponduje i závěru vyslovenému v odborné literatuře, podle níž jedině nárok na vydání věci a těch plodů, které jsou věcmi, je nárokem věcněprávním (k tomu srovnej : Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2. doplněné vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, str. 84).
Citováno z rozsudku Nejvyššího soudu 22 Cdo 3404/2010 ze dne 23.08.2012 http://kraken.slv.cz/22Cdo3404/2010
lake
Veroniko, lake popsal nezpochybnitelný stav, kdy SVJ uzavřelo před čerpáním úvěru s vlastníky bytů smlouvy o uznání dluhu vlastníků vůči SVJ a o splátkovém kalendáři. V našem SVJ nic takového výbor s vlastníky nedohodl, ale všichni vlastníci začali v příspěvcích hradit svůj podíl na splácení úvěru. Tím z právního hlediska dluh uznali. Postupem času dva vlastníci byt prodali, kupní smlouvy výbor SVJ neviděl, ale dnes už vím, že tam o nějakém dluhu a splátkách nebyla žádná zmínka. Naštěstí oba noví vlastníci pokračovali v hrazení splátek, takže také nepřímo uznali svůj podíl na dluhu vůči SVJ. Problém je v tom, že dluh vůči bance nemají vlastníci, ale právnická osoba SVJ. Vlastníci bytů se chovají nyní tak, že žádný dluh nemají a mají pravdu, protože úvěr SVJ si bral už více než před třemi lety a dluhy vlastníků vůči SVJ jsou formálně promlčené, i když došlo k revitalizaci jejich majetku. Malér by nastal, kdyby některý z nových vlastníků odmítl pokračovat ve splácení příspěvků na úhradu dluhu SVJ. Řešili jsme to loni usnesením shromáždění SVJ, kdy při prodeji bytu je prodávající povinen v kupní smlouvě si vyřešit převzetí splácení příspěvku na úhradu dluhu. Pokud tak neučiní a nový vlastník bytu nezahájí placení příspěvků na úhradu dluhu, SVJ bude vymáhat celou zbývající částku příspěvků na úhradu dluhu najednou po původním vlastníkovi s tím, že přistoupíme i na pokračování měsíčních splátek v původní výši.
Děkuji za odpověď. A je tedy v této situaci jedno jestli jde o Sdružení vlastníků domu nebo SVJ. Řeším nyní situaci, kdy se chystám koupit byt do OV v domě, ve kterém splácejí úvěr na zateplení fasády (počátek čerpání úvěru v roce 2006, konec v roce 2021) ale majitelka bytu se se mnou na toto téma vůbec nebavila a není o tom zmínka ani v kupní smlouvě.
stávající vlastníky na skutečnost, že hodlám koupit předmětný byt a v návrhu kupní smlouvy je prohlášení, že na na nemovitosti neváznou žádné závazky. Pokud tomu tak není vyřešte si svoje dluhy s původním vlastníkem. Dal bych jim termín k vyjádření a do tohoto termínu bych kupní smlouvu nepodepsal. Přece jen nikdy nevíte jak Váš konkrétní soudce v Kocourkově rozhodne.
a splacet uver nebo byt nekoupit. Take se seznamit s vyborem, prohlednout ucetnictvi. Orientovat se do jakeho spolecenstvi se v pripade koupe dostanete. Usetri Vam to nervy a penize.
Kupujete-li byt, určitě zkontrolujete stav oken zda jsou nová plastová nebo zanedbaná, shnilá a zjištěný stav promítnete do kupní ceny. Vlastnictvím bytu se stanete členem společenství a z toho vyplývají práva a povinnosti. I zde by jste měla zkontrolovat „stav“ zejména povinnosti tj. výše předpisu měsíčních plateb a jeho položky (za co a kolik budete platit) a případně i jiné dluhové povinnosti a zjištěný stav promítnout do kupní ceny. Vady jednotky tvořící seznam dluhů člena společenství které by měly přecházet na nabyvatele jednotky, tedy tzv. váznout na jednotce, na bytě zajistí § 1186 NOZ. Přechod dluhu zajistí § 1106 – 1107 NOZ. Spor se vede o tom, zda tyto dluhy jsou závazkové (obligační závazky nepřejdou) nebo věcně právní vyplývající z vlastnického práva (závazky přejdou). Pokud potvrzení Vám nebylo vydáno, vznikla vám škoda a můžete domáhat náhradu škody. Nejlepší je zapracovat do kupní ceny spravedlivé vyrovnání nebo sdílení existujících dluhů a pak rozdílný výklad práva Vás nemůže poškodit.
Je dobře, že jste se dozvěděla o úvěru, ne každému se to podaří. A není divu, kde by to tak asi mohl zjistit ? Můžete sdělit, jak to bylo v tomto případě.
Já bych posuzoval kupní cena + výše splátek úvěru. A rozhodl bych se dle toho, zda je cena celkem vyšší než „moje“ cena. Cena může být i tak nižší, než jiné nabídky, které máte. Pravděpodobně jste byt ještě nekoupila, jak plyne z příspěvků. Důležitá jsou i individuální kritéria (např. byt je zajímavý z hlediska dojíždění do práce).
Poslední komentáře