Sdržení vlastníků domu x SVJ při "převzetí dluhu" novým vlastníkem

Dobrý den, platí příspěvek ze dne 19.08.2014, uživatele lake s názvem „Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka“ i pokud v domě nemáme SVJ, ale Sdružení vlastníků domu?

Veronika24

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka Vložil lake, 19. Srpen 2014 – 0:08 :: Ostatní Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka … To už zde bylo, že. A tolikrát! Píšu zde o tom znovu, protože se stále objevují popletové, kteří tuto jednoduchou pravdu nedovedou pochopit. Viz štítek „dluhy předchozího vlastníka“ a diskuse http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika. Stále dochází k pokusům o podvod v SVJ, když nabyvateli jednotky je tvrzeno, že se má podílet na jakýchsi „splátkách úvěru“, které se týkají dávno provedeného zateplení či opravy, a v kupní smlouvě o nich nebylo ani slovo. Tyto podvody se stále opakují. Nabyvatelé jednotek, zmatení a nechápající, často podléhají nátlaku a výhrůžkám ze strany podvodníků ve výborech. Platí pak za to, co už si jednou koupili v ceně bytu. Vezměme naprosto běžnou situaci: SVJ opravilo či zlepšilo dům (a vzalo si na to úvěr). Vlastník následně prodal jednotku novému nabyvateli. Kdo uhradí náklady na opravu či zlepšení? Odpověď je velmi jednoduchá: platí ten, pro koho se zlepšení provedlo. A to i když svůj majetek později prodá, daruje, smění. Tím se svých dluhů vůči SVJ samozřejmě nezbaví. Můžeme se setkat s těmito případy:

1. SVJ náklady vyúčtuje, vlastník složí částku na správu domu jednorázově a tím je vyrovnána pohledávka SVJ vůči němu.
2. Vlastník je povinen přispět, byla s ním jako s dlužníkem uzavřena smlouva o úhradě dlužné částky ve splátkách, vlastník smlouvu plní. Na platnost této smlouvy nemá prodej jednotky žádný vliv. Splácí stále původní dlužník, pokud nedohodne s kupujícím převzetí dluhů.
3. Žádná předběžná smlouva neexistuje, SVJ náklady vyúčtuje a vymáhá z titulu příspěvku vlastníka na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB. Dlužník hradí dlužnou částku ve splátkách. Na jeho zákonnou povinnost nemá prodej jednotky žádný vliv. Splácí stále původní dlužník, pokud nedohodne s kupujícím převzetí dluhů.
4. Nejhorší, ale nejčastější případ: Žádná smlouva neexistuje, a SVJ dokonce ani nevymáhá dlužnou částku; namísto toho předepisuje protiprávně „jakoby“ zálohy na správu domu. Přijaté částky nepoužívá na tento účel, ale uhrazuje jimi svůj vlastní dluh u banky (což není náklad na správu domu). Dříve vynaložený náklad na opravu/zlepšení domu vůbec nevymáhá a nechává jej promlčet (v rozporu s konáním řádného hospodáře). K žádnému smluvnímu převzetí dluhů při prodeji jednotky nemůže tedy dojít, protože původní vlastník nic SVJ nedluží. Ani nabyvatel bytu samozřejmě nemá povinnost nic ze „starých“ nákladů platit.

_____________­________________________­___ S přijetím NOZ vznikla ještě další popletená a nepravdivá fáma: že údajně tyto dluhy jsou „dluhy související se správou domu a pozemku“ a tudíž prý přejdou na nabyvatele jednotky podle § 1186 NOZ. Toto tvrzení je nepravdivé hned dvakrát.

1. Žádný automatický přechod dluhů na nabyvatele jednotky podle § 1186 nenastává. Existuje přechod dluhu jištěného zapsaným zástavním právem, případně dobrovolné převzetí dluhu; tyto postupy NOZ výslovně zmiňuje. Automaticky nastává pouze přechod ručitelského závazku vlastníka jednotky na nového vlastníka podle § 1194.
2. Dluh SVJ u banky není nikdy dluhem vlastníka jednotky. Dlužníkem je jiná osoba než převodce, takže dluh SVJ nemůže nějakým tajemným postupem přejít a stát se dluhem nabyvatele jednotky.

O tom co jsou „dluhy související s nemovitostí“ a jaký je jejich osud rozhodovaly soudy vícekrát. Vždy s tím výsledkem, že dluh z důvodu opravy či zlepšení věci jde za osobou, pro kterou se nemovitost opravila. Nikoliv za nemovitostí. Jinými slovy: jde obligační nárok, nikoliv o věcný nárok. Vlastník se nemůže vyvléci z dluhu tím, že opravenou či zlepšenou věc prodá. Dluhy nemají nožičky a nepřeskakují na nového vlastníka jednotky. (Jiný případ samozřejmě by byl přechod dluhu ze zákona, nebo na základě soukropmoprávní smlouvy.) Zde se o tom psalo pod štítkem „dluhy předchozího vlastníka“. Připomínám známý rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009 ze dne 08.12.2010. Budu dále rozsáhle citovat z jiného rozsudku Nejvyššího soudu, který toto potvrdil. Krajský soud v Brně (dále jen soud prvního stupně ) rozsudkem ze dne 31. července 2009, č. j. 11 Cm 87/2009–54 dal za pravdu žalované, po které byla požadována úhrada dluhu, který na ni měl údajně „přejít“ od předchozího držitele nemovitosti. Po odvolání žalobkyně rozhodoval o věci Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 3404/2010 ze dne 23.08.2012 – se stejným výsledkem. Citují z rozsudku NS: V předmětné věci soudy posuzovaly mimo jiné otázku pasivní legitimace k vydání účelně vynaložených nákladů na věc (…) v případě, že (…) dojde k převodu vlastnického práva k této věci na jinou osobu. (…) Dovolání není důvodné. (…)

Závěr nalézacích soudů ve směru, že povinnost k vydání účelně vynaložených nákladů, které oprávněný držitel na věc vynaložil, nepřechází s převodem vlastnického práva k věci na jejího nového vlastníka, je podle přesvědčení dovolacího soudu správný, neboť se nejedná o nárok věcněprávního charakteru, který by přecházel na právního nástupce.

Jako výchozí pravidlo platí, že v souvislosti se změnou vlastnického práva k věci přecházejí na nabyvatele ta práva a závazky, které mají věcněprávní povahu, nebo ty, u nichž to zákon výslovně stanoví (k tomu srovnej v poměrech změny vlastnického práva k bytové jednotce rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. prosince 2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009, (…). Ke změně osoby dlužníka pak může dále dojít také způsoby předvídanými občanským zákoníkem, např. na základě písemné dohody o převzetí dluhu uzavřené mezi převodcem a nabyvatelem za předpokladu, že s tím bude věřitel souhlasit.

Dovolací soud nesdílí přesvědčení dovolatelky, že nárok na náhradu nákladů účelně vynaložených na věc po dobu oprávněné držby je nárokem věcněprávním, který by přecházel na právního nástupce vlastníka věci bez dalšího, a nikoliv nárokem obligačním.

(…) Povinnost vydat bezdůvodné obohacení je majetkovou povinností obligační, a nikoliv věcněprávní povahy. Proto např. došlo-li k bezdůvodnému obohacení zhodnocením cizí věci, kterou její vlastník (obohacený) posléze převedl na jiného, nepřechází povinnost vydat bezdůvodné obohacení spolu s vlastnickým právem na nabyvatele; obohaceným je i nadále původní vlastník a jeho také tíží restituční, resp. reparační povinnost (srovnej Karel Eliáš a kolektiv autorů : Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 1. svazek § 1 487, Linde Praha a. s., 2008, str. 1053 1054).

Účelně vynaloženými náklady se obohacuje ten subjekt, za jehož vlastnictví byla věc tímto způsobem udržována a také jemu vzniká majetkový prospěch spočívající ve zhodnocení věci, neboť dochází ke zhodnocení právě jeho věci. Podle přesvědčení dovolacího soudu nárok na náhradu nákladů vynaložených na účelné zhodnocení věci je nárokem relativní (závazkové) povahy, směřující vždy proti tomu (nebo v prospěch toho), koho se jednání držitele dotklo. (…) Charakter nároku na náhradu nákladů za účelné zhodnocení věci nevyjadřuje takovou vazbu na věc a práva a povinností s ní spojená, která by přecházela na právního nástupce v případě změny vlastníka. Povinnost k náhradě nákladů, jimiž oprávněný držitel zhodnotil v době oprávněné držby věc vlastníka, tak se změnou vlastnického práva k věci na nového vlastníka bez dalšího nepřechází. Uvedený názor dovolacího soudu koresponduje i závěru vyslovenému v odborné literatuře, podle níž jedině nárok na vydání věci a těch plodů, které jsou věcmi, je nárokem věcněprávním (k tomu srovnej : Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2. doplněné vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, str. 84).

Citováno z rozsudku Nejvyššího soudu 22 Cdo 3404/2010 ze dne 23.08.2012 http://kraken.slv.cz/22Cdo3404/2010

lake