Schválení rozpočtu SVJ - jak na varianty?
SVJ musí mít rozpočet schválen shromážděním vlastníků. Rozpočet, který se bude schvalovat musí být zaslán předem jako součást pozvánky na schůzi shromáždění vlastníků. Jasné. Ale náš výbor by rád nechal vlastníky hlasovat o tom, jestli se bude dělat rekonstrukce A a také jestli se bude dělat rekonstrukce B. A také bychom rádi navrhli zvýšení fondu oprav.
To máme 3 různé věci, které ovlivní rozpočet – každá z nich může být zcela nezávisle vlastníky schválena nebo odmítnuta. To dává 8 různých variant rozpočtu. Musíme vyhotovit 8 kompletních návrhů rozpočtu a dát je jako přílohu pozvánky? Nebo je možné aby v tom rozpočtu bylo některé náklady uvedeny podmíněně (dle výsledků hlasování) a v položce příjmy fondu oprav bylo např. 500 000 až 700 000 (dle výsledku hlasování)? Samozřejmě, že poté, co budou odhlasovány ty rekonstrukce a fond oprav, tak bude jasné, která z těch 8 možných variant to je – jde o to, že ta varianta nebyla dříve vyhotovena jako jeden z těch 8 možných návrhů.
Díky.
Nemusíte vyhotovovat všechny kompletní návrhy (jejichž počet roste s mocninou dvou, takže např. při 5 variantních položkách o dvou možnostech jsme na počtu kombinací 32 ad.).
Návrh rozpočtu může obsahovat alternativy. Standardně se to řeší tak,
že se do návrhu uvede např.
Odst. 28 varianta A
Odst. 28 varianta B
ad.
Děláte z toho básnickou vědu. Nikdy jsme takové rozpočty jak uvádíte neschvalovali a vždycky máme dostatek peněz na opravy. Vždyť v současné době nejste schopni odhadnout cenu, ceny se mění každý měsíc.
Básníku, v první řadě mám tyto doplňující dotazy/poznámky.
- Napsal jste: „SVJ musí mít rozpočet schválen shromážděním vlastníků.“
Toto neplyne z žádného celostátně účinného právního předpisu. Z čeho dovozujete tuto Vámi tvrzenou povinnost? Z vašich stanov? Co v nich máte uvedeno o schvalování rozpočtu?
- Napsal jste: „Rozpočet, který se bude schvalovat musí být zaslán předem jako součást pozvánky na schůzi shromáždění vlastníků.“
Toto neplyne z žádného celostátně účinného právního předpisu. Z čeho dovozujete tuto Vámi tvrzenou povinnost? Z vašich stanov? Co v nich máte uvedeno svolání shromáždění, o pozvánce a o jejích náležitostech?
- Napsal jste: „A také bychom rádi navrhli zvýšení fondu oprav.“
V účetnictví SVJ neexistuje „fond oprav“. Jedině že by SVJ začalo ze zisku vytvářet fond na opravu vlastního majetku. Chápu že jste básník. Básníci dávají běžným pojmům vzletná, poetická a překvapivá jména. Ale pokud jde o peníze, o účetnictví právnické osoby a o rozpočet SVJ, pak prosím: používejte raději pojmy které dávají smysl a které jsou srozumitelné.
Justitianus
„SVJ musí mít rozpočet schválen shromážděním vlastníků.“
Výborná poznámka. Podle zákona a stanov schvalujeme účetní uzávěrku předchozího roku. Rozpočet na příští rok nám stanovy nenařizují – u nás je to ale něco jako zvykové právo. Pokud není obvyklé, že shromáždění vlastníků schvaluje rozpočet na další rok, pak se mohu pokusit toto zvykové právo porušit. Nechci jít ale proti vůli vlastníků (kteří jsou zvyklí a chtějí to), pokud se to v jiných SVJ běžně schvaluje.
„Rozpočet, který se bude schvalovat musí být zaslán předem jako součást pozvánky na schůzi shromáždění vlastníků.“
Tak ve stanovách máme (a je to doslovně převzato ze vzorových stanov, podle kterých bylo naše SVJ před více než 10 lety zakládáno), že:
Dále se v pozvánce uvede, kde se mohou členové společenství seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání, pokud nejsou tyto podklady k pozvánce připojeny.
I kdybychom rozpočet neschvalovali, ale byl to bod jednání (což bude bez ohledu to, jestli se bude schvalovat), tak s musím s tím rozpočtem vlastníky seznámit už v době poslání pozvánky.
Ano, jistě – ze stanov neplyne, že ten rozpočet nemůže mít podobu: Příjmy 400 000 – 500 000 Kč (dle schválení shromážděním), ale šlo mi hlavně o to, jaká je obvyklá praxe jinde.
V účetnictví SVJ neexistuje „fond oprav“
Bohužel nechápu. Každé SVJ musí mít ze zákona dlouhodobé zálohy na opravy domu. A ty se běžně laicky a srozumitelně (!) nazývají fond oprav. Pokud se nepletu, tak tyto zálohy nejsou v zákoně nijak konkrétně pojmenované, takže netuším, co je za problém je nazývat právě fondem oprav. Nebo v čem je problém?
Dlouhodobé zálohy nejsou fond oprav. Raději tomu říkejte skříň, nebo třeba žok, tam se vejde víc peněz. Problém s názvem fond oprav můžete mít pouze vy, nikdo jiný. Stačí, když budete mít v domě vlastníka, který je s fondem oprav v obraze, což vy nejste.
Poučte, prosím, neznalého, jaké problémy mohou nastat, když příspěvky, které nejsou v zákoně nijak pojmenovány, nazývám fond oprav? Když to mohu nazývat skříň nebo žok, proč to nemohu nazývat fond oprav? Děkuji.
Fond oprav si vytváří právnická osoba z vlastních zdrojů. To u svj není možné, proto to nemůže být fond oprav.
Pane *, nemáte pravdu. Vytvářet fond právnické osoby není u SVJ nemožné!
Samozřejmě že je to možné. Vlastními zdroji SVJ jsou například příjmy z úroků na bankovních účtech SVJ, úroky z prodlení, přijaté smluvní pokuty a pokuty podle stanov, pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím a bonifikace za příznivý škodní průběh, a dále příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství.
Problém není v tom, že by snad nebylo možné vytvářet fond účetní jednotky, ale v tom, že SVJ tazatele žádný takový fond nevytváří, nevytvářelo ani vytvářet nebude. Důvodem je nejspíše naprostá zbytečnost takového účetního postupu. Tazatel uvádí vlastníky jednotek v omyl a ještě se to snaží rozpitvávat.
Justitianus
Mě taky zajímá otázka zdanění níže uvedených položek v ÚZ a též suma úroků na běžném, spořícím nebo úvěrovém účtu…:
Společenství vytváří dlouhodobou zálohu na opravy a údržbu, z níž jsou hrazeny opravy.
Dalším zdrojem na krytí nákladů provozu domu a služeb jsou zálohy, které se zúčtovávají vždy za kalendářní rok s jednotlivými vlastníky.
Tondo58,
úrokový příjem se u SVJ zdaňuje 19% podle § 36/5/b ZDP.
Příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku nejsou předmětem daně podle § 18/2/f/2 ZDP.
Hezký den!
Pavel
Omlouvám se, ale nenašel jsem přesnou odpověď zde na tuto otázku. Jak to bylo v minulosti a v současnosti s otázkou danění tvořeného fondu? Jde třeba o SVJ, které explicitně v přílohách ÚZ uvádí, že fond/y tvoří.
Básníku, líbí se mi váš kreativní přístup k fondu oprav. Je sice pravda, že fond oprav znamená pro člověka bez fantazie, který pouze splňuje § 4 občana, právně, účetně a daňově něco zcela jiného než dlouhodobá záloha či příspěvek, ale máme přece svobodu! Tu svobodu můžete ještě zvýšit tím, pohledávky budete nazývat závazky, mzdy budete nazývat opravami etc. Možností je mnoho! Svobodu dále umocníte tím, že tyto pojmy necháte mezi sebou rotovat každý měsíc! Tím dosáhnete toho oč se snažíte, totiž, že se v tom nikdo nevyzná. A to bude ta pravá nirvána! Pište častěji, je s vámi prča.
Bohužel. Nabásnil jsem Justovi, celkem dlouhý příspěvek, ale byl označen, jako spam. Znova to psát nebudu. Konec prči se mnou.
Básníku, i mně se stává, že některý můj příspěvek je automaticky zablokován a nezveřejní se. Nevím jak to provozovatel webu naprogramoval (jaké spamové filtry nastavil), takže chování systému nedovedu předem odhadnout.
V takovém případě je třeba kliknout v prohlížeči na šipku „zpět“. Načte se (z paměti prohlížeče) předchozí stránka s Vaším příspěvkem ve stavu editace. Můžete jej zkopírovat, a tím zachránit. Zda se Vám podaří jej napodruhé dostat na portál – to netuším. Někdy to projde později, někdy až po úpravě textu (např. snížit počet URL odkazů).
Jisto je, že zdejší spamový filtr nikdy nezachytí a neodstraní skutečné spamy, nabídky dodávek drog, zbraní, výbušnin, padělaných peněz, padělaných dokladů, ukradených údajů kreditních karet a falešných diplomů. Nejsou filtrovány ani otravné nabídky peněžních půjček.
Justitianus
- Básníku, ptále se tvrdohlavě: „proč to nemohu nazývat fond oprav?“.
Protože jenom blb, podvodník, nebo zlomyslná osoba používá dobře známé a definované pojmy v jiném významu. Pojem „fond účetní jednotky“ je v předpisech i v účetních standardech jednoznačně definován. Není tedy pochyb o tom co je fond právnické osoby SVJ, jakým způsobem se vytváří, jaké jsou podmínky zavedení fondu, jak se o něm účtuje v účetnich knihách, z jakých zdrojů účetní jednotky může být naplňován, jaké jsou daňové důsledky naplňování fondu účetní jednotky.
K dalšímu Vašemu nepravdivému tvrzení: příspěvky jsou v zákoně pojmenovány (označovány) „příspěvky“. Jen blb by tuto skutečnost mohl popírat.
Zkuste prosím zajít do restaurace, objednejte si vepřový guláš a pivo. Pak zkuste namítat, že pojmem „vepřový guláš“ jste mínil krupicovou kaši, a pojmem „pivo“ jste mínil „mléko“. Buď Vás vyhodí, nebo na Vás zavolají policii, nebo (půjde-li o vesnickou hospodu) nakonec dostanete napráskáno od štamgastů jako kverulant a provokatér.
Potrhlí básníci to zkrátka nemají v běžném životě lehké. Lidská řeč jako prostředek komunikace se začala vyvíjet před 100000 lety. Buď se přizpůsobte nám, normálně myslícím a komunikujícím, nebo požádejte někoho svéprávného, aby na Vás dohlížel.
Justitianus
- Takže potvrzujete, že vaše společenství NEMUSÍ mít rozpočet schválený shromážděním.
- Citací z vašich stanov potvrzujete, že k pozvánce NEMUSÍ být přiložen žádný návrh rozpočtu, ani žádný jiný návrh čehokoliv. Povinností statutárů je pouze uvést v pozvánce kde se členové mohou seznámit s podklady.
- Podklady pro rozpočet nejsou totéž co hotový rozpočet. Takže Vaše tvrzení „… musím s tím rozpočtem vlastníky seznámit“ je opět NEPRAVDIVÉ, stejně jako předchozí Vaše tvrzení o tom co SVJ údajně „musí“.
Baví Vás psát nesmysly? Nebo nejste schopen rozeznat Vaše fantazie od reality? Už jsem Vám napsal, že při plnění povinností členů statutárního orgánu není prostor pro kreativní fantazie a bájivé výmysly. Vaši imaginaci můžete naplno uplatnit např. při sepisování básnické sbírky.
Pokud dokonce odmítáte připustit, že zákon nazývá zálohu „zálohou“ a příspěvek „příspěvkem“, a že SVJ nemá žádný „fond oprav“, pak nejde o přebytek básnické fantazie. Jde o prostou lidskou blbost.
Jádrem Vašeho úvodního dotazu bylo jak postupovat bez toho, aby statutáři sestavovali osm různých rozpočtů. Na to Vám odpovím. V první řadě je zjevné, že nechápete co je rozpočet a co je účetní rozvaha.
- Může existovat rozpočet na rekonstrukci A (a ten by měl existovat alespoň rámcově, pokud chcete, aby vlastníci schválili rekonstrukci A).
- Může existovat rozpočet na rekonstrukci B (a ten by měl existovat alespoň rámcově, pokud chcete, aby vlastníci schválili rekonstrukci B).
- Dále byste měli předložit plán cashflow s variantami.
Musíte si přece ujasnit, zda našetřené finanční prostředky postačují pokrytí očekávaných opakujících se nákladů, a k tomu i k úhradě rekonstrukce A, případně rekonstrukce B. A v případě že finanční příjmy SVJ nedávají výhled na vyrovnaný cashflow (tok peněz), měli by vlastníci jednotek rozhodnout jak bude pokryta finanční nedostatečnost SVJ v následujících letech nebo desítkách let.
- jednorázová záloha od vlastníků jednotek před zahájením rekonstrukce?
- jednorázový příspěvek od vlastníků jednotek po dokončení rekonstrukce?
- zhotovitel přistoupí na splácení ceny díla v delším časovém období?
- SVJ si vezme na realizaci A a B bankovní úvěr?
- v tom případě: jakou výši splátek si může SVJ dovolit?
- jaká z toho plyne doba splácení úvěru?
- z jakých zdrojů bude SVJ svůj úvěr splácet? (samozřejmě víme, že z příspěvků od vlastníků jednotek)
A v tomto okamžiku přijde na řadu hlasování o případném zvýšení měsíčních záloh/příspěvků na správu domu. Vy jste to ovšem popsal tak, jako by ty tři věci (akce A, akce B, zvýšení plateb) byly navzájem naprosto nezávislé. Tak tomu samozřejmě není! Proč předem připravovat návrhy nesplnitelných rozpočtů?
Právě jsme si ukázali jak básníci přicházejí o iluze o hospodaření právnické osoby. To vyžaduje chápat finanční toky, umět vybalancovat příjmy/výdaje či výnosy/náklady. Netřeba rozumět účetnictví, postačí selský rozum: Máme na to peníze? A když ne, kde je tedy vezmeme? Všechno souvisí se vším.
Pokud byste chtěl sestavit rozpočty pro všechny myslitelné případy, a pro všechny možné kombinace úvěrů, výše splátek a doby splácení, bylo by jich možná ne osm, ale 16, 32, 64, 128 nebo ještě více.
Justitianus
Díky za odpověď. Takže potvrzujete, že vaše společenství NEMUSÍ mít rozpočet schválený shromážděním.
Mea culpa.
Citací z vašich stanov potvrzujete, že k pozvánce NEMUSÍ být přiložen žádný návrh rozpočtu, ani žádný jiný návrh čehokoliv. Povinností statutárů je pouze uvést v pozvánce kde se členové mohou seznámit s podklady.
To, jestli musí být nějaký dokument přiložen, nebo musí být uveden odkaz na něj je zcela irelevantní. Já vidím jako podstatné, že ten dokument musí existovat a vlastníci se s ním musí mít možnost seznámit v době, kdy dostanou tu pozvánku.
Podklady pro rozpočet nejsou totéž co hotový rozpočet. Takže Vaše tvrzení „… musím s tím rozpočtem vlastníky seznámit“ je opět NEPRAVDIVÉ, stejně jako předchozí Vaše tvrzení o tom co SVJ údajně „musí“.
Ta debata měla být o tom, jak podrobný ten dokument má být a jak přesně má odpovídat tomu, o čem se bude jednat.
Jádrem Vašeho úvodního dotazu bylo jak postupovat bez toho, aby statutáři sestavovali osm různých rozpočtů. Na to Vám odpovím.
To bych byl velmi rád. Ono už to asi vyplynulo, ale rád se nechám poučit i dále.
V první řadě je zjevné, že nechápete co je rozpočet a co je účetní rozvaha.
Souhlasím. Nicméně mám za to, že účetní rozvaha je něco, co popisuje okamžitý stav účetnictví v nějakém čase. To mě ale nezajímá, já potřebuji seznámit vlastníky s výhledem toho, kolik peněz odkud získáme, na jakou hromádku je dáme a z jaké hromádky budeme kolik a za co platit. Jestli se to jmenuje jinak než rozpočet, tak mě naveďte na lepší termín, ale účetní rozvaha to určitě není.
Může existovat rozpočet na rekonstrukci A (a ten by měl existovat alespoň rámcově, pokud chcete, aby vlastníci schválili rekonstrukci A). Může existovat rozpočet na rekonstrukci B (a ten by měl existovat alespoň rámcově, pokud chcete, aby vlastníci schválili rekonstrukci B). Jistě, existují.
Dále byste měli předložit plán cashflow s variantami.
Detailní cashflow plán byl u nás vždy interní dokument, vlastníkům se nikdy nepřekládal. Vlastníci byli seznámeni s tím, že je plán v roce N vybrat x,y,z a utratit u,v,w. A tomu říkáme rozpočet.
Musíte si přece ujasnit, zda našetřené finanční prostředky postačují pokrytí očekávaných opakujících se nákladů, a k tomu i k úhradě rekonstrukce A, případně rekonstrukce B. Vy jste to ovšem popsal tak, jako by ty tři věci (akce A, akce B, zvýšení plateb) byly navzájem naprosto nezávislé. Tak tomu samozřejmě není!
Tak tomu právě je, ty věci opravdu jsou nezávislé. Vy věnujete mnoho energie tomu, abyste mi vysvětlil, že musíme vědět, kde na to vezmeme. Ale to my máme vyřešené. My jsme schopni financovat akci A, i akci B i obě akce. A to i v případě, že měsíční platby zvednuty nebudou. Prostě buď budeme tvořit větší zálohy do dalších let, nebo menší. Tímto směrem nemá smysl v debatě pokračovat.
Pokud byste chtěl sestavit rozpočty pro všechny myslitelné případy, a pro všechny možné kombinace úvěrů, výše splátek a doby splácení, bylo by jich možná ne osm, ale 16, 32, 64, 128 nebo ještě více.
To jistě ano. Ale já nechci sestavovat rozpočty pro všechny myslitelné případy. Já nebudu vlastníkům předkládat všechny možné kombinace úvěrů a doby splácení. Něco se předvybere a dá se schválit – a ty kombinace budou jenom z toho, co se reálně bude schvalovat.
Nyní jsem nabyl dojmu, že vlastníkům současně s pozvánkou dodám dokument, který nazveme návrh rozpočtu (případně jinak, pokud nabydu dojmu, že jiný termín je lepší), kde bude v příjmech uvedena částka od do (dle schválení neschválení zvýšení příjmů). A ve výdajích na rekonstrukce bude uvedena částka 0 až součet nabídek na rekonstrukce A + B.
Čímž splním povinnost dodat předem podklady o projednávaných bodech. Zůstává viset otázka, jestli se tím neodchyluji od praxe, která je běžná jinde – jak to dělají jinde.
Poslední komentáře